GIS技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用

鄧培榮，舒銀兵

(1.咸陽職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西安 712000；2.匯金科技控股集團(tuán)有限公司，西安 710000)

GIS技術(shù)是在計(jì)算機(jī)軟硬件及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的支持下對地理空間數(shù)據(jù)進(jìn)行管理、存儲、檢索、更新、顯示、制圖、綜合分析和應(yīng)用的技術(shù)系統(tǒng)，也是一門結(jié)合地球科學(xué)、遙感科學(xué)、系統(tǒng)科學(xué)、信息科學(xué)、決策科學(xué)、計(jì)算機(jī)科學(xué)等眾多門類的交叉學(xué)科，能夠?qū)⒌貙W(xué)空間數(shù)據(jù)與計(jì)算機(jī)技術(shù)相結(jié)合，以空間數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，采用地理模型分析方法，實(shí)時(shí)提供多種時(shí)間和空間的地理信息，輸出數(shù)據(jù)和圖形產(chǎn)品，為研究和決策提供基礎(chǔ)服務(wù)。常規(guī)的GIS系統(tǒng)包含三個(gè)基本部分：計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、空間數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)、管理與應(yīng)用人員。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是空間數(shù)據(jù)的重要組成部分，作為GIS系統(tǒng)管理的目標(biāo)數(shù)據(jù)，可以利用GIS系統(tǒng)強(qiáng)大的儲存和分析能力，為不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的記錄、分析、查詢及展示提供便利。

1 不動產(chǎn)登記技術(shù)

不動產(chǎn)權(quán)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》中明確規(guī)定的一項(xiàng)基本制度，是不動產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)讓、繼承等工作的基本保障，也是保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)安全的一項(xiàng)重要制度。自2014年《不動產(chǎn)登記暫行條例》頒布以來，我國加快推進(jìn)不動產(chǎn)登記工作，各省市都利用GIS技術(shù)建設(shè)了科學(xué)高效的不動產(chǎn)登記平臺，使工作效率和數(shù)據(jù)使用效率都有了明顯提升。

依據(jù)國家有關(guān)調(diào)查規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)，借助遙感影像、地理信息系統(tǒng)、衛(wèi)星定位和數(shù)據(jù)庫等技術(shù)手段，充分利用已有土地調(diào)查成果和登記成果，通過外業(yè)調(diào)查、復(fù)核審查、內(nèi)業(yè)建庫等步驟，完成不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和測量工作，能為不動產(chǎn)確權(quán)登記提供依據(jù)。

整體不動產(chǎn)登記技術(shù)流程是按照技術(shù)規(guī)范完成控制網(wǎng)測量、圖根點(diǎn)控制測量，依據(jù)地籍測量要求完成建設(shè)用地地籍測繪。宅基地及集體建設(shè)用地權(quán)屬調(diào)查指界，以宗地調(diào)查為基本單元，逐宗調(diào)查建設(shè)用地的權(quán)屬、范圍、面積、用途等，填寫地籍調(diào)查表，并由相關(guān)權(quán)利人簽字蓋章。同時(shí)，對房屋的產(chǎn)權(quán)人、權(quán)屬來源、批準(zhǔn)面積、竣工日期等進(jìn)行調(diào)查，對房屋進(jìn)行實(shí)地勘界丈量。根據(jù)權(quán)屬調(diào)查及地籍測繪和房產(chǎn)測量的成果，建立不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，進(jìn)行不動產(chǎn)的審核、登記和發(fā)證工作，具體流程如圖1所示。

