關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程成本管理的幾點(diǎn)思考

屈帥

（中炬高新技術(shù)實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司，廣東 中山 528437）

“三道紅線”“兩集中”供地等金融調(diào)控政策的實(shí)施，限制了房地產(chǎn)企業(yè)融資、拿地，同時(shí)金融資源向頭部房企傾斜，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。在房地產(chǎn)的整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)行階段，需要將項(xiàng)目周期進(jìn)行分解和細(xì)化，妥善完成各個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理工作，確保項(xiàng)目整體的全過(guò)程成本管理工作得到實(shí)現(xiàn)。全過(guò)程成本管理能有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)的管理者分析開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度，減少開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能，能幫助企業(yè)及時(shí)處理負(fù)面影響，極大提高自身的風(fēng)險(xiǎn)防御能力。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理的作用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理中，投資階段成本占30%左右，設(shè)計(jì)階段成本占6%，招投標(biāo)階段占2%，施工階段占30%，竣工結(jié)算階段占15%，其他隱性成本占比大概17%。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項(xiàng)目方案優(yōu)化，注重項(xiàng)目設(shè)計(jì)，對(duì)前期的成本控制更加重視，有效提高全過(guò)程成本控制的效果，為后續(xù)成本管控打下良好的基礎(chǔ)。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其涉及的資金數(shù)額較大，只有在項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程進(jìn)行成本控制，才能夠在保障項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理要求

第一，在投資策劃階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面分析與綜合評(píng)估，深入研究投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的投資論證后，做出科學(xué)的投資決策，進(jìn)而有效控制投資成本。

第二，設(shè)計(jì)階段的成本控制強(qiáng)調(diào)事前控制，多數(shù)項(xiàng)目在此階段確定成本，因此企業(yè)應(yīng)注重審核設(shè)計(jì)圖紙的設(shè)計(jì)及變更，以在事前控制成本。

第三，在招投標(biāo)階段，項(xiàng)目部門、財(cái)務(wù)部門、成本管理部門等，共同編制招標(biāo)文件、工程量清單、合同主要條款，并共同選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，以降低溝通、交易等隱性成本。

第四，在施工階段，施工人員的專業(yè)素質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)管理的方法、各部門的協(xié)同工作等會(huì)影響成本，而施工進(jìn)度也會(huì)因多種因素受阻，進(jìn)而改變施工計(jì)劃，這必然增加成本。企業(yè)有必要明確改變施工計(jì)劃的原因，以避免增加無(wú)增值作業(yè)引起的成本。

第五，在竣工結(jié)算階段，企業(yè)應(yīng)做好結(jié)算編審工作，核對(duì)材料單價(jià)、材料消耗量、設(shè)備消耗量、工程量等重要數(shù)據(jù)信息，同時(shí)加強(qiáng)成本考核，以控制事后成本。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程成本管理中的不足

（一）投資決策環(huán)節(jié)的不足

就目前而言，部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目的成本控制觀念依舊較為傳統(tǒng)，在這種情況下，缺少對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資階段成本控制的關(guān)注度，決策較為隨意，方案設(shè)計(jì)與實(shí)際不相符，缺少理論支撐，以至于決策不夠科學(xué)，對(duì)具體成本控制產(chǎn)生消極影響。出現(xiàn)此種狀況，最為關(guān)鍵的原因就是房地產(chǎn)企業(yè)缺少成本管理意識(shí)，在投資階段對(duì)成本控制有所忽視，沒(méi)有引進(jìn)先進(jìn)的成本控制與管理觀念，所采取的控制手段單一，不利于項(xiàng)目全過(guò)程成本管理的推進(jìn)。

（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的不足

在設(shè)計(jì)階段中，成本支出數(shù)額相對(duì)較小，所以房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這一階段的重視程度較低。但是設(shè)計(jì)階段本身十分關(guān)鍵，如果設(shè)計(jì)質(zhì)量相對(duì)較差，將會(huì)導(dǎo)致后續(xù)的建設(shè)與施工出現(xiàn)問(wèn)題，不但可能面對(duì)變更設(shè)計(jì)所帶來(lái)的成本提高風(fēng)險(xiǎn)，也可能會(huì)導(dǎo)致工期無(wú)法順利完成。

