財務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題研究

徐向莉

（鄭州榮成置業(yè)有限公司，河南 鄭州 450000）

自改革開放以來，我國國民經(jīng)濟水平不斷提升，人民群眾對于房屋住宅的需求量也在不斷增加，這就促使房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展壯大。越來越多的社會資本也看到這一紅利，逐步參與到房地產(chǎn)行業(yè)的競爭中來。房地產(chǎn)行業(yè)的巨大體量不僅成為我國經(jīng)濟體系中的重要部分，而且還直接帶動了四十多個關(guān)聯(lián)行業(yè)共同發(fā)展，由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟社會乃至民生都息息相關(guān)。本著房地產(chǎn)只住不炒的宏觀調(diào)控總基調(diào)，政府相關(guān)部門始終對房地產(chǎn)業(yè)進行嚴(yán)格把控，出臺了一系列的政策來提升土地的利用率，壓縮房地產(chǎn)的經(jīng)濟利潤，通過限價等方式來逐步推進房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)也必須要及時進行調(diào)整。通過探討房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)管理與內(nèi)部控制的聯(lián)系，從財務(wù)管理視角下探討房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題，有助于進一步提升企業(yè)內(nèi)部控制工作的效果和水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)管理與內(nèi)部控制的聯(lián)系

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財務(wù)管理和內(nèi)部控制之間有著直接而緊密的聯(lián)系，在日常運營和管理的過程中，兩者之間是互相影響且互相促進的。房地產(chǎn)企業(yè)開展財務(wù)管理工作，主要是利用對資金流的活動、資金的投融資管理、成本支出的控制和利潤的科學(xué)分配等措施來對財務(wù)進行科學(xué)管理，從而盡可能地實現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化和價值最大化。財務(wù)管理的主線在于對資金和資產(chǎn)的科學(xué)管理，這也貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的全過程。房地產(chǎn)企業(yè)進行內(nèi)部控制則是以更好地實現(xiàn)企業(yè)的資產(chǎn)保值和財務(wù)增值為目標(biāo)，在合規(guī)經(jīng)營的基礎(chǔ)上減少經(jīng)營風(fēng)險，提升經(jīng)營收益的一種面向企業(yè)內(nèi)部全體的控制活動，具有全員性和獨立性的特征。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制以財務(wù)控制為核心，通過開展內(nèi)部控制工作能夠理清財務(wù)管理思路，采用科學(xué)可行的管理制度和手段來提升財務(wù)管理的執(zhí)行能力和管理能力，進而有力地提升財務(wù)管理水平。由此可見，兩者是相輔相成的，且是為提升房地產(chǎn)企業(yè)整體運營和管理水平而服務(wù)的。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作目前存在的問題分析

（一）內(nèi)部控制運行環(huán)境缺失

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，內(nèi)部控制的運行環(huán)境相對復(fù)雜，不僅涉及內(nèi)部管理者和員工的工作能力、工作表現(xiàn)，還涉及他們的工作態(tài)度和道德表現(xiàn)等。在經(jīng)濟增長態(tài)勢良好的市場大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)無論是從數(shù)量上還是規(guī)模上都獲得了迅速地膨脹和擴張，內(nèi)部員工數(shù)量也呈幾何式增長。對于經(jīng)濟利潤的追求使得很多房地產(chǎn)企業(yè)在對員工進行考核時，常常以業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向，這就使得員工對于企業(yè)的內(nèi)部控制工作給予了更少的關(guān)注，導(dǎo)致內(nèi)部控制運營環(huán)境存在缺失的問題，使得企業(yè)的內(nèi)控制度在實際執(zhí)行的過程中難以發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。除此之外，對于內(nèi)部控制工作的宣傳也是營造良好內(nèi)控運營環(huán)境的手段。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的管理層由于忽視了在企業(yè)內(nèi)部進行內(nèi)部控制工作的宣傳，導(dǎo)致很多員工從態(tài)度上來說沒有真正認(rèn)同內(nèi)部控制在企業(yè)運營管理中的重要性，還有些員工單純地認(rèn)為內(nèi)部控制工作只是部分部門和人員的職責(zé)，并沒有將其與企業(yè)內(nèi)所有崗位的所有人員進行聯(lián)系。受到以上諸多因素的綜合影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制運營環(huán)境上存在缺失問題，沒有形成全員參與的良好工作氛圍。

