房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理措施

鐘秋婷

（龍巖交發(fā)地產(chǎn)有限公司，福建 龍巖 364000）

在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中不可缺少的就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展可以對(duì)城市環(huán)境進(jìn)行有效的美化，人們整體生活水平也會(huì)得到提高。自從新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)提出以來，房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際發(fā)展運(yùn)營(yíng)當(dāng)中可以將社會(huì)性和民生性充分發(fā)揮出來。為了能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中站穩(wěn)腳跟，管理人員要提高對(duì)內(nèi)部控制和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重視程度，嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)來加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)，切實(shí)提高企業(yè)整體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在開展實(shí)際發(fā)展運(yùn)營(yíng)當(dāng)中無(wú)法對(duì)內(nèi)部和外部影響因素所帶來影響而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)開展合理的分析，從而導(dǎo)致相關(guān)財(cái)務(wù)工作無(wú)法正常開展。企業(yè)可以從廣義和狹義兩個(gè)方面來對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)涉及不確定性和確定性風(fēng)險(xiǎn)收益，然而后者只包括不確定性損失的風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)階段我國(guó)企業(yè)發(fā)展的速度比較快，商業(yè)模式在這個(gè)過程中也會(huì)出現(xiàn)較大改變，同行業(yè)內(nèi)部的不同企業(yè)就會(huì)面臨著較大的相互競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)之間存在較大程度的差異，前者經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目比較多，并且獲得的收益比較高，不過如果細(xì)小環(huán)節(jié)存在問題就會(huì)導(dǎo)致較大程度的財(cái)產(chǎn)損失[1]。再加上企業(yè)實(shí)際發(fā)展運(yùn)營(yíng)當(dāng)中無(wú)法對(duì)各種因素開展合理的預(yù)測(cè)和防控，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理控制的難度不斷提高，相關(guān)管理人員要站在科學(xué)的角度來思考問題，結(jié)合實(shí)際來將預(yù)防措施落實(shí)到位，各種風(fēng)險(xiǎn)問題發(fā)生的概率才會(huì)得到進(jìn)一步降低。

首先，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中充當(dāng)主體地位的就是各種類型的企業(yè)，這也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，因此市場(chǎng)與企業(yè)之間有著非常緊密的聯(lián)系。市場(chǎng)變化過程中會(huì)引起企業(yè)的變化，再加上不確定因素的增加就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)開展各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的時(shí)候容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和問題。企業(yè)在發(fā)展運(yùn)營(yíng)的時(shí)候都會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)問題，這就要求管理人員要從整體、發(fā)展和聯(lián)系等一系列科學(xué)的眼光來看待問題，采取有效的措施來提高財(cái)務(wù)決策的系統(tǒng)性，從而能夠有效的規(guī)避企業(yè)各種風(fēng)險(xiǎn)。

其次，企業(yè)在開展風(fēng)險(xiǎn)管理和控制工作的時(shí)候需要全體工作人員的共同參與，管理人員要加大力度對(duì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)進(jìn)行宣傳，并明確風(fēng)險(xiǎn)管控文化對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性，進(jìn)而能夠形成良好的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制氛圍，對(duì)于相關(guān)工作的正常開展來說起到較高的促進(jìn)作用[3]。

不僅如此，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的方面比較多且復(fù)雜，所以在開展管理工作的時(shí)候相關(guān)工作人員無(wú)法嚴(yán)格按照自身的責(zé)任和職責(zé)開展工作，財(cái)務(wù)管理氛圍就會(huì)變的越來越混亂。特別是規(guī)模比較大的企業(yè)，其內(nèi)部部門比較多且復(fù)雜，再加上他們并不具備較強(qiáng)的合作意識(shí)，這樣就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門無(wú)法與其他部門開展正常的交流和溝通，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)對(duì)企業(yè)帶來較大程度的影響。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型，第一，投資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在投資目標(biāo)項(xiàng)目，同時(shí)達(dá)到規(guī)定期限后獲取本利和利息的過程中會(huì)存在投資風(fēng)險(xiǎn)，如果投資周期比較長(zhǎng)，再加上這個(gè)過程中會(huì)存在諸多無(wú)法控制因素，就有可能使得企業(yè)不能得到相應(yīng)的本金和利息。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，所以導(dǎo)致其營(yíng)業(yè)和利潤(rùn)等收入存在一定的不穩(wěn)定性，進(jìn)而在開展投資活動(dòng)的時(shí)候容易引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，不過也可能會(huì)獲得更高的利潤(rùn)。企業(yè)開展投資的時(shí)候會(huì)將拓展利潤(rùn)空間作為主要的目標(biāo)，然而需要對(duì)利潤(rùn)和損失共同存在的現(xiàn)象予以足夠的重視，這主要是因?yàn)闊o(wú)論是哪一種因素均會(huì)影響到最終投資收益，并且政策與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化。

