不動產(chǎn)抵押物“禁轉(zhuǎn)約定”規(guī)則的限制適用

胡芳洲

摘?要：根據(jù)《民法典》第406條，當(dāng)事人可進(jìn)行不動產(chǎn)抵押物禁止轉(zhuǎn)讓的約定。然而在實(shí)踐中卻極易出現(xiàn)“禁轉(zhuǎn)約定”使用泛化的情況，產(chǎn)生違背立法初衷、減少國家稅收、提高融資成本、增加糾紛數(shù)量等弊端。在格式條款情形下，應(yīng)當(dāng)將《民法典》第406條與第497條第2款結(jié)合進(jìn)行體系解釋，認(rèn)定“禁轉(zhuǎn)約定”為不合理排除對方主要權(quán)利的無效條款。在非格式條款情形下，不動產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)鼓勵適用抵押權(quán)追及效力規(guī)則，將《擔(dān)保制度解釋》第43條的適用范圍限縮在動產(chǎn)。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)抵押物；“禁轉(zhuǎn)約定”；格式條款；非格式條款；限制適用

中圖分類號：F23?????文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.02.043

1?問題的提出

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，抵押作為一種兼顧資金融通與物盡其用的擔(dān)保方式受到了人們的廣泛青睞。相較動產(chǎn)，不動產(chǎn)更加穩(wěn)定，具有價值高、不易毀損滅失以及流轉(zhuǎn)更加公開透明等優(yōu)勢，因而成為民商事主體在確定抵押物時的首選。在過往的幾十年中針對已設(shè)立抵押的不動產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓，理論界一直存在爭議。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第406條首次明確了抵押物自由轉(zhuǎn)讓的原則，并開創(chuàng)性地設(shè)置了允許當(dāng)事人意思自治的例外條款。在實(shí)踐中抵押權(quán)人為了避免可能出現(xiàn)的麻煩以及確保自己的利益不受損害，極有可能在訂立抵押合同時與抵押人進(jìn)行不動產(chǎn)抵押物禁止轉(zhuǎn)讓的約定。目前已有不少學(xué)者注意到在實(shí)踐中可能會出現(xiàn)“禁轉(zhuǎn)約定”使用泛化的情況，但對如何規(guī)制此類情形則甚少有人研究。本文擬分析在不動產(chǎn)抵押物上設(shè)置“禁轉(zhuǎn)約定”的諸多弊端，并分兩種不同的情形為不動產(chǎn)抵押物“禁轉(zhuǎn)約定”規(guī)則的正確適用建言獻(xiàn)策。

2?不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓“禁轉(zhuǎn)約定”規(guī)則解讀

在對不動產(chǎn)抵押物任意設(shè)置“禁轉(zhuǎn)約定”的弊端及解決方式進(jìn)行分析之前應(yīng)先對該規(guī)則的產(chǎn)生及具體內(nèi)容有一個基本的了解。根據(jù)流轉(zhuǎn)是否需要抵押權(quán)人同意，可將不動產(chǎn)抵押物的轉(zhuǎn)讓分為兩種不同的模式，即限制轉(zhuǎn)讓模式與自由轉(zhuǎn)讓模式。限制轉(zhuǎn)讓模式認(rèn)為允許不動產(chǎn)抵押物自由轉(zhuǎn)讓會提升與抵押權(quán)人以及買受人在民商事活動中的風(fēng)險，造成當(dāng)事人利益失衡。自由轉(zhuǎn)讓模式認(rèn)為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)抵押物無需征求抵押權(quán)人同意。允許當(dāng)事人作出“禁轉(zhuǎn)約定”實(shí)質(zhì)上是在允許不動產(chǎn)抵押物自由轉(zhuǎn)讓的原則下設(shè)置的例外性規(guī)定。為何《民法典》第406條要采納抵押物的自由轉(zhuǎn)讓模式？在允許抵押物自由轉(zhuǎn)讓的前提下為什么要設(shè)置當(dāng)事人意思自治的但書條款？《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保制度解釋》）對于當(dāng)事人“禁轉(zhuǎn)約定”的制度設(shè)計(jì)是否合理？均是值得討論的問題。下面本文將在對既往立法進(jìn)行回顧的基礎(chǔ)之上分析《民法典》第406條的變化并對相關(guān)法律法規(guī)的細(xì)化規(guī)定進(jìn)行介紹。

