商品房買賣合同與借款合同的效力關(guān)聯(lián)
——以最高人民法院“王忠誠案”為例

羅亞文

內(nèi)容提要:開發(fā)商違約行為導(dǎo)致商品房買賣合同被解除的，借款合同應(yīng)否解除、買受人是否承擔還款責任等問題存在“同案不同判”的現(xiàn)象源于法官對“合同目的不能實現(xiàn)”、合同相對性及公平原則的不同理解。合同聯(lián)立可作為我國商品房按揭中買賣合同與借款合同效力關(guān)聯(lián)的解釋路徑，《民法典》第673條、第634條為效力關(guān)聯(lián)的實定法規(guī)范基礎(chǔ)?；诤贤?lián)立的法律效果，商品房買賣合同與借款合同中某一合同未能訂立或被確認無效、被撤銷、被解除的，當事人可請求解除另一合同。返還義務(wù)的分配規(guī)則應(yīng)充分考慮三方主體的給付平衡?！巴踔艺\”等類案中，開發(fā)商負有返還義務(wù)，買受人不負有還款責任，銀行也不負有返還買受人已償付貸款的義務(wù)，銀行向開發(fā)商追償?shù)恼埱髾?quán)為不當?shù)美颠€請求權(quán)。

受疫情影響，經(jīng)濟下行，“爛尾樓”引發(fā)的停貸事件頻發(fā)。開發(fā)商逾期不能交房的違約行為導(dǎo)致商品房買賣合同被解除，繼而引發(fā)借款合同是否應(yīng)被解除、解除后還款責任由誰承擔的糾紛。盡管《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣司法解釋》)已有相關(guān)規(guī)定，(1)《商品房買賣司法解釋》已于2020年被修改，其中第20條、第21條與2003年《商品房買賣司法解釋》第24條、25條的內(nèi)容一致，未作變動。本文相關(guān)裁判多適用2003年的《商品房買賣司法解釋》。但“同案不同判”的現(xiàn)象大量存在，甚至最高人民法院也存在前后不一致的裁判結(jié)果?；诖耍P者以最高人民法院再審案件“王忠誠案”、各地高級人民法院的類案裁判結(jié)果為例，以域外法的相關(guān)規(guī)范為參考，探索商品房買賣合同與借款合同效力關(guān)聯(lián)的正當性基礎(chǔ)以及司法裁判的適用規(guī)則。

一、案情梳理及類案裁判

(一)“王忠誠案”

“王忠誠案”包含五次審判程序(詳見表1)，包括商品房預(yù)售合同糾紛的一審、二審程序以及借款合同糾紛的一審、二審和再審程序。2015年8月12日，王忠誠與青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“越州公司”)簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定以147953124元的價格購買越州公司開發(fā)的一處商業(yè)用房，王忠誠于2015年7月15日首付73983124元，剩余7397萬元辦理按揭貸款，合同約定交房時間為2015年10月30日前，逾期交房超過120日，買受人有權(quán)解除合同。2015年8月14日，借款人王忠誠、王琪博、王琪寶(以下簡稱“王忠誠等”)與貸款人中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行(以下簡稱“建行”)、保證人越州公司簽訂《個人住房(商業(yè)用房)借款合同》(以下簡稱《借款合同》)，借款金額7397萬元，借款期限為2015年8月25日至2025年8月25日，采等額本息還款方法，每月歸還本息金額為829227.74元，同時，越州公司、王忠誠分別與建行簽訂《保證合同》及《房地產(chǎn)抵押合同》，王忠誠以購買的商業(yè)用房及相應(yīng)的土地使用權(quán)作為抵押標的物，并辦理了抵押登記。截至2016年12月29日，越州公司未能依約交付房屋，因而王忠誠訴請解除《商品房預(yù)售合同》《借款合同》《房地產(chǎn)抵押合同》，判令越州公司返還王忠誠購房首付款、償還王忠誠已向建行償付的貸款本息、賠償王忠誠購房首付款的利息損失、償還建行借款擔保合同項下剩余的貸款本息等。

(二)裁判思路

一審法院認為越州公司應(yīng)按照合同約定承擔逾期交房的違約責任，王忠誠據(jù)此行使合同解除權(quán)符合約定，《商品房預(yù)售合同》應(yīng)予解除，依據(jù)《商品房買賣司法解釋》(2003)第24條、第25條的規(guī)定，支持王忠誠要求解除《借款合同》《房地產(chǎn)抵押合同》的訴請，越州公司應(yīng)向王忠誠返還購房首付款及賠償損失、返還已向建行償付的貸款本金及利息，應(yīng)向建行返還《借款合同》剩余的貸款及利息。(2)參見青海省高級人民法院(2017)青民初13號民事判決書。建行上訴請求判決王忠誠等返還借款本息，二審法院認為《商品房買賣司法解釋》(2003)第25條并沒有免除購房者(借款人)的還款義務(wù)，在法律關(guān)系中，出賣人將其收到的貸款本息返還銀行的行為是受購房者的委托向銀行歸還貸款本息，根據(jù)合同相對性原理，還款義務(wù)人應(yīng)當是借款合同的借款人，《商品房買賣司法解釋》考慮到按揭合同的特殊性，而規(guī)定直接由出賣人將貸款本息歸還銀行。由于被告建行在一審中未對王忠誠等提出訴訟請求，根據(jù)不告不理原則，王忠誠等應(yīng)當怎樣承擔責任，二審法院不予審理。(3)參見最高人民法院(2017)最高法民終683號民事判決書。

隨后，建行起訴王忠誠等與第三人越州公司共同向其償還借款本金及利息。一審法院基于前述最高人民法院的裁判結(jié)果，明確了王忠誠等的還款責任，但認為王忠誠等應(yīng)承擔補充責任。建行回避越州公司的還款責任，而直接向借款人主張與越州公司共同承擔剩余全部借款本息，存在補救措施不當，亦不能排除建行與越州公司惡意串通的可能。若單獨要求借款人承擔共同還款責任，不僅與生效判決和《商品房買賣司法解釋》精神相悖，而且無限擴大借款人責任。故王忠誠等承擔責任的前提是建行在窮盡對越州公司的救濟方式仍不能受償。(4)參見青海省西寧市中級人民法院(2018)青01民初151號民事判決書。建行隨即上訴，二審法院認為“補充還款責任”認定錯誤，基于合同相對性，王忠誠等為越州公司債權(quán)請求權(quán)人及貸款本息返還的委托人，王忠誠等所負債務(wù)在未清償?shù)那闆r下，雙方的借貸民事法律關(guān)系未消除，負有還款義務(wù)。(5)參見青海省高級人民法院(2018)青民終199號民事判決書。

