房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程成本管理模型研究

陳江龍

（寶雞東尚房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，陜西 寶雞 721001）

一、引言

房地產(chǎn)建設(shè)項目耗費的資金巨大，牽涉多個方面的效益，對國民經(jīng)濟的發(fā)展也有很大影響，因此項目建造的生命周期相當漫長，可以滿足多方利益。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)的主要工程項目中，“控制不住”成為一個日益突出的問題，唯有加強對房地產(chǎn)建設(shè)項目投資全過程的成本管理，才可以取得更高效益。通過有效的成本管理，可以實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)的快速轉(zhuǎn)變，減少各部門的資金消耗，保證公司各項基建工作正常開展。本文從房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理的角度出發(fā)，對整個工程造價進行全面研究，旨在為提高行業(yè)經(jīng)濟效益提供參考。

二、房地產(chǎn)公司成本構(gòu)成

一般情況下，施工單位的施工費用分為兩個部分：一是確定費用，二是修改費用。固定成本是不變動成本，包括建設(shè)用地成本、建設(shè)成本、設(shè)計成本等。這些成本費用的核算一般比較簡單，可以直觀反映出企業(yè)建設(shè)的收益。而可移動費用也就是資本的籌資費用分為兩個方面，一是投資利息，二是貸款利息。同時，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源。但是這樣的費用是不穩(wěn)定的，彈性很大。

三、房地產(chǎn)公司成本控制的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)實際的物業(yè)銷售收入比較穩(wěn)定，不會有重大變動，但是一旦以市場為導(dǎo)向，價格就會偏離地塊的實際價值。再加上我國所有稅費均按實際銷售額的一定百分比征收，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得市場優(yōu)勢，贏得國際競爭，就離不開政府對成本費用的有效管理。一家經(jīng)營良好的地產(chǎn)企業(yè)可以在確保質(zhì)量的前提下管理好成本，以實現(xiàn)收益最大化。做好成本管理，一方面可以推動房地產(chǎn)企業(yè)更好地運營，另一方面還可以推動房地產(chǎn)行業(yè)健康生產(chǎn)。

四、地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理現(xiàn)狀

（一）缺乏對房地產(chǎn)投資決策階段的認識

房地產(chǎn)公司的開發(fā)建設(shè)項目所需要消耗的人力、物力和財力非常龐大，工程一旦停頓，就會給公司帶來很大的經(jīng)濟損失。目前很多房地產(chǎn)公司在進行項目投資時往往因為管理力量不夠，不能合理正確地選定具體的投入項目，在無形中大大增加成本投入。房地產(chǎn)公司在開展工作的時候，不能根據(jù)自身的實際狀況選擇項目，或者過分注重項目規(guī)模，忽略了公司本身的經(jīng)營能力和相應(yīng)的運作能力等狀況。對企業(yè)的經(jīng)營活動進行簡單的分析，認為企業(yè)進行成本控制僅僅是為了減少企業(yè)的經(jīng)營環(huán)節(jié)，而忽視了企業(yè)的正常經(jīng)營活動。成本控制并非單純的降低價格，低價格并不意味著低成本。

（二）工程竣工結(jié)算階段控制力較弱

在很多情況下，房地產(chǎn)項目成本管理僅注重項目的成本管理與竣工驗收，缺少動態(tài)成本的動態(tài)管理，或僅注重項目的后期監(jiān)控，忽視了項目前期的風(fēng)險控制和后期的擴展，從建設(shè)階段到驗收完成也沒有進行全過程的造價管理。

（三）工程設(shè)計階段成本控制不嚴格

在當前市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的大背景下，地產(chǎn)項目在市場中的競爭日益劇烈，原料的價格不斷上漲。隨著建筑工人工資的上漲，項目的造價管理工作的難度更大，費用的增長也會使項目的造價上漲。此外，由于設(shè)計階段的成本監(jiān)控在工程設(shè)計中常常被忽略，因此工程師關(guān)注項目的質(zhì)量，但是缺少定額和設(shè)計體系。如果忽視成本管理或?qū)ζ潢P(guān)注度不夠高，工程設(shè)計單位的編制預(yù)算就可能出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致工程成本增加。

五、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理核心要求

（一）制定目標成本

管理企業(yè)的經(jīng)營成本，首先要制定功能清晰的目標。開發(fā)商要根據(jù)實際情況制定一套切實可行的方案，使每個參與施工的人都了解這個指標，并把這個指標融入評價工作。通過這種方式，公司里所有人的工作和目標緊密相連，并且可以對公司的所有員工產(chǎn)生監(jiān)督作用，從而鼓勵員工自發(fā)朝目標努力。在此過程中，公司經(jīng)理解釋制定的目標，結(jié)合目標與成本結(jié)構(gòu)制定詳細的費用規(guī)劃方案，并將其付諸實踐。這樣一來，之前看不到的目標就會細化成一個商業(yè)項目。若該階段的目標與實際的進展情況有較大差別，則要及時對其進行適當?shù)恼{(diào)節(jié)。

