房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃困境及創(chuàng)新路徑

徐寒利 西安紫薇地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅所占比重較高，給企業(yè)發(fā)展造成了巨大的壓力，降低了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益。稅收籌劃的優(yōu)勢就在于能夠合理規(guī)劃生產(chǎn)、經(jīng)營、投資、理財活動，在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)盡可能減少企業(yè)所要繳納的稅賦，從而減輕企業(yè)的納稅負擔(dān)，釋放房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展活力。此外，稅收籌劃是財務(wù)管理的一項重要工作，企業(yè)通過稅收籌劃工作對經(jīng)營和投資行為進行優(yōu)化，促進房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的健康有序發(fā)展。在當前的宏觀經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要對資金進行合理規(guī)劃，在深入研究國家政策的前提下，優(yōu)化企業(yè)項目經(jīng)營，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。同時，隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策的調(diào)整，企業(yè)需要提高土地增值稅稅收籌劃的靈活性，利用稅收政策空間降低企業(yè)成本。

一、稅收籌劃與財務(wù)管理的關(guān)系

稅收籌劃與財務(wù)管理是相互促進的關(guān)系，稅收籌劃工作是以企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)會計核算為基礎(chǔ)，只有充分了解企業(yè)的經(jīng)營收益，才能更好地進行資源整合，對經(jīng)營項目進行合理規(guī)劃。同時，稅收籌劃工作與財務(wù)管理工作的工作目的具有相互重合的部分，稅收籌劃的工作是為了通過對企業(yè)經(jīng)營項目經(jīng)濟設(shè)計，減少稅賦成本，間接增加企業(yè)收益。而財務(wù)管理通過對企業(yè)經(jīng)營狀況進行核算，及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中存在的問題，以及效益較高的項目，從而合理安排企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，最終實現(xiàn)企業(yè)收益最大化。作為財務(wù)管理的重要內(nèi)容，稅收籌劃工作的優(yōu)劣也在一定程度上影響了財務(wù)管理工作的效果，由于稅收籌劃工作需要利用財務(wù)會計核算的數(shù)據(jù)，因此，在稅收籌劃過程中，能夠發(fā)現(xiàn)財務(wù)核算工作中存在的問題，從而引導(dǎo)優(yōu)化企業(yè)的財務(wù)管理工作。稅收籌劃需要對經(jīng)營收益進行預(yù)測，根據(jù)企業(yè)近些年的經(jīng)營數(shù)據(jù)進行籌劃，因此，財務(wù)管理工作所使用方法的科學(xué)性和合理性在一定程度上影響了稅收籌劃在預(yù)測過程中的準確性。

二、土地增值稅稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用

1.從稅收籌劃角度出發(fā)，產(chǎn)品定位時普通住宅占比越大越好。當普通住宅增值率（增值額與扣除項目金額之比，下同）在20%以下時，免征土地增值稅，此時可以申請退還預(yù)繳的土地增值稅。

2.車庫面積和單車位面積越小越好。既能減少直接成本支出，在土增清算時又能減少車庫分攤的成本，讓住宅能分攤更多的成本，從而降低住宅的增值率。（現(xiàn)實案例中由于稅務(wù)局要求采用建筑面積給地下部分車庫分攤土地成本和建安成本，導(dǎo)致一般車庫分攤的單方成本金額大于售價，會導(dǎo)致三分法的其他部分增值率為負數(shù)，而住宅由于分攤的成本偏少，增值率較高，清算繳納的稅更高。）

3.土地分攤合理選擇占地面積法或者建筑面積法。適用于同一地塊開發(fā)不同項目、同一項目分期開發(fā)、同一地塊上不同產(chǎn)品類型，采用占地面積法和建筑面積法，哪一個更有利，需要結(jié)合項目的實際情況去測算研判。

4.合理選擇分期清算或者合并清算。陜西省以用地規(guī)劃證確定的開發(fā)項目為單位清算。對于分期開發(fā)的項目，主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)工規(guī)證、施工證、預(yù)售證以及會計核算情況，以分期項目為單位清算。

5.合理利用直接成本和共同成本。根據(jù)測算情況，合理利用直接成本和共同成本調(diào)節(jié)不同產(chǎn)品類型之間分攤的可扣除成本金額，以達到降低稅負的目的。比如門窗、室內(nèi)和公區(qū)裝修、供熱成本等可按照直接成本歸集到地上產(chǎn)品，以降低車庫的分攤成本。需要在簽訂合同或者工程結(jié)算時列明地上和地下部分的成本歸屬，以便作為扣除依據(jù)。

6.利息支出合理選擇據(jù)實扣除或者比例扣除。根據(jù)項目經(jīng)濟測算情況和土增模擬測算情況，選擇孰大扣除。

7.在查賬清算不利的情況下，爭取核定開發(fā)成本單位面積金額標準或者核定征收率。測算查賬和核定兩種方式對于土增清算的稅收金額比較選擇最優(yōu)。

8.售樓部、商業(yè)等自用或出租房屋可選用舊房清算。房屋建成后使用超過一年的為舊房，以房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣后的價值，當?shù)囟悇?wù)局參考評估而確定的價格作為可扣除成本。