最高人民法院再審認為：第一，依據(jù)《商品房買賣司法解釋》(2003)第25條第2款的規(guī)定，王忠誠等不負有返還義務(wù)；第二，《借款合同》的相關(guān)格式條款意味著要求王忠誠等在既未取得所購房屋所有權(quán)，亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了王忠誠等三人的責任，(6)《中華人民共和國合同法》(已失效)第40條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！睂ζ洳痪哂芯惺Γ坏谌?，商品房按揭貸款商業(yè)模式下各方當事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系較為特殊，越州公司不能交付房屋的行為致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴重失衡，(7)具體表現(xiàn)為：越州公司違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實際占有使用王忠誠等三人支付的首付款及建行的按揭貸款；建行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時享有對越州公司、王忠誠等三人的債權(quán)；王忠誠等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，在王忠誠等對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則，因而該案中“必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強調(diào)單個合同的相對性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡”。(8)參見最高人民法院(2019)最高法民再245號民事判決書。

表1 “王忠誠案”裁判內(nèi)容

(三)類案裁判及爭議焦點

“王忠誠案”中，各級法院的審判結(jié)果存在較大差異，即使是最高人民法院的裁判結(jié)果也存在前后矛盾之處，(2017)最高法民終683號判決書明確基于合同相對性認定王忠誠等負有返還義務(wù)，但(2019)最高法民再245號判決書卻明確基于公平原則，認為王忠誠等不負有返還義務(wù)。筆者在北大法寶平臺“司法案例”欄中，以“裁判依據(jù)”為檢索依據(jù)、以“《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款”為關(guān)鍵詞進行檢索，得到36份高級人民法院的裁判文書，經(jīng)閱讀排除11份與“王忠誠案”爭議焦點無關(guān)的裁判文書，得到25份裁判文書，少數(shù)裁判文書認為買賣合同的解除并未致使借款擔保合同的目的不能實現(xiàn)，因而不對借款擔保合同產(chǎn)生法律效力，即借款合同不因買賣合同的解除而解除。(9)參見遼寧省高級人民法院(2016)遼民再12號民事判決書；江蘇省高級人民法院(2021)蘇民申1790號民事裁定書；江蘇省南京市中級人民法院(2020)蘇01民終631號民事判決書。其中14份裁判文書認為購房人(借款人)不承擔還款責任，(10)參見新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院(2022)新民申979號民事裁定書；湖北省高級人民法院(2021)鄂民申5577號民事裁定書；四川省高級人民法院(2020)川民申4339號民事裁定書；廣西壯族自治區(qū)高級人民法院(2020)桂民申3861號民事裁定書；河北省高級人民法院(2020)冀民申1043號民事裁定書；安徽省高級人民法院(2020)皖民申712號民事裁定書；江西省高級人民法院(2019)贛民申1545號民事裁定書。11份裁判文書則明確購房人負有還款義務(wù)。(11)參見江蘇省高級人民法院(2021)蘇民申1790號民事裁定書；山東省高級人民法院(2020)魯民申6729號民事裁定書；廣東省高級人民法院(2018)粵民申1241號民事裁定書；廣東省高級人民法院(2018)粵民申4775號民事裁定書；江蘇省高級人民法院(2018)蘇民申312號民事裁定書；遼寧省高級人民法院(2016)遼民再12號民事判決書；河北省高級人民法院(2012)冀民一終字第93號民事判決書。認為購房人不承擔還款責任的裁判理由包括：第一，基于交易特殊性的考量，法律關(guān)系上，開發(fā)商受購房者的委托向銀行歸還貸款本息，但考慮到按揭合同的特殊性，沒有必要由開發(fā)商將貸款歸還于購房者后，再由購房者歸還銀行，而應(yīng)直接由開發(fā)商歸還銀行；(12)參見新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院(2022)新民申979號民事裁定書；四川省高級人民法院(2020)川民申4339號民事裁定書。第二，基于公平原則及權(quán)利義務(wù)平衡的考量，買受人未直接占有購房貸款也未取得房屋，由買受人繼續(xù)承擔還款責任不符合立法本意、顯失公平。(13)參見湖北省高級人民法院(2021)鄂民申5577號民事裁定書；廣西壯族自治區(qū)高級人民法院(2020)桂民申3861號民事裁定書。認為購房人應(yīng)承擔還款責任(14)參見沈君、陳迪金：《商品房買賣結(jié)算清理條款的理解與適用》，載《法律適用》2020年第12期；唐烈英：《論商品住房擔保貸款合同的連帶責任》，載《西南民族大學(xué)學(xué)報(人文社會科學(xué)版)》2013年第12期。的裁判理由包括：第一，秉持合同相對性原則，(15)參見李建華、彭誠信：《論合同相對性原則在處理商品房買賣合同糾紛中的司法適用——基于最高人民法院相關(guān)司法解釋及其判決的評判和反思》，載《法律科學(xué)(西北政法大學(xué)學(xué)報)》2012年第5期。第25條意在“充分發(fā)揮訴訟資源解決糾紛的功能，避免當事人的訴累，”未免除《借款合同》中借款人的還款義務(wù)；(16)參見江蘇省高級人民法院(2021)蘇民申1790號民事裁定書；山東省高級人民法院(2020)魯民申6729號民事裁定書；廣東省高級人民法院(2017)粵民再216號民事裁定書。第二，基于借款合同之約定，如合同約定買賣合同與貸款合同相互獨立，買受人與開發(fā)商對貸款合同項下的全部債務(wù)承擔連帶清償責任等，應(yīng)依照約定內(nèi)容；(17)參見廣東省高級人民法院(2018)粵民申1241號等民事裁定書。第三，承擔還款責任應(yīng)當考慮順序問題，購房人未取得案涉房屋所有權(quán)，基于公平原則，先由開發(fā)商返還貸款本息，未能實際全部返還的，由購房人承擔剩余還款責任。(18)參見青海省西寧市中級人民法院(2018)青01民初151號民事判決書。此外，認為購房人不承擔還款責任的裁判理由還包括：非真實商品房買賣合同糾紛不適用第25條，當買受人并非以購房為目的，而意在貸款解決公司融資問題，或不存在真實的商品房買賣合同關(guān)系時，不適用25條，借款人仍承擔相應(yīng)的還款責任。因該類案情與“王忠誠案”有差異，本文不予分析。

類案裁判文書存在“同案不同判”的現(xiàn)象?？偨Y(jié)而言，該類案件的爭議焦點主要在于：第一，開發(fā)商與購房人之間的商品房買賣合同解除后，購房人與貸款人之間的借款合同是否當然解除，抵押合同、擔保合同是否當然解除；第二，商品房買賣合同與借款合同均被解除后，借款合同項下剩余貸款本息的返還義務(wù)人如何確定，應(yīng)承擔何種還款責任。爭議焦點一的問題核心在于如何理解《商品房買賣司法解釋》第20條，買賣合同應(yīng)否作為借款合同的合同目的，或者說，當買賣合同解除后借款合同的合同目的能否實現(xiàn)，此外主合同被解除后，擔保合同應(yīng)否解除，擔保權(quán)能否繼續(xù)擔保債權(quán)的實現(xiàn)；爭議焦點二的問題核心在于如何解釋《商品房買賣司法解釋》第21條第2款出賣人的返還義務(wù)，“合同相對性”應(yīng)否突破，其與“公平原則”之間如何取舍，“權(quán)利義務(wù)平衡”的標準如何把握。

