深圳城市更新中的房地產(chǎn)估價(jià)探討

周志剛 深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程學(xué)院

隨著深圳城市建設(shè)的快速推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，城鎮(zhèn)化水平不斷提高。深圳已經(jīng)由一個(gè)名不見經(jīng)傳的小漁村迅速成長為全國的明星城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會治理水平、科技創(chuàng)新能力等都處于領(lǐng)先水平。但由于歷史遺留等原因，深圳本就不寬裕的土地資源顯得尤為緊缺。目前深圳可供建設(shè)的土地寥寥可數(shù)，為了城市的可持續(xù)發(fā)展，一方面深圳進(jìn)行了填海造地的部分嘗試，另一方面，深圳大膽嘗試了深汕合作區(qū)這種“飛地模式”也取得了初步成果。但深圳土地利用的最大障礙并不在此，而是深圳大量城中村的存在以及城中村錯(cuò)綜復(fù)雜的歷史遺留問題使得深圳可開發(fā)建設(shè)的土地遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市發(fā)展的需求。在此基礎(chǔ)上，深圳城市更新便成為深圳城市建設(shè)的必經(jīng)之路。而要提高城市更新的效率，房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)估價(jià)在城市更新的可行性研究、征地拆遷、課稅、作價(jià)入股等方面都必不可少。

一、深圳城市更新對于深圳城市發(fā)展的重大意義

(一)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

深圳市自2009年起，出臺了一系列城市更新規(guī)劃，包括城中村與舊工業(yè)區(qū)升級改造等，經(jīng)過多年的政策完善與方案落實(shí)，在推動產(chǎn)業(yè)升級方面取得顯著成效，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)增長。在深圳進(jìn)行大規(guī)模的城市更新，能夠加快深圳城市與產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，充分利用大量土地資源，改進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)用房。更新投資占總投資數(shù)的比重不斷升高，城市更新對深圳市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了巨大影響，保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，擴(kuò)大城市更新供應(yīng)的房地產(chǎn)規(guī)模，為深圳經(jīng)濟(jì)建設(shè)創(chuàng)造有利條件。

(二)完善城市功能

參考深圳市政府部門審批的城市規(guī)劃，了解到在城市更新過程中，相關(guān)組織機(jī)構(gòu)通過土地資源的高效利用，為深圳教育事業(yè)、社會保障事業(yè)、交通管理事業(yè)等提供了更多的建設(shè)面積，進(jìn)一步完善了深圳的公共基礎(chǔ)設(shè)施。深度實(shí)踐國家推出的各項(xiàng)社區(qū)治理、養(yǎng)老民生、節(jié)能環(huán)保等項(xiàng)目，促進(jìn)深圳城市功能和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升，維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益，并保障政府機(jī)構(gòu)的公共利益。經(jīng)過多年的不懈努力，深圳城市建設(shè)的土地節(jié)約率不斷提高，由此可見，深圳市城市更新政策的有效落實(shí)，對深圳城市的發(fā)展有著積極促進(jìn)作用。

二、房地產(chǎn)估價(jià)在城市更新中的重要作用

(一)為業(yè)主提供咨詢服務(wù)

中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直受到人們的普遍關(guān)注，近年來我國的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展形勢良好，深圳城市更新整體速度較快，房地產(chǎn)估價(jià)工作的有效踐行能夠推動城市化進(jìn)程。房地產(chǎn)估價(jià)的主要目的是為廣大業(yè)主提供可靠的信息服務(wù)，融合信息化技術(shù)平臺，開放更多的咨詢服務(wù)通道，保障廣大人民群眾的合法權(quán)益，業(yè)主在城市更新過程中處于被動地位，無法與開發(fā)企業(yè)同步接收城市建設(shè)信息。在這一發(fā)展形勢下，導(dǎo)致業(yè)主在深圳城市更新中能夠獲取的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，為了保障自身的合法權(quán)益，會通過房地產(chǎn)估價(jià)的方式進(jìn)行專業(yè)咨詢，確保各環(huán)節(jié)建設(shè)工作的有序開展。

(二)為政府提供顧問服務(wù)