為了能夠讓企業(yè)更好的適應(yīng)經(jīng)濟(jì)變化，政府部門要根據(jù)情況來調(diào)整相關(guān)的政策，在這個(gè)過程中可以合理改變供求關(guān)系，進(jìn)而企業(yè)的收入也會(huì)在這個(gè)過程中發(fā)生相應(yīng)的改變[4]。在這個(gè)過程中會(huì)將利率和匯率作為經(jīng)濟(jì)變化的主要依據(jù)，不僅企業(yè)利潤(rùn)空間得到合理的擴(kuò)大，而且還會(huì)因?yàn)橥顿Y時(shí)期不同而存在不同的風(fēng)險(xiǎn)。

從投資周期角度看來，能夠劃分房地產(chǎn)企業(yè)投資為兩類：短期與長(zhǎng)期。而較為重要的長(zhǎng)期投資，這主要是由于其要花費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間方可完成，其中極易被不同類型因素所干擾，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)總體收益能力也就會(huì)不斷降低。此外，管理人員無(wú)法對(duì)外部政策和經(jīng)濟(jì)變化進(jìn)行充分的了解，相關(guān)數(shù)據(jù)信息資料也比較有限，從而決策效果也就會(huì)不斷降低。

第二，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在開展業(yè)務(wù)的時(shí)候會(huì)存在一些不確定因素，這些因素會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)回報(bào)帶來一定程度的影響，并且操作風(fēng)險(xiǎn)涉及的范圍也會(huì)因此而不斷擴(kuò)大。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)開展決策和管理工作的時(shí)候會(huì)受到相關(guān)人員能力所帶來的影響，這樣就會(huì)導(dǎo)致相關(guān)投資環(huán)節(jié)無(wú)法正常開展，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率也就會(huì)不斷增大。這就要求管理人員要對(duì)多方面因素帶來的影響開展充分考慮，其中包括企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、文化氛圍等，結(jié)合實(shí)際的情況來提高監(jiān)督部門的監(jiān)控能力，從而能夠讓每一個(gè)方面的業(yè)務(wù)活動(dòng)和系統(tǒng)保持正常的狀態(tài)運(yùn)行。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特性

（一）綜合性

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，并且還會(huì)與企業(yè)資本之間有著緊密的聯(lián)系，盡管財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)沒有固定的形狀，不過其潛伏的時(shí)間比較長(zhǎng)，對(duì)企業(yè)每一個(gè)環(huán)節(jié)帶來一定程度的影響。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不局限于某一個(gè)環(huán)節(jié)、某一種工作，其可以處于各種矛盾交織下，并且還存在于整個(gè)控制和管理系統(tǒng)當(dāng)中，企業(yè)在開展金融活動(dòng)的時(shí)候都會(huì)伴隨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。不僅如此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法獨(dú)立出現(xiàn)，其會(huì)隨著其他風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)而共同爆發(fā)，進(jìn)而相關(guān)管理人員無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在這個(gè)過程中會(huì)將監(jiān)督工作落實(shí)到每一個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，能夠充分關(guān)注每一細(xì)節(jié)，促使資金流動(dòng)以及籌措等工作都能達(dá)到理想管控效果[5]。

（二）無(wú)法預(yù)測(cè)性

因?yàn)楣芾頉Q策人員自身的能力會(huì)存在一定程度的差異，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有著難以預(yù)測(cè)的特點(diǎn)，所以在開展各種金融活動(dòng)的時(shí)候會(huì)受到多種因素帶來的影響，最終結(jié)果的準(zhǔn)確性和有效性就會(huì)不斷降低。管理人員在開展相關(guān)工作之前并沒有充分分析實(shí)際的情況，各個(gè)環(huán)節(jié)最終的收益也就無(wú)法達(dá)到預(yù)期的效果，財(cái)務(wù)管控難度也就會(huì)不斷上升。再加上房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有著較為復(fù)雜的結(jié)構(gòu)，涉及的項(xiàng)目也比較多，這樣就會(huì)導(dǎo)致控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面會(huì)存在較大的難度。