2.1?既往立法回顧

我國對抵押物轉(zhuǎn)讓立法的變化主要即圍繞對轉(zhuǎn)讓模式的選擇展開?！睹裢ㄒ庖姟返?15條在第1款明確抵押物非經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓行為無效，體現(xiàn)了立法者對抵押物轉(zhuǎn)讓采嚴(yán)格限制的態(tài)度。后頒布的《擔(dān)保法》第49條沿襲了《民通意見》的立場，但對抵押物轉(zhuǎn)讓的限制態(tài)度有所緩和。該規(guī)定確立了抵押物轉(zhuǎn)讓的通知、告知制度，未履行通知告知義務(wù)的轉(zhuǎn)讓無效?！稉?dān)保法》解釋第67條對抵押物轉(zhuǎn)讓持開放態(tài)度，根據(jù)抵押物是否已經(jīng)登記設(shè)計(jì)了兩種不同的做法。但因與《擔(dān)保法》第49條規(guī)定的內(nèi)容相悖，存在用司法解釋“造法”的嫌疑，在實(shí)踐中亦無法被很好地適用。2007年施行的《物權(quán)法》第191條明確抵押物轉(zhuǎn)讓須經(jīng)抵押權(quán)人同意，未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)讓，對抵押物的轉(zhuǎn)讓則又回歸到了限制態(tài)度。

通過上述立法情況的梳理可以看出，在前《民法典》時代除《擔(dān)保法》解釋外其他立法均對抵押物轉(zhuǎn)讓采取限制模式。在此種模式下，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物或是需要征求權(quán)利人同意，或是需要履行通知義務(wù)，無需通過當(dāng)事人另外作出“禁轉(zhuǎn)”約定實(shí)現(xiàn)對抵押權(quán)人權(quán)利的救濟(jì)。

2.2?《民法典》第406條之變

相較既往立法，《民法典》第406條作出了如下修改：第一，明確抵押期間可以自由轉(zhuǎn)讓抵押物，在轉(zhuǎn)讓抵押物時應(yīng)及時通知抵押權(quán)人，取消了應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人同意或未經(jīng)通知轉(zhuǎn)讓無效的限制條件，并明文規(guī)定了抵押權(quán)的追及效力。第二，允許當(dāng)事人自行對抵押物的轉(zhuǎn)讓設(shè)定條件，即當(dāng)事人可以根據(jù)自己的意愿進(jìn)行“禁轉(zhuǎn)”約定，本文將對這兩處變化的原因逐一進(jìn)行分析。

2.2.1?限制轉(zhuǎn)讓模式變?yōu)樽杂赊D(zhuǎn)讓模式

與限制轉(zhuǎn)讓說觀點(diǎn)相反，筆者認(rèn)為不動產(chǎn)抵押物自由流轉(zhuǎn)并不會導(dǎo)致各方當(dāng)事人的利益失衡。一方面，對受讓人來說，其接受不動產(chǎn)抵押物，并不意味著其愿意承受該物上存在的抵押權(quán)，受讓人愿意與抵押人進(jìn)行交易，極有可能是基于對其一定能按時償還債務(wù)繼而消滅不動產(chǎn)上存在的抵押權(quán)的信賴。若債務(wù)按時償還，自然不會影響受讓人的利益。若債務(wù)并未按時償還，由于抵押權(quán)的登記公示制度事前已經(jīng)起到了警示提醒的作用，買受人應(yīng)有抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的預(yù)期。另一方面，對抵押權(quán)人來說，不動產(chǎn)抵押物由于流轉(zhuǎn)導(dǎo)致價值顯著減損的可能性并不高，且無論是否轉(zhuǎn)讓，該抵押物都可能因?yàn)楸９懿划?dāng)?shù)仍蛸H值。此外，自由轉(zhuǎn)讓模式更有利于維持《民法典》體系的協(xié)調(diào)。在《民法典》第414條的語義下，抵押人可以將抵押物多次抵押。再次設(shè)立抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓都屬于對抵押物的處分行為，不應(yīng)差別對待。最后，自由轉(zhuǎn)讓模式是物權(quán)編“物盡其用”精神的貫徹落實(shí)。允許抵押物自由轉(zhuǎn)讓可以最大化地利用抵押物的交換價值，促進(jìn)資金融通。

