房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題探析

陳華民

（河南居易置業(yè)有限公司，河南 鄭州 450000）

近些年來(lái)，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀。不僅是各類(lèi)政策相繼涌現(xiàn)，更重要的是，一、二線(xiàn)城市建設(shè)率趨于飽和，城市居民住房需求正逐步下降，待建項(xiàng)目減少、可開(kāi)發(fā)地塊減少等問(wèn)題產(chǎn)生，進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展難度。因此，企業(yè)要想進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目效益，就要從成本控制的核心出發(fā)，由細(xì)節(jié)入手，嚴(yán)格把控成本，從而確保項(xiàng)目取得預(yù)期的收益。順應(yīng)行業(yè)調(diào)整、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈重組，優(yōu)化成本管理模式，將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵手段。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指以取得國(guó)有土地使用權(quán)為前提，從事基礎(chǔ)設(shè)施及房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)兩方面，主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑營(yíng)造等。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成

（一）投資決策部分

投資決策階段產(chǎn)生的項(xiàng)目成本主要包含三個(gè)方面，分別為項(xiàng)目選址成本、市場(chǎng)綜合分析成本以及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)成本。項(xiàng)目選址成本主要包括員工成本以及涉及的公關(guān)費(fèi)用；市場(chǎng)綜合分析成本是指針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)綜合分析所支出的相關(guān)調(diào)研費(fèi)用、材料試驗(yàn)費(fèi)用以及專(zhuān)家評(píng)審費(fèi)用等；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)成本是指財(cái)務(wù)評(píng)審費(fèi)用以及投資咨詢(xún)費(fèi)用等。

（二）前期準(zhǔn)備部分

前期準(zhǔn)備階段主要的成本費(fèi)用項(xiàng)目包括土地費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)以及開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用、前期工程費(fèi)用。土地費(fèi)用包括土地出讓金、耕地占用費(fèi)、市政設(shè)施費(fèi)和契稅；拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)包括土地征收費(fèi)用、土地補(bǔ)償費(fèi)用、耕地復(fù)墾基金、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修費(fèi)等；開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用包括前期規(guī)劃費(fèi)用、測(cè)繪費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、地質(zhì)勘查費(fèi)用；前期工程費(fèi)用包括“七通一平”費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)以及報(bào)建相關(guān)收費(fèi)。

（三）施工建設(shè)部分

施工建設(shè)部分圍繞建筑安裝、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)及開(kāi)發(fā)間接產(chǎn)生的費(fèi)用四個(gè)方面進(jìn)行。其中建筑安裝費(fèi)用主要包括建筑工程費(fèi)用、系統(tǒng)工程費(fèi)用、裝飾工程費(fèi)用以及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施成本主要包括道路工程費(fèi)用、通信照明費(fèi)用、供水供電供氣工程費(fèi)用、環(huán)衛(wèi)綠化費(fèi)用，以及排污排洪工程費(fèi)用等；配套設(shè)施費(fèi)用為各類(lèi)配套基礎(chǔ)設(shè)施，如自行車(chē)棚、機(jī)房、鍋爐房等設(shè)施建設(shè)產(chǎn)生的費(fèi)用；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用主要包括安全監(jiān)督工程、保險(xiǎn)、行政管理、現(xiàn)場(chǎng)辦公費(fèi)用等。

（四）房屋銷(xiāo)售部分

房屋銷(xiāo)售過(guò)程中產(chǎn)生的成本費(fèi)用主要包括銷(xiāo)售相關(guān)費(fèi)用及其他費(fèi)用兩個(gè)部分。銷(xiāo)售相關(guān)費(fèi)用包括銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)用、品牌建設(shè)費(fèi)用、廣告費(fèi)用、宣傳推廣活動(dòng)費(fèi)用以及銷(xiāo)售材料費(fèi)用、樣板房裝修費(fèi)用等；其他費(fèi)用部分主要包括改裝修復(fù)費(fèi)用以及樣板房看護(hù)管理費(fèi)用等。

