“多主體供給”與會(huì)計(jì)計(jì)量屬性的選擇

張炳達(dá)

【摘 要】 黨的二十大重申了十九大提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”的政策，將“房住不炒”的定位貫穿經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局戰(zhàn)略部署中。隨著這一政策的貫徹落實(shí)，住房租賃市場(chǎng)將得到大力發(fā)展并在未來(lái)一段時(shí)期呈現(xiàn)繼續(xù)上升勢(shì)頭，租賃市場(chǎng)的投資主體也將呈多樣化發(fā)展?fàn)顟B(tài)。其中既有以各地政府為主體投資建設(shè)的公租房和廉租房，也有以集體為主體聯(lián)營(yíng)或合營(yíng)方式建設(shè)的公租房，還有以企業(yè)為投資主體投資建設(shè)的租賃性房地產(chǎn)。如何對(duì)已有及新增租賃性房地產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)量和披露，并提供決策有用信息，是貫徹落實(shí)二十大精神、助力房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，需要結(jié)合二十大提出的網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)國(guó)和數(shù)字中國(guó)建設(shè)的宏圖認(rèn)真思考并給出相應(yīng)的解決方案。

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 租賃住房； 計(jì)量方法； 多主體供給

【中圖分類號(hào)】 F233.4? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A? 【文章編號(hào)】 1004-5937（2022）23-0158-04

一、引言

黨的十八大以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了重大成就。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的不斷推進(jìn)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為特征的新興產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃發(fā)展，高質(zhì)量發(fā)展成為黨的新時(shí)期全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的首要任務(wù)。黨的二十大報(bào)告重申了黨的十九大提出的“房住不炒”的定位，強(qiáng)調(diào)“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。這一主題的多次強(qiáng)調(diào)，足以顯示出黨中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略布局和決心，以及對(duì)民生和百姓生活質(zhì)量的高度重視，同時(shí)也說(shuō)明這一問(wèn)題的重大和艱巨。隨著黨中央經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局的部署實(shí)施，繁榮了二十多年的房地產(chǎn)業(yè)已逐步轉(zhuǎn)入常規(guī)化發(fā)展，以商品住房建設(shè)為主的房地產(chǎn)投資在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用將逐漸被交通基礎(chǔ)設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施和人工智能等新的基建投資所取代，并成為建設(shè)交通強(qiáng)國(guó)、網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)國(guó)和數(shù)字中國(guó)的投資重點(diǎn)。

本文結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型及租賃市場(chǎng)大力發(fā)展引起的房企投資性房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱投房）大幅增長(zhǎng)的新業(yè)態(tài)，在梳理租賃市場(chǎng)主要投資主體的基礎(chǔ)上，探討了不同投資主體對(duì)租賃住房計(jì)量屬性的選擇問(wèn)題，并以上市房企為重點(diǎn)，結(jié)合其投房持有比例及公允價(jià)值計(jì)量和披露的新情況及網(wǎng)絡(luò)化、數(shù)字中國(guó)建設(shè)的新環(huán)境，提出推廣使用公允價(jià)值的建議，以期為政策制定和企業(yè)會(huì)計(jì)政策的選擇提供參考，并進(jìn)一步提高上市公司會(huì)計(jì)信息的決策有用性和價(jià)值相關(guān)性。