9.為了保證成本扣除足額，竣備前取得全部發(fā)票。土地增值稅清算對于發(fā)票的要求很高，為了確保清算時成本扣除足額，日常工作過程中需要注意及時取得發(fā)票，合同約定按照確認進度開具發(fā)票，結(jié)算完成后取得開具發(fā)票（包括質(zhì)保金）。

10.車庫是否分攤土地成本，根據(jù)不同項目情況爭取有利方式。國有土地使用權(quán)出讓合同或其補充協(xié)議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金可直接歸集到對應(yīng)的受益對象。一般車庫分攤土地成本會導(dǎo)致住宅增值率偏高，增加稅負。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的困境

（一）稅收籌劃效率低下

當前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃效率較低，未充分利用稅收籌劃工作為企業(yè)帶來收益。同時，房地產(chǎn)企業(yè)對稅收籌劃工作缺乏明確的規(guī)劃，這就導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃工作運行過程中較為混亂，企業(yè)資源整合效率較低，沒有達到最優(yōu)的運行狀態(tài)。此外，財務(wù)管理人員對稅收籌劃工作的認識不足，認為稅收籌劃只是稅務(wù)部門的工作，不需要與其他部門相聯(lián)系，這種觀點就會導(dǎo)致稅收籌劃工作的效率較低，難以真正發(fā)揮出稅收籌劃的積極作用。

（二）對稅收籌劃工作缺乏重視

當前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作缺乏規(guī)范性，對稅收籌劃工作缺乏重視，導(dǎo)致很多工作尚未落實到位。同時，房地產(chǎn)企業(yè)對于土地增值稅的稅收籌劃工作較為單一，未從整體上對企業(yè)經(jīng)營項目進行規(guī)劃，無法為企業(yè)帶來節(jié)稅收益。此外，稅收籌劃工作不僅僅需要對企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)有一個深刻的了解，還需要對項目經(jīng)營情況進行把握，將所要繳納的各項稅種與企業(yè)經(jīng)營收益相聯(lián)系，從而提升稅收籌劃的全面性。對于實施一房一價銷售政策的房地產(chǎn)企業(yè)，其實際入賬金額與房價銷售額之間存在一定的出入，從而影響到企業(yè)內(nèi)部的稅收籌劃工作的進行。

（三）對稅收政策缺乏深入了解

稅收籌劃工作需要對當?shù)氐亩愂照哌M行深入了解，從而對企業(yè)經(jīng)營活動進行規(guī)劃安排。當前，各地區(qū)為了促進房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，出臺了系列宏觀調(diào)控政策。但是，當前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅的征繳政策缺乏了解，沒有及時獲取政策的最新動態(tài)，導(dǎo)致其土地增值稅稅收籌劃工作具有一定的滯后性，也尚未達到稅收籌劃工作應(yīng)該達到的目的。對于土地使用權(quán)的核算方式是影響稅收籌劃的重要因素，我國《企業(yè)會計制度》中規(guī)定了土地使用權(quán)的核算方式，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)為對該核算方式進行深入解讀，就會造成企業(yè)理解與政策含義之間存在偏差，從而影響企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作的效果。

（四）缺乏稅收籌劃人才

土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)所要繳納的稅賦中所占的比重較大，具有很大的稅收籌劃空間。但是，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏土地增值稅稅收籌劃人才，稅務(wù)部門員工對土地增值稅缺乏了解，難以有效對土地增值稅進行稅收籌劃。同時，由于房地產(chǎn)項目的運行周期較長，稅收籌劃人員很難對土地轉(zhuǎn)讓收益進行預(yù)測，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作帶來了很大的難度。復(fù)合型人才的缺失也是影響房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃工作的因素，由于稅收籌劃工作具有全面性的特點，需要多學(xué)科相結(jié)合，因此，稅收籌劃人員不僅需要具備稅務(wù)知識，還應(yīng)該對項目管理、經(jīng)營管理等活動具有一定的了解。

四、基于稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的創(chuàng)新路徑

（一）加強內(nèi)部控制，提升稅收籌劃效率

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作會根據(jù)外部政策的改變而發(fā)生改變，此時企業(yè)財務(wù)管理工作也需要進行相應(yīng)的優(yōu)化。隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的不斷變化和政策的更新，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強增值稅的稅收籌劃，利用企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)信息進行稅收籌劃，從而提高稅收籌劃效率。同時，財務(wù)管理也需要根據(jù)稅收籌劃工作的變動而改變財務(wù)核算的側(cè)重點，加強內(nèi)部財務(wù)控制，為增值稅稅收籌劃提供更加準確的數(shù)據(jù)，助力稅收籌劃工作發(fā)揮出其最大的價值。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)土地轉(zhuǎn)讓收入對土地增值稅進行稅收籌劃，財務(wù)管理工作就需要根據(jù)土地政策及時對土地轉(zhuǎn)讓收入進行核算，為稅收籌劃工作提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)要加強內(nèi)部財務(wù)控制，從企業(yè)發(fā)展全局的角度進行管理，規(guī)范財務(wù)核算流程，明確各方責(zé)任，做好各部門之間的銜接工作，為稅收籌劃工作的順利開展做好基礎(chǔ)性工作。