2.2.2?首創(chuàng)“禁轉(zhuǎn)約定”條款

前文已經(jīng)論述允許不動產(chǎn)抵押物自由流轉(zhuǎn)有助于民法典體系的統(tǒng)一與促進(jìn)物盡其用。問題在于為什么第406條要在自由轉(zhuǎn)讓模式的大原則下設(shè)置當(dāng)事人另有約定的例外條款。筆者認(rèn)為，立法者采取此種做法可能的原因有兩點(diǎn)：其一，由于已允許抵押物自由轉(zhuǎn)讓，抵押人對抵押物的處分權(quán)得到了法律充分的保障，從利益平衡和公平原則的角度出發(fā)，應(yīng)設(shè)置對抵押權(quán)人的救濟(jì)條款，“當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”與抵押權(quán)的追及效力兩規(guī)定可以作為維護(hù)抵押權(quán)人利益的雙保險。其二，意思自治是指法律確認(rèn)民事主體得自由地基于其意志去進(jìn)行民事活動。意思自治原則作為基本原則，確立了民法的價值取向，貫穿于整個民事立法，“當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”即是該原則在抵押物轉(zhuǎn)讓領(lǐng)域的體現(xiàn)。

2.3?《擔(dān)保制度解釋》第43條的細(xì)化規(guī)定

當(dāng)事人“禁轉(zhuǎn)約定”的效力，在《擔(dān)保制度解釋》第43條出臺前即引起了廣泛的爭議，主要存在兩種觀點(diǎn)：劉家安認(rèn)為，不應(yīng)以當(dāng)事人的約定限制物的流通，王利明等學(xué)者則認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將禁轉(zhuǎn)約定通過登記的方式予以公示，從而產(chǎn)生對抗第三人的效果。最終《擔(dān)保制度解釋》第43條采納了第二種意見，當(dāng)事人之間的“禁轉(zhuǎn)約定”合同均有效，物權(quán)變動是否有效則根據(jù)當(dāng)事人之間的約定是否登記進(jìn)行判斷。

綜上，《民法典》第406條及相關(guān)法律法規(guī)在抵押物自由轉(zhuǎn)讓的原則下規(guī)定了當(dāng)事人可以進(jìn)行“禁轉(zhuǎn)約定”的例外，并針對“禁轉(zhuǎn)約定”的效力認(rèn)定及登記手續(xù)進(jìn)行了精細(xì)的設(shè)計(jì)，構(gòu)建起了的一套看似完備兼顧各方利益的不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓“禁轉(zhuǎn)約定”制度。

3?對不動產(chǎn)抵押物濫用“禁轉(zhuǎn)約定”的弊端

允許當(dāng)事人之間進(jìn)行“禁轉(zhuǎn)約定”是《民法典》的創(chuàng)新之舉，但法律對其卻缺少必要的限制，這便極易導(dǎo)致“禁轉(zhuǎn)約定”使用泛化的情況發(fā)生。筆者認(rèn)為，若不加限制地對不動產(chǎn)抵押物設(shè)置“禁轉(zhuǎn)約定”存在如下四點(diǎn)弊端：