城市更新工作需要長時(shí)間的統(tǒng)籌規(guī)劃，涉及到的建設(shè)范圍較廣，深圳城市更新系統(tǒng)在實(shí)際項(xiàng)目建設(shè)工作開展過程中的有效運(yùn)行，會影響到多個(gè)領(lǐng)域的社會經(jīng)濟(jì)效益，從而引發(fā)各領(lǐng)域之間的矛盾沖突。一部分開發(fā)商十分重視在工作過程中能夠獲得的經(jīng)濟(jì)效益，追求低賠償率和高容積率的建設(shè)方向，但在深圳城市更新的過程中需要考慮業(yè)主的個(gè)人需求，部分群眾想要在城市建設(shè)過程中獲取高額的賠償金額。為了解決不同形式的矛盾沖突，需要政府做好各部門之間的協(xié)調(diào)工作，充分發(fā)揮出政府的管理作用，針對深圳城市更新中出現(xiàn)的拆賠糾紛等問題，引進(jìn)第三方專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，維護(hù)雙方的根本利益，促進(jìn)深圳城市更新的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)估價(jià)在城市更新中的有效應(yīng)用，能夠?qū)こ添?xiàng)目進(jìn)行跟進(jìn)處理，在項(xiàng)目實(shí)施階段明確項(xiàng)目定位，分析影響拆遷補(bǔ)償?shù)母黝惿鐣蛩?，為政府協(xié)調(diào)各方利益創(chuàng)造有利條件，推動項(xiàng)目工作的有效落實(shí)。

結(jié)合當(dāng)前深圳城市更新的發(fā)展現(xiàn)狀，雖然已經(jīng)具備較大的更新規(guī)模，但基層政府以及組織機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)開展過程中，缺乏對國家相關(guān)政策的了解，尚未做好充分的項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備，導(dǎo)致深圳城市更新項(xiàng)目在落實(shí)過程中影響到多方的利益分配，城市更新施工階段存在一系列開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)問題。為了避免惡性群體性事件的發(fā)生，降低城市更新項(xiàng)目建設(shè)受到的威脅，需要通過房地產(chǎn)估價(jià)，結(jié)合當(dāng)前的深圳城市更新需求，提前做好社會風(fēng)險(xiǎn)評估，合理判斷各項(xiàng)目環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并針對風(fēng)險(xiǎn)問題制定出有效的解決方案，起到良好的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防作用。

(三)為開發(fā)商提供分析服務(wù)

在深圳城市更新的過程中，開發(fā)商是重要的組成部分，需要提前進(jìn)行市場分析，房地產(chǎn)估價(jià)圍繞經(jīng)濟(jì)可行性開展工作，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行城市更新項(xiàng)目開發(fā)階段，需要投入高額的資金成本作為支持，只有滿足拆補(bǔ)資金的根本需求，才能夠保障城市更新項(xiàng)目的有效開展。如果在建設(shè)前期投入較多的資金量，很容易引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)虧損問題，導(dǎo)致城市更新項(xiàng)目處于進(jìn)退兩難的境地，如果在出現(xiàn)項(xiàng)目虧損時(shí)選擇撤資，前期的投入將作為企業(yè)損失，如果在虧損狀態(tài)下繼續(xù)跟進(jìn)，很可能陷入到擴(kuò)大損失的境地。針對這一發(fā)展現(xiàn)象，房地產(chǎn)估價(jià)需要在項(xiàng)目開始前完成科學(xué)評估，分析項(xiàng)目價(jià)值，保證評估結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性，有效避免在城市更新項(xiàng)目開展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商蒙受經(jīng)濟(jì)損失。

三、房地產(chǎn)估價(jià)在城市更新中的常見應(yīng)用

(一)住宅類房地產(chǎn)估價(jià)