圖1 不動產(chǎn)登記技術(shù)流程圖

2 GIS技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的優(yōu)勢

2.1 分布式GIS系統(tǒng)有利于數(shù)據(jù)查詢處理和數(shù)據(jù)安全

分布式GIS系統(tǒng)利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)處理多個(gè)區(qū)域的地理信息數(shù)據(jù)，該系統(tǒng)在物理上是分散的，在邏輯上是統(tǒng)一的，針對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)格式多樣式、分布式特點(diǎn)，具有很強(qiáng)的實(shí)用效果。不動產(chǎn)登記大部分是市局統(tǒng)一建立不動產(chǎn)登記平臺，各縣區(qū)開放端口，通過授權(quán)的賬號密碼訪問市局服務(wù)器，使查詢及處理相關(guān)的不動產(chǎn)信息變得非常便捷。全市的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)儲存在邏輯統(tǒng)一的服務(wù)器中，能夠滿足數(shù)據(jù)安全保存的要求。

2.2 GIS技術(shù)結(jié)合C/S和B/S結(jié)構(gòu)模式，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)跨區(qū)域登記

傳統(tǒng)的C/S結(jié)構(gòu)是典型的“請求-應(yīng)答”模式，用戶通過局域網(wǎng)直接向服務(wù)器發(fā)出請求，在服務(wù)器中直接調(diào)取數(shù)據(jù)進(jìn)行運(yùn)算，然后將運(yùn)算結(jié)果反饋給用戶。這種模式下，用戶能直接控制服務(wù)器，從中獲取想要的數(shù)據(jù)，操作較為流暢。B/S結(jié)構(gòu)是聯(lián)合C/S結(jié)構(gòu)和INT網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展起來的，用戶通過網(wǎng)絡(luò)訪問在線服務(wù)器，發(fā)出數(shù)據(jù)請求，系統(tǒng)根據(jù)權(quán)限和數(shù)據(jù)要求進(jìn)行運(yùn)算后，通過網(wǎng)絡(luò)將結(jié)果數(shù)據(jù)發(fā)送給用戶，如圖2所示。結(jié)合不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的分布式、交互式、動態(tài)更新等特點(diǎn)，采用B/S和C/S結(jié)構(gòu)互補(bǔ)的方式開展日常登記工作，能夠滿足日常大量數(shù)據(jù)的查詢分析需求，在大數(shù)據(jù)錄入和儲存方面具有明顯優(yōu)勢。

圖2 B/S結(jié)構(gòu)示意圖

2.3 GIS技術(shù)的應(yīng)用端服務(wù)器具備強(qiáng)大的數(shù)據(jù)儲存能力

常規(guī)的數(shù)據(jù)儲存功能是指將地理信息數(shù)據(jù)通過轉(zhuǎn)碼儲存在計(jì)算機(jī)的存儲設(shè)備中，通過專用的空間數(shù)據(jù)庫儲存空間地理信息數(shù)據(jù)，屬性數(shù)據(jù)則儲存在一些關(guān)系數(shù)據(jù)庫中。這種儲存模式會受到計(jì)算機(jī)存儲能力的限制，需要階段性對儲存設(shè)備進(jìn)行清理，不利于數(shù)據(jù)的安全和長期儲存。而GIS技術(shù)通過連接專業(yè)的應(yīng)用服務(wù)器，利用服務(wù)器強(qiáng)大的儲存和運(yùn)算功能，使體量巨大的空間信息數(shù)據(jù)的調(diào)取、查詢、運(yùn)算變得更為方便快捷。服務(wù)器可以連續(xù)運(yùn)行，在不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)錄入、查詢、顯示方面都展現(xiàn)出極為優(yōu)越的便利性。

2.4 GIS技術(shù)空間服務(wù)功能可以高效服務(wù)日常更新和匯交工作

傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)是利用各自的平臺，參照各自的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，完成資料的準(zhǔn)備、審核、繕證發(fā)證工作，不利于不動產(chǎn)數(shù)據(jù)格式的統(tǒng)一和數(shù)據(jù)匯交工作。若一個(gè)省份或地市需要將行政轄區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)匯交，仍要采取人工匯交模式，依照數(shù)據(jù)模板，建立匯交數(shù)據(jù)庫，報(bào)送匯總，匯交效率低下并且不利于不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的傳輸安全。而GIS技術(shù)可以提供安全高效的空間數(shù)據(jù)服務(wù)功能，結(jié)合不動產(chǎn)數(shù)據(jù)分布式的特點(diǎn)和邏輯統(tǒng)一的服務(wù)系統(tǒng)，高效完成不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的更新和匯交工作。

