商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的問題與對策研究

尹嚴(yán)

（經(jīng)緯置地有限公司，上海 200444）

資產(chǎn)管理主要體現(xiàn)的是資產(chǎn)保值增值管理，基于物業(yè)管理，成熟于商業(yè)管理，最終形成資產(chǎn)管理。在這三個階段中，物業(yè)管理側(cè)重維護(hù)保養(yǎng)，商業(yè)管理側(cè)重運營發(fā)展，而只有資產(chǎn)管理是以資本的視角規(guī)劃資產(chǎn)的發(fā)展軌跡，使存量資產(chǎn)保持最好的使用狀態(tài)，使資產(chǎn)價值最大化，從而達(dá)到資產(chǎn)的保值增值空間。目前很多企業(yè)反復(fù)強調(diào)盤活存量地產(chǎn)，何為存量地產(chǎn)？如何盤活？如果簡單地定義中國的房地產(chǎn)市場，那么上半程賽道，多是以增量住宅開發(fā)、大規(guī)模城市化發(fā)展為主，房地產(chǎn)開發(fā)占據(jù)主導(dǎo)地位。但隨著國家調(diào)控的深入，地產(chǎn)逐漸進(jìn)入到下半程的賽道，更多的關(guān)注點放在了城市更新上，從而延伸出存量地產(chǎn)的概念，這也是房企從增量房地產(chǎn)到存量不動產(chǎn)的重要轉(zhuǎn)變原因。在存量不動產(chǎn)時代，資產(chǎn)管理則是主流方向，推動的是商業(yè)體系的結(jié)構(gòu)化和趨勢性的轉(zhuǎn)變。

一、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的必要性

（一）重塑了管理體系

商業(yè)地產(chǎn)不僅是物業(yè)管理和商業(yè)管理，更多地體現(xiàn)在資產(chǎn)的保值和增值上，但大多數(shù)時間內(nèi)，對于如何管理商業(yè)地產(chǎn)是企業(yè)最為棘手的問題。眾多商業(yè)體在被電商等大環(huán)境因素影響下變得蕭條，甚至倒閉，其原因就是還在用過去的眼光管理商業(yè)體，用老眼光發(fā)展新事物，造成了各種問題。2020年關(guān)閉的商業(yè)體數(shù)量眾多，例如上海的太平洋百貨，北京的愛琴海購物中心等。但同時也冒出現(xiàn)了一批具有特色的商業(yè)體，例如上海的南翔印象城、長沙的文和友等，這些有特色的商業(yè)綜合體，不約而同地引進(jìn)了新的管理方法，即由簡單的商業(yè)管理發(fā)展成資產(chǎn)管理。

（二）解決資金鏈的單一

商業(yè)地產(chǎn)是資金鏈密集的行業(yè)，從開發(fā)商的開發(fā)到最終形成不動產(chǎn)，投入了大量的人力物力財力，但成本的收回卻面臨種種困難。眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來源于租金收入，但租金收入彌補成本是個漫長的過程，經(jīng)常需要10年甚至20年。如何讓資產(chǎn)活躍起來，如何讓資產(chǎn)價值趨于更大化，這才是真正的盤活存量資產(chǎn)。而在這方面資產(chǎn)管理起到了舉足輕重的作用?，F(xiàn)代資產(chǎn)管理在一定程度上融合了金融市場，將金融市場與商業(yè)地產(chǎn)緊密聯(lián)系起來，由結(jié)構(gòu)單一的資金鏈發(fā)展成以金融市場為導(dǎo)向的多渠道發(fā)展，從銀行的間接金融和偏債務(wù)性的傳統(tǒng)資本轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y為導(dǎo)向的新型資本市場體系，極好地解決了商業(yè)地產(chǎn)的資金鏈銜接。

（三）產(chǎn)權(quán)一體化增大資產(chǎn)保值和增值

目前，很多開發(fā)商為使資金盡快回籠，將產(chǎn)權(quán)分割銷售，這在一定程度上解決了開發(fā)商資金鏈迅速回籠，但同時也給資產(chǎn)統(tǒng)一管理及保值帶來了風(fēng)險。小業(yè)主加入后，很難在規(guī)劃步調(diào)上保持一致，這使得整個商業(yè)體各自為政，消耗了很多資源，從而導(dǎo)致整個商業(yè)體的落敗，而銷售掉的商鋪在整個商業(yè)體的落敗下會逐漸變得越來越蕭條，甚至最后需由政府介入，逐步收購其資產(chǎn)，最大力度地推動整個商業(yè)體的發(fā)展。在這種運作的過程中，充分體現(xiàn)出我國的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了存量不動產(chǎn)時期，而分割掉的小業(yè)主已凸顯出限制城市發(fā)展速度的趨勢。只有商業(yè)體的統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，才有可能給商業(yè)體帶來活力和生機。在這種趨勢下，資產(chǎn)管理方的出現(xiàn)恰到好處地迎合了市場的這種需要。