二、租賃性住房會(huì)計(jì)計(jì)量屬性選擇的研究現(xiàn)狀

從國(guó)際來(lái)看，很多歐美國(guó)家都采用市場(chǎng)與政府保障相結(jié)合的住房體系，如英國(guó)不僅住房租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，租賃法律體系完備[ 1 ]，而且是較早采用公允價(jià)值計(jì)量投房的國(guó)家[ 2 ]。有研究表明，歐洲的房地產(chǎn)類上市公司中，投房占總資產(chǎn)比率較高的公司更有可能選擇公允價(jià)值[ 3 ]。我國(guó)2016年以后公租房才有較大幅度的增長(zhǎng)，越來(lái)越多的房企及其他企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，呈現(xiàn)出政府、集體、企業(yè)多方投資的新格局。但對(duì)于不同主體投資的租賃住房計(jì)量屬性選擇和核算問(wèn)題尚無(wú)系統(tǒng)的梳理和討論，主要研究還停留在對(duì)投房計(jì)量屬性的選擇及價(jià)值相關(guān)性問(wèn)題上，并認(rèn)為由于公允價(jià)值輸入值以第二、第三層輸入值為主，估值成本較高且估值的主觀性過(guò)強(qiáng)，易于被用來(lái)操縱而難以推行[ 4 ]。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型和我國(guó)進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)國(guó)、數(shù)字中國(guó)建設(shè)，還沒(méi)有研究結(jié)合新業(yè)態(tài)、新情況對(duì)投房計(jì)量和披露現(xiàn)狀做出及時(shí)跟蹤研究，也沒(méi)有結(jié)合新發(fā)展、新情況提出相應(yīng)的對(duì)策。本文的研究有利于彌補(bǔ)以上不足。

三、政策導(dǎo)向下租賃市場(chǎng)“多主體供給”新格局的形成

黨中央提出“房住不炒”的定位，扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)以商品房供給為主的格局。針對(duì)我國(guó)保障性住房租賃市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足的問(wèn)題，2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次將“租購(gòu)并舉”確定為住房制度改革的主要方向；2016年6月，國(guó)務(wù)院確定了“以建立租購(gòu)并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系”[ 5 ]；2019年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、自然資源部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見(jiàn)》（建?！?019〕55號(hào)），明確了以政府為主提供基本保障的定位，及住房保障在解決群眾住房問(wèn)題中的“補(bǔ)位”作用，拓寬了公租房的來(lái)源渠道，提出有新增公租房實(shí)物供給需求的地方，房企在開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房時(shí)，可按比例配建公租房，并將集體建設(shè)用地納入公租房建設(shè)范圍，同時(shí)鼓勵(lì)政府將持有的存量住房用作公租房。2021年6月國(guó)務(wù)院辦公廳又下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)），進(jìn)一步闡明了“引導(dǎo)多方參與”的基礎(chǔ)制度，確定了要“充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅(jiān)持‘誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”的機(jī)制。租賃市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入以保障性租賃住房為抓手、重點(diǎn)解決住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的高質(zhì)量發(fā)展階段。

通過(guò)一系列的政策調(diào)整，我國(guó)保障性租賃住房已由最初的政府單一主體供給的廉租房，發(fā)展為由各級(jí)地方政府、集體、企業(yè)投資建造的共有產(chǎn)權(quán)住房、公租房和保障性租賃住房組成的住房保障體系。這些租賃住房按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有”的原則分別歸屬于地方政府、集體、企業(yè)所有。從租賃市場(chǎng)供給主體來(lái)看，政府依然是“補(bǔ)位”作用，主要供應(yīng)主體依然是房地產(chǎn)管理及開(kāi)發(fā)類企業(yè)。此外，租賃住房證券化市場(chǎng)也為住房租賃市場(chǎng)的建設(shè)提供了重要支持力量[ 6 ]?？梢灶A(yù)見(jiàn)，住房租賃市場(chǎng)將繼續(xù)維持以企業(yè)投資為主導(dǎo)，政府投資為補(bǔ)充的格局。

四、租賃性房地產(chǎn)計(jì)量和披露的新情況及新問(wèn)題

租賃住房市場(chǎng)在我國(guó)剛起步，發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了很多新形勢(shì)和新情況。由于投資主體的多樣化，按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有”的原則，產(chǎn)生了不同性質(zhì)的租賃住房所有者，導(dǎo)致了租賃住房核算主體和核算方法的不同，對(duì)這些新情況和新問(wèn)題需要及時(shí)關(guān)注并加以解決。