（二）內(nèi)部控制評價機制缺失

內(nèi)部控制評價機制是促使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作有效開展的重要保障。經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前在房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在內(nèi)部控制評價機制缺失的問題。一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員在開展內(nèi)部控制評價工作時，始終沿用著傳統(tǒng)的評價內(nèi)容，將內(nèi)部控制的評價重點放在資產(chǎn)控制、財務(wù)控制和工作行為控制等方面，這種評價機制以事務(wù)性工作為主。而在現(xiàn)代的管理理念中，內(nèi)部控制評價機制除了要對員工的事務(wù)性工作予以評價外，還要做好治理結(jié)構(gòu)評價和企業(yè)文化建設(shè)評價等諸多內(nèi)容。治理結(jié)構(gòu)和企業(yè)文化能夠提升員工的凝聚力和對于企業(yè)的認(rèn)可度，在當(dāng)代企業(yè)的運營管理中發(fā)揮著重要的作用。而在當(dāng)前的內(nèi)部控制評價機制中，針對這些內(nèi)容的評價存在缺失，導(dǎo)致內(nèi)部控制評價體系不夠健全和完善，這樣一來，也可能提升企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率。

（三）經(jīng)營風(fēng)險防范意識薄弱

只有較好的落實經(jīng)營風(fēng)險管理責(zé)任，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠提升對于風(fēng)險因素的評估和鑒別，以此來更好的規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險的發(fā)生概率，進而提升企業(yè)的運營管理水平和效率。但是一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)乘著經(jīng)濟發(fā)展的東風(fēng)，在迅猛擴張的道路上一路高歌，高經(jīng)濟收益模式麻痹了管理者對于經(jīng)營風(fēng)險的防范意識，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在經(jīng)營風(fēng)險防范意識薄弱的問題。很多企業(yè)在內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的搭建中并沒有成立針對風(fēng)險評估和防范的內(nèi)部機構(gòu)，也沒有建立起專門的風(fēng)險識別評價機制，對于日常經(jīng)營和管理活動中可能存在的風(fēng)險缺少有效識別，在日常管理的過程中也沒有發(fā)揮針對經(jīng)營風(fēng)險防范的切實作用。除此之外，在巨大經(jīng)濟利潤的誘導(dǎo)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理人員對于經(jīng)營風(fēng)險的防范意識也較為薄弱，容易忽視財務(wù)風(fēng)險和內(nèi)部控制之間的關(guān)聯(lián)性，沒有站在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的角度來看待經(jīng)營風(fēng)險給企業(yè)帶來的危害，進而導(dǎo)致在針對經(jīng)營風(fēng)險防范的內(nèi)部控制工作上存在管理制度缺失、工作執(zhí)行不力以及管理效果達(dá)不到預(yù)期的不利局面。

（四）財務(wù)管理工作流程不暢

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理工作開展的過程中，其核心目標(biāo)是希望通過對企業(yè)資金的科學(xué)管控和合理布局，采用多渠道和多舉措來有效提升企業(yè)資金的使用效率和降低資金的周轉(zhuǎn)成本。想要達(dá)到這一目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部控制工作時，就需要有科學(xué)合理的財務(wù)管理工作流程，并依照此來開展內(nèi)部控制工作，在標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程之下來借助財務(wù)管理實現(xiàn)資產(chǎn)的優(yōu)化配置，減少成本的支出和資金的閑置問題。同時，對于財務(wù)風(fēng)險也能夠進行有效防范，但是經(jīng)過走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前在諸多房地產(chǎn)企業(yè)日常運營管理的過程中都普遍存在財務(wù)管理工作流程不暢的問題，由于缺少規(guī)范的管理流程，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部針對資金的管控?zé)o法得以有效地實現(xiàn)，普遍存在資金流向難以跟蹤和財務(wù)風(fēng)險難以防范的現(xiàn)象和問題。

