農(nóng)村土地流轉中的土地估價問題研究

陽谷縣自然資源和規(guī)劃局 王文勇，姬傳偉

眾所周知，農(nóng)村土地是我國非常重要的稀有資源，在我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展下，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權自由流轉問題是我國目前農(nóng)村土地流轉過程中非常重要的問題，而在農(nóng)村土地流轉問題中，土地估價問題又是存在問題最多的方面。在新時期下，隨著城鎮(zhèn)土地使用制度的改革以及社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，農(nóng)村土地出現(xiàn)了買賣、轉讓、承包、出租、抵押等多種土地流轉形式，在面對這種情況的時候，只有對農(nóng)村土地流動和轉讓進行優(yōu)化，才能實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。由于土地流轉可以促進非農(nóng)業(yè)發(fā)展、加快農(nóng)村城市化進程等，所以它的流轉是很有必要的，但是在流轉過程中，如何對流轉土地進行科學、合理的估價是目前急需要解決的問題，這對減輕農(nóng)民負擔、降低農(nóng)村土地流轉糾紛有很大的作用。

一、農(nóng)村土地流轉的概述

（一）土地流轉的含義

所謂的土地流轉簡單地理解就是土地使用權的流轉，是指擁有土地承包經(jīng)營權的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權進行轉讓，轉給其他農(nóng)戶和經(jīng)濟組織，保留承包權，轉讓使用權，此轉讓過程一定要通過合理合法的形式來實現(xiàn)。農(nóng)村土地流轉是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，同時也是提高農(nóng)村土地集約化使用，推動農(nóng)業(yè)發(fā)展的有效路徑[1]。

（二）土地流轉的作用和價值

對于農(nóng)村土地流轉工作來說，能夠在一定程度上提高農(nóng)民的收入，推動土地市場化以及農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展；而且土地流轉還改善了農(nóng)村剩余勞動力的問題，為開展經(jīng)營規(guī)范、高效農(nóng)業(yè)帶來了更大的發(fā)展空間。而且在土地流轉的工作中，還可以通過集中土地的利用，有效地避免農(nóng)村住房用地的過度浪費，促進新農(nóng)村建設的發(fā)展。

（三）土地流轉過程中存在的問題

目前，農(nóng)村土地流轉過程中，主要存在以下問題：第一，農(nóng)民認識不足，法律意識淡薄，有很多的顧慮；第二，土地流轉機制不夠健全；第三，外出務工人員收入不穩(wěn)定；第四，社會保障體系不夠健全；第五，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐。以上問題的出現(xiàn)，都會給我國的農(nóng)村土地流轉問題帶來影響，阻礙其順利發(fā)展。

二、農(nóng)村土地流轉過程中存在的地價問題

對于土地流轉來說，只要有流轉，那么必然會牽扯到地價問題，當然對于我國的農(nóng)村土地流轉問題也不例外。目前，我國農(nóng)村土地流轉過程中存在的地價問題主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（一）農(nóng)村土地所有權流轉涉及到的土地所有權價格

就目前我國農(nóng)村土地流轉現(xiàn)狀來看，集體土地所有權流轉形式最普遍的就是國家征用，但是我們都知道，國家征用土地一般土地價格都不是很高，補償較低，與土地市場有兩個不同的水準，所以在這種情況下，就會出現(xiàn)流轉困難的問題，導致征地過程中面臨重重困難。如果需要對流轉的土地問題進行價值確定的話，不但要考慮到農(nóng)民的生存，還要考慮到流轉地區(qū)的發(fā)展，以此才能保證土地權益的合法性，畢竟對于農(nóng)民來說，土地是他們生存下去的基礎和希望。只有保證流轉土地的合法性、土地價值合理性，才能不會因為土地流轉問題降低農(nóng)民生活水平，并給未來的收益帶來影響。此外，跨區(qū)域土地資源優(yōu)化配置和集體組織分工分業(yè)的現(xiàn)象也越來越明顯，同樣會出現(xiàn)土地所有權流轉、兼并、交換等，當然也會涉及到土地所有權價格問題。對于失去勞動能力的老弱病殘安置補償、勞動力異地消化就業(yè)補償以及在土地用途改良后的青苗補償?shù)鹊?，都是土地估價中需要研究的內容。