（一）政府公租房計(jì)量和披露方法現(xiàn)狀及問(wèn)題

我國(guó)從2009年開(kāi)始在深圳等一批城市中試行公共租賃性住房，并于2010年在全國(guó)推行。而有關(guān)公租房的管理，2012年才正式出臺(tái)《公共租賃住房管理辦法》（中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第11號(hào)），2013年又發(fā)布了《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》（建?！?013〕178號(hào)），將廉租住房并入公共租賃住房統(tǒng)一管理。并軌后不改變廉租房原有的資金渠道和政策支持，但可以吸引社會(huì)投資參與公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。從實(shí)施情況來(lái)看，公租房出資模式按照政府出資比例分為政府主導(dǎo)型和政府與企業(yè)共同出資型兩種類型[ 7 ]，因而公租房的所有權(quán)也由原來(lái)的政府所有逐漸發(fā)展為政府所有為主，政府、企業(yè)、園區(qū)共同擁有的格局。2018年12月發(fā)布的《公共租賃住房資產(chǎn)管理暫行辦法》（財(cái)資〔2018〕106號(hào)）明確了公租房的所有權(quán)性質(zhì)，并要求將它納入行政事業(yè)性國(guó)有資產(chǎn)年度報(bào)告。對(duì)于其核算方法，在2017年頒發(fā)的《政府會(huì)計(jì)制度——行政事業(yè)單位會(huì)計(jì)科目和報(bào)表》（財(cái)會(huì)〔2017〕25號(hào)）中可以找到，設(shè)在“保障性住房”科目下核算。但令人費(fèi)解的是該制度將“保障性住房”科目限定為“本科目核算單位為滿足社會(huì)公共需求而控制的保障性住房的原值”。由此產(chǎn)生了核算單位和所有權(quán)歸屬的問(wèn)題。一是對(duì)“單位”的設(shè)定為何不直接言明為“行政事業(yè)單位”；二是對(duì)“控制”的限定，在多渠道投資主體情況下政府對(duì)保障性住房擁有控制權(quán)，但在完全由政府投資情況下政府是擁有保障性住房所有權(quán)的。

（二）集體經(jīng)濟(jì)組織租賃住房的計(jì)量和披露缺乏明確指引

集體經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)生的大量保障性租賃住房是近年政策驅(qū)動(dòng)下的新生事物。2017年頒發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（國(guó)土資發(fā)〔2017〕100號(hào)）后，一些超大、特大城市開(kāi)始試點(diǎn)工作。由于試點(diǎn)工作的推行重點(diǎn)是建設(shè)方面，建成后的計(jì)量和披露還沒(méi)有得到有關(guān)方面的重視，而對(duì)于村集體經(jīng)濟(jì)組織自行投資建造的租賃住房的核算適用于哪一項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度目前還沒(méi)發(fā)現(xiàn)有專門(mén)文件做出相應(yīng)的指引。隨著試點(diǎn)工作的推進(jìn)，會(huì)有更多的集體經(jīng)濟(jì)組織加入租賃住房建設(shè)中，需要盡快出臺(tái)相應(yīng)的計(jì)量和披露指引，以規(guī)范集體經(jīng)濟(jì)組織的會(huì)計(jì)行為，保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法權(quán)益。

（三）企業(yè)投資性房地產(chǎn)計(jì)量和披露的現(xiàn)狀及問(wèn)題

隨著公租房配建和增建在各大試點(diǎn)城市的推進(jìn)，房企投房比例和租賃比例大幅增加，其計(jì)量和披露也出現(xiàn)一些新問(wèn)題，需要及時(shí)跟蹤，并采取有效措施加以解決。