深圳城市更新項(xiàng)目規(guī)劃，所采用的土地房屋征收形式主要為成片房屋征收。因此，需要進(jìn)行批量房地產(chǎn)估價(jià)，大批量的單體住宅樓以及成套住宅區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)工作量巨大，想要保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，讓最終的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果獲得征收片區(qū)的廣泛認(rèn)可，需要通過多個(gè)評價(jià)結(jié)果的比較分析。選擇最為合理的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，保證房地產(chǎn)估價(jià)的公平公正性，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范自推出以來，受到了社會各界的廣泛認(rèn)可，并在深圳城市更新中得到有效應(yīng)用，逐漸發(fā)展成熟，采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法，對估價(jià)范圍內(nèi)的一切房地產(chǎn)進(jìn)行拆分重組，要求組別內(nèi)的房地產(chǎn)具有一定相似性。在房地產(chǎn)估價(jià)過程中利用市場法、收益法、成本法等測算方式，在每組分別設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值，通過樓層、朝向等眾多因素的分析，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值調(diào)整，合理進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整的過程中將重點(diǎn)工作內(nèi)容分為分組、價(jià)格確定等方面。

分組：在分組過程中需要遵循具體問題具體分析的原則，可以采用單元樓分組和小區(qū)或片區(qū)分組的方式，例如，在深圳市大型城市更新項(xiàng)目用地征收房地產(chǎn)估價(jià)的過程中，采用一幢樓分一組的方式；但在深圳城區(qū)擴(kuò)建項(xiàng)目或校區(qū)征收房地產(chǎn)估價(jià)的過程中，同一住宅小區(qū)住宅樓之間的差異較小，為了保證房地產(chǎn)估價(jià)信息的準(zhǔn)確性，將產(chǎn)權(quán)性質(zhì)特殊的集資房、統(tǒng)建樓等除外，對于商品房采用十棟為一組的分組方式；單體住宅樓受到補(bǔ)償條件的影響，按照片區(qū)分組的方式。

價(jià)格確定：標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的應(yīng)用主要以居住房地產(chǎn)為主，具備比較法與收益法的基本條件，通過兩種方法的綜合確定，評估出房地產(chǎn)市場價(jià)格。深圳城市更新項(xiàng)目主要房地產(chǎn)征收目標(biāo)為成套住宅，采用市場比較法結(jié)合基本案例，對同類房屋的市場價(jià)值進(jìn)行綜合評估。結(jié)合“房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范”的相關(guān)規(guī)定，選擇同片區(qū)域或臨近小區(qū)的征收案例作為參考。通過調(diào)查研究結(jié)果表明，2013—2015年深圳城市更新階段被征收人普遍對房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果表示滿意。但2015年后半年，深圳房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲，一部分城市更新項(xiàng)目在完成后，同片區(qū)的樓梯房數(shù)量減少，被征收人對房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)采用周邊電梯住宅區(qū)作為參考。被征收房所處的位置更加靠近城市中心地段，日常生活十分便利，想要通過科學(xué)合理的修正方法，保證房地產(chǎn)價(jià)格的客觀性，就需要在房地產(chǎn)估價(jià)的過程中，參考相關(guān)規(guī)定進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。采用間接比較法，分析被征收房的市場價(jià)值，制定出科學(xué)合理的評估方案，在片區(qū)內(nèi)樓梯房數(shù)量減少的前提下，征收片區(qū)價(jià)格參考附近電梯住宅，扣除標(biāo)準(zhǔn)房在園林景觀、基礎(chǔ)設(shè)施、新舊程度等方面形成的價(jià)格差異，對房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行修正，通過調(diào)查與分析保證房地產(chǎn)估價(jià)的合理化。

(二)工、商業(yè)類房地產(chǎn)估價(jià)