（二）集體所有權不變，土地使用價值問題

對于農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營來說，是需要有一個統(tǒng)一的土地價格體系，無論是對荒山的承包，還是對土地連片承包等都是會涉及到幾個不同集體所有土地的。正常情況下，同樣條件的土地它的土地價格應該也是一致的，也只有這樣，才能公平、公正。但是在實際的操作過程中，卻會存在很大的差異性特點。對城郊區(qū)、開發(fā)區(qū)等具有土地聯(lián)營條件，但是卻從事非農(nóng)業(yè)建設的情況，還需要確定合理的租金和租金分成，雙方也需要對地價進行了解。就目前來看，在股份合作制度下，已經(jīng)將對土地的實物占有轉變?yōu)閮r值占有，同時還要按著土地價值的高低、分紅等決定農(nóng)地經(jīng)營規(guī)模和效率。

（三）農(nóng)村土地流轉過程中的收費要在土地價值的基礎上

在土地流轉過程中，會涉及到很多的稅費，如土地增值稅、土地轉移契稅等等，這些都是以土地價值為基礎來收取的，而且在農(nóng)業(yè)稅里包含的土地稅收也同樣是以土地價值為基礎的[2]。

總的來說，在農(nóng)村土地流轉過程中，隨著土地有償制度的落實，以及農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的現(xiàn)代化進程發(fā)展，土地作為農(nóng)民的最大資產(chǎn)，截止到目前為止，農(nóng)村土地價值一直不是很明確，而且土地價值的空缺和土地有償流轉也形成了很大的反差，正是因為以上這些問題的存在，影響了很多和農(nóng)村土地有關工作的進行，所以說，一定要對農(nóng)村土地價值進行確定，從而推動農(nóng)村地區(qū)的現(xiàn)代化發(fā)展。

三、農(nóng)村土地流轉中的土地估價的程序分析

（一）關于農(nóng)村農(nóng)用地的價格區(qū)別劃分

在對農(nóng)村農(nóng)用土地價值進行估算的時候，需要從宏觀上對需要評估土地的實際情況進行確定，并有一個全面的認識，結合當?shù)啬酥琳麄€省份來分析研究，以確定估算土地價值處于什么水平。在我國20世紀80年代初期，根據(jù)我國農(nóng)業(yè)資源的區(qū)域差異性和社會經(jīng)濟條件的變化，我國開展了專項農(nóng)業(yè)區(qū)劃工作，對農(nóng)業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)等進行了區(qū)劃，這為接下來區(qū)域農(nóng)用地的價格差異性研究提供了基礎，由于包含了對農(nóng)用地有影響的宏觀區(qū)域因素，所以能夠從基礎層面上將農(nóng)用地價格的區(qū)域差異性反映出來。

（二）關于農(nóng)村農(nóng)用地分等定級分析

農(nóng)村農(nóng)用地分級需要從微觀角度去分析和評估。1989年國家土地管理局擬定了《農(nóng)用土地分等定級規(guī)程（征求意見稿）》，此項標準政策的推出，為我國農(nóng)用地流轉中的土地等級問題提供了基礎性的工作保障，而且還收集了很多關于土地、土壤、氣候、水文災害、地形等方面的資料，當然這些資料都是被實地認證過的。

（三）關于農(nóng)用地基準地價的測算

在對農(nóng)村土地流轉中的土地估價中，需要將評估地區(qū)的平均土地價值估算出來。要知道，基準的地價是地價體系的核心，可以通過對區(qū)域地段的實地考核和分析，在專家咨詢的方法下，明確對界定基準地價水平的各種自然、社會經(jīng)濟條件指標的特征值的價值區(qū)域，同時還要確定不同因素對宗地價格影響的修正標準，這樣就會給土地價值評估帶來參考性的依據(jù)，但是需要注意的是，需要隨著時間去不斷地變化。

（四）關于農(nóng)村用地宗地的價格測算

在對農(nóng)用地宗地價格估算的時候，需要得出估算差異化明顯的個別價格。然后再結合不同等級、不同農(nóng)用地區(qū)域的基準地價，對農(nóng)用地宗地土地價格有影響的因素和強度進行分析，尤其是對高、中、低土地地塊的實際條件進行對比，以此來確定綜合不同因素的修正系數(shù)，從而實現(xiàn)對宗地價格的確定。