3.1?違背立法初衷

立法規(guī)定“禁轉(zhuǎn)約定”但書條款的本意是在允許抵押物自由流通的大環(huán)境下尊重平等民事主體之間的特別約定以平衡各方利益，但實(shí)務(wù)中究竟是否能達(dá)立法者的期望卻存在疑問。在我國的擔(dān)保實(shí)踐中，抵押權(quán)人多為銀行等金融機(jī)構(gòu)，在不動產(chǎn)領(lǐng)域設(shè)置抵押最常見的情形即為住房按揭貸款。所謂住房按揭貸款是指購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個人住房貸款業(yè)務(wù)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房價逐年提高，購房者難以一次付清全部款項(xiàng)，為解決買受人資金不足與購房需求之間的矛盾，商業(yè)銀行按揭貸款應(yīng)運(yùn)而生。該業(yè)務(wù)不僅有利于購房者“花明天的錢圓今天的夢”，還有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，因而受到了人們的歡迎。在銀行按揭貸款業(yè)務(wù)中使用的貸款合同以及抵押合同多為格式條款，針對格式條款的內(nèi)容，銀行往往會聘請?jiān)S多專業(yè)人士結(jié)合最新法律法規(guī)來斟字酌句，設(shè)置“禁轉(zhuǎn)約定”無疑是其最大限度規(guī)避放貸風(fēng)險的利器，且該格式條款多由總行提供，甚至分行或支行等實(shí)際簽訂合同的主體（即抵押權(quán)人）也不能進(jìn)行選擇，抵押人則更無協(xié)商余地。部分人認(rèn)為雖然抵押合同存在“禁轉(zhuǎn)約定”條款，但是否締約取決于人們自愿，抵押人完全可以通過尋求其他融資渠道避免承受此種不利負(fù)擔(dān)。但事實(shí)上申請貸款需滿足一定的條件并履行復(fù)雜的手續(xù)，能夠獲得一家銀行的貸款已實(shí)屬不易，銀行貸款對欠缺資金的購房者來說無異于“救命稻草”，在此種情形下抵押人并沒有選擇“離開”的余地，實(shí)質(zhì)上的契約自由難以實(shí)現(xiàn)。

在非格式條款的情形下，抵押權(quán)人往往不具備銀行等金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和專業(yè)知識，盡管締約雙方可以就約定的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，抵押權(quán)人為了確保自己的利益得到最大程度的保護(hù)，規(guī)避任何可能因?yàn)榈盅何锪鬓D(zhuǎn)導(dǎo)致的任何風(fēng)險，在訂立抵押合同時也會盡可能與抵押人約定不得轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，若對“禁轉(zhuǎn)約定”但書條款的使用不加約束，則第406條關(guān)于抵押物自由轉(zhuǎn)讓的規(guī)定將會成為具文，回歸到前《民法典》時代的限制轉(zhuǎn)讓模式。

3.2?減少國家稅收

稅收指國家為了向社會提供公共產(chǎn)品、滿足社會共同需要、按照法律的規(guī)定，參與社會產(chǎn)品的分配、強(qiáng)制、無償取得財政收入的一種規(guī)范形式，具有組織財政收入和調(diào)節(jié)收入分配等諸多功能，對我國社會經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行發(fā)揮著基礎(chǔ)性、保障性的作用。作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)，在開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等環(huán)節(jié)均需征稅，其中轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中買賣雙方需繳納契稅、印花稅、個人所得稅等眾多稅項(xiàng)，具體需繳納的稅額取決于交易的標(biāo)的額，即作為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的房屋的價格。不同于普通的商品，房產(chǎn)的價格高昂，自然所征稅款也是一筆不小的數(shù)目。對抵押物過度進(jìn)行“禁轉(zhuǎn)”約定會使大量的不動產(chǎn)無法進(jìn)入交易市場，繼而對國家的稅收造成不良的影響。