就當(dāng)下而言，房地產(chǎn)成本控制已經(jīng)由核算型逐步轉(zhuǎn)向價(jià)值創(chuàng)造性，因此成本管理的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)包含設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段所具有的決定權(quán)與話語(yǔ)權(quán)較大，可以對(duì)設(shè)計(jì)方案質(zhì)疑與提出更改意見(jiàn)。但是在施工后，對(duì)設(shè)計(jì)方的控制力度減小，就算后期出現(xiàn)圖紙變更、簽證較多等問(wèn)題，也無(wú)法采取有效措施。這樣不僅會(huì)大大提高企業(yè)的成本消耗，浪費(fèi)人力、財(cái)力、物力，還會(huì)對(duì)工程質(zhì)量產(chǎn)生一定影響。

（三）招標(biāo)投標(biāo)階段的不足

招投標(biāo)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇承包商的重要時(shí)期，選擇合適的承包商可以建立起長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作聯(lián)系，通過(guò)合同條款的確定，開發(fā)商會(huì)立足于項(xiàng)目的具體特征，采用招標(biāo)的模式與施工企業(yè)簽訂合同。這一環(huán)節(jié)對(duì)后續(xù)的施工與結(jié)算工作具有推動(dòng)作用。但是就當(dāng)下而言，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目在招投標(biāo)階段都會(huì)采用最低價(jià)中標(biāo)的方式。雖然這種方法可以降低企業(yè)的成本，具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，但是最低價(jià)中標(biāo)會(huì)損失施工企業(yè)的利潤(rùn)。因此，在施工過(guò)程當(dāng)中企業(yè)會(huì)更加注重成本管理，導(dǎo)致施工質(zhì)量較差，或安全文明施工標(biāo)準(zhǔn)有所降低，甚至還可能出現(xiàn)偷工減料的狀況，忽視施工標(biāo)準(zhǔn)，以至于項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)不起檢驗(yàn)。

（四）項(xiàng)目實(shí)施階段的不足

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，施工階段周期相對(duì)較長(zhǎng)，在總成本中比例也相對(duì)較大，存在著較多的不確定因素。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)成本管控較為關(guān)注，但是建設(shè)項(xiàng)目能夠節(jié)約成本的空間相對(duì)較小，超支的可能性相對(duì)較大，所以這一階段的成本控制十分關(guān)鍵。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)也較多，因?yàn)楹贤吲c設(shè)計(jì)方案等要素，施工企業(yè)所提出的簽證變更與設(shè)計(jì)變更金額不固定。對(duì)簽證的管理十分重要，在施工階段屬于關(guān)鍵性工作，如果在此階段缺乏成本控制，會(huì)大幅提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本，降低經(jīng)濟(jì)效益。如果開發(fā)項(xiàng)目中的簽證金額占比較高，超出正常簽證與設(shè)計(jì)變更應(yīng)占的比例，就會(huì)導(dǎo)致實(shí)際成本提升，無(wú)法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)目標(biāo)。

（五）驗(yàn)收審計(jì)階段的不足

目前，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不夠關(guān)注項(xiàng)目竣工結(jié)算驗(yàn)收審計(jì)，使其成本管控嚴(yán)重不足?？⒐そY(jié)算階段施工企業(yè)的管理人員，對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況更加了解，開發(fā)商員工的流動(dòng)相對(duì)較大，工作交接不夠完善，新任的開發(fā)商工作人員對(duì)項(xiàng)目的了解程度相對(duì)較低，導(dǎo)致在竣工結(jié)算時(shí)開發(fā)商主動(dòng)性有所不足，開發(fā)商如果在施工過(guò)程中缺少成本管理，項(xiàng)目工程師并未針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行分析，就會(huì)導(dǎo)致在竣工結(jié)算階段失去主動(dòng)性。

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本考核存在以下問(wèn)題：第一，項(xiàng)目成本費(fèi)用歸集較慢，由于項(xiàng)目成本構(gòu)成較復(fù)雜，因此成本核算存在滯后性，對(duì)成本考核產(chǎn)生了影響。第二，已有成本考核體系尚未覆蓋項(xiàng)目的全過(guò)程，只注重考核施工成本，忽略了對(duì)其他階段成本管控的有效考核。第三，成本考核結(jié)果運(yùn)用不到位，沒(méi)有將成本考核與績(jī)效管理掛鉤，企業(yè)難以通過(guò)考核結(jié)果，促進(jìn)全員參與項(xiàng)目全過(guò)程成本控制與管理。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程成本管理策略

（一）投資決策環(huán)節(jié)的管理策略

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策階段，需要從具體項(xiàng)目出發(fā)，依靠可靠的研究數(shù)據(jù)，選擇一個(gè)最科學(xué)、最合理的投資估算方法，從而確保投資估算的精準(zhǔn)性。房地產(chǎn)企業(yè)可以借助大數(shù)據(jù)技術(shù)全面、深入地調(diào)查影響項(xiàng)目投資策劃的因素，如地方房地產(chǎn)調(diào)控政策、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)信息、居民人均可支配收入與支出、居民住房需求等。