深圳城市更新在進(jìn)行成批量的商業(yè)類房地產(chǎn)估價(jià)過程中，需要采取路線價(jià)法，以街道作為分組的主要目標(biāo)，不同的街道分為不同的小組，同一個(gè)街道要根據(jù)繁華程度進(jìn)行劃分，合理地進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格與每宗房地產(chǎn)價(jià)格之間的轉(zhuǎn)換。在房地產(chǎn)估價(jià)工作開展的過程中，住宅底商按照街道進(jìn)行分組處理，通過房屋的新舊程度、整體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、街角、層高等眾多因素的影響進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整為最終估價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格，保證房地產(chǎn)估價(jià)工作的合理性。一部分商業(yè)廣場和貿(mào)易市場房地產(chǎn)估價(jià)，同樣采用路線價(jià)法，按照樓層進(jìn)行分組處理，每組之間商鋪價(jià)格具有相似性，通過距離、出口等多種因素的影響，進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。一些個(gè)體差異較大的酒店與賓館，需要采用市場法與收益法的方式，完成房地產(chǎn)估價(jià)工作。在深圳城市更新過程中，一部分工業(yè)區(qū)由權(quán)利人自行按照相關(guān)規(guī)則完成升級改造，只有極少部分的工業(yè)類房地產(chǎn)采用成本法進(jìn)行估價(jià)工作，在項(xiàng)目建設(shè)階段較少產(chǎn)生矛盾糾紛。

四、城市更新中估價(jià)面臨的問題及對策分析

(一)城市轉(zhuǎn)型帶來的估價(jià)問題與對策

問題：隨著深圳城市更新工作的全面開展，第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)迎來了發(fā)展機(jī)遇，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的數(shù)量不斷增加，城市發(fā)展變化對房地產(chǎn)需求變動產(chǎn)生較大影響。深圳城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，導(dǎo)致一部分工業(yè)用地正逐漸向商業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，深圳市作為科技型新都市，具備優(yōu)秀的交通地理位置。當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)正處于飛速發(fā)展階段，多條鐵路專線與國家鐵路相連，優(yōu)越的地理?xiàng)l件為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供平臺。隨著深圳餐飲、住宿需求的不斷增長，迫切需要強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的供給。工業(yè)增長速度的逐漸降低，導(dǎo)致一部分工業(yè)廠房的建設(shè)需求隨之減少，閑置工業(yè)用地增加，傳統(tǒng)的工業(yè)廠房逐漸閑置。面對轉(zhuǎn)型期間大量的工業(yè)廠房、老舊物業(yè)的功能調(diào)整和更新改造，如何拆遷補(bǔ)償，如何盤活利用，如何綜合整治等，提出了一系列房地產(chǎn)估價(jià)問題。

對策：相關(guān)調(diào)查研究表明，區(qū)域發(fā)展和城市規(guī)劃等因素與房地產(chǎn)估價(jià)之間存在緊密聯(lián)系。隨著深圳城市更新步伐的逐漸加快，其區(qū)域規(guī)劃存在較大調(diào)整，受到交通地理環(huán)境的影響，區(qū)域樓盤價(jià)值不斷提升。深圳的大型房地產(chǎn)企業(yè)迅速搶占市場，深圳市住宅以及寫字樓迅速價(jià)格上漲。房地產(chǎn)估價(jià)主要對象是傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)，主要采用成本法，在估價(jià)階段分析重新建構(gòu)成本以及現(xiàn)有建筑物的折舊。計(jì)算在房地產(chǎn)建設(shè)階段所需要的各項(xiàng)成本費(fèi)用、需要繳納的稅務(wù)金額以及能夠獲得的開發(fā)利潤，確定最終的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成本，以此為依據(jù)對比分析同市場價(jià)格，并反饋消費(fèi)者終端成本。在進(jìn)行房地產(chǎn)重置價(jià)格計(jì)算階段，需要參考當(dāng)前深圳市的市場價(jià)格，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行修正與調(diào)整，根據(jù)深圳市城市更新房地產(chǎn)估價(jià)所處的地理位置，進(jìn)行市場價(jià)格分析，城市郊區(qū)與中心城區(qū)之間存在差異，為了保證房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，需要結(jié)合區(qū)位因素的轉(zhuǎn)變以及房價(jià)變動情況，適時(shí)調(diào)整估價(jià)流程及結(jié)果。