3.3?提高融資成本

法律規(guī)定“禁轉(zhuǎn)約定”但書條款使抵押物交易的決定主體由其所有人變?yōu)榱说盅簷?quán)人，這并不是為了單純限制抵押物的流轉(zhuǎn)，而是基于維護(hù)債權(quán)的考量。如第二部分所述，立法賦予抵押權(quán)人抵押權(quán)的追及效力和作出“禁轉(zhuǎn)約定”的權(quán)利救濟(jì)雙保險，但在能使用操作簡便的抵押權(quán)追及效力進(jìn)行救濟(jì)的情況下，是否有必要多此一舉作出“禁轉(zhuǎn)約定”值得思考，對抵押權(quán)人利益的過度保護(hù)，也是對債務(wù)人及抵押人利益的侵害。況且只要抵押權(quán)人和抵押人雙方之間進(jìn)行了“禁轉(zhuǎn)約定”，即便該約定未登記，作為合同一方當(dāng)事人的抵押人若在主債務(wù)得到清償前對設(shè)置抵押的不動產(chǎn)再次進(jìn)行處分即要承擔(dān)違約責(zé)任，即使能證明債務(wù)人具備足夠的實(shí)力如期償還債務(wù)亦不能免責(zé)。這便會使部分誠實(shí)守信的抵押人喪失許多重要的交易機(jī)會，同時由于交易是優(yōu)化資源配置的最有效的手段，通過不斷的交易，優(yōu)化資源配置，資源的利用效率將會得到最大限度的提高，并趨于帕累托最優(yōu)狀態(tài)，不動產(chǎn)交易的減少也會在一定程度上造成社會資源的浪費(fèi)。另一方面，通過對《擔(dān)保制度解釋》第43條進(jìn)行文義解釋，可看出現(xiàn)實(shí)生活中也存在部分抵押人無視“禁轉(zhuǎn)約定”將其所擁有的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人的情況。此時雖然抵押物流轉(zhuǎn)于交易市場，但抵押人基于未來會承擔(dān)違約責(zé)任的顧慮，極有可能提高不動產(chǎn)的交易價格，這將會為議價過程增添困難并延長雙方為達(dá)成合意所花費(fèi)的時間。由于磋商時間的延長，雙方為之花費(fèi)的金錢和精力也會增多，不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)成本變高，不利于市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

3.4?增加糾紛數(shù)量

在《民法典》實(shí)施之前，抵押物轉(zhuǎn)讓需要經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，盡管立法采取了嚴(yán)格限制的態(tài)度，司法實(shí)踐中還是出現(xiàn)了大量的糾紛。筆者在裁判文書網(wǎng)以“抵押物轉(zhuǎn)讓”“案由：民事”為關(guān)鍵詞，搜索2011-2022年的民事判決共2544篇。因（為規(guī)避《物權(quán)法》第191條轉(zhuǎn)讓抵押物須經(jīng)抵押權(quán)人同意的規(guī)定）抵押人未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記即將按揭貸款的房屋出賣給第三人，后續(xù)房屋由于出賣方的原因被法院強(qiáng)制執(zhí)行，買受人提起案外人執(zhí)行異議之訴在這些糾紛中占了很大的比例。若抵押物處于自由流轉(zhuǎn)的狀態(tài)，則未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的情況將會大大減少，相應(yīng)糾紛數(shù)量也會下降。

雖然《民法典》僅實(shí)行一年多，相關(guān)案例并不多，但筆者有理由相信“禁轉(zhuǎn)約定”的濫用將會架空抵押物自由流轉(zhuǎn)的規(guī)定，從而回歸到前《民法典》時代的限制轉(zhuǎn)讓模式，上述問題仍舊不會得到解決，類似糾紛依然會頻繁發(fā)生。此外由于增設(shè)該但書條款，抵押人可能因違反約定與抵押權(quán)人產(chǎn)生新的矛盾，致使糾紛數(shù)量不減反增。且在如今司法資源緊張的情形下，法院耗費(fèi)大量的人力物力解決本可以避免的因“禁轉(zhuǎn)約定”引發(fā)的一系列糾紛也無疑是對司法資源的浪費(fèi)。

4?對不動產(chǎn)抵押物“禁轉(zhuǎn)約定”適用的規(guī)制

目前，我國已通過一系列規(guī)定對“禁轉(zhuǎn)約定”的效力及登記事項(xiàng)進(jìn)行了較為詳細(xì)的規(guī)定，但對如何抑制約定泛化卻暫付闕如，本文認(rèn)為在既有法律框架下可以運(yùn)用體系解釋、縮小解釋等技術(shù)手段限縮抵押物“禁轉(zhuǎn)約定”的適用范圍。在具體實(shí)現(xiàn)方式上，本文擬對實(shí)踐中存在的兩種不同情況（即第三部分提到的格式條款與非格式條款中的“禁轉(zhuǎn)約定”）進(jìn)行分別處理。