二、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的模式

（一）輕資產(chǎn)化

對于商業(yè)地產(chǎn)而言，輕資產(chǎn)化的管理模式帶給商業(yè)地產(chǎn)的意義非同小可?，F(xiàn)階段，大部分房企會將其輕資產(chǎn)化管理模式劃分為兩種：財務(wù)投入和品牌輸出。

1.財務(wù)投入：盤活存量不動產(chǎn)

通過資產(chǎn)管理等一系列業(yè)務(wù)與資產(chǎn)持有者合作，結(jié)合資產(chǎn)持有者的社會資源、調(diào)配能力等，給資產(chǎn)注入新的活力，提升資產(chǎn)運營能力，盤活資產(chǎn)使用價值，確保資產(chǎn)所有者、資產(chǎn)管理方、商戶租賃方等多方利益最大化，最大限度地提升資產(chǎn)升值。

2.品牌輸出：激活增量資產(chǎn)

提及品牌輸出，是目前房企樂于探討研究的方向，從某種意義上說，這種方式真正意義上完成了輕重資產(chǎn)并舉的平衡狀態(tài)。很多房企將自持的增量資產(chǎn)作為試點，通過新的資產(chǎn)管理團隊，從前期籌建開始就專業(yè)化入手，明確目標(biāo)方向，通過研判、改造、管控等一系列標(biāo)準(zhǔn)化管理，搭建商業(yè)體的優(yōu)質(zhì)品牌架構(gòu)。在提升自我商業(yè)體價值同時，將商業(yè)體品牌效應(yīng)做大做強，完成自我品牌輸出，最終實現(xiàn)了從商業(yè)體開發(fā)、規(guī)劃、運營到品牌輸出等一系列的商業(yè)行為，達(dá)到了利潤最大化。

（二）資產(chǎn)證券化

1.REITs的分類

REITs通常分為三類，即權(quán)益型、抵押型和混合型。權(quán)益型REITs以租金收入和房地產(chǎn)增值收入為資產(chǎn)包，與房地產(chǎn)運營狀態(tài)緊密相連，其運營狀態(tài)的良好直接影響到REITs的收益；抵押型REITs是將募集的資金用于發(fā)放各種抵押貸款，其收入來源為抵押貸款利息，收益的變動與利率密切相關(guān)；混合型則兼具二者業(yè)務(wù)，目前現(xiàn)有REITs主要為權(quán)益型REITs。

2.REITs的功能

REITs的本質(zhì)是以商業(yè)地產(chǎn)運營收入為基礎(chǔ)資產(chǎn)包在公開市場或以私募方式發(fā)行的受益憑證。但不論是公募還是私募，投資者最終收益都來源于商業(yè)地產(chǎn)長期的租金回報和物業(yè)增值部分。作為商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化領(lǐng)軍產(chǎn)品，REITs發(fā)揮了極其重要的意義，它將商業(yè)地產(chǎn)推向了市場化，讓更多普通大眾成了商業(yè)項目投資后備軍，讓更多的大眾投資人參與分享商業(yè)地產(chǎn)的投資收益，分擔(dān)該項目的投資風(fēng)險，給地產(chǎn)開發(fā)商帶來了現(xiàn)金流上的希望，同時也為持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的企業(yè)拓寬了融資渠道。