根據(jù)CCER數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)管理與開(kāi)發(fā)和保險(xiǎn)業(yè)企業(yè)不僅持有用于租賃的投房比例逐年提高，而且公允價(jià)值應(yīng)用比例也較高；不僅關(guān)聯(lián)租賃比例高，而且對(duì)關(guān)聯(lián)租賃資產(chǎn)的處理方法也存在差異。2007年到2021年間，我國(guó)A股市場(chǎng)房地產(chǎn)管理與開(kāi)發(fā)企業(yè)的投房占總資產(chǎn)價(jià)值比例平均為5.31%（一般企業(yè)不到2%），持有比例最低為74.80%，最高達(dá)89.66%（一般企業(yè)40%到50%），且呈逐年上升趨勢(shì)。尤其是2016年出臺(tái)“房住不炒”政策以后，持有比例從2015年的82.05%躍升至88.03%，到2017年最高達(dá)到89.66%。通過(guò)對(duì)2021年房地產(chǎn)管理與開(kāi)發(fā)類上市公司的年報(bào)分析發(fā)現(xiàn)，在115家該類上市公司中，102家擁有投房。其中89.22%的公司年報(bào)中披露了房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，租賃的內(nèi)容既包括住房、公寓，又包括辦公樓、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、商業(yè)等；20.59%的公司采用了公允價(jià)值計(jì)量模式，這一比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出一般企業(yè)（不足10%）。此外，另一值得關(guān)注的行業(yè)是保險(xiǎn)業(yè)公司。這類公司持有投房?jī)r(jià)值占總資產(chǎn)的比例雖然不高（平均0.58%），但持有比例已從2007年的20%逐年增長(zhǎng)到2017年的100%。2021年，6家公司中一半采用了公允價(jià)值計(jì)量模式，4家披露有租賃業(yè)務(wù)，還有1家成本計(jì)量模式的公司同時(shí)披露了投房的公允價(jià)值。

在查閱企業(yè)年報(bào)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，有較大比例的公司將其投房租賃給關(guān)聯(lián)方使用。2021年報(bào)數(shù)據(jù)揭示61.54%和75%的房地產(chǎn)管理與開(kāi)發(fā)類和保險(xiǎn)業(yè)上市公司存在關(guān)聯(lián)租賃。其中值得關(guān)注的是，某保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司采用成本法計(jì)量投房，2021年報(bào)項(xiàng)目附注中同時(shí)披露了投房公允價(jià)值，并披露在年末編制合并報(bào)表時(shí)將關(guān)聯(lián)租賃的投房轉(zhuǎn)回作為集團(tuán)自用房地產(chǎn)，列入固定資產(chǎn)項(xiàng)下。從金額來(lái)看，年報(bào)中轉(zhuǎn)回到固定資產(chǎn)的凈額達(dá)1.54億元，查閱該公司以前年度年報(bào)也存在同樣現(xiàn)象。這一處理方法會(huì)導(dǎo)致企業(yè)合并報(bào)表中高估固定資產(chǎn)，低估投房，可能造成報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的誤判。

五、租賃住房會(huì)計(jì)計(jì)量屬性的選擇依據(jù)及建議

從目前我國(guó)租賃住房的所有權(quán)來(lái)看，按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有”的政策，分別歸屬于政府、集體和企業(yè)三種不同類型的組織，應(yīng)納入各自的資產(chǎn)中進(jìn)行計(jì)量和核算。從會(huì)計(jì)核算方法的選擇上，首先需要確定不同投資主體的性質(zhì)，然后才能選擇適用的準(zhǔn)則和制度進(jìn)行核算，而核算時(shí)涉及的具體科目和核算方法各異。

（一）政府所有公租房計(jì)量屬性的選擇

《公共租賃住房資產(chǎn)管理暫行辦法》中明確了公租房資產(chǎn)是“地方政府住房保障主管部門(mén)持有的、納入城鎮(zhèn)住房保障規(guī)劃和年度計(jì)劃、向符合條件的保障對(duì)象提供的住房”，因此其所有權(quán)歸屬政府部門(mén)，應(yīng)按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度核算，并納入行政事業(yè)性國(guó)有資產(chǎn)年度報(bào)告。而共有產(chǎn)權(quán)住房是由政府引導(dǎo)并給予政策支持、通過(guò)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)、面向符合規(guī)定條件的住房困難群體供應(yīng)的住房，由承購(gòu)人與政府按份共有所有權(quán)。從性質(zhì)上來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)住房是政策性商品房，共有產(chǎn)權(quán)住房的承購(gòu)人在未全部取得或轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)之前，需按政府持有產(chǎn)權(quán)比例向政府交納租金。從所有權(quán)性質(zhì)來(lái)看，政府對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房擁有部分所有權(quán)并可控制共有產(chǎn)權(quán)住房是否按政策使用、銷(xiāo)售或購(gòu)回。因此公租房和共有產(chǎn)權(quán)住房都應(yīng)根據(jù)《政府會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和《政府會(huì)計(jì)制度——行政事業(yè)單位會(huì)計(jì)科目和報(bào)表》規(guī)定，在“保障性住房”科目下核算，并按照保障性住房的類別、項(xiàng)目等進(jìn)行明細(xì)核算。建議對(duì)“保障性住房”科目的核算范圍界定為“本科目核算行政事業(yè)單位為滿足社會(huì)公共需求而擁有或控制的保障性住房的原值”