（三）客觀性

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與其他風(fēng)險(xiǎn)有著一定的相似性，即都是客觀存在的，企業(yè)在開展日常工作和經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)候都容易出現(xiàn)各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。正是因?yàn)槠髽I(yè)無(wú)法對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)開展準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和操控，這就要求管理人員要不斷增強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，在這個(gè)過程中要充分了解先進(jìn)的管控理念和管控手段，通過多元化的方式來對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)開展合理的處理，各個(gè)環(huán)節(jié)存在的財(cái)務(wù)損失才能得到降低。

三、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的策略

企業(yè)為了能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中站穩(wěn)腳跟，管理人員要根據(jù)實(shí)際的情況來制定科學(xué)的生產(chǎn)投資活動(dòng)，嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定和要求來將融資工作落實(shí)到位。企業(yè)利潤(rùn)空間也會(huì)因?yàn)橘Y本不足而得到了進(jìn)一步縮小，盡管房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際發(fā)展運(yùn)營(yíng)當(dāng)中可以獲取到較高的收益，不過在這個(gè)過程中會(huì)存在各種各樣的問題。

管理人員要想保證各種項(xiàng)目的正常開展和順利完成，就需要根據(jù)項(xiàng)目需求來投入足夠的資金。再加上前期投入與后期收入之間有著較大的時(shí)間跨度，管理人員只有開展合理的債務(wù)籌資才可以確保每一個(gè)環(huán)節(jié)的正常開展，在這個(gè)過程中需要向銀行、金融機(jī)構(gòu)等進(jìn)行貸款，這樣就會(huì)導(dǎo)致這些機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)有著較強(qiáng)的約束力，所以企業(yè)要采取有效的措施來將資金籌集能力進(jìn)行提高，讓企業(yè)始終擁有穩(wěn)定的資金額。

（一）組織市場(chǎng)調(diào)研，逐步拓寬業(yè)務(wù)規(guī)模

企業(yè)要想達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的，管理人員不僅要在企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)當(dāng)中保持自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，并且還要結(jié)合實(shí)際的情況來制定各種策略。對(duì)居民要求、政府政策等方面開展合理的調(diào)查，在此基礎(chǔ)上來開展相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在這個(gè)過程中也要全方位剖析各類可能會(huì)影響到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素，嚴(yán)格落實(shí)市場(chǎng)調(diào)查，不但能夠全面了解市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況以及購(gòu)房需求，而且還能提高資金回籠效率，銷售風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)降低。

與此同時(shí)，管理人員要順應(yīng)時(shí)代變化特點(diǎn)來調(diào)整宏觀政策，充分關(guān)注國(guó)家現(xiàn)行的信貸、土地相關(guān)法規(guī)政策，一旦在此環(huán)節(jié)相關(guān)政策出現(xiàn)變動(dòng)，銀行便有可能會(huì)將貸款利率進(jìn)行上調(diào)，使得企業(yè)面臨著越來越大的償債壓力，而房屋價(jià)格就會(huì)相應(yīng)的上升。

盡管我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但是企業(yè)往往會(huì)因?yàn)橘Y金回流過慢等缺陷帶來的影響，這就要求管理人員要穩(wěn)步拓展各種業(yè)務(wù)，采取有效措施來提高土地儲(chǔ)備量，將土地資源的價(jià)值充分發(fā)揮出來。

（二）多元發(fā)展，實(shí)施藍(lán)海戰(zhàn)略

管理者應(yīng)當(dāng)要高度關(guān)注轉(zhuǎn)型工作，并且對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式的價(jià)值有一個(gè)正確認(rèn)識(shí)，根據(jù)當(dāng)代發(fā)展特征來進(jìn)行創(chuàng)新更新，在提高服務(wù)效果的同時(shí)，還能夠朝著正確的方向不斷發(fā)展，最大限度將企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)概率減小。

企業(yè)要從實(shí)際情況出發(fā)，合理拓展進(jìn)行業(yè)務(wù)規(guī)模的拓寬，促使企業(yè)朝著多元化方向發(fā)展，采取該類藍(lán)海戰(zhàn)略能夠有效減少企業(yè)的負(fù)債比例，不但可以拓寬企業(yè)的盈利空間，而且還可以有效減小財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)所造成的影響。與此同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)要對(duì)品牌的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行充分應(yīng)用，加大力度開展跨行業(yè)合作，延伸至不同領(lǐng)域，如酒店、旅游等，從而企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力才會(huì)得到進(jìn)一步提高。