二、裁判分歧的成因剖析

(一)理解差異：“合同目的無法實現(xiàn)”

“王忠誠案”及類案裁判中，多數(shù)法官通過適用《商品房買賣司法解釋》第20條，認可借款合同因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除而解除，但也存在相左的裁判觀點，部分法官認為基于借款合同中“排除效力關(guān)聯(lián)”的特殊約定，買賣合同的解除不影響借款合同目的的實現(xiàn)，貸款人已履行借款合同的義務(wù)，則借款合同目的已實現(xiàn)，買受人停貸、請求解除借款合同的行為實質(zhì)上構(gòu)成違約，即使最終判決借款合同被解除，其解除原因為協(xié)商解除，買受人應(yīng)承擔相應(yīng)違約責任。

進一步而言，裁判結(jié)果的差異源于對“合同目的不能實現(xiàn)”的不同理解，而對“合同目的無法實現(xiàn)”的理解差異取決于法官對“合同目的”概念的不同理解，以及法官看待商品房按揭法律關(guān)系的不同視角。合同目的分為主觀目的和客觀目的，(19)參見崔建遠：《論合同目的及其不能實現(xiàn)》，載《吉林大學(xué)社會科學(xué)學(xué)報》2015年第3期。前者又稱為締約動機，是當事人欲通過合同實現(xiàn)的利益，后者則為規(guī)范意義上的典型交易目的，發(fā)生給付的效果意思。部分法官采客觀目的的觀點，將合同目的與合同給付義務(wù)內(nèi)容相等同，如借款合同目的即給付/獲取借款、支付/獲取利息，但《商品房買賣司法解釋》第20條將主觀目的(締約動機)納入合同目的，將借款人獲取借款而能夠取得房屋所有權(quán)這一“遠因”(20)參見尹田：《法國現(xiàn)代合同法》，法律出版社2009年版，第179頁。作為規(guī)范中的合同目的，因而部分法官采主觀目的說，將“給付義務(wù)內(nèi)容之外的利益”(21)楊銳：《論〈民法典〉中的“不能實現(xiàn)合同目的”》，載《北方法學(xué)》2021年第2期，第33頁?；颉皣乐赜绊懹喠⒑贤谕慕?jīng)濟利益”(22)崔建遠：《合同一般法定解除條件探微》，載《法律科學(xué)(西北政法大學(xué)學(xué)報)》2011年第6期，第121頁。作為合同目的。除對“合同目的”概念的理解偏差，法官看待商品房按揭法律關(guān)系的視角也有所不同。從單一借款合同視角，于借款人而言，合同目的旨在取得借款，于貸款人而言，旨在取得相應(yīng)利息，案例中借款人已取得借款，不存在合同目的不能實現(xiàn)；從商品房按揭交易模式的整體出發(fā)，商品房買賣合同與借款合同緊密聯(lián)結(jié)，借款人的合同目的在于取得借款、獲取房屋所有權(quán)，在這個層面，當開發(fā)商違約致使買賣合同解除時，借款合同的合同目的無法實現(xiàn)。筆者認為商品房按揭交易結(jié)構(gòu)較為特殊，應(yīng)以整體視角分析其中法律關(guān)系，將屬締結(jié)動機的主觀目的歸入“合同目的”的規(guī)范內(nèi)容中。(23)參見陸青：《合同聯(lián)立問題研究》，載《政治與法律》2014年第5期。就借款合同而言，應(yīng)將給付義務(wù)內(nèi)容之外的利益——取得房屋所有權(quán)作為合同目的，該解釋路徑更符合《商品房買賣司法解釋》第20條的規(guī)范意旨。

此外，借款合同的解除，引發(fā)抵押合同是否解除、抵押權(quán)是否存續(xù)的裁判爭議。有法官認為抵押合同隨之解除，抵押權(quán)滅失，不予考慮銀行行使抵押權(quán)的救濟路徑。(24)參見最高人民法院(2017)最高法民終683號民事判決書。部分法官認為擔保權(quán)仍繼續(xù)擔保主合同清理結(jié)算時的返還義務(wù)，(25)參見上海市第二中級人民法院(2012)滬二中民六(商)終字第138號民事判決書。有法官試圖將抵押人的身份由借款人轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲑u人，由此擔保出賣人返還義務(wù)的履行。(26)參見青海省西寧市中級人民法院(2018)青01民初151號民事判決書。事實上，依據(jù)《民法典》第566條第3款的規(guī)定，借款合同被解除后，抵押合同不當然解除，擔保人對債務(wù)人應(yīng)當承擔的民事責任仍應(yīng)當承擔擔保責任。(27)參見劉駿：《主合同無效后擔保權(quán)存續(xù)論》，載《比較法研究》2021年第2期。但抵押權(quán)仍處于預(yù)告登記階段，此時可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔保制度的解釋》第52條的規(guī)定判斷銀行能否行使優(yōu)先受償權(quán)，且開發(fā)商違約時“爛尾樓”較多，抵押物價值較低，因而類案中，銀行難以通過行使抵押權(quán)獲得受償。若房屋已建造好，開發(fā)商違約的，應(yīng)當認定即使主合同被解除，抵押權(quán)仍存在，以擔保清理結(jié)算階段債務(wù)人的返還義務(wù)。

(二)理論取舍：“合同相對性”或“公平原則”

當商品房買賣合同及借款合同均被解除后，依據(jù)《商品房買賣司法解釋》第21條第2款的規(guī)定，出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人，《商品房買賣司法解釋》雖然明確了出賣人的返還義務(wù)，但買受人是否具有還款責任存在爭議，“王忠誠案”及類案裁判中存在“完全責任說”“補充責任說”“無責任說”等不同結(jié)果，湖北省高級人民法院在采“無責任說”的基礎(chǔ)上，判決銀行向買受人返還已支付的貸款本息。英國《消費信貸法》(28)See Consumer Credit Act 1974, Part VI, Art.75.中，買受人不僅不承擔還款責任，貸款人還對其負有連帶責任。(29)參見尹臘梅：《消費信貸之貸款人關(guān)聯(lián)責任——來自歐美的啟示》，載《消費經(jīng)濟》2009年第6期。據(jù)此，當開發(fā)商違約導(dǎo)致商品房買賣合同及借款合同被解除時，我國裁判結(jié)果及各國立法例對清理結(jié)算的返還義務(wù)存在不同的責任分配結(jié)果(詳見表2)。(30)不同的責任分配結(jié)果包括：(1)“買受人完全責任說”：法官或直接運用合同相對性原理說明借款合同中權(quán)利義務(wù)關(guān)系的獨立性，或秉持借款合同“排除效力關(guān)聯(lián)”的特殊約定認定買受人對債務(wù)的清償責任；(2)“買受人補充責任說”：借款人在窮盡對出賣人追償?shù)木葷圆荒軐崿F(xiàn)的，才得以向買受人主張；(3)“買受人無還款責任說”：借鑒德國消費信貸中的“抗辯權(quán)延伸制度”，即買受人對出賣人違約行為的抗辯得以對抗貸款人；(4)“貸款人返還責任說”：在認定買受人不承擔還款責任的基礎(chǔ)上，由貸款人向買受人返還已償還的貸款本息；(5)“貸款人補充責任說”：來源于歐盟《消費信貸指令》，旨在明確貸款人的關(guān)聯(lián)責任，當買受人請求出賣人救濟不能時，可向貸款人請求承擔出賣人的責任；(6)“貸款人連帶責任說”：來源于英國《消費信貸法》，對于出賣人的違約責任，買受人可直接向貸款人主張，由此給予消費者最大限度的保護。