基于此，房地產(chǎn)企業(yè)可以開展項(xiàng)目投資可行性研究工作，綜合分析投資環(huán)境、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、投資不確定性、投資風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)建立成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)化模型科學(xué)評(píng)估投資成本，制定不同的投資方案，經(jīng)專家團(tuán)隊(duì)多輪論證后，選擇最佳投資方案。

在投資決策期間，各大經(jīng)濟(jì)的決策直接會(huì)影響項(xiàng)目的工程造價(jià)，其中，最主要的就是生產(chǎn)規(guī)模的大小、建設(shè)場(chǎng)地的選擇。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在前期進(jìn)行完善的調(diào)查與研究，評(píng)估項(xiàng)目?jī)r(jià)格，明確此項(xiàng)目能否幫助企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)效益，而且需要編制出項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，在此基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)管理部門需要針對(duì)報(bào)表展開全面的分析，再由企業(yè)管理人員得出最終結(jié)果，為決策者提供數(shù)據(jù)支持。

其次，企業(yè)的管理人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)期收益與預(yù)期投入，確定是否應(yīng)該投資此項(xiàng)目，避免由于盲目投資導(dǎo)致企業(yè)資源浪費(fèi)。在確定投資后，需要更加明確項(xiàng)目的實(shí)際狀況，發(fā)現(xiàn)其中隱含的風(fēng)險(xiǎn)隱患，并采取有效措施控制風(fēng)險(xiǎn)。在前期打好成本控制基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制效果。采取這樣的方法，房地產(chǎn)開發(fā)商就能夠在投資階段，提前明確項(xiàng)目具體情況，增強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)的收益。

（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理策略

在完成項(xiàng)目的決策之后，想要把控工程造價(jià)主要的核心點(diǎn)就在于設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)階段的經(jīng)費(fèi)使用是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理費(fèi)用中的一小部分，但是大量的造價(jià)資料和數(shù)據(jù)分析表明，設(shè)計(jì)階段給工程造價(jià)帶來(lái)的影響是非常大的，這就證明了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)階段造價(jià)成本也是掌控整個(gè)項(xiàng)目成本的關(guān)鍵點(diǎn)。在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)開發(fā)的前期對(duì)成本控制有較大的調(diào)整范圍，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高對(duì)設(shè)計(jì)階段的重視程度，對(duì)于設(shè)計(jì)階段的內(nèi)容要嚴(yán)格審查，不斷優(yōu)化，選擇最合理的設(shè)計(jì)方案。

房地產(chǎn)企業(yè)的策劃部門需要依據(jù)投資估算范圍和相關(guān)政府給予批準(zhǔn)的規(guī)劃文件，制定合理的設(shè)計(jì)任務(wù)書以及需要進(jìn)行招標(biāo)的文件，隨后依據(jù)評(píng)判專家科學(xué)的評(píng)標(biāo)法則，確定最優(yōu)的中標(biāo)方案，確立了中標(biāo)方案就等于選擇了設(shè)計(jì)的單位。

設(shè)計(jì)階段的成本控制可以起到有效的事前控制效用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員需要對(duì)這一階段更加重視。首先，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與信譽(yù)度較高、具有較強(qiáng)技術(shù)的設(shè)計(jì)企業(yè)達(dá)成合作，需要確定責(zé)任劃分，如果出現(xiàn)施工中簽證變更金額過(guò)大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇問(wèn)責(zé)，維護(hù)自身的合法權(quán)益，如果失誤過(guò)于嚴(yán)重，應(yīng)當(dāng)不再與此設(shè)計(jì)公司合作。其次，規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以自行建立設(shè)計(jì)子公司，設(shè)計(jì)出成熟的圖紙。施工單位的施工進(jìn)程也會(huì)進(jìn)一步提高，不但能夠減少修改圖紙的工作量，也可以大力提升工作效率，提高項(xiàng)目的整體質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)成本控制的目的。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在建設(shè)之前，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面研究與測(cè)試，確認(rèn)圖紙的可使用性，以此來(lái)保障施工的順利開展。