三、財務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制原則

（一）全面性原則

從財務(wù)管理的視角來看，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制工作開展的過程中需要遵循全面性原則。所謂全面性，指的是內(nèi)部控制工作應(yīng)該涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的方方面面，覆蓋工作開展的各個環(huán)節(jié)。內(nèi)部控制工作沒有側(cè)重點，每一項工作都有其重要性，所以無論是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)活動還是業(yè)務(wù)活動，無論是在策劃階段、執(zhí)行階段還是評估和反饋階段，都需要將內(nèi)控工作融入其中。尤其在財務(wù)相關(guān)的工作中，財務(wù)風(fēng)險如果沒有被及時地甄別和規(guī)避，就很可能影響到企業(yè)的生存和發(fā)展，所以在工作開展的過程中需要做好內(nèi)部監(jiān)督與管理，將內(nèi)部控制貫穿于財務(wù)管理工作的始終，并形成良好的動態(tài)監(jiān)管和反饋機制，進而保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的順利開展。

（二）適應(yīng)性原則

內(nèi)部控制作為現(xiàn)代企業(yè)開展管理工作，防范經(jīng)營風(fēng)險的一個重要管理手段和策略，被廣泛地應(yīng)用于各行各業(yè)中。但必須承認(rèn)的是，不同行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、發(fā)展模式和發(fā)展特點都存在很大的差異性，所以不同行業(yè)的內(nèi)部控制工作開展也需要有區(qū)別性和差異性，企業(yè)只有結(jié)合行業(yè)發(fā)展情況和自身的運營管理實際，有針對性地實施內(nèi)部控制，并在內(nèi)控過程中秉持動態(tài)管理的理念，遵循內(nèi)部控制的適應(yīng)性原則。從財務(wù)管理視角下來進行分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部控制工作時，一方面要充分依托于財務(wù)管理工作的嚴(yán)謹(jǐn)性、規(guī)范性和系統(tǒng)性，將其與內(nèi)部控制工作進行有機結(jié)合，使財務(wù)管理的有序運行能夠為內(nèi)部控制工作的開展提供有力支持。另一方面，內(nèi)部控制工作還需要融入企業(yè)內(nèi)部各部門，明確部門的內(nèi)控職責(zé)，以便于更加順利地開展內(nèi)部控制工作，同時也有助于避免當(dāng)出現(xiàn)問題時而可能存在的互相推卸責(zé)任的不良局面。

（三）制衡性原則

從財務(wù)管理的視角下來探討房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作，還需要遵守制衡性原則。所謂制衡性指的是在內(nèi)部控制活動中，相關(guān)的權(quán)利和責(zé)任必須要通過科學(xué)的劃分和分配，落實到不同的部門、崗位和個人。只有明確權(quán)利與責(zé)任，才能夠通過制衡的原則使內(nèi)部控制工作的開展能夠以相互協(xié)調(diào)、相互制約的模式進行。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常運營和管理過程中，權(quán)力分配往往是自上而下逐漸遞減的，也就是說，下級會習(xí)慣于服從上級，而上級則承擔(dān)著比較大的權(quán)利和責(zé)任。從財務(wù)管理的視角來看，企業(yè)的內(nèi)部控制如果依舊以這種權(quán)力分配機制來開展工作，那么內(nèi)部控制效果一定會受到諸多主觀因素的影響而大打折扣。所以想要提升企業(yè)內(nèi)部控制水平，就必須要重新規(guī)劃權(quán)責(zé)歸屬，將權(quán)利與責(zé)任采用科學(xué)分配的方式進行分散配置，這樣也能夠更好地起到互相約束和監(jiān)督的效果。還需要強調(diào)的是，企業(yè)在設(shè)置內(nèi)部組織架構(gòu)時，應(yīng)該建立起獨立的第三方監(jiān)督部門。這個部門需要被賦予足夠的獨立性和權(quán)威性，使之不受其他因素影響而開展內(nèi)部監(jiān)督工作，確保監(jiān)管的有效性和客觀性。