歐盟《消費信貸指令》及英國《消費信貸法》出于對消費者的特殊保護，對貸款人課以關(guān)聯(lián)責任，而我國法官則在“合同相對性原理”及“公平原則”之間進行取舍，“完全責任說”以合同相對性原理為基礎(chǔ)，“無責任說”以公平原則為核心，“補充責任說”則試圖權(quán)衡合同相對性及公平原則，以合同相對性的緩和以及公平原則的適用為裁判的基礎(chǔ)。

返還義務(wù)承擔形式的不同裁判結(jié)果源于法官的邏輯選擇和價值取舍，具體表現(xiàn)為對“合同相對性”及“公平原則”的權(quán)衡，前者為符合法理邏輯和合同基本理論的原則性規(guī)定，后者則不具有絕對判斷標準，而是法官依據(jù)個案的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進行的價值衡量。那么選擇何種理論或原則更為適宜呢？筆者認為應(yīng)當從商品房按揭的特殊結(jié)構(gòu)出發(fā)，探究各合同之間的關(guān)聯(lián)性，剖析結(jié)構(gòu)內(nèi)部的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當“締約動機”成為合同目的，從整體視角看待按揭交易中的法律關(guān)系時，完全秉持合同相對性易造成權(quán)利義務(wù)嚴重失衡的結(jié)果，如買受人既支付了首付款、償還了部分貸款，又未取得房屋所有權(quán)，在自己無過錯的情況下仍需繼續(xù)償還貸款，而出賣人既未交付房屋，又長期占有首付款及貸款本金，由此造成權(quán)利義務(wù)嚴重失衡的局面。同時，“公平原則”雖具有合理性，但其本身難以作為司法裁判的唯一依據(jù)，公平原則指引下的裁判結(jié)果仍需具體實體規(guī)范的支撐。因此，如何兼顧法理邏輯和價值判斷、如何統(tǒng)一司法裁判規(guī)則、選取何種解釋路徑來證成買受人責任的承擔形式有待探索。

表2 返還責任形式

(三)裁判視角：“獨立”或“聯(lián)立”

類案裁判中，對于商品房買賣合同與借款合同的關(guān)系，部分法官認為二者“緊密聯(lián)系、互為因果”(31)湖北省高級人民法院(2019)鄂民申4819號民事裁定書。“具有經(jīng)濟上的整體性和關(guān)聯(lián)性”(32)最高人民法院第二巡回法庭(2017)最高法民申2661號民事裁定書。，有法官認為二者之間雖有聯(lián)系，但“系屬類型和主體均存在區(qū)別，是不同的合同”(33)江蘇省南京市中級人民法院(2020)蘇01民終631號民事判決書。，商品房買賣合同和貸款合同是“相互獨立的合同，雖存在密切聯(lián)系，但不存在從屬關(guān)系”(34)廣東省高級人民法院(2016)粵民申8163號民事裁定書。。

基于此，法官秉持不同的裁判視角，以“獨立合同”為視角的裁判結(jié)果表現(xiàn)為借款合同效力不應(yīng)受商品房買賣合同效力的影響，合同被解除時買受人具有返還貸款的義務(wù)；以“聯(lián)立合同”為視角的裁判結(jié)果表現(xiàn)為商品房買賣合同與借款合同緊密聯(lián)結(jié)，買賣合同的解除導(dǎo)致借款合同被解除，應(yīng)同時權(quán)衡三方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不應(yīng)加重買受人的責任。

因此，視角的選擇為導(dǎo)致裁判差異的根本原因。事實上，我國《民法典》主要以單一、獨立的合同關(guān)系為規(guī)范重心，合同相對性為判定合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基本準則，但隨著交易模式的衍化，多個合同緊密聯(lián)結(jié)的交易結(jié)構(gòu)越來越多，包括已為立法所規(guī)范的融資租賃合同，(35)參見王延川：《商事行為類型化及多元立法模式——兼論商事行為的司法適用》，載《當代法學(xué)》2011年第4期。本質(zhì)為買賣合同和租賃合同相互聯(lián)結(jié)而成的新型合同形式。(36)參見崔建遠主編：《合同法》(第7版)，法律出版社2021年版，第355頁。因而合同的“聯(lián)結(jié)”或“聯(lián)立”具有一定的規(guī)范基礎(chǔ)，其表現(xiàn)為多個債之關(guān)系相互聯(lián)結(jié)、多方主體相互關(guān)聯(lián)，某一合同的效力變化將致使相關(guān)聯(lián)的另一合同的效力發(fā)生變化。(37)參見遲穎：《德國消費信貸法規(guī)中的關(guān)聯(lián)合同制度——兼論〈德國民法典〉第358條》，載《比較法研究》2006年第3期。單一合同的立法規(guī)范未能考慮到多個合同緊密聯(lián)結(jié)、相互關(guān)聯(lián)的現(xiàn)實交易結(jié)構(gòu)，未對合同聯(lián)立后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進行通盤考量，片面追求客觀的合同目的以及合同的相對性，無法全面、合理、正確地規(guī)范商品房按揭以及其他場景中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此，立法和司法應(yīng)從“聯(lián)立”的視角看待按揭中買賣合同和借款合同的合同關(guān)系，實現(xiàn)多方主體權(quán)利義務(wù)的平衡。

三、關(guān)聯(lián)效力的解釋路徑

如何解釋前述裁判結(jié)果差異，如何證成商品房買賣合同和借款合同之間相互關(guān)聯(lián)的效力結(jié)果，這一系列問題亟待思考。事實上，商品房買賣合同和借款合同之間的緊密關(guān)聯(lián)效力并非我國特有，國外有關(guān)消費信貸的立法規(guī)范也存在類似的效力關(guān)聯(lián)結(jié)果，那么，能否通過域外規(guī)范來解釋或證成商品房按揭的效力結(jié)果，繼而構(gòu)筑起我國“合同聯(lián)立”的立法規(guī)范呢？