3.REITs的稅收

REITs作為特殊的公司或信托方式的一種，其產(chǎn)生于美國，在美國發(fā)展至今已相當(dāng)成熟，各方面的稅收都有稅收政策支持。而在我國，REITs發(fā)展比較晚，其配套法律法規(guī)尚待完善，各交易環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，或存在雙重課稅的可能性，其主要因為：一是項目收購資產(chǎn)環(huán)節(jié)。美國采用公司制，可以直接持有不動產(chǎn)，而我國采用契約制，為實現(xiàn)破產(chǎn)隔離，要求增設(shè)特殊的目的載體（SPV），將不動產(chǎn)登記在SPV名下。從稅法角度看，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及轉(zhuǎn)讓溢價的所得稅、買賣交易的增值稅、土地增值稅、契稅和印花稅。二是項目收購股權(quán)環(huán)節(jié)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓主要涉及企業(yè)所得稅和印花稅，我國稅收政策對于百分百控股企業(yè)之間、股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)部改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動的，可以享受遞延納稅待遇，為項目資產(chǎn)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收籌劃留下空間。三是項目運營環(huán)節(jié)。REITs通過項目公司持有和運營不動產(chǎn)，在各個層級中均產(chǎn)生稅收：項目公司層面，通過直接持有經(jīng)營不動產(chǎn)而獲得收益需要交納增值稅及附加、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅等；資產(chǎn)管理產(chǎn)品（ABS）層面，按取得產(chǎn)品收益的性質(zhì)，判斷是否發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，例如基金專項計劃屬于非保本資管產(chǎn)品，無須交納增值稅，非法人實體收益全部分配的，無須繳納企業(yè)所得稅；公募基金層面，非保本收益無須繳納增值稅；投資者層面，免印花稅，主要涉及增值稅、所得稅，而國家規(guī)定，投資者向公募基金交付資金屬于投資或信托行為，該收益無須交納增值稅，其從基金分配中取得的收入，暫不征收個人所得稅和企業(yè)所得稅。

三、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理存在的問題

（一）管理思維的轉(zhuǎn)變

大部分開發(fā)商仍然以“圈地”心態(tài)對待商業(yè)地產(chǎn)，還停留在以資源為中心的開發(fā)商思維中，很多開發(fā)商在獲取資產(chǎn)的出發(fā)點上仍停留在如何取得土地的層面，未延伸至經(jīng)營層面，更沒有站在經(jīng)營的角度上，對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃、管理。而思維的轉(zhuǎn)變在商業(yè)地產(chǎn)中尤為關(guān)鍵，它直接影響著商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃，映射出商業(yè)地產(chǎn)運作的閉環(huán)處理。

（二）運營能力的不足

大部分商業(yè)地產(chǎn)運營團隊人才梯隊建設(shè)還處于起步階段，并未設(shè)立專業(yè)的資產(chǎn)管理與運營團隊，開發(fā)商對招商團隊的要求仍以銷售為目標(biāo)，租賃為輔助，甚至有的開發(fā)商因無法銷售，被迫轉(zhuǎn)為租賃，從而造成專業(yè)的招商團隊無法從項目立項期就介入，導(dǎo)致了在實際運營時只能按照現(xiàn)有的條件尋找客戶，過于被動，招商的被動作業(yè)也同時帶來了運營效率的低迷，影響了整體商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價值。

（三）組織架構(gòu)的不完善

很多商業(yè)地產(chǎn)組織架構(gòu)搭建在開發(fā)地產(chǎn)之中，雙方混合經(jīng)營，造成商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營中依舊以開發(fā)的思路在運營，未突出商業(yè)地產(chǎn)的管理思路，更不會引入資產(chǎn)管理的思維邏輯。但商業(yè)地產(chǎn)與開發(fā)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營模式均有差異，用開發(fā)的邏輯運營商業(yè)地產(chǎn)，勢必會造成效益的低下。此外，開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，這直接影響到商業(yè)團隊的搭建，而有的商業(yè)地產(chǎn)直至失敗也無自身完善的組織架構(gòu)和商業(yè)團隊。

（四）人員力量的不足

現(xiàn)階段很多頭部商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)嘗試著和地產(chǎn)金融掛鉤，與此同時也出現(xiàn)了人員力量的不足，很多開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)人員的素質(zhì)、能力、知識層面等方面的要求出現(xiàn)了較大的改觀，意識到商業(yè)地產(chǎn)的人員更加需要精細(xì)、專業(yè)，需要對市場有敏銳的判斷力、對企業(yè)有極強的熟悉度、對自身知識的儲備量都具有極強的需求。但目前市場上可使用的人員大部分都還停留在初級階段，而擁有專業(yè)技術(shù)能力的人員或未進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域或得不到企業(yè)的高度重視，最終未達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)與專業(yè)人員的碰撞。

（五）產(chǎn)權(quán)分散、資金鏈管理形式單一

這是目前中國商業(yè)地產(chǎn)的普遍現(xiàn)象，開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的時候考慮的第一問題是資金鏈的快速回籠，而非持續(xù)性經(jīng)營。而對快速回籠的方式，開發(fā)商一般選擇的仍是傳統(tǒng)的買賣交易，未將商業(yè)地產(chǎn)與金融市場緊密結(jié)合起來。其分割交易不僅造成了產(chǎn)權(quán)分散，同時也造成了資產(chǎn)管理整體運營規(guī)劃、整體效益上的困難。