根據(jù)《政府會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第三十一條，政府會(huì)計(jì)主體在對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)采用歷史成本；采用重置成本、現(xiàn)值、公允價(jià)值計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)保證所確定的資產(chǎn)金額能夠持續(xù)、可靠計(jì)量。由于政府是從公共服務(wù)和保障職能出發(fā)投資建造保障性住房，從投資目的、組織性質(zhì)和財(cái)務(wù)報(bào)告使用者角度來(lái)看都不同于營(yíng)利組織，因此，“保障性住房”宜選擇歷史成本屬性進(jìn)行計(jì)量和核算，有關(guān)的后續(xù)支出，可參照“固定資產(chǎn)”科目相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，無(wú)需采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和披露。

（二）村集體所有租賃住房計(jì)量屬性的選擇

《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》中明確：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可用于租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)、運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。從性質(zhì)上看，集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地的所有權(quán)歸集體所有，具有公有制專屬性，但其使用權(quán)可以作為交易財(cái)產(chǎn)[ 8 ]，通過(guò)自營(yíng)或合營(yíng)、入股的方式建造集體租賃住房。

合營(yíng)或入股方式建造租賃住房的，土地使用權(quán)變更為合作項(xiàng)目公司，因項(xiàng)目只能作為整體產(chǎn)權(quán)租賃住房，整體持有，禁止轉(zhuǎn)讓，禁止分割銷(xiāo)售或以租代售等變相銷(xiāo)售，因此租賃住房的核算方法同合作項(xiàng)目公司的核算方法，與下文討論的企業(yè)投房核算方法相同。集體經(jīng)濟(jì)組織自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的，集體租賃住房的所有權(quán)歸村集體經(jīng)濟(jì)組織。鑒于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織公有制的屬性，股份制改革后，原村集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)職能轉(zhuǎn)移給了股份經(jīng)濟(jì)合作社或有限公司[ 9 ]，實(shí)行自我管理、獨(dú)立核算。因此，村集體經(jīng)濟(jì)組織的性質(zhì)既不同于政府也不同于企業(yè)，適用《村集體經(jīng)濟(jì)組織會(huì)計(jì)制度》（財(cái)會(huì)〔2004〕12號(hào)）。

由于集體租賃房屋的建設(shè)是近幾年出現(xiàn)的新事物，頒發(fā)于2004年的《村集體經(jīng)濟(jì)組織會(huì)計(jì)制度》尚無(wú)對(duì)應(yīng)的核算方法。在“固定資產(chǎn)”科目下核算，采用歷史成本法計(jì)量雖然可以，但不符合重要性原則，建議比照《政府會(huì)計(jì)制度》單獨(dú)設(shè)置“集體租賃住房”科目進(jìn)行核算。由于村集體經(jīng)濟(jì)組織依然屬于公有制的屬性，外部財(cái)務(wù)報(bào)告使用者對(duì)決策有用的價(jià)值相關(guān)性信息要求不高，因此適宜采用成本法進(jìn)行核算，租賃住房的后續(xù)支出可參照“固定資產(chǎn)”科目相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（三）企業(yè)所有租賃住房計(jì)量屬性的選擇

企業(yè)投資建設(shè)并擁有的保障性住房和租賃住房核算應(yīng)遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——會(huì)計(jì)基本準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》，在“投資性房地產(chǎn)”科目下進(jìn)行核算，其計(jì)量方法既可選擇歷史成本計(jì)量也可選擇公允價(jià)值計(jì)量。