（二）樹立稅收籌劃意識，完善財務(wù)預(yù)測機制

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理人員要樹立稅收籌劃意識，改變過去片面的觀點，加強各部門之間的關(guān)聯(lián)性，不斷優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)工作。同時，還要完善財務(wù)預(yù)測機制，從而提高各項投資活動的收益，為土地增值稅稅收籌劃工作提供參考。一方面，土地增值稅稅收籌劃工作需要財務(wù)管理為其提供科學(xué)的預(yù)測參考，土地增值稅稅收籌劃工作屬于一種事前行為，在經(jīng)營活動發(fā)生之前，對資源進行整合，根據(jù)稅收制度合理安排各項經(jīng)營活動。另一方面，土地增值稅稅收籌劃能夠促進財務(wù)管理完善預(yù)測機制，其中，預(yù)算管理工作是財務(wù)預(yù)測的重點，通過預(yù)算管理合理分配企業(yè)資金的使用以及投資活動，對企業(yè)各項資源進行合理規(guī)劃，提高財務(wù)預(yù)測的準確性和針對性，增強財務(wù)預(yù)測能力。財務(wù)管理部門還要加強與其他部門的聯(lián)系，及時掌握其他部門的經(jīng)營情況，根據(jù)內(nèi)部數(shù)據(jù)進一步細化預(yù)測內(nèi)容，實現(xiàn)各部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，也為土地增值稅稅收籌劃提供更加精細化的預(yù)測參考，降低稅收籌劃風(fēng)險。

（三）利用稅收優(yōu)惠政策，加強政策解讀

當前，各地為了促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展，在稅收政策中增加了一些稅收優(yōu)惠政策，減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅賦。針對這些稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃的過程中就需要合理利用稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定，通過調(diào)整經(jīng)營活動獲取稅收優(yōu)惠資格，從而減少稅賦成本。同時，稅收籌劃可以運用項目管理的方式降低需要繳納的土地增值稅，但是稅收籌劃人員需要對稅收優(yōu)惠政策進行分析，充分利用政策提供的優(yōu)惠進行項目安排。此外，利用稅收優(yōu)惠政策進行經(jīng)營活動籌劃的過程中還需要考慮項目安排所帶來的經(jīng)濟收益，衡量收益和成本之間的關(guān)系，避免由于稅收籌劃而造成企業(yè)項目收益下降情況的出現(xiàn)，從而設(shè)計出使企業(yè)利潤最大化的稅收籌劃方案。

（四）引進稅收籌劃人才，加強稅務(wù)人員培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作需要是一項系統(tǒng)性工程，需要引進復(fù)合型人才，能夠合理利用稅收政策對企業(yè)經(jīng)營的項目進行管理。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過校招引進擁有專業(yè)稅務(wù)知識的年輕人才，組建成工作小組，讓具備工作經(jīng)驗的員工與具備專業(yè)知識的年輕人才進行合作，提高土地增值稅稅收籌劃工作的效率。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強稅務(wù)人員培訓(xùn)工作，定期聘請專家對當前的稅收政策進行解讀，幫助稅務(wù)工作人員更好地理解土地增值稅的政策含義，從而能夠合理整合企業(yè)資源，提高經(jīng)營項目與政策法規(guī)的匹配度，充分利用政策空間，減少房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅額，增加企業(yè)收益。

結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)面臨著復(fù)雜的稅賦種類，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃方面具有很強的靈活性，尤其對于房地產(chǎn)企業(yè)稅負中占比相對較高的土地增值稅，其籌劃空間相比于其他稅種來說較大，需要進行合理籌劃。稅收籌劃與房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作緊密聯(lián)系，需要財務(wù)管理工作提供數(shù)據(jù)支撐，科學(xué)的稅收籌劃方式能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的效率，在對土地增值稅進行稅收籌劃的同時，就在一定程度上降低了企業(yè)的經(jīng)營、投資風(fēng)險，提高了財務(wù)風(fēng)險控制能力和財務(wù)預(yù)測能力。房地產(chǎn)企業(yè)要將稅收籌劃工作與財務(wù)管理工作看作一個系統(tǒng)，由于稅收籌劃需要財務(wù)會計核算的相關(guān)信息，因此稅收籌劃工作能夠及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)會計核算中存在的問題，完善財務(wù)會計核算方式，優(yōu)化財務(wù)管理工作流程，推動建立健全財務(wù)核算制度，引導(dǎo)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作。