3 GIS技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用現(xiàn)狀

3.1 面對新的不動產(chǎn)登記要求，在流程和功能方面有待完善

不動產(chǎn)登記系統(tǒng)大多是在不動產(chǎn)登記制度實(shí)施前后建設(shè)的，主要應(yīng)用于城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，是給房屋產(chǎn)權(quán)人登記發(fā)證的系統(tǒng)，服務(wù)對象是單宗地或連續(xù)的多宗地。每個(gè)宗地上有多個(gè)自然幢，每個(gè)自然幢中有眾多權(quán)利人，數(shù)據(jù)管理軟件正是基于此類情況開發(fā)的，在落宗、建立樓盤表、繕證發(fā)證方面具有顯著優(yōu)勢。隨著農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記發(fā)證工作的陸續(xù)開展，宗地?cái)?shù)量巨大和產(chǎn)權(quán)分散的農(nóng)村不動產(chǎn)數(shù)據(jù)對平臺的功能和效率提出了更高要求。過去單宗地落宗審核的登記流程已不能滿足農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記工作的需求，系統(tǒng)登記流程有待進(jìn)一步優(yōu)化。

3.2 不動產(chǎn)登記服務(wù)方式有待優(yōu)化

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)具有明顯的屬地特點(diǎn)，各部門在使用和儲存過程中往往是通過局域網(wǎng)或加密內(nèi)網(wǎng)完成，而權(quán)利人申請登記的過程只能通過窗口完成，有時(shí)一項(xiàng)業(yè)務(wù)需要經(jīng)過多次窗口，即使是信息查詢、資料提交這類簡單的信息交換也必須到窗口完成，這對信息使用頻次較高的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)調(diào)用有些不利。應(yīng)建立統(tǒng)一的系統(tǒng)平臺，運(yùn)用法定的數(shù)據(jù)交換標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的數(shù)據(jù)格式、開放的數(shù)據(jù)共享機(jī)制，使用戶在登記時(shí)，可以通過APP直接完成上傳資料、查詢個(gè)人信息、提交登記申請等操作以優(yōu)化不動產(chǎn)登記流程及服務(wù)質(zhì)量。

3.3 不動產(chǎn)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，縱向管理系統(tǒng)不通暢

在不動產(chǎn)登記中，不同地區(qū)有不同的管理方式。在城市，不動產(chǎn)表現(xiàn)出了居住特征和經(jīng)濟(jì)特征，要求在不動產(chǎn)登記過程中，保證不動產(chǎn)精度、產(chǎn)權(quán)、權(quán)利類型等信息的精準(zhǔn)無誤。在農(nóng)村地區(qū)，不動產(chǎn)一般以居住功能為主，因此登記要求有所降低。省級和國家級不動產(chǎn)登記平臺與地市服務(wù)器的聯(lián)通工作處于起步階段，在不動產(chǎn)數(shù)據(jù)匯交時(shí)仍采取線下數(shù)據(jù)匯交的方式，會對數(shù)據(jù)匯交效率和數(shù)據(jù)安全產(chǎn)生不利影響。應(yīng)建立標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的不動產(chǎn)信息登記平臺，規(guī)范數(shù)據(jù)格式，以提高數(shù)據(jù)匯交效率，確保數(shù)據(jù)安全。