(一)比較法視閾：撤回穿越及抗辯權(quán)延伸

消費信貸中，域外法規(guī)定了“撤回穿越”和“抗辯權(quán)延伸”制度，(38)參見〔德〕迪特爾·梅迪庫斯：《德國債法分論》，杜景林、盧諶譯，法律出版社2007年版，第235-240頁。以保障消費者權(quán)益?！兜聡穹ǖ洹返?58條規(guī)定，消費者撤回提供商品或服務(wù)合同時將直接對借款合同發(fā)生效力。(39)參見前引〔31〕，臺灣大學(xué)法律學(xué)院、臺大法學(xué)基金會編譯書，第341頁。《德國民法典》第358條第1款規(guī)定：“消費者有效撤回因訂立由企業(yè)經(jīng)營者提供商品或給付其他服務(wù)之契約而所為之意思表示者，其亦不受因訂立與該契約相結(jié)合之金錢借貸契約而所為意思表示之拘束?！焙喲灾坊卮┰街赶M者對消費信貸中一個合同的撤回，將發(fā)生終止另一合同效力的效果，(40)區(qū)別于德國的效力直接影響的立法規(guī)范，荷蘭法采取“分別撤回”的方式，《荷蘭民法典》第7章第46e第2款規(guī)定：“在因出賣人與第三人之間有協(xié)議，買受人與第三人訂立借款合同以支付買賣合同中的價款時，如果遠距離買賣合同根據(jù)7:46d條被解除，買受人也有權(quán)解除與第三人之間的借款合同，而無需賠償?！倍鴮τ诹硪缓贤K止的理由，有學(xué)者將其解釋為法律對當事人撤回另一合同的意思表示的擬制。(41)Vgl.Barbara Grunewald, Vertragsverbindungen, JuS 2010, S.94.《德國民法典》第359條規(guī)定了抗辯權(quán)延伸制度，“消費者得以相結(jié)合之契約所生之抗辯，就制定相結(jié)合契約之企業(yè)經(jīng)營者拒絕給付者，消費者得拒絕返還借款”(42)前引〔31〕，臺灣大學(xué)法律學(xué)院、臺大法學(xué)基金會編譯書，第342頁。，消費者基于買賣合同所產(chǎn)生的抗辯權(quán)可向貸款合同延伸，即消費者可以對出賣人的抗辯權(quán)來對抗貸款人。我國臺灣地區(qū)也有相關(guān)“抗辯穿透”“抗辯接續(xù)”的規(guī)定。(43)參見陳自強：《德國消費借貸之修正與債法現(xiàn)代化》，載《臺大法學(xué)論叢》第37卷第1期?？傊?，當買受人撤回買賣合同時，借款合同也發(fā)生被撤回的效力，當出賣人違約時，包括買賣合同無效或被撤銷、出賣人拒絕給付、出賣人履行瑕疵等情形，買受人可以其對出賣人的抗辯權(quán)對抗借款人?；诖耍嘘P(guān)借款返還的義務(wù)，《德國民法典》第358條第4款規(guī)定，消費者有效撤回關(guān)聯(lián)合同中的買賣合同時無須支付貸款的利息和費用，(44)《德國民法典》第358條第4款第4句規(guī)定：“但于第一款規(guī)定之情形，對消費者無因金錢借貸契約恢復(fù)原狀所生之利息及費用支付請求權(quán)?！钡聡?lián)邦最高法院認為貸款人應(yīng)向出賣人請求返還借款，其請求權(quán)基礎(chǔ)為“嚴格不當?shù)美颠€請求權(quán)”，(45)參見前引〔40〕，遲穎文。且基于合同聯(lián)立的效果，買受人僅返還買賣標的物，不承擔返還借款的責任。德國聯(lián)邦最高法院提出，由于交易結(jié)構(gòu)的實踐變化，經(jīng)濟上具有整體性的合同分立為兩個合同時，消費者仍應(yīng)獲得相應(yīng)的法律保護。(46)參見遲穎：《關(guān)聯(lián)合同中產(chǎn)生于買賣合同的抗辯權(quán)對貸款合同的適用性問題——從一則案例看德國消費信貸法抗辯權(quán)延伸制度》，載《法學(xué)論壇》2007年第5期。盡管有突破合同相對性之嫌，但域外法仍選擇對消費者進行特殊保護，以法律規(guī)范擬制當事人撤回或抗辯的意思表示。

撤回穿越和抗辯權(quán)延伸制度為我國商品房按揭糾紛提供了一種解決思路，與《商品房買賣司法解釋》第20條、第21條第2款的規(guī)范內(nèi)容不謀而合。因而“王忠誠案”及類案裁判結(jié)果中，“合同解除的關(guān)聯(lián)性”“買受人無還款責任”的裁判結(jié)果與域外法的立法規(guī)范更為接近，貼合域外法規(guī)范的立法意旨。但問題在于，域外法的適用場景為消費信貸，撤回穿越及抗辯權(quán)延伸的行使主體為消費者，非一般主體，雖然我國類案裁判中，多數(shù)主體為商品住房買受人，屬于消費者范疇，但前述“王忠誠”為購置商業(yè)用房的買受人，非消費者范疇，然最高人民法院再審結(jié)果仍呈現(xiàn)出域外法中“撤回穿越”和“抗辯權(quán)延伸”的制度效果，由此，疑問在于：消費者保護是否為發(fā)生撤回穿越、抗辯權(quán)延伸的必要條件，其他聯(lián)立合同或合同聯(lián)立形式可否作為撤回穿越、抗辯權(quán)延伸發(fā)生的法理基礎(chǔ)和充分條件，德國的合同聯(lián)立制度可否作為我國商品房買賣及借款合同效力關(guān)聯(lián)的理論基礎(chǔ)，合同聯(lián)立的正當性基礎(chǔ)以及認定標準為何。

(二)理論供給：合同聯(lián)立

《德國民法典》第358條第3款規(guī)定：“依第一款及第二款規(guī)定之商品交付或其他服務(wù)給付之契約及金錢借貸契約，于該金錢借貸之全部或一部分供其他契約融資之用，且二者契約形成經(jīng)濟上一體者，為相互結(jié)合。”由此確立了“聯(lián)立合同”的合同形式，且其認定標準為：貸款目的為支付買賣合同或其他服務(wù)合同的價金、買賣合同與借款合同構(gòu)成經(jīng)濟上的一體性。(47)參見劉怡：《論德國關(guān)聯(lián)合同制度及其借鑒意義》，載《法律適用》2012年第9期。前述撤回穿越、抗辯權(quán)延伸可作為聯(lián)立合同效力關(guān)聯(lián)的體現(xiàn)。我國部分學(xué)者提出了合同聯(lián)立的概念，有學(xué)者認為聯(lián)立合同為數(shù)個合同“不失其個性，而相結(jié)合”(48)史尚寬：《債法總論》，中國政法大學(xué)出版社2013年版，第10-11頁。，或認為合同聯(lián)立中“數(shù)個契約具有互相結(jié)合的關(guān)系”(49)王澤鑒：《債法原理》(第2版)，北京大學(xué)出版社2013年版，第139頁。，但尚缺乏有關(guān)合同聯(lián)立的進一步理論探析。