（三）減小負(fù)債比重，對(duì)于預(yù)收賬款予以充分關(guān)注

當(dāng)前國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在具體運(yùn)行環(huán)節(jié)都存在負(fù)債率逐步升高的現(xiàn)象，這樣就會(huì)面臨著較高的風(fēng)險(xiǎn)和收益，管理人員要確保自有資產(chǎn)與債務(wù)籌資處于平衡的狀態(tài)，如果企業(yè)自有資產(chǎn)投入的資金比較多，那么就會(huì)對(duì)內(nèi)部資金流動(dòng)性帶來較大程度的影響，在后期出現(xiàn)問題的時(shí)候無(wú)法采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。如果負(fù)債籌資比例較大，那么企業(yè)各種項(xiàng)目會(huì)隨著市場(chǎng)和政策的變化而受到一定的損害，最終企業(yè)無(wú)法回籠資金，利潤(rùn)空間也就會(huì)不斷被壓縮。

為此，管理人員要?jiǎng)?chuàng)新籌資策略和方法，采取有效的策略來對(duì)實(shí)際投資規(guī)模實(shí)施管控，一方面能夠讓其使用用途得到擴(kuò)展，另一方面還能有效落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。除此之外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷提升關(guān)注預(yù)售制的程度，雖然該種方式可以減少企業(yè)開展各種生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)所面臨的資金壓力，不過在財(cái)務(wù)當(dāng)中無(wú)法將企業(yè)實(shí)際的負(fù)債情況充分體現(xiàn)出來。管理人員還要采用多元化的方式來降低負(fù)債占比，不但能夠提高預(yù)收賬款所占比例，而且財(cái)務(wù)矛盾也能夠得到進(jìn)一步緩解。

（四）調(diào)整籌資結(jié)構(gòu)，發(fā)展多種籌資方法

籌資活動(dòng)在企業(yè)實(shí)際發(fā)展運(yùn)營(yíng)當(dāng)中占據(jù)著非常重要的地位，相關(guān)管理人員會(huì)根據(jù)情況來利用票據(jù)、貸款等方式，現(xiàn)階段企業(yè)發(fā)展規(guī)模變得越來越大，各個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)對(duì)外部資金有著較強(qiáng)的依賴，不同的資金籌集方法往往有著不同的性質(zhì)和特點(diǎn)，在這個(gè)過程中要求管理人員要對(duì)每一種方法進(jìn)行充分的掌握，這樣才能夠?qū)⑦@些方法應(yīng)用到實(shí)際的環(huán)節(jié)當(dāng)中，多數(shù)企業(yè)會(huì)對(duì)預(yù)收賬款籌集資金的方法進(jìn)行充分應(yīng)用，采取有效的措施來對(duì)成本進(jìn)行降低，在這個(gè)過程中還要對(duì)籌資方法進(jìn)行不斷的優(yōu)化，在提高整體籌集、應(yīng)用資金水平的同時(shí)，還能夠?yàn)楹罄m(xù)相關(guān)工作奠定良好的基礎(chǔ)。

（五）提高財(cái)務(wù)人員能力，提升內(nèi)控水平

人才資源已經(jīng)成為現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展當(dāng)中不可缺少的重要部分，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中也會(huì)占據(jù)著重要的地位。然而部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)工作人員經(jīng)驗(yàn)不夠豐富，在開展工作的時(shí)候?qū)I(yè)程度比較低，盡管會(huì)根據(jù)實(shí)際情況來招納高素質(zhì)財(cái)務(wù)人員，不過這些人員比較年輕，并且對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)并不了解。

為此，企業(yè)要運(yùn)用先進(jìn)的理念來建立完善的人才引進(jìn)機(jī)制，根據(jù)不同階段企業(yè)需求來開展各種招納活動(dòng)，并且還要定期開展相應(yīng)的培訓(xùn)教育活動(dòng)，在這個(gè)過程中可以將員工綜合素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)水平進(jìn)行提高，最終可以組建一支具有高水平的人才隊(duì)伍，企業(yè)財(cái)務(wù)潛力也會(huì)得到不斷的挖掘。管理人員還要對(duì)考核制度開展相應(yīng)的創(chuàng)新，嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)來制定全新的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，在營(yíng)造完善良性競(jìng)爭(zhēng)氛圍的同時(shí)，還能夠讓企業(yè)各個(gè)方面的活動(dòng)可以正常開展。

四、結(jié)束語(yǔ)

由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)之間存在明顯的差異，前者在實(shí)施項(xiàng)目的時(shí)候需要較長(zhǎng)的時(shí)間，并且不同環(huán)節(jié)涉及的資金也比較密集，盡管企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的時(shí)候會(huì)獲得相應(yīng)的壓力，不過在這個(gè)過程中還會(huì)出現(xiàn)各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)和問題。所以，管理人員要提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視程度，進(jìn)而將科學(xué)的理念和模式應(yīng)用到實(shí)處，整體管理效果也會(huì)得到提高。