（五）期間費(fèi)用部分

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、建設(shè)到最后竣工過(guò)程中產(chǎn)生的所有管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及稅金，均可歸類(lèi)于期間費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用是期間費(fèi)用最主要的部分，主要包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)及籌資階段發(fā)生的支出等；管理費(fèi)用包括項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中管理人員的工資、保險(xiǎn)費(fèi)用、培訓(xùn)費(fèi)用，以及差旅費(fèi)用、辦公費(fèi)用等；稅金主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的土地增值稅、土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題

（一）缺乏項(xiàng)目可行性分析

在項(xiàng)目建議書(shū)批準(zhǔn)后，針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)涉及的諸多技術(shù)指標(biāo)以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)的分析與論證是必不可少的，尤其是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況的不斷變化、政府政策法規(guī)的不斷調(diào)整，企業(yè)需要從經(jīng)濟(jì)角度以及可行性角度，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的評(píng)價(jià)。然而，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目前期可行性研究工作并不全面，有些企業(yè)甚至缺乏項(xiàng)目可行性分析，這就無(wú)法保證企業(yè)在選址以及項(xiàng)目規(guī)模等方面設(shè)計(jì)最科學(xué)合理的方案，同時(shí)也難以保證企業(yè)將各類(lèi)損失考慮在項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)。

（二）忽視設(shè)計(jì)規(guī)劃合理性

不同項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段需要關(guān)注不同的設(shè)計(jì)任務(wù)，因此設(shè)計(jì)階段存在的影響成本費(fèi)用的因素是較為復(fù)雜的，多種因素綜合起來(lái)會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本超支。但部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)忽視設(shè)計(jì)規(guī)劃的合理性，缺乏充分的成本意識(shí)，難以通過(guò)良好的規(guī)劃關(guān)注項(xiàng)目各單元的協(xié)調(diào)性，在設(shè)計(jì)過(guò)程中過(guò)度追求高質(zhì)量或外觀形象，造成“肥梁胖柱”現(xiàn)象，或不必要不實(shí)用的外觀或用材設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，企業(yè)無(wú)法從總體工程量的角度，對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限制，許多設(shè)計(jì)人員完成施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，主要考量施工要求、設(shè)計(jì)美觀度等，而缺乏對(duì)工程量、工程費(fèi)用的把控，致使項(xiàng)目成本管控與設(shè)計(jì)目標(biāo)無(wú)法協(xié)調(diào)。

（三）招投標(biāo)管控力度不足

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)項(xiàng)目招投標(biāo)過(guò)程的管控不夠嚴(yán)格，造成選取的招投標(biāo)對(duì)象不符合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要求的后果，甚至出現(xiàn)工程層層轉(zhuǎn)包分包現(xiàn)象。在這種情況下，中標(biāo)單位或?qū)嶋H施工單位可能存在施工能力不足或管理能力不足的情況，進(jìn)而耽誤建設(shè)開(kāi)發(fā)工期、影響開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)間，造成不必要的成本支出。同時(shí)，如中標(biāo)單位在施工方面未按照標(biāo)準(zhǔn)施工，可能會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題、增加企業(yè)后續(xù)的維修成本，同時(shí)會(huì)損害房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)。此外招投標(biāo)管控力度不足，也會(huì)影響招投標(biāo)文件的完善性，導(dǎo)致企業(yè)簽訂的合同不夠嚴(yán)謹(jǐn)，不完善的合同會(huì)給企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，也可能會(huì)出現(xiàn)結(jié)算價(jià)格提升，增加企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。

（四）缺乏動(dòng)態(tài)化成本監(jiān)控

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制，僅是關(guān)注最終的成本反映階段。也就是說(shuō)，企業(yè)僅僅是根據(jù)成本發(fā)生后的記錄數(shù)據(jù)，對(duì)比相應(yīng)的成本目標(biāo)來(lái)判斷成本是否超出預(yù)期，而對(duì)于判斷實(shí)際發(fā)生成本項(xiàng)目是否合理、該成本支出是否處于合理范圍內(nèi)，以及考核成本是否偏離成本目標(biāo)，并沒(méi)有相應(yīng)的措施。由于缺乏動(dòng)態(tài)化的成本監(jiān)控，無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)成本發(fā)生過(guò)程的監(jiān)控、判斷成本產(chǎn)生過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法根據(jù)具體的開(kāi)發(fā)流程細(xì)化成本管理，也無(wú)法使各部門(mén)、各單位明確相應(yīng)的成本控制責(zé)任。