四、農(nóng)村土地流轉中的土地估價方法研究

對于農(nóng)村土地流轉中的土地估價來說，它一定要建立在科學性原則的基礎上，結合明確的數(shù)據(jù)指標和現(xiàn)代化的科學估價方法，得出正確的結論。同時還要遵循可操作性原則、可替代性原則等，采用可操作性原則，能夠讓操作方法得到廣泛的推廣，推廣結果也容易被文化水平低的農(nóng)民所接受，提高他們的理解和認同感。而可替代性原則，是評估方法可以相互驗證和補充，每一個地塊之間都具有可比性原則。但是需要知道的是，土地流轉形式存在差異性，利用方式也不同，而這也會導致最終地價結果的差異性很大，因此，在實際的農(nóng)村土地流轉中的土地估價時，需要采用不同的土地估價方法，常用的有以下幾種：

（一）收益還原方法

在我國最新頒發(fā)的《土地管理法》中，第三十四條有明確的規(guī)定，國家的土地管理實施基本農(nóng)田保護制度，各省、市、自治區(qū)、直轄市等劃定的基本農(nóng)田保護應占本行政區(qū)域內耕地的百分之八十及以上。由此可以看出，這是一個相對比較穩(wěn)定的主體，同時也是農(nóng)村流轉工作中的主要組成部分。在農(nóng)村土地流轉工作中如果能夠率先對這部分土地區(qū)域進行估價的話，不但能夠推進農(nóng)村制度的改革，還能保證農(nóng)村土地流轉工作順利很多。下面我們詳細了解一下收益還原法的應用原理和適用范圍：

（1）收益還原法的基本原理：收益還原方法是以生產(chǎn)要素分配理論作為依據(jù)的，生產(chǎn)要素有土地、勞動、資本、經(jīng)營，也就是說收益還原方法是在以上四大要素基礎上組合產(chǎn)生的收益，并實現(xiàn)對不同要素的收益分配。土地產(chǎn)生的收益是指總體收益在扣除勞動工資、資本利息以及經(jīng)營報酬后剩下的收益，這部分的收益才是屬于土地的收益。因為土地利用具有永續(xù)性原則，所以土地現(xiàn)有的收益可能會在將來繼續(xù)獲取，也就是說會隨時間的推移獲取源源不斷的收益，將其折算成現(xiàn)在土地價值的總額，這才是土地價格。此外，當農(nóng)村用地被管制以后，其收益價格除了要考慮每年固定的生產(chǎn)純收益和適當?shù)倪€原利率外，是很少考慮其他因素的。而對于非農(nóng)用地的變化相對來說會更大，所以在這樣的情況下，收益還原方法更加適合農(nóng)用土地價值估算，計算方式是土地價格=純收益/還原利率。其中，純收益還可以用總收入減去總成本來計算，但是需要我們注意的是，這種收益屬于客觀收益，并不是實際的收益?？陀^收益是排除了實際收益中特殊、偶然的因素后所得到的土地收益；而實際收益是指實際得到的收益。對于農(nóng)用地來說，特殊、偶然的要素包括自然災害、農(nóng)產(chǎn)品價格、企業(yè)經(jīng)營水平等，這些都是和土地收益有直接關系的因素。農(nóng)用地總收入是主副產(chǎn)品之和，其中主產(chǎn)品包括水稻、玉米、木材、小麥等等，而副產(chǎn)品如稻草、秸稈等，投入成本是指種子、化肥、機械以及其他肥料和各種管理費用。

在新時期下，隨著我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的提出和有效落實，也給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)增加了一些成本費用，如土地生態(tài)破壞的成本、水資源污染成本、水土流失成本以及破壞綠化等等，這些都會給總成本的投入帶來影響的。土地還原利用率的選擇對土地價格的影響也是非常大的，但是就目前我國土地現(xiàn)狀來看，在土地還原利用率上，與國際還是存在差異性的，唯一可以確定的是，土地還原利用率為低率的時候，才能保證土地投資的價值，保證其安全性、流動性、長期性和公益性等，也才能帶來更多的間接利益。也正是因為如此，所以我國一般會將土地還原率定在一年定期存款利率或者是比定期存款利率低。此外，我國的《土地管理法》第四十七條有明確規(guī)定，在征用農(nóng)用耕地的時候，農(nóng)用地補償款應該是所被征用農(nóng)用地前三年平均產(chǎn)值的六到七倍，可以說它是收益還原法的一種拓寬估算方法。