我國(guó)2007年開(kāi)始實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》將公允價(jià)值計(jì)量屬性引入之后，公允價(jià)值在金融資產(chǎn)和負(fù)債的后續(xù)計(jì)量中得到了廣泛應(yīng)用，而在投房中雖有應(yīng)用，但應(yīng)用比例一直比較低，主要分布在制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和零售業(yè)四個(gè)行業(yè)中，且大部分企業(yè)集中在東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。其中以廣東、北京、上海、浙江的企業(yè)居多，這四省市占比總和超過(guò)50%。公允價(jià)值應(yīng)用比例從2007年的2.89%逐年上升，但到2021年仍然不足10%，而房地產(chǎn)業(yè)到2021年公允價(jià)值應(yīng)用比例已達(dá)到20.9%，保險(xiǎn)業(yè)公司數(shù)量雖少但公允價(jià)值應(yīng)用比例卻達(dá)到50%。從僅有的1家同時(shí)披露歷史成本和公允價(jià)值的公司來(lái)看，其歷史成本（29.92億元）和公允價(jià)值（61.46億元）數(shù)額相差巨大，達(dá)31.54億元，說(shuō)明企業(yè)按歷史成本披露的資產(chǎn)賬面價(jià)值已遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)公允價(jià)值應(yīng)用比例較高的原因在于這些企業(yè)擁有較多的投房，更傾向于披露資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，為投資者提供更多決策有用信息，這一現(xiàn)象也與國(guó)外的研究成果相吻合。

鑒于房地產(chǎn)管理及開(kāi)發(fā)和保險(xiǎn)業(yè)企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用比例已有較大幅度提高，且新開(kāi)發(fā)的租賃住房以人口流向較大的發(fā)達(dá)地區(qū)居多，這些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，數(shù)字化平臺(tái)建設(shè)已經(jīng)成型，公允價(jià)值信息易于獲得，建議首先在這兩個(gè)行業(yè)中普及公允價(jià)值計(jì)量，然后逐漸擴(kuò)展到其他行業(yè)。隨著我國(guó)踏上全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的新征程，網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)國(guó)和數(shù)字中國(guó)的建設(shè)勢(shì)必為房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和運(yùn)營(yíng)賦能并帶來(lái)更為快捷和透明的市場(chǎng)信息，尤其是房地產(chǎn)+網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建設(shè)將進(jìn)一步增加房地產(chǎn)價(jià)格信息的透明度并降低獲取成本?！笆奈濉逼陂g，將有更多的企業(yè)和行業(yè)向數(shù)字化轉(zhuǎn)型，不僅為企業(yè)和中介評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來(lái)了便利，而且使房地產(chǎn)估值信息的可靠性得到加強(qiáng)。隨著我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推進(jìn)，住房租賃市場(chǎng)將得到進(jìn)一步發(fā)展和提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)化發(fā)展和企業(yè)投資性房產(chǎn)的增加會(huì)進(jìn)一步刺激企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量的需求，將企業(yè)隱含在投房中的實(shí)際價(jià)值披露出來(lái)，為投資者提供更為相關(guān)的決策有用信息。