（五）尾盤(pán)易出現(xiàn)成本超標(biāo)

尾盤(pán)一般是指銷(xiāo)售較為困難的單元，這些單元的銷(xiāo)售已經(jīng)處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的末期。隨著銷(xiāo)售時(shí)限的拉長(zhǎng)，尾盤(pán)的沉淀影響了開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的回籠，同時(shí)增加了大量的管理成本。除了尾盤(pán)銷(xiāo)售無(wú)法及時(shí)跟進(jìn)，導(dǎo)致資金被占用以外，尾盤(pán)銷(xiāo)售的時(shí)間跨度較大，企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前期投入的大量保證金，也可能由于各類(lèi)原因未達(dá)到收回條件，無(wú)法及時(shí)收回，給企業(yè)造成損失。此外，尾盤(pán)撤場(chǎng)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在該項(xiàng)目涉及的水電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)等費(fèi)用，也會(huì)因?yàn)槲醇皶r(shí)銷(xiāo)戶(hù)或過(guò)戶(hù)處理而持續(xù)發(fā)生，導(dǎo)致企業(yè)不必要的費(fèi)用支出。

（六）銷(xiāo)售費(fèi)用的投入過(guò)大

銷(xiāo)售費(fèi)用未設(shè)置投入上限是銷(xiāo)售環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)的成本控制問(wèn)題，然而許多企業(yè)迫于房地產(chǎn)銷(xiāo)售壓力，在銷(xiāo)售階段投入了大量的銷(xiāo)售費(fèi)用，尤其是在廣告宣傳方面一味地增加費(fèi)用支出。這種情況下，銷(xiāo)售費(fèi)用將遠(yuǎn)超出企業(yè)預(yù)期，同時(shí)可能造成花費(fèi)大量銷(xiāo)售費(fèi)用，卻并未獲得明顯推廣效果的結(jié)果。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制優(yōu)化策略

（一）完善項(xiàng)目可行性分析

項(xiàng)目可行性分析要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本因素進(jìn)行調(diào)研分析。主要調(diào)查的項(xiàng)目包括當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格、地質(zhì)情況、建安成本、配套條件以及建設(shè)環(huán)境、各類(lèi)材料設(shè)備的價(jià)格等。這些成本因素會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本有較大的影響，因此也是企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)中需要關(guān)注的重點(diǎn)。

項(xiàng)目可行性研究要根據(jù)所取得的調(diào)研資料，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的成本費(fèi)用估算。估算內(nèi)容除土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等，還需包含管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間可能產(chǎn)生的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。費(fèi)用測(cè)算是針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本，采用標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化的手段進(jìn)行的客觀估算，估算過(guò)程要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情，以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況。成本估算不僅僅是為了測(cè)算企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，更重要的是為后續(xù)的產(chǎn)品定位和銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)提供支持。

（二）推行限額設(shè)計(jì)模式

限額設(shè)計(jì)模式是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段最為有效的成本控制措施。通過(guò)限額設(shè)計(jì)能夠控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用，制定更為多樣化的設(shè)計(jì)備選方案，選中其中最為合理、有效的開(kāi)發(fā)方案，使整個(gè)項(xiàng)目處于合理的投資預(yù)算范疇內(nèi)；同時(shí)，也有助于將各項(xiàng)投資預(yù)算具體化與各個(gè)設(shè)計(jì)單元對(duì)應(yīng)起來(lái)，對(duì)每一個(gè)設(shè)計(jì)成本因素的花費(fèi)情況進(jìn)行對(duì)比和考核。例如，將項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中所需的公共設(shè)施，按照相應(yīng)的預(yù)算比例進(jìn)行準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)規(guī)劃。各單元的施工內(nèi)容、施工要求及成本控制目標(biāo)，通過(guò)比對(duì)圖紙，即可確定相應(yīng)的最高限額。