盡管合同聯(lián)立尚待理論探索，但我國實踐中已出現(xiàn)合同聯(lián)立的交易形式，如產(chǎn)權(quán)式酒店交易模式、不良資產(chǎn)處置交易模式，(50)參見陸青：《合同聯(lián)立問題研究》，載《政治與法律》2014年第5期。前者為商品房買賣合同與酒店委托經(jīng)營管理合同的聯(lián)立，后者為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與委托清收合同的聯(lián)立。我國立法規(guī)范雖未直接規(guī)定“合同聯(lián)立”的內(nèi)容，但合同聯(lián)立卻呈現(xiàn)出多樣化的實踐形式，《商品房買賣司法解釋》第20條、第21條為最直接的規(guī)范內(nèi)容。此外，還包括金融借款合同與質(zhì)押監(jiān)管合同的聯(lián)立、二手房買賣合同與中介合同的聯(lián)立等，最為直觀的是融資物買賣合同與融資物租賃合同的聯(lián)立，《民法典》將實踐中此類聯(lián)立形式整合為典型合同——融資租賃合同，事實上，融資租賃合同為合同聯(lián)立入法的典型代表，表明合同聯(lián)立具有一定的規(guī)范空間。(51)有學(xué)者根據(jù)司法裁判中各級法院的裁判結(jié)果，總結(jié)出數(shù)個合同構(gòu)成合同聯(lián)立的典型類型如下：(1)商品房買賣合同與酒店委托經(jīng)營管理合同；(2)二手房買賣合同與中介合同；(3)商品房買賣合同與擔保貸款合同；(4)金融借款合同與質(zhì)押監(jiān)管合同；(5)車輛掛靠合同和車輛買賣合同；(6)民間借貸合同與讓與擔保合同；(7)消費合同與信貸合同；(8)融資物買賣合同與融資物租賃合同。參見舒金曦：《“合同聯(lián)立”的司法認定標準》，載《人民法院報》2021年7月22日，第7版。

合同聯(lián)立可納入立法規(guī)范的原因在于交易模式的多樣化、交易結(jié)構(gòu)的復(fù)雜化，多個合同緊密聯(lián)結(jié)的交易結(jié)構(gòu)越來越多，作為共同實現(xiàn)同一經(jīng)濟目的的多個合同，如果單獨分析某一合同主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，難免偏頗，遺漏權(quán)利人之間真實的對待給付的牽連關(guān)系。就按揭中的商品房買賣合同和借款合同而言，借款合同未能訂立，則買賣合同不能繼續(xù)履行，買賣合同被撤銷、解除的，借款合同的合同目的亦難以實現(xiàn)，買受人欲實現(xiàn)的對待給付不僅為獲取貸款，更體現(xiàn)為取得房屋所有權(quán)，因而按揭交易結(jié)構(gòu)具有經(jīng)濟一體性，合同相對性的裁判依據(jù)不能實現(xiàn)公平的對待給付結(jié)果。既然為調(diào)整多個合同緊密聯(lián)結(jié)的交易形式，合同聯(lián)立的適用范圍不應(yīng)僅僅限縮于比較法的“消費信貸”范疇，多樣化類型的交易結(jié)構(gòu)均可由合同聯(lián)立的效力結(jié)果所調(diào)整，因而有學(xué)者主張以德國關(guān)聯(lián)合同制度為藍本，將“消費者”身份擴張到其他一般當事人中，以此構(gòu)筑我國的合同聯(lián)立制度。(52)參見徐靜：《對突破合同相對性原則的再認識——兼及對〈德國民法典〉第359條之借鑒》，載《法學(xué)論壇》2012年第1期。

商品房按揭交易結(jié)構(gòu)既特殊又典型，按揭交易包含了商品房買賣合同、借款合同、抵押合同、保證合同等系列合同，商品房按揭實際上形成了以買賣合同與借款合同為結(jié)構(gòu)主體的交易整體，符合經(jīng)濟一體性的認定標準，商品房買賣合同與借款合同自然形成合同聯(lián)立狀態(tài)，此為商品房按揭交易結(jié)構(gòu)的應(yīng)有之義。進一步需要思考的是，商品房買賣合同與借款合同聯(lián)立狀態(tài)下效力關(guān)聯(lián)的實定法規(guī)范基礎(chǔ)為何，《民法典》有無支撐效力關(guān)聯(lián)的規(guī)范內(nèi)容?！睹穹ǖ洹返?73條規(guī)定，借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以解除合同，該條規(guī)范明確了未按約定使用借款的借款合同效力終止的可能，當買賣合同被解除時，借款人已無法按照約定的借款用途使用借款，因而借款合同具有解除的規(guī)范基礎(chǔ)，即《民法典》第673條。當借款合同未訂立或被解除時，商品房買賣合同被解除的實定法規(guī)范可類推適用《民法典》第634條的規(guī)定，出賣人因分期付款買受人未能支付部分價款可解除合同，雖然商品房按揭中出賣人與收款人的身份相分離，但買受人均未能支付價款，出賣人同樣可選擇解除合同，因而可類推適用第634條，作為效力關(guān)聯(lián)的規(guī)范基礎(chǔ)。

故而，合同聯(lián)立可作為證成商品房買賣合同與借款合同效力相關(guān)聯(lián)的理論基礎(chǔ)，也為多合同組合的交易形式提供了新的權(quán)利義務(wù)分配方式，有利于平衡當事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

四、關(guān)聯(lián)效力的司法適用

《商品房買賣司法解釋》、裁判案例中呈現(xiàn)出商品房買賣合同與借款合同效力關(guān)聯(lián)的結(jié)果，合同聯(lián)立可作為這一關(guān)聯(lián)效力的理論基礎(chǔ)，加之商品房按揭的特殊交易結(jié)構(gòu)、公平原則以及消費者保護等考量因素，合同效力相關(guān)聯(lián)、出賣人承擔返還義務(wù)等效力結(jié)果得以證成。在此基礎(chǔ)上，商品房買賣合同與借款合同聯(lián)立的產(chǎn)生、認定標準、解除發(fā)生模式仍需探討，返還義務(wù)的責任主體亦須明確。