六、需要闡明和規(guī)范的問(wèn)題

對(duì)于前文中提及的企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)租賃，應(yīng)從會(huì)計(jì)主體和經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)的角度來(lái)確定關(guān)聯(lián)租賃房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方法和披露問(wèn)題。首先，從會(huì)計(jì)主體來(lái)看，母公司及其關(guān)聯(lián)子公司分屬不同的會(huì)計(jì)主體，其資產(chǎn)應(yīng)按照實(shí)際用途和狀況在各自主體的財(cái)務(wù)報(bào)告中真實(shí)披露。其次，從經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)來(lái)看，集團(tuán)內(nèi)部公司間是以收取租金和支付租金的方式出讓和取得房地產(chǎn)的使用權(quán)，各自在進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)已經(jīng)反映為租金收入和租金費(fèi)用。因此，只要企業(yè)擁有的房地產(chǎn)不是為本會(huì)計(jì)主體自身經(jīng)營(yíng)使用，而是以收取租金的方式租賃給集團(tuán)內(nèi)部其他會(huì)計(jì)主體使用，兩個(gè)不同的會(huì)計(jì)主體應(yīng)單獨(dú)核算并列報(bào)該項(xiàng)租賃業(yè)務(wù)；編制合并報(bào)表時(shí)，需要抵銷(xiāo)的是關(guān)聯(lián)交易的收入和費(fèi)用，對(duì)資產(chǎn)本身的狀況不會(huì)產(chǎn)生影響，除非企業(yè)集團(tuán)不是獨(dú)立核算而是采取統(tǒng)一核算的方式，后者可以將集團(tuán)內(nèi)部公司間房地產(chǎn)的使用作為固定資產(chǎn)處理。

本文通過(guò)對(duì)租賃市場(chǎng)投資主體的梳理，厘清了不同投資主體適用的會(huì)計(jì)計(jì)量屬性選擇問(wèn)題，提出了公允價(jià)值適宜在房地產(chǎn)和保險(xiǎn)業(yè)上市公司首先推廣的建議，同時(shí)也發(fā)現(xiàn)集體租賃住房目前還存在會(huì)計(jì)計(jì)量和核算方法缺位需要完善，在2021年度上市公司年報(bào)查閱中還發(fā)現(xiàn)個(gè)別公司對(duì)投房披露錯(cuò)位需要修正。希望上述情況和建議能夠引起準(zhǔn)則制定部門(mén)和監(jiān)管部門(mén)的重視，并結(jié)合黨的二十大提出的加快建設(shè)網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)國(guó)、數(shù)字中國(guó)的新業(yè)態(tài)和房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的新情況及時(shí)出臺(tái)相關(guān)制度和政策，助力住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。審計(jì)中介也應(yīng)把握好會(huì)計(jì)政策的界限，及時(shí)修正上市公司年報(bào)中存在的問(wèn)題及企業(yè)本身對(duì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的誤解，以真實(shí)、公允的方式準(zhǔn)確列報(bào)企業(yè)投房狀況，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型助力，為投資者提供更為價(jià)值相關(guān)的決策有用信息。

【參考文獻(xiàn)】

［1］ 李嘉.英國(guó)住房租賃市場(chǎng)管制政策演進(jìn)及其借鑒［J］.價(jià)格理論與實(shí)踐，2022（3）：72-76.

［2］ OLANTE? M? E，LASSINI? U.Investment? property：fair value or cost model？Recnet evidence from the application of IAS 40 in Europe［J］. Advances in Accounting，2022，56：100568.

［3］ HENDERSON? D.Fair? values? and? compensation contracting：evidence from real estate firms［J］.Journal of Business Finance & Accounting.2022，49（4）：627-657.

［4］ 侯曉紅，張秋實(shí).房地產(chǎn)上市公司非經(jīng)常性損益影響因素分析：基于滬深兩市2008—2018年的數(shù)據(jù)［J］.會(huì)計(jì)之友，2020（18）：72-76.

［5］ 國(guó)務(wù)院辦公廳.關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)，國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)［A］.2016.

［6］ 周東利.REITs在我國(guó)住房租賃行業(yè)中的應(yīng)用與探索［J］.會(huì)計(jì)之友，2021（23）：43-50.

［7］ 金浩然，王燕飛.我國(guó)公共租賃住房的發(fā)展現(xiàn)狀與問(wèn)題研究［J］.中國(guó)房地產(chǎn)，2018（12）：10-16.

［8］ 宋志紅.論農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)集體土地所有權(quán)的代表行使：《民法典》第262條真義探析［J］.比較法研究，2022（5）：154-168.

［9］ 韓長(zhǎng)賦.國(guó)務(wù)院關(guān)于農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革情況的報(bào)告：2020年4月26日在第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十七次會(huì)議上［J］.農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理，2020（6）：6-9.