四、財務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的優(yōu)化

（一）優(yōu)化內(nèi)部控制運行環(huán)境

在當(dāng)前市場經(jīng)濟發(fā)展的背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)想要抵御激烈的市場競爭壓力，基于財務(wù)管理的視角來做好企業(yè)內(nèi)部控制工作，首先就需要優(yōu)化內(nèi)部控制的運行環(huán)境。運行環(huán)境的優(yōu)劣不僅能影響到企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的制定，而且也能夠直接影響到基于戰(zhàn)略目標(biāo)而開展的一系列財務(wù)管理活動和業(yè)務(wù)活動的設(shè)計、組織、實施和監(jiān)管等各個環(huán)節(jié)。在優(yōu)化內(nèi)部控制運行環(huán)境工作上，具體可以從兩方面著手予以完善。從硬件上來看，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的發(fā)展需要，引進相關(guān)的管理設(shè)備和管理系統(tǒng)，通過構(gòu)建起專門的內(nèi)控管理平臺來助力于運行環(huán)境的優(yōu)化，為內(nèi)部控制工作效率和水平的提升提供輔助作用。從軟件上來看，房地產(chǎn)企業(yè)則可以通過將內(nèi)部控制優(yōu)化與企業(yè)文化建設(shè)相聯(lián)系，通過宣傳、培訓(xùn)等方式來為內(nèi)控制度的建立和內(nèi)控工作的推廣和實施提供保障。

（二）完善內(nèi)部控制評價機制

從財務(wù)管理的視角來看，房地產(chǎn)企業(yè)想要進一步地實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，獲取核心競爭能力，還需要進一步地完善內(nèi)部控制評價機制。具體來說，該評價機制可以從財務(wù)監(jiān)督、制度完善和考核管理優(yōu)化這三方面著手予以進行。首先，加強財務(wù)監(jiān)督能夠幫助企業(yè)進一步的理順財務(wù)管理相關(guān)的流程，從宏觀層面來進一步地完善財務(wù)管理相關(guān)的監(jiān)督機制，通過明確各部門之間的職責(zé)，優(yōu)化內(nèi)控工作的監(jiān)督機制和流程，進而有效地提升內(nèi)部控制工作開展的有效性和流暢性。其次，進一步完善財務(wù)管理相關(guān)制度能夠更好地追蹤和管控企業(yè)資金的支出、使用和盈利情況，能夠進一步強化財務(wù)審計的功能和作用，更加準(zhǔn)確地對內(nèi)部控制工作的重點和要點進行把控。最后，進一步優(yōu)化考核管理體系，重視考核管理工作的開展，采取科學(xué)可行且符合房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展實際的考核方式和手段做好針對企業(yè)財務(wù)管理和內(nèi)部控制的考核工作，能夠有效發(fā)揮激勵作用。同時，將考核結(jié)果與企業(yè)員工的薪酬待遇、物質(zhì)獎勵和職務(wù)晉升等多因素相聯(lián)系，采用獎罰并重的方式來激勵員工更加重視內(nèi)部控制工作，更加積極主動地參與到內(nèi)部控制工作中來，進而保證內(nèi)部控制工作能夠在日常運營管理的過程中真正落實并達(dá)到良好的實施效果。