(一)商品房買賣合同與借款合同聯(lián)立的產(chǎn)生及認定標準

第一，當事人約定或客觀交易狀態(tài)均可產(chǎn)生合同聯(lián)立的效果。合同聯(lián)立的產(chǎn)生分為“主觀說”和“客觀說”，前者認為合同聯(lián)立的形成取決于當事人的意思自治，后者則認為取決于客觀的交易活動。王澤鑒教授持“主觀說”，認為“具有依存關(guān)系的合同聯(lián)立”基于當事人的意思表示所產(chǎn)生。(53)參見前引〔52〕，王澤鑒書，第139頁。部分學(xué)者更傾向于客觀利益的保護和平衡，認為法官應(yīng)依據(jù)客觀形成的交易結(jié)構(gòu)判斷是否構(gòu)成合同聯(lián)立。(54)Giorgianni, Negozi giuridici collegati, in Riv.It.sc.giur., 1937, 3 ss.Bianca, I 1 contratto, in Diritto civile, vol.3, Milano, 2000, p.483.筆者認為合同聯(lián)立可依據(jù)約定產(chǎn)生，也可依據(jù)客觀交易狀態(tài)產(chǎn)生，當借款合同中明確約定以商品房買賣合同的履行為合同生效要件時，或約定借款合同未訂立的，商品房買賣合同即被解除時，可產(chǎn)生合同聯(lián)立的效果。同時，即使未有約定，當合同之間形成依存關(guān)系、產(chǎn)生效力傳導(dǎo)、共同實現(xiàn)整體交易功能時，也應(yīng)認可合同聯(lián)立的狀態(tài)。此外，當借款合同或買賣合同中存在“排除關(guān)聯(lián)效力”或“排除買受人抗辯權(quán)”的約定時，意大利最高法院認為該類約定違反誠信原則和消費者保護的意旨，應(yīng)認定無效。(55)Cass., 19 luglio 2012, n.12454, in I contratti, 2012, n.12, p.993 ss.事實上，在商品房按揭交易中，由開發(fā)商或銀行提供格式合同，格式合同中排除買受人權(quán)益的條款，可依據(jù)《民法典》第497條中規(guī)定的“提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利”，認定該格式條款無效。

商品房買賣合同與借款合同的交易結(jié)構(gòu)具有特殊性和典型性，因而立法應(yīng)當參考《德國民法典》的關(guān)聯(lián)合同制度，將該合同聯(lián)立類型法定化，搭建商品房買賣合同與借款合同聯(lián)立的認定標準及關(guān)聯(lián)規(guī)則，為法官裁判提供明確的適用規(guī)則。

第二，合同聯(lián)立的認定標準。域外法及多數(shù)學(xué)者將“經(jīng)濟一體性”或“經(jīng)濟整體性”作為合同聯(lián)立的認定標準，但該判斷標準過于抽象，認定標準如何更方便法官適用值得思考。筆者認為應(yīng)進一步細化“經(jīng)濟一體性”的認定標準。首先，區(qū)別于混合合同及主從合同關(guān)系，合同聯(lián)立中的合同具有“設(shè)立、變更或終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系”的獨立性，每個合同均屬于單一、獨立、完整的法律行為；其次，合同之間具有緊密的依存、聯(lián)結(jié)關(guān)系，一個合同的效力變化將引起另一合同的效力變化，包括未能訂立、被確認無效、被撤銷、被解除等，效力具有傳導(dǎo)性；再次，多個合同之間致力于完成同一交易目的，實現(xiàn)同一交易功能；最后，數(shù)個合同形成的整體“交易形式”“交易功能”在實踐中已經(jīng)相當客觀化和類型化。

就商品房買賣合同與借款合同而言，兩合同分別獨立，屬于《民法典》中的典型合同類型，同時二者具有緊密的依存、聯(lián)結(jié)關(guān)系，借款的合同目的為購置房屋，兩合同共同實現(xiàn)購置房屋這一交易目的，且符合商品房按揭的交易結(jié)構(gòu)。事實上，我國商品房按揭已為普遍固定的交易形式，這類交易形式已經(jīng)具備法定為合同聯(lián)立的客觀條件，法官在判斷買賣合同與借款合同符合商品房按揭交易結(jié)構(gòu)的情況下可直接認定為合同聯(lián)立，具體而言，借款合同中明確約定借款目的為購置商品房，開發(fā)商與銀行有相關(guān)合作框架協(xié)議，開發(fā)商將買受人引薦至銀行，開發(fā)商、銀行與買受人之間簽訂有三方協(xié)議等各種情況，(56)參見高翔：《第三者融資型信用交易的法律構(gòu)造》，載《法學(xué)論壇》2017年第4期。均可作為聯(lián)立的認定標準。

(二)效力關(guān)聯(lián)與解除模式

商品房買賣合同與借款合同的合同聯(lián)立與比較法中撤回穿越、抗辯權(quán)延伸具有相似的關(guān)聯(lián)效果，盡管《商品房買賣司法解釋》第20條、第21條的規(guī)范內(nèi)容已接近合同聯(lián)立的法律效果，但存在一些解釋漏洞，而合同聯(lián)立的理論本身可作為《商品房買賣司法解釋》規(guī)范漏洞的證成基礎(chǔ)。

從法律效果(57)筆者認為合同聯(lián)立的法律效果應(yīng)具有雙向性，雖然前述裁判案例多表現(xiàn)為商品房買賣合同對借款合同的效力影響，但借款合同也對商品房買賣合同產(chǎn)生效力影響?！斗▏M法典》中就有效力雙向性的規(guī)定，第L312—12規(guī)定，借貸中買受人承諾的意思表示在作出起四個月內(nèi)，附有買賣合同不能存立這一解除條件，第L312—16規(guī)定，在合同載明需以貸款方式支付價金時，該合同附有買受人能取得貸款這一生效條件。來看：第一，借款合同對商品房買賣合同的效力影響?！渡唐贩抠I賣司法解釋》第19條規(guī)定，借款未能訂立，買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可請求解除合同，其中“合同不能繼續(xù)履行”非合同解除的法律依據(jù)，但合同聯(lián)立的法定效力可作為該解除效果的理論依據(jù)。當買受人未能訂立借款合同、合同訂立后因銀行違約不能取得貸款導(dǎo)致合同解除的，均得以解除商品房買賣合同，由此買受人對銀行的抗辯權(quán)、對借款合同的解除可延伸至開發(fā)商處。第二，商品房買賣合同對借款合同的效力影響?！渡唐贩抠I賣司法解釋》第20條規(guī)定，因買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)的，當事人可請求解除借款合同。其中“借款合同目的不能實現(xiàn)”也應(yīng)通過合同聯(lián)立的法律效果來證成——將聯(lián)立合同的“整體交易目標”作為每個合同的合同目的，由此買賣商品房的整體交易目標未實現(xiàn)的，借款合同的目的也應(yīng)視作不能實現(xiàn)。由此，買受人對買賣合同的解除效力可延伸至貸款人處。

同時，筆者認為效力延伸以及抗辯權(quán)延伸的關(guān)聯(lián)后果，實則涉及對合約風險及相關(guān)利益的轉(zhuǎn)移和重新分配，而該風險移轉(zhuǎn)多以商品房買受人的利益保護為重心，因而關(guān)聯(lián)效力不宜肆意適用，就買賣合同對借款合同的影響而言，應(yīng)以開發(fā)商根本違約、買受人無過錯為前提，而開發(fā)商的一般違約行為，如瑕疵交付等不應(yīng)發(fā)生買受人的抗辯權(quán)延伸，否則貸款人將面臨巨大的停貸風險，僅在開發(fā)商陷入給付不能的情況下買受人可得向銀行行使對開發(fā)商的抗辯，包括合同解除后的清理結(jié)算階段互負恢復(fù)原狀義務(wù)時，可得類推適用同時履行等抗辯權(quán)，(58)參見李冬、陳林：《合同解除后的互負債務(wù)類推適用同時履行抗辯權(quán)》，載《人民司法》2011年第22期。由此產(chǎn)生返還義務(wù)履行階段的抗辯權(quán)延伸。