4 利用GIS技術(shù)優(yōu)化不動產(chǎn)登記的策略

4.1 優(yōu)化數(shù)據(jù)庫管理程序，提高數(shù)據(jù)編輯查詢效率

結(jié)合不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和使用特點(diǎn)，優(yōu)化數(shù)據(jù)管理程序，利用最優(yōu)化的程序語言、最流暢的管理程序、最小的程序儲存量，實(shí)現(xiàn)對日常不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的高效儲存與調(diào)用。通過極速運(yùn)算和查詢，讓海量的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)能夠高效服務(wù)于日常登記工作，體現(xiàn)出不動產(chǎn)數(shù)據(jù)其他的衍生功能，保證數(shù)據(jù)的使用安全。

4.2 利用“互聯(lián)網(wǎng)+”優(yōu)勢建立不動產(chǎn)數(shù)據(jù)共享機(jī)制

部分地區(qū)的不動產(chǎn)登記工作以“互聯(lián)網(wǎng)+”為載體，直接上傳需要的證件信息即可完成登記與查詢工作。此項(xiàng)工作的順利實(shí)施能夠改變不動產(chǎn)登記日常工作必須到窗口辦理的現(xiàn)狀，優(yōu)化不動產(chǎn)數(shù)據(jù)共享機(jī)制，能充分挖掘不動產(chǎn)數(shù)據(jù)潛能，打破信息孤島，讓數(shù)據(jù)更好地服務(wù)社會。

4.3 “一窗辦事”平臺助力不動產(chǎn)登記能力再提升

當(dāng)前國家已經(jīng)建設(shè)了全國不動產(chǎn)登記網(wǎng)上“一窗辦事”平臺，各省也將部署的相應(yīng)平臺接入國家平臺，使得商品房登記、不動產(chǎn)抵押登記、預(yù)購商品房預(yù)告登記及抵押預(yù)告登記、登記資料查詢等事項(xiàng)都可以通過小程序?qū)崿F(xiàn)跨省通辦，實(shí)現(xiàn)核稅、繳費(fèi)、不動產(chǎn)登記、納稅等多類業(yè)務(wù)的一站式辦結(jié)。

4.4 進(jìn)一步完善數(shù)據(jù)保密措施，保證不動產(chǎn)數(shù)據(jù)安全

不動產(chǎn)數(shù)據(jù)是關(guān)乎公民切身利益的保密數(shù)據(jù)，必須采取多種措施保障數(shù)據(jù)使用的安全性。在制度上，要嚴(yán)格落實(shí)安全保密制度，在錄入、查詢、審核等所有的登記環(huán)節(jié)中，堅(jiān)持一人一賬號，簽訂保密責(zé)任書，嚴(yán)禁登記人員超越權(quán)限審核、下載、傳輸不動產(chǎn)數(shù)據(jù)。要針對儲存服務(wù)器建立嚴(yán)格的訪問和維護(hù)制度，設(shè)置專人監(jiān)管。在技術(shù)上，要加強(qiáng)系統(tǒng)安全測評和數(shù)據(jù)傳輸預(yù)警，提出符合信息安全等級保護(hù)的內(nèi)控要求，利用安全技術(shù)和保密手段對用戶信息和隱私加以保護(hù)和管理，實(shí)現(xiàn)一次登錄、全過程監(jiān)管、實(shí)時(shí)監(jiān)督預(yù)警。

5 結(jié)束語

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是公民不動產(chǎn)權(quán)利的重要體現(xiàn)，應(yīng)制定合理高效的登記流程，采用先進(jìn)科學(xué)的技術(shù)手段，建設(shè)統(tǒng)一的系統(tǒng)平臺，保證不動產(chǎn)登記工作的順利進(jìn)行。GIS技術(shù)十分切合不動產(chǎn)登記工作，使日常的登記工作效率和數(shù)據(jù)信息的儲存使用效率得到很大的提升。隨著不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的疊加變化，對數(shù)據(jù)的管理使用、儲存運(yùn)算提出了更高要求。應(yīng)進(jìn)一步挖掘GIS技術(shù)的服務(wù)功能，使其能夠更好地服務(wù)于不動產(chǎn)登記工作，保障數(shù)據(jù)安全。