此外，為了解決設(shè)計(jì)變更造成的成本超支問(wèn)題，企業(yè)要在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行反復(fù)論證，設(shè)計(jì)方及施工方要共同討論，針對(duì)施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題進(jìn)行綜合性的考量，盡可能地減少改動(dòng)。

（三）嚴(yán)格執(zhí)行評(píng)標(biāo)、審標(biāo)

項(xiàng)目招投標(biāo)階段，要嚴(yán)格執(zhí)行評(píng)標(biāo)、審標(biāo)。通過(guò)公開(kāi)工程招投標(biāo)、擬定合同條款以及簽訂合同等程序的成本控制，強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制力度。

公開(kāi)招標(biāo)是可以結(jié)合企業(yè)實(shí)際工程情況，擇優(yōu)選取合作單位的招標(biāo)方式。公開(kāi)招標(biāo)中最重要的就是對(duì)投標(biāo)單位資格進(jìn)行預(yù)審，強(qiáng)化對(duì)中標(biāo)單位的評(píng)審，不僅要判斷中標(biāo)單位的建設(shè)能力，同時(shí)要建立更穩(wěn)定的合作關(guān)系，以便在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中合理控制成本，達(dá)到雙贏的效果。

擬定合同條款和簽訂合同是招投標(biāo)階段另一項(xiàng)需要關(guān)注的部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要通過(guò)多次談判以及詳細(xì)的調(diào)研，確定合同價(jià)格以及合同細(xì)則，對(duì)于每一項(xiàng)合同條款，企業(yè)均要派專(zhuān)人認(rèn)真精讀，細(xì)化其中的內(nèi)容，同時(shí)針對(duì)不合理?xiàng)l款、歧義條款與合作方進(jìn)行詳細(xì)磋商。簽訂合同前要進(jìn)行多次合同條款審核，強(qiáng)化合同審核，有利于消除合同糾紛，同時(shí)有助于企業(yè)針對(duì)合同涉及的價(jià)款進(jìn)行審核與控制。

（四）實(shí)施動(dòng)態(tài)化成本控制

在施工建設(shè)階段，很多因素會(huì)造成成本超支。因此要實(shí)施動(dòng)態(tài)化的成本管理，對(duì)施工建設(shè)階段進(jìn)行全流程的成本監(jiān)督。

首先，在施工前要對(duì)施工人員進(jìn)行組織及方案細(xì)化設(shè)計(jì)，確定合理的施工安排，不僅要確定相應(yīng)的人員配置，同時(shí)要關(guān)注各項(xiàng)資源的分配。在確定設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，匹配相應(yīng)的資源配置策略，確定項(xiàng)目施工進(jìn)度及施工順序，選出最合理的施工方案，確保各項(xiàng)資源得以最優(yōu)化利用，減少資源浪費(fèi)，避免工期拖沓。

其次，施工過(guò)程中要不定期地檢查項(xiàng)目進(jìn)度，并對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行抽查。為強(qiáng)化對(duì)資本的管控，如施工過(guò)程中出現(xiàn)施工進(jìn)度和施工質(zhì)量與合同中約定的條款不符的情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可拒絕或拖延付款，避免企業(yè)利益出現(xiàn)損失。

此外，動(dòng)態(tài)化監(jiān)督的重點(diǎn)要放在工程變更的控制上。工程變更意味著建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)了額外的施工，必然會(huì)增加開(kāi)發(fā)支出。因此項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程中，要建立標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目變更流程，盡可能減少項(xiàng)目變更，對(duì)于特殊需要變更的情況，要及時(shí)與設(shè)計(jì)單位協(xié)商，在造價(jià)合理范圍內(nèi)選擇最佳變更方案，并同步控制工作量及成本費(fèi)用。

最后，針對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程中外部天氣、材料、市場(chǎng)等因素造成的價(jià)格變化，企業(yè)要通過(guò)成本目標(biāo)層層分解的方式，確定動(dòng)態(tài)化的成本控制。在項(xiàng)目施工過(guò)程中，及時(shí)收集外部信息，定期對(duì)施工進(jìn)度以及成本支出情況進(jìn)行分析，比對(duì)相應(yīng)的成本計(jì)劃，及時(shí)進(jìn)行糾偏，確保實(shí)際成本處于動(dòng)態(tài)控制范圍內(nèi)。