(二)房地特征變化信息滯后性問題與對策

問題：深圳迎來了全新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，產(chǎn)業(yè)在新城區(qū)面臨發(fā)展機(jī)遇，原有的工業(yè)用地正逐漸向商業(yè)住宅用地轉(zhuǎn)變。地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展現(xiàn)出全新房地特征變化，想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確性，就需要克服房地特征變化的復(fù)雜性。一般情況下，在城市更新過程中需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開發(fā)整合，為了實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)，需要選擇合適的地產(chǎn)開發(fā)載體，提高土地價(jià)值，整合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展資源，打造產(chǎn)業(yè)集群。但當(dāng)前深圳城市更新，新興地產(chǎn)模式的建立面臨一系列問題，一部分工業(yè)地產(chǎn)改造為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目工程被迫停止。因此，需要借鑒商業(yè)地產(chǎn)的收益法、市場法等估價(jià)方式對當(dāng)前房地特征變化信息進(jìn)行整合，避免信息滯后性對房地產(chǎn)估價(jià)帶來的影響。

對策：房地產(chǎn)項(xiàng)目在正式交付使用后，建筑物受到不同因素的影響，整體結(jié)構(gòu)的使用壽命存在明顯差異，一部分建筑物壽命減損，其自身價(jià)值也受到影響。不同類型的土地所具有的使用年限不同，土地的價(jià)值也會產(chǎn)生浮動。在房地產(chǎn)估價(jià)的過程中，隨著時(shí)間的變化調(diào)整估價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)，通過數(shù)據(jù)信息的對比分析，了解城市更新階段帶來的土地價(jià)值變化，BIM技術(shù)的有效應(yīng)用，具有快捷性、及時(shí)性的特點(diǎn)，能夠持續(xù)更新房地特征變化信息。因此，需要在房地產(chǎn)估價(jià)階段運(yùn)用BIM技術(shù)，保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，在進(jìn)行重置成本計(jì)算階段，首先需要進(jìn)行數(shù)據(jù)更新。重置成本的主要參數(shù)為土地重置成本以及建筑物成本，通過BIM技術(shù)的有效應(yīng)用，重新規(guī)劃計(jì)算步驟，獲取真實(shí)有效的各項(xiàng)目環(huán)節(jié)造價(jià)數(shù)據(jù)，確保土地重置成本與建筑物成本信息的完整性。建筑物折舊信息獲取，通過建筑物整體結(jié)構(gòu)調(diào)查，分析建筑物使用壽命的長短，采用差異對比的方式，保證房地產(chǎn)估價(jià)的精準(zhǔn)性，通過BIM技術(shù)獲取建筑物折舊信息，完成不同類型的折舊測算，將所得到的數(shù)據(jù)內(nèi)容整理到一起，提高房地產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確性。

五、結(jié)語

在深圳城市更新實(shí)踐過程中，房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)揮著重要作用。不論是政府的市政配套建設(shè)，還是開發(fā)商的商品房開發(fā)建設(shè)，深圳經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的方方面面都離不開房地產(chǎn)估價(jià)的參與。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在現(xiàn)代化社會發(fā)展中逐漸興起，能夠在深圳城市更新階段為業(yè)主提供咨詢服務(wù)、為政府提供顧問服務(wù)、為房地產(chǎn)開發(fā)商提供分析服務(wù)，維護(hù)廣大人民群眾的合法權(quán)益，并為深圳城市更新方案的制定奠定有力基礎(chǔ)。傳統(tǒng)的估價(jià)作業(yè)方式已經(jīng)不太適合深圳城市更新中傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不斷被替代的發(fā)展情境。因此，需要?dú)w納和總結(jié)深圳城市更新存在的房地產(chǎn)估價(jià)問題，明確房地產(chǎn)估價(jià)的未來發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)估價(jià)要求專業(yè)人員計(jì)算深圳城市更新過程中的征收補(bǔ)償，參與深圳城市更新融資，充分發(fā)揮出房地產(chǎn)估價(jià)的工程質(zhì)量評估、環(huán)境評估、投資風(fēng)險(xiǎn)評估等應(yīng)用價(jià)值；結(jié)合當(dāng)前出臺的一系列城市更新政策，分析經(jīng)濟(jì)可行性，參考深圳城市更新中房地產(chǎn)類型的變化特點(diǎn)，分析城市更新中面臨一系列房地產(chǎn)估價(jià)問題，靈活運(yùn)用，與時(shí)俱進(jìn)。■