（六）投融資機制的不完善

現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)依然依托在開發(fā)商的層面，但開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)的投融資機制未形成完整健康的機制，甚至有的企業(yè)根本沒有建立，造成商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運營的資金壓力巨大。商業(yè)地產(chǎn)的價值體現(xiàn)恰恰又在運營機制中，不完善的投融資機制造成非良性的運營發(fā)展，最終導(dǎo)致地產(chǎn)價值的貶值狀態(tài)。

四、加強商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的建議

（一）商業(yè)地產(chǎn)思維邏輯的建立

逐步從以資源為中心的開發(fā)商思維轉(zhuǎn)化為以客戶為中心的資產(chǎn)管理思維，在拿地初始，就將客戶的需求放在考慮的范疇中，在最初設(shè)計時，就從客戶出發(fā)，在選地、產(chǎn)品設(shè)計以及運營體系等多方面思考各個層面，將資產(chǎn)管理思維邏輯貫穿其中，直至終端退出，達(dá)到資金層面的完美閉環(huán)。

（二）加強資產(chǎn)管理運營管理

商業(yè)地產(chǎn)的核心就是運營管理，開發(fā)商需將傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別開，重視商業(yè)地產(chǎn)的運營發(fā)展，從開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者、小業(yè)主三者利益共同體出發(fā)，對商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運營，促進(jìn)運營管理效率的提升，增強資產(chǎn)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體形象水平，達(dá)到投資者經(jīng)營者的利益最大化。

（三）完善組織架構(gòu)與考核體系

從產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)上將商業(yè)地產(chǎn)與開發(fā)地產(chǎn)徹底區(qū)分，從資產(chǎn)管理的角度去搭建商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)的架構(gòu)團隊，將商業(yè)地產(chǎn)從簡單粗暴地運營逐步向資產(chǎn)管理專業(yè)化轉(zhuǎn)變。而傳統(tǒng)的地產(chǎn)考核與商業(yè)地產(chǎn)考核也是大相徑庭，一個倚重獲地數(shù)量考核、另一個為資產(chǎn)運營收益率指標(biāo)考核，用傳統(tǒng)地產(chǎn)考核模式衡量商業(yè)地產(chǎn)運營情況，其違背了商業(yè)地產(chǎn)的初衷。所以，商業(yè)地產(chǎn)的考核必須與傳統(tǒng)地產(chǎn)考核區(qū)分開來，從獲地數(shù)量轉(zhuǎn)變至凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)上，真正實現(xiàn)管理邏輯與資產(chǎn)管理模式導(dǎo)向一致性。

（四）建立商業(yè)地產(chǎn)的多元化資金鏈管理體系

多元化的資金鏈在目前的商業(yè)地產(chǎn)中尤為重要，房企開發(fā)的大規(guī)模資金需求從一開始就影響著開發(fā)商的戰(zhàn)略決策，解決這一問題關(guān)鍵就是商業(yè)地產(chǎn)的資金回籠速度?，F(xiàn)在很多頭部房企已開始嘗試多元化的資金鏈管理，不再依托單一的銀行貸款等間接融資方式，而將目光投入資本市場，將商業(yè)地產(chǎn)與地產(chǎn)金融相結(jié)合，將資金鏈銜接由單一的債務(wù)融資逐步向權(quán)益性靠攏。

（五）建立商業(yè)地產(chǎn)投融資機制

傳統(tǒng)開發(fā)商對于“投”還停留在拿地上，對于“融”也僅停留在銀行貸款上。而商業(yè)地產(chǎn)的運營特性造就了其面臨著投資回收期長、收益率低的困境，這些也直接影響了開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的重視度不夠，運營力度不強?，F(xiàn)階段出現(xiàn)的資產(chǎn)證券化在一定程度上很好地解決了這個現(xiàn)象，將目光聚焦在商業(yè)地產(chǎn)運營的本質(zhì)上，通過各種證券化形式，緩解了商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的資金壓力，從而實現(xiàn)我國商業(yè)地產(chǎn)整體水平的提升，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。

五、結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，在很多方面還面臨著不足，而資產(chǎn)管理的理念融入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理工作后，創(chuàng)新了商業(yè)地產(chǎn)管理模式和經(jīng)營模式，加入了人才培養(yǎng)、組織架構(gòu)、運營模式等思維邏輯的轉(zhuǎn)變后，徹底打通了“投融管退”的行業(yè)閉環(huán)，讓商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場里實現(xiàn)自我價值，在提升租金的情況下，增強了商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營管理水平，從而實現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)的實現(xiàn)。