（五）關(guān)注尾盤(pán)階段成本監(jiān)控

在尾盤(pán)階段，企業(yè)要從成本管理的角度定制清晰的控制目標(biāo)，并加強(qiáng)結(jié)果考核。首先，應(yīng)結(jié)合資金占用成本率、市場(chǎng)銷(xiāo)售條件等測(cè)算，制定合理的尾盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格，同時(shí)要考慮前期購(gòu)房客戶(hù)的利益，避免產(chǎn)生投訴。通過(guò)設(shè)定科學(xué)的尾盤(pán)銷(xiāo)售目標(biāo)，確定合理的價(jià)格區(qū)間，制定有效的銷(xiāo)售策略，促進(jìn)尾盤(pán)銷(xiāo)售的推進(jìn)。此時(shí)采用的銷(xiāo)售策略，要盡可能減少銷(xiāo)售費(fèi)用支出。其次，針對(duì)企業(yè)繳納的大量保證金要提前制定回收計(jì)劃，盡可能將應(yīng)繳納及應(yīng)收回的繳納金，明確至相應(yīng)的崗位職責(zé)中，這樣能夠確保專(zhuān)人收回。同時(shí)，要由財(cái)務(wù)部門(mén)設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)臺(tái)賬，跟進(jìn)保證金回收工作。最后，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尾盤(pán)撤場(chǎng)后出現(xiàn)的各類(lèi)交接問(wèn)題，企業(yè)要及時(shí)解決工作銜接中暴露的問(wèn)題，確認(rèn)過(guò)渡事項(xiàng)的責(zé)任主體，保證電話(huà)費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)開(kāi)戶(hù)主體及時(shí)變更、銷(xiāo)戶(hù)或過(guò)戶(hù)，避免企業(yè)繼續(xù)劃扣費(fèi)用，造成損失。

（六）合理制定營(yíng)銷(xiāo)策略

合理的營(yíng)銷(xiāo)策略，既要保證有效的銷(xiāo)售宣傳，同時(shí)又要控制宣傳花費(fèi)。因此企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)要放在以下幾個(gè)方面：一是合理的確定市場(chǎng)定位，嚴(yán)格制定符合房產(chǎn)定位的營(yíng)銷(xiāo)策略，這樣能夠提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌化，同時(shí)有助于深化項(xiàng)目形象；二是要建立合理的定價(jià)及售價(jià)策略，根據(jù)市場(chǎng)情況、項(xiàng)目成本，以及周邊環(huán)境、目標(biāo)人群等多方面的因素，設(shè)定合理的售價(jià)，建立全過(guò)程銷(xiāo)售策略，提高銷(xiāo)售效率；三是要從財(cái)務(wù)管理角度，確保銷(xiāo)售資金的合理利用。銷(xiāo)售費(fèi)用包括廣告成本、宣傳銷(xiāo)售人員工資，以及銷(xiāo)售人員所必需的花費(fèi)、銷(xiāo)售材料費(fèi)用、銷(xiāo)售活動(dòng)費(fèi)用、各類(lèi)交易成本以及銷(xiāo)售道具成本等。企業(yè)要從財(cái)務(wù)管理角度，建立合理的銷(xiāo)售預(yù)算，確定銷(xiāo)售費(fèi)用限額，避免出現(xiàn)銷(xiāo)售費(fèi)用超支。

五、結(jié)束語(yǔ)

為迎合房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，關(guān)注自身在成本管控中存在的問(wèn)題，結(jié)合企業(yè)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特性，制定針對(duì)性的成本策略。強(qiáng)化項(xiàng)目可行性分析、重視設(shè)計(jì)規(guī)劃合理性、注重招投標(biāo)管控、建立動(dòng)態(tài)化的成本監(jiān)控機(jī)制、控制尾盤(pán)成本超標(biāo)、避免銷(xiāo)售費(fèi)用投入過(guò)大，通過(guò)減少成本控制問(wèn)題提高企業(yè)利潤(rùn)空間。