（三）加強經(jīng)營風(fēng)險防范意識

從財務(wù)管理的視角來看，房地產(chǎn)企業(yè)想要進一步的優(yōu)化內(nèi)部控制，還需要加強經(jīng)營風(fēng)險的防范意識。經(jīng)營風(fēng)險防范意識的培養(yǎng)并不是在短期內(nèi)就能夠?qū)崿F(xiàn)并達(dá)到良好效果的，而是需要長期進行有意識的培養(yǎng)，將風(fēng)險防范意識逐漸融入日常工作開展的過程中來。具體來說，可以從三個方面著手進行加強。首先，需要提升房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理人員對于風(fēng)險防范意識的強化。只有管理層真正意識到風(fēng)險管理對于企業(yè)發(fā)展的重要影響，才能夠更加積極地在企業(yè)內(nèi)部進行風(fēng)險防范和風(fēng)險管理工作的推廣，進而自上而下地提升全體員工的風(fēng)險防范意識和風(fēng)險防控能力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還需要立足于行業(yè)發(fā)展的特點和自身業(yè)務(wù)開展的實際。科學(xué)地構(gòu)建起風(fēng)險防范體系，通過逐步地完善和優(yōu)化體系的構(gòu)建，來使該項工作逐漸地充實和優(yōu)化。從保證實施效果的角度來看，企業(yè)最好能夠建立起單獨的風(fēng)險防控部門，履行風(fēng)險防控職責(zé)，站在獨立于企業(yè)經(jīng)營和管理的角度來客觀看待企業(yè)運營過程中所存在的風(fēng)險，進而從內(nèi)部控制的角度來履行防控義務(wù)。對于那些沒有條件成立單獨風(fēng)控部門的企業(yè)來說，也必須將風(fēng)險防范職責(zé)明確落實到相關(guān)的責(zé)任部門來承擔(dān)風(fēng)險控制工作，挑選部門內(nèi)部具有相關(guān)工作經(jīng)驗和相關(guān)知識技能的員工來在日常工作開展的過程中做好風(fēng)險的識別和防控，進而有效地提升經(jīng)營風(fēng)險防范意識和防控能力。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還需要采取積極有效的措施，提升企業(yè)內(nèi)部員工對于風(fēng)險防范意識的主觀能動性。企業(yè)可以采用有效的激勵手段，鼓勵員工針對企業(yè)的風(fēng)險防控提出有建設(shè)性的意見和建議。如果員工建議予以采納，則應(yīng)該適度地給予物質(zhì)上或精神上的獎勵，采用這種方式也能夠更好地發(fā)揮員工對于企業(yè)內(nèi)部控制工作所產(chǎn)生的積極作用，消除員工對于風(fēng)險防范不重視的現(xiàn)實問題，同時也有助于更好的發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營中的各類風(fēng)險，并進行有效的防控和應(yīng)對。

（四）理順財務(wù)管理工作流程

理順財務(wù)管理工作流程同樣有助于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的優(yōu)化。具體來說，可以從兩個方面來理順工作流程。一方面，要從工作開展的各環(huán)節(jié)著手理順流程，可以從工作前期的計劃和預(yù)算、中期的實施和執(zhí)行以及后期的收尾和評估等環(huán)節(jié)進行梳理和細(xì)化，將財務(wù)預(yù)算、成本控制、投融資測算以及效益預(yù)測等財務(wù)管理相關(guān)的工作內(nèi)容進行理順。另一方面，還需要根據(jù)市場的變化情況來提升財務(wù)管理的前瞻性，進而更好地發(fā)揮財務(wù)管理的工作效果，為企業(yè)的內(nèi)部控制工作開展提供支持。

五、結(jié)束語

從財務(wù)管理的角度來說，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中的相關(guān)問題，著力創(chuàng)造良好的企業(yè)內(nèi)部運營環(huán)境，通過降低運營成本的方式來增加收益，這樣不僅有助于企業(yè)市場競爭力的形成，而且通過房地產(chǎn)企業(yè)的共同努力，也能夠推動房地產(chǎn)行業(yè)的順利轉(zhuǎn)型和升級，實現(xiàn)健康持續(xù)地向好發(fā)展。