（二）制定正確合理的流程

首先，嚴格控制產(chǎn)品研發(fā)過程中與住宅建設(shè)無關(guān)的環(huán)節(jié)，剔除與建筑無關(guān)的環(huán)節(jié)，使建筑管理從消極轉(zhuǎn)向積極。與此同時，要盡可能地簡化生產(chǎn)過程，并使整個生產(chǎn)過程標準化，降低內(nèi)部損耗，節(jié)省人力，從而實現(xiàn)對成本的高效控制。其次，根據(jù)實際情況，逐步完善經(jīng)營制度，建立一個相對完善的費用互控管理系統(tǒng)。最后，成本互控管理系統(tǒng)的建立有利于項目進度管理、生產(chǎn)成本管理和工程質(zhì)量安全管理三者之間的有機結(jié)合，并在一定程度上提高公司的綜合效益。但是，這三個環(huán)節(jié)的任意一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，其他兩個環(huán)節(jié)都會受到影響，整個工作的效果就會被削弱，甚至?xí)霈F(xiàn)與之相反的情況。比如，一家房地產(chǎn)公司在建材的購買中，因為希望購買到物美價廉的建筑材料，結(jié)果卻因此延誤了工期。

（三）動態(tài)、靜態(tài)雙重控制

成本管理既要做好靜態(tài)管理，又要做好動態(tài)控制?？傮w而言，它審查了生產(chǎn)成本管理的各個環(huán)節(jié)，以便及時調(diào)整生產(chǎn)成本管理流程，從而嚴格控制生產(chǎn)成本的質(zhì)量。在此階段，每當資產(chǎn)成本發(fā)生變化，預(yù)定的成本管理模塊也會發(fā)生變化，自動地對整個工程項目的總體預(yù)計成本進行測算，從而將整個工程項目的生產(chǎn)成本質(zhì)量控制在合理范圍內(nèi)，動態(tài)的生產(chǎn)成本管理適用于對公司更多成本的預(yù)測。

運用動態(tài)成本管理能夠測算出可以獲得的收益，對公司的未來發(fā)展方向作出清晰的判斷。同時，根據(jù)當下的市場情況確定施工工程的最大造價；精確評估成本，保證工程進度在成本范圍內(nèi)得到有效管控。而對個別子工程，則要根據(jù)當時的發(fā)展情況來制定成本管理方案，必須保證成本在較高、較低區(qū)域都能被控制，這就是動態(tài)控制。

六、房地產(chǎn)公司項目全過程成本控制模式

（一）強化施工階段的成本控制工作

1.做好決策階段的成本控制

在進行項目投資前，需要研究多方面政策，以保證項目投資的低消耗和低投入。在此過程中，企業(yè)必須根據(jù)房地產(chǎn)項目的實際狀況選取科學(xué)合理的決策方法，并優(yōu)化建造工序，以保證主要工作成本投入的合理性與規(guī)范化。一方面，企業(yè)應(yīng)當對地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資項目進行可行性評估，確定項目發(fā)展可行性和項目市場定位狀況，以確保項目建設(shè)經(jīng)濟合理。另一方面，為了順利開展地產(chǎn)建設(shè)項目，企業(yè)必須保證項目投資評價結(jié)果的精確性，要求從地產(chǎn)項目建筑規(guī)模、產(chǎn)品方案、設(shè)施方案等方面加以綜合評價，預(yù)計項目發(fā)展所必須投入的資金量，并對工程各個環(huán)節(jié)成本應(yīng)用計劃加以預(yù)估，將之作為成本費用管理的重要依據(jù)因素，以便后期成本核算管理的順利實施。在投資決策階段，必須預(yù)見建設(shè)項目的成本，并做好投資預(yù)測工作，以形成合理的控制目標。

2.做好設(shè)計階段成本控制

施工質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到建設(shè)投資的收益高低。一個房地產(chǎn)項目的質(zhì)量不僅直接關(guān)系到項目的建設(shè)投入，還直接關(guān)系到項目建成后的收益。因此，要實現(xiàn)對工程造價的合理控制，就要保證工程施工的控制方法具有科學(xué)性和合理性。這就要求盡量減少工程建設(shè)中的變更，以達到控制造價的目的。采用有效的設(shè)計方法控制生產(chǎn)費用，并根據(jù)預(yù)算的具體要求制定任務(wù)單。在保證工程的功能滿足基本要求的前提下，對其進行初步的設(shè)計。通過合理的限值，保證工程建設(shè)的投入不會出現(xiàn)任何問題，從而避免工程的變更。在施工項目中，既要避免施工項目的非規(guī)范化，又要在施工過程中樹立合理的費用管理觀念，從而提高施工企業(yè)的施工質(zhì)量。同時，強化對項目設(shè)計方案的審核，以防止工程設(shè)計錯誤，造成資源浪費問題。