（三）招標(biāo)投標(biāo)階段的管理策略

1.強(qiáng)化招投標(biāo)文件評(píng)審

招標(biāo)文件與工程量清單是投標(biāo)方編制投標(biāo)文件、報(bào)價(jià)文件的重要基礎(chǔ)，也是項(xiàng)目結(jié)算的關(guān)鍵依據(jù)之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中屬于招標(biāo)方，應(yīng)認(rèn)真準(zhǔn)備招標(biāo)文件，嚴(yán)格審查文件內(nèi)容及條款，并注重有效編制工程量清單，必要時(shí)可以組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)其審核。另外，為保證招標(biāo)的客觀性與公正性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)具體條件、招標(biāo)文件要求、市場(chǎng)行情等設(shè)定最高競(jìng)標(biāo)價(jià)，同時(shí)對(duì)詢標(biāo)工作予以高度重視，消除虛假或欺騙性報(bào)價(jià)。此外，還應(yīng)公開、透明地展示招標(biāo)程序、中標(biāo)結(jié)果，以便投標(biāo)人獲取基本投標(biāo)信息。

2.逐步完善合同管理機(jī)制

合同管理不到位是引發(fā)合同糾紛的主要原因之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在處理合同糾紛的過(guò)程中，難免遭受經(jīng)濟(jì)損失，因此有必要完善合同管理機(jī)制。在審查階段，企業(yè)應(yīng)從風(fēng)險(xiǎn)角度審核合同底稿，更改不符合國(guó)家法律規(guī)定、不利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的合同。在簽訂階段，企業(yè)可以與投標(biāo)方明確付款條件、違約責(zé)任、雙方權(quán)利義務(wù)，做到風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共存。在履行階段，企業(yè)可以集中保管在履行合同過(guò)程中形成的各項(xiàng)資料，一旦發(fā)現(xiàn)投標(biāo)方有嚴(yán)重違約行為或與投標(biāo)方就合同部分條款發(fā)生重大爭(zhēng)議，就應(yīng)及時(shí)上報(bào)并嚴(yán)肅處理。

（四）項(xiàng)目實(shí)施階段的管理策略

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以減少設(shè)計(jì)變更與簽證的次數(shù)，針對(duì)使用清單模式的開發(fā)項(xiàng)目，簽證與設(shè)計(jì)變更就是開發(fā)商控制成本的主要途徑。對(duì)此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要完善簽證與設(shè)計(jì)變更審查流程，通過(guò)初審、復(fù)審、同一問(wèn)題多次上報(bào)的方式，控制簽證與設(shè)計(jì)變更的次數(shù)。

其次，應(yīng)當(dāng)控制簽證與設(shè)計(jì)變更的準(zhǔn)確度與完整度，避免出現(xiàn)多余的成本支出，相關(guān)人員需要加強(qiáng)對(duì)簽證變更的審核，保障工程量的準(zhǔn)確性，如果工程量不符合實(shí)際，需要予以拒絕，并加強(qiáng)對(duì)所報(bào)價(jià)格的審核。

最后，開發(fā)商在設(shè)計(jì)之初應(yīng)當(dāng)要求設(shè)計(jì)人員對(duì)圖紙進(jìn)行復(fù)核，在施工前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要正確選擇施工單位，選擇信譽(yù)度良好、施工能力較強(qiáng)的單位，這樣可以有效降低成本支出。

（五）驗(yàn)收審計(jì)階段的管理策略

為加大項(xiàng)目竣工結(jié)算編審管控力度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要嚴(yán)格核查基礎(chǔ)編審依據(jù)是否齊全、工程量計(jì)算是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)與合同規(guī)定、工程定額套取與工程計(jì)價(jià)是否合理，做好對(duì)工程量高估冒算、套取高標(biāo)準(zhǔn)定額等違規(guī)行為的監(jiān)督與追責(zé)工作，匯總項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的所有憑證，并查驗(yàn)其真?zhèn)巍?/p>

針對(duì)前述成本考核的難點(diǎn)問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可從以下方面入手，健全成本考核制度：一是加快成本核算信息化進(jìn)程，創(chuàng)新成本核算方法，獲得全面、系統(tǒng)的成本核算依據(jù)，保持核算的及時(shí)性，為成本考核創(chuàng)造良好的條件；二是擴(kuò)大成本考核范圍，將項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程的成本管控情況納入考核行列中；三是充分運(yùn)用成本考核結(jié)果，將其與績(jī)效管理掛鉤，以激勵(lì)全員參與項(xiàng)目開發(fā)成本管控。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有加強(qiáng)全過(guò)程成本控制，注重對(duì)項(xiàng)目開展各個(gè)環(huán)節(jié)的管控，才能夠有效降低成本支出，提高經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正各個(gè)階段中出現(xiàn)的偏差問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量成本控制。對(duì)此，房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目可以通過(guò)階段管理，加強(qiáng)項(xiàng)目成本規(guī)劃，提高全過(guò)程成本管理的有效性。