4.1?格式條款情形下的“禁轉(zhuǎn)約定”無效

4.1.1?格式條款相關(guān)理論介紹

以內(nèi)容是否為當(dāng)事人一方預(yù)先確定，他方只能加入可將條款分為格式條款與非格式條款。格式條款是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立時未與對方協(xié)商的條款，具有訂立目的是重復(fù)使用、由一方預(yù)先擬定以及在訂立時未與對方協(xié)商三個構(gòu)成要件。格式條款是社會經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的產(chǎn)物，在人類社會早期，民事主體之間的交往比較簡單，締約雙方經(jīng)過認(rèn)真磋商，達(dá)成合意實(shí)現(xiàn)物質(zhì)交換，滿足生產(chǎn)生活需求。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，交易活動逐年增多，人們對交易的效率要求也漸漸提高。簡化締約程序、節(jié)約交易成本的格式條款應(yīng)運(yùn)而生。雖格式條款具有諸多優(yōu)勢，但其也存在明顯的弊端，由于其由一方預(yù)先擬定，并且訂立合同時未與對方協(xié)商，對民法契約自由與契約正義造成了不小的沖擊。為了控制格式條款可能帶來的不利影響，保護(hù)非提供格式條款的一方的合法權(quán)益，法律作出了特別的規(guī)制：《民法典》第496條第2款規(guī)定了“訂入規(guī)則”，所謂“訂入規(guī)則”是指條款的提供方應(yīng)當(dāng)采取合適的措施提醒對方注意與其有重大利害關(guān)系的條款并按對方的要求履行說明義務(wù)，否則該條款在對方的主張下不成為合同內(nèi)容。該規(guī)則對確保在格式合同這種特殊情形下當(dāng)事人的意思自治起到重要的作用。第497條則在民事法律行為一般無效的情形外，又明確了兩類格式條款無效的特殊情況，即：不合理減免己方責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利與排除對方主要權(quán)利。筆者以為，在以格式條款進(jìn)行“禁轉(zhuǎn)約定”的情況下，可以結(jié)合上述規(guī)制條款對《民法典》第406條的但書條款進(jìn)行體系解釋，以達(dá)到限制“禁轉(zhuǎn)約定”適用的目的，下面將進(jìn)行詳細(xì)分析。

4.1.2?運(yùn)用《民法典》第497條加以規(guī)制

在銀行購房按揭貸款中，載有“禁止轉(zhuǎn)讓抵押物”條款的抵押合同一般由總行預(yù)先擬定，雙方當(dāng)事人簽訂合同之時也不會就締約內(nèi)容進(jìn)行商議，屬于典型的以格式條款進(jìn)行“禁轉(zhuǎn)約定”的情形。由于對不動產(chǎn)的處分權(quán)是作為抵押物所有人的抵押人的主要權(quán)利，銀行一般會依據(jù)“訂入規(guī)則”就該禁止轉(zhuǎn)讓條款作出提示說明。為解決購房款不足的燃眉之急，缺少額外融資渠道的抵押人即使知道了該條款的存在，在權(quán)衡利弊后往往也會作出與銀行簽訂合同的選擇。很顯然，在合同的簽訂過程中并未發(fā)生導(dǎo)致一般民事法律行為無效的情形，不能以一般民事法律行為無效規(guī)則認(rèn)定該禁轉(zhuǎn)約定無效。同時由于銀行已經(jīng)進(jìn)行了提示說明且雖然購房者有獲得資金支付房款的強(qiáng)烈愿望，但其并未陷入危困狀態(tài)，因此也不能以重大誤解和顯示公平為由撤銷該條款。那么如何對該“禁轉(zhuǎn)約定”進(jìn)行規(guī)制呢？筆者認(rèn)為所有權(quán)是指權(quán)利人對自己所有之物占有、使用、收益、處分的權(quán)利。運(yùn)用格式條款要求抵押權(quán)人在抵押權(quán)存續(xù)期間不得轉(zhuǎn)讓抵押物無疑構(gòu)成了對抵押人處分權(quán)的不合理限制，加重了抵押人的負(fù)擔(dān)，此時可以運(yùn)用《民法典》第497條第2款的規(guī)定認(rèn)定格式條款無效，以規(guī)制“禁轉(zhuǎn)約定”使用泛化的情況。