（二）財務(wù)成本控制

對于企業(yè)的融資費用方面，可以從資本和稅費兩方面進行分析。房地產(chǎn)公司可以從財務(wù)報告中得到全部投資情況，了解資金的流向，從而掌握資金的使用情況，有效管理資金的使用。了解新稅務(wù)法規(guī)并采用合理的投資舉措，減少企業(yè)稅務(wù)負擔。地產(chǎn)項目投資需要巨大的資金流，要進行分期付款開發(fā)或者融資性按揭開發(fā)，必須綜合考量當前宏觀經(jīng)濟環(huán)境并做好對投資成本的分析，為公司投資決策提供根據(jù)，通過資本控制、稅收籌劃等能有效緩解公司融資壓力，從而把控投資資金流，并利用所得稅、土地增值稅、現(xiàn)行稅收政策等財稅優(yōu)惠政策實現(xiàn)降稅減負的目的。

（三）管理成本控制措施

對前期的成本管理，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)予以高度重視，各部門必須做好本職工作，確定目標，合理管理與監(jiān)督企業(yè)成本費用的開支，保證業(yè)務(wù)的流動性與準確性。企業(yè)開發(fā)部還應(yīng)以書面形式及時匯報土地價格等有關(guān)信息，并提交給企業(yè)市場部高層領(lǐng)導(dǎo)，以做好進一步的政策研究和規(guī)劃。決策層對財務(wù)部門提交的分析報告進行評價，制訂房地產(chǎn)建設(shè)最終計劃，促進成本費用管理規(guī)劃整體發(fā)展，維護企業(yè)權(quán)益。規(guī)范的成本費用管理能夠從根源上控制企業(yè)成本費用增長，對公司經(jīng)濟效益的提高十分有益，在成本費用管理設(shè)計的過程中要發(fā)揮各個單位的職能作用。

工程項目根據(jù)建設(shè)的地點、時期、資源、功能設(shè)計、財產(chǎn)類型等多方面的影響因素及管理要求等實際狀況，確定成本費用控制對象。企業(yè)按照需要劃分出主要工程部分的所有開支成本，為促進企業(yè)的發(fā)展進行合理規(guī)劃，按照相應(yīng)的稅收政策，合理規(guī)劃公司房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模和發(fā)展時間節(jié)點，并合理管控公司前期、中期、后期建設(shè)發(fā)展的所有成本費用。企業(yè)財務(wù)部門對成本費用開支的成本核算方法要科學(xué)，不可疏忽大意，同時企業(yè)對會計核算的方式也要加以完善，用本行業(yè)公認的標準會計核算方式進行成本核算。

（四）合理控制材料、設(shè)備的價格

在普通的房地產(chǎn)工程中，工程機械和建材的造價比重在60%左右。因此，為了實現(xiàn)高效的造價管理，就需要對機器裝備、建材等進行合理的控制。相關(guān)人士應(yīng)了解市價行情，了解市價的動態(tài)趨勢。另外，建材的采購可以采用招標的方式，對建材的質(zhì)量進行評估，盡可能地用最低的成本獲取品質(zhì)最好的產(chǎn)品。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在實施建筑材料供應(yīng)管理的過程中，必須開展品質(zhì)管理工作，做好建筑材料購入前的質(zhì)量管控工作。

七、結(jié)語

在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程造價的整個流程中，構(gòu)建成本控制模式是十分重要的，它會對企業(yè)未來的生產(chǎn)經(jīng)營行為產(chǎn)生直接的作用。在費用管理上，一旦出現(xiàn)誤差，公司就要及時調(diào)整，將所有生產(chǎn)成本限制在合理的范圍內(nèi)，達到控制成本的目的。此外，在整個企業(yè)成本管理過程中，對不同時期的成本進行有效的管理，使各階段之間的關(guān)系更加緊密，從而形成良性的資金流通，為房地產(chǎn)公司的長遠發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)，加強對生產(chǎn)成本各項相關(guān)費用的有效管理與監(jiān)控，在降低成本的同時保證開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量，進一步提高企業(yè)各項生產(chǎn)成本的精確度與一致性，真正達到完善企業(yè)成本費用管理工作，進一步提高企業(yè)運營績效的目的。