（2）適應范圍：收益還原估算方法主要適應于直接農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。

（二）成本估算法

（1）成本估算法的基本原理：一般情況下，對于成本估算法來說，它是評估建筑物價值的一種方法，將其應用在土地價值的估算中并不是非常合適。雖然說成本高，但是并不代表它的價值和效用也高，而且對于農(nóng)村土地本身來說，它也并沒有什么成本可言。就目前我國農(nóng)村土地來說，無論是將集體土地使用權用在非農(nóng)業(yè)建設、工程設施建設還是其他方面，都必須要付出一些補償費用的，如拆遷費、安置費用（過渡費）等，所以在這種情況下，為了更好地保證成本回收，需要借助于成本估算法的思路，在土地成本上加上開發(fā)費用和利潤、利息等，再采用適當?shù)膮^(qū)位修正來實現(xiàn)對農(nóng)村流轉土地的真實價格。在成本估算方法中，土地的價格=所獲取土地費用+開發(fā)土地費用+貸款利息+開發(fā)企業(yè)合理利潤+區(qū)位修正時對不同位置的土地補償差價。其中，對于所獲取土地費用來講，應該以土地所在區(qū)域的平均標準來計算，這是因為開發(fā)以后的土地價格與土地位置有很大的關系，這并不算是原土地利用得到的土地價值。如位置一樣的兩塊土地，其中一塊土地用途作為水田、另一塊土地作為荒地，那么從農(nóng)業(yè)利用價值上來看，水田的價值一定要比荒地價值高，當然所得到的補償費用也會比荒地多。但是如果開發(fā)后同樣作為建筑用地，那么兩塊土地的作用價值也應該是一致的。（2）適用范圍：成本估算法在農(nóng)村土地流轉工作中，比較適合應用于對土地的整治、連區(qū)劃片以及承包農(nóng)田水利工程、居民點規(guī)劃宅基地價格確定等間接農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地和農(nóng)村地區(qū)的非農(nóng)用地。

總的來說，在農(nóng)村土地流轉中的土地估價的方式方法是多樣化的，即使是同一城市、同一地域的土地估價，也需要兩種或者兩種以上的方法來驗證，并最終修正和確定。

五、決定土地轉讓價值高低的因素分析

就目前來看，影響土地價值的因素主要包括以下幾方面：第一，轉讓方對土地的估價。農(nóng)村轉讓土地的價格與轉讓方心中對土地的估值有很大的關系，如果轉讓方對土地估計比正常價格要高，那么土地轉讓的最終成交價格也會比預期或者是正常價格要高。而轉讓方對土地的估價主要取決于兩個方面，一個是土地本身的質量；另一個是轉讓的動機。第二，土地轉讓價格與買方和賣方對土地估值的差值有關，賣方對土地估算差值比買家大，那么最終的轉讓價值也就會越高。因為在這種情況下，買方會認為土地在流轉以后，在自身經(jīng)營和管理下，一定會帶來更高的價值，具體還是要看買方的經(jīng)濟實力和能力。第三，土地轉讓價格高低與賣方的耐心程度有關，越有耐心的賣家，轉讓價格也就會越高，這與我們日常生活中討價還價屬于同一原理。越有耐心的賣家，說明越?jīng)]有商量的余地，那么在最終的土地流轉中也會獲取更高的土地價值。反之，越?jīng)]有耐心、越著急的賣方，土地流轉價值也會相對低一些。第四，土地轉讓價格與買方的耐心程度也有關系。買方會在談判的過程中消耗很大成本費用和資源，這無疑增加了買方的成本，所以在這種情況下，買方的讓利就會越低，最終的土地轉讓價格也可能會形成對買家有利的價格優(yōu)勢。

六、結束語

綜上所述，本文主要闡述了關于農(nóng)村土地流轉的相關知識，并詳細地研究了農(nóng)村土地流轉中的土地估價的問題，根據(jù)估價問題提出了有效的估價方法。在以上兩種土地估價方法中，收益還原方法是比較成熟的一種方法，估算結果可信度也很高，而成本是社會保障價格的確定問題，由于農(nóng)村地區(qū)保障制度缺乏，也沒有明確的補償標準，因此需要進一步深入分析和研究。