4.2?非格式條款情形下的“禁轉(zhuǎn)約定”無必要

4.2.1?抵押權(quán)追及效力的優(yōu)勢

在非格式條款情形下無法適用《民法典》第497條的規(guī)定，但這并不意味著沒有應(yīng)對此種情況下“禁轉(zhuǎn)約定”濫用的措施。根據(jù)本文第二部分對于立法情況的介紹，第406條提供的保護(hù)抵押權(quán)人的途徑不止一條，除了對抵押物進(jìn)行禁止轉(zhuǎn)讓約定外，抵押權(quán)人還可以依據(jù)抵押權(quán)的追及效力規(guī)則追回已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的抵押物。抵押權(quán)的追及效力是指無論抵押財產(chǎn)流轉(zhuǎn)于何處，抵押權(quán)人均可追及至物之所在并行使抵押權(quán)的法律效力。本文認(rèn)為，相較于抵押人進(jìn)行禁止轉(zhuǎn)讓約定，在不動產(chǎn)領(lǐng)域抵押權(quán)人以抵押權(quán)的追及效力來維權(quán)是更好的選擇，原因有以下兩點(diǎn)：

第一，運(yùn)用抵押權(quán)追及效力實(shí)現(xiàn)權(quán)利更加方便。正是由于不動產(chǎn)所有權(quán)的變更以及抵押權(quán)的設(shè)立均采取登記生效主義，買受人在受讓抵押物，進(jìn)行不動產(chǎn)變更登記之時從登記簿上就會對在先成立的抵押權(quán)的存續(xù)情況有所了解，倘若其仍然愿意受讓該物，那么也一定會對將來抵押權(quán)人就該不動產(chǎn)行使抵押權(quán)有所預(yù)期。抵押權(quán)人也可以清晰地獲知已設(shè)定抵押權(quán)的抵押物具體流轉(zhuǎn)至何人之手，若債務(wù)人到期無法償還債務(wù)，抵押權(quán)人可直接追及該不動產(chǎn)實(shí)現(xiàn)債權(quán)，無需履行額外的手續(xù)。若設(shè)定“禁轉(zhuǎn)約定”，雙方當(dāng)事人不僅要為達(dá)成該禁轉(zhuǎn)合意進(jìn)行多次協(xié)商，而且在約定達(dá)成后，為了讓該約定有對抗第三人的效力，還得去不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，假使后續(xù)因?yàn)榭陀^情況的變化需要變更或取消“禁轉(zhuǎn)約定”條款，還得進(jìn)行新一輪的磋商并進(jìn)行變更或注銷登記。此外倘若約定未登記，抵押人可能將房屋轉(zhuǎn)讓給不知情的第三人，這時抵押權(quán)人無法主張?jiān)撧D(zhuǎn)讓行為無效，只能追究抵押人的違約責(zé)任，并通過抵押權(quán)追及效力實(shí)現(xiàn)債權(quán)。上述種種情況均會耗費(fèi)抵押權(quán)人大量的時間、金錢與精力，得不償失。

第二，運(yùn)用抵押權(quán)追及效力實(shí)現(xiàn)權(quán)利更兼顧抵押人利益。正如前文所述，在抵押合同雙方當(dāng)事人設(shè)置禁止轉(zhuǎn)讓條款后，誠實(shí)守信的抵押人為了遵守與抵押權(quán)人的約定將會喪失許多交易機(jī)會，特別是在債務(wù)人本有足夠?qū)嵙θ缙趦斶€債務(wù)的情況下，對抵押人的處分權(quán)還進(jìn)行毫無必要的限制，未免對其太不公平。