此外，另一問題值得思考，《商品房買賣司法解釋》第19條、第20條均以“當事人請求解除”關(guān)聯(lián)合同為解除的發(fā)生模式，基于此，關(guān)聯(lián)效果的發(fā)生存在兩種解釋路徑：第一，當事人基于合同目的不能實現(xiàn)而行使解除權(quán)的結(jié)果；第二，基于合同聯(lián)立的法定效力，發(fā)生直接解除的結(jié)果。簡言之，當商品房買賣合同被解除時，前者由買受人選擇是否行使解除權(quán)，借款合同不當然解除，后者則直接發(fā)生借款合同解除的結(jié)果。有學(xué)者主張效力直接關(guān)聯(lián)的結(jié)果更符合聯(lián)立合同經(jīng)濟一體性的要求，(59)參見潘重陽：《論聯(lián)立合同的效力關(guān)聯(lián)——以商品房買賣與借款合同聯(lián)立為例》，載《政治與法律》2021年第11期。歐盟、德國有關(guān)消費者保護的相關(guān)規(guī)定均選擇效力的直接關(guān)聯(lián)，筆者認為效力直接關(guān)聯(lián)在司法適用中確實更為直觀、便捷，但仍應(yīng)允許當事人在特殊情況下行使選擇權(quán)，即便買賣合同被解除后，買受人多選擇解除借款合同、停止還貸，但當借款合同未訂立或被解除時，商品房買賣合同是否被解除仍有轉(zhuǎn)圜的余地，買受人或許仍希望且有能力繼續(xù)履行買賣合同。

(三)返還義務(wù)承擔

合同解除后返還義務(wù)的明確應(yīng)以商品房按揭的特殊性以及合同聯(lián)立的關(guān)聯(lián)性為出發(fā)點。合同聯(lián)立所產(chǎn)生的效力關(guān)聯(lián)、抗辯權(quán)延伸等效果突破合同相對性原理，即合同聯(lián)立本身就與合同相對性原理對立，因而以合同聯(lián)立構(gòu)筑商品房買賣合同和借款合同的結(jié)構(gòu)時，不再限于合同相對性原理的桎梏中，(60)參見馬超、邵和平：《論合同相對性原則突破的原因、內(nèi)涵與價值》，載《河北法學(xué)》2013年第7期。換言之，返還義務(wù)不必恪守合同相對性原理。

商品房買賣合同與借款合同具有經(jīng)濟一體性，商品房按揭的整體交易目標為買賣合同和借款合同的合同目的，開發(fā)商、買受人、銀行三方的權(quán)利義務(wù)分配也應(yīng)進行整體考量。盡管合同解除后清理結(jié)算的返還義務(wù)或恢復(fù)原狀義務(wù)不具有合同關(guān)系中互為給付的對價關(guān)系，但這種返還義務(wù)仍具有本質(zhì)上的牽連性，因此返還義務(wù)的分配規(guī)則應(yīng)考慮到三方主體的對價平衡。就買受人而言，開發(fā)商的違約行為導(dǎo)致其未能實際取得房屋，聯(lián)立合同中，買受人的權(quán)利在于取得房屋，義務(wù)在于償還貸款，當買受人無法取得標的物時，此時可類推適用同時履行抗辯權(quán)規(guī)則，可得拒絕償還貸款，因而買受人不負有還款責任；就開發(fā)商而言，權(quán)利為獲取房款，義務(wù)為交付房屋，當開發(fā)商已獲得權(quán)利但未履行義務(wù)時，必然負有返還價款的義務(wù)；就銀行而言，向開發(fā)商支付貸款的行為意味著銀行已履行完畢義務(wù)，但權(quán)利的行使因開發(fā)商的違約行為而中斷，其追償對象應(yīng)為開發(fā)商，該請求權(quán)基礎(chǔ)為不當?shù)美颠€請求權(quán)。此外，銀行是否負有返還買受人已償付的貸款的義務(wù)呢？筆者認為基于權(quán)利義務(wù)的平衡效果，在買受人與銀行均無過錯的情況下，不應(yīng)過多苛責銀行，除非基于消費者保護的特殊考量，可能出現(xiàn)(2021)鄂民申5577號案件中貸款人返還責任的結(jié)果，因為若買受人意圖購置住房用于居住，將涉及對生存權(quán)的特殊保護問題，但若買受人購置商業(yè)用房，一般而言金額較大，負以返還責任將對銀行造成極大的利益損失。因而歐盟及英國法中的貸款人補充責任、連帶責任不宜適用。

事實上，通過閱讀案例，不難發(fā)現(xiàn)早些年法官傾向于遵循合同相對性原理，而近年來，更多的判例則基于公平原則而排除買受人的還款義務(wù)?！巴踔艺\案”中，最高人民法院的裁判思路也發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變，從對合同相對性的嚴格適用，轉(zhuǎn)變?yōu)閷?quán)利義務(wù)的適度衡量——“必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強調(diào)單個合同的相對性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡”。(2019)最高法民再245號判決書為后續(xù)類案裁判提供了新方向，而“合同聯(lián)立”制度為類案的裁判結(jié)果開辟了新思路。

五、結(jié) 語

合同聯(lián)立為商品房買賣合同與借款合同效力關(guān)聯(lián)的理論基礎(chǔ)，其正當性源于商品房按揭交易結(jié)構(gòu)的整體性以及合同之間的緊密關(guān)系，同時，《民法典》第673條、第634條可作為效力關(guān)聯(lián)的實定法規(guī)范基礎(chǔ)，聯(lián)立效果指引下，買賣合同被解除時，借款人因無法按照約定用途使用借款而導(dǎo)致借款合同被解除?；诖?，在與“王忠誠案”相似的合同糾紛中，因開發(fā)商的違約行為導(dǎo)致買賣合同解除的，當事人可請求解除借款合同，法院應(yīng)予支持，同時，出賣人承擔向銀行返還借款的義務(wù)，無過錯買受人不承擔返還借款的義務(wù)。借款合同未能訂立的，當事人可選擇解除買賣合同，依據(jù)過錯承擔相應(yīng)賠償責任，因不可歸責于當事人的事由導(dǎo)致的，出賣人負有返還買受人支付的本息或定金的義務(wù)。最高人民法院關(guān)于“王忠誠案”的再審判決具有一定的指導(dǎo)意義，類案裁判中，應(yīng)避免過度強調(diào)合同相對性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡，然公平原則作為裁判理由尚不充分，立法規(guī)范應(yīng)當確立“合同聯(lián)立”制度，不僅能為商品房買賣合同和借款合同的效力關(guān)聯(lián)提供規(guī)范支撐，更利于平衡數(shù)合同緊密聯(lián)結(jié)時各主體的法律關(guān)系，為多合同組合的交易形式提供新的權(quán)利義務(wù)分配方式。