4.2.2?限縮《擔(dān)保制度解釋》第43條適用范圍

《擔(dān)保制度解釋》第43條對“禁轉(zhuǎn)約定”的效力進(jìn)行了釋明，適用范圍是動產(chǎn)以及不動產(chǎn)。因抵押權(quán)追及效力更有利于兼顧抵押權(quán)人與抵押人的利益，且“禁轉(zhuǎn)約定”容易引發(fā)糾紛，筆者認(rèn)為可以在司法實(shí)踐中把不動產(chǎn)排除在《擔(dān)保制度解釋》第43條的適用范圍之外。需要注意的是，在不動產(chǎn)領(lǐng)域排除“禁轉(zhuǎn)約定”的適用并不意味著《民法典》第406條的但書是一個畫蛇添足的條款。理由在動產(chǎn)領(lǐng)域，取物權(quán)變動登記公示主義，登記并非所有權(quán)變更的生效要件，因此極有可能出現(xiàn)抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓但未登記的情況，且動產(chǎn)易于流通，若債務(wù)人期限屆滿未能償還債務(wù)，抵押權(quán)人極有可能無法鎖定抵押物之所在，進(jìn)而無法追及實(shí)現(xiàn)債權(quán)，此時即需要利用當(dāng)事人之間的“禁轉(zhuǎn)約定”實(shí)現(xiàn)對抵押權(quán)人權(quán)利的救濟(jì)。

5?結(jié)論

不動產(chǎn)因其不可移動、不易消耗、價值高昂的特性成為人們在確定抵押物時的首選。不動產(chǎn)抵押物能否自由轉(zhuǎn)讓是抵押中的一個重要問題，對此《民通意見》《擔(dān)保法》《物權(quán)法》均采取限制的態(tài)度，《擔(dān)保法解釋》雖作出了不同的規(guī)定，但由于其僅為司法解釋，與《擔(dān)保法》內(nèi)容相悖，無法被很好地適用。《民法典》第406條修改既往做法，允許不動產(chǎn)抵押物自由轉(zhuǎn)讓的同時為了保護(hù)抵押權(quán)人利益開創(chuàng)性地規(guī)定了“當(dāng)事人另有約定的，按照其約定的”意思自治條款。然而實(shí)踐中抵押權(quán)人為了確保利益實(shí)現(xiàn)的最大化，大多會以格式條款或非格式條款與抵押人進(jìn)行禁止轉(zhuǎn)讓約定，導(dǎo)致出現(xiàn)“禁轉(zhuǎn)約定”泛化的情況?！敖D(zhuǎn)約定”的濫用會產(chǎn)生如下四項(xiàng)弊端：第一，違背《民法典》第406條的立法初衷，使抵押物自由轉(zhuǎn)讓規(guī)定成為具文；第二，對國家征稅造成不利影響；第三，提高不動產(chǎn)交易的融資成本；第四，使當(dāng)事人之間的糾紛更加頻繁，因此有必要對此問題進(jìn)行規(guī)制。本文分兩種情形對“禁轉(zhuǎn)約定”泛化提出了法律適用上的解決辦法：在雙方當(dāng)事人設(shè)定格式條款的情形下，“禁轉(zhuǎn)約定”限制了抵押人的處分權(quán)，屬于不合理地限制一方主要權(quán)利，可以運(yùn)用《民法典》第497條認(rèn)定該格式條款無效?！睹穹ǖ洹返?06條為抵押權(quán)人設(shè)置了抵押權(quán)追及效力規(guī)則與“禁轉(zhuǎn)約定”兩種救濟(jì)方式，不動產(chǎn)領(lǐng)域抵押權(quán)追及效力規(guī)則操作更加方便，因此在雙方當(dāng)事人以非格式條款訂立抵押合同時，應(yīng)鼓勵抵押權(quán)追及效力規(guī)則的適用，將《擔(dān)保制度解釋》第43條的適用范圍限縮于動產(chǎn)。

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