居住權(quán)設(shè)立對(duì)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)波及研究

文/付承晨

我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁入新常態(tài)階段以來(lái)，住房保障問題持續(xù)受到社會(huì)輿論的高度關(guān)注，社會(huì)公眾的居住需求呈現(xiàn)多樣化、精細(xì)化的態(tài)勢(shì)?？v觀以往，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以商品房購(gòu)買與房屋租賃為基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)，并輔以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，從而契合不同收入人群的居住需求。然而，傳統(tǒng)的房屋供應(yīng)體系因受制于商品房?jī)r(jià)格因素、租賃期限不確定因素以及保障性住房申請(qǐng)條件嚴(yán)苛因素，越發(fā)難以適應(yīng)普通民眾真實(shí)且復(fù)雜的住房需要。為了改善滯后的供應(yīng)體系，引導(dǎo)房產(chǎn)交易回歸居住屬性，《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）新增了居住權(quán)制度，以法律制度的形式保障居住權(quán)人穩(wěn)定的生活居住需要。然而，居住權(quán)的設(shè)立對(duì)住房抵押貸款產(chǎn)生了難以預(yù)料的影響?；诓粍?dòng)產(chǎn)的價(jià)值穩(wěn)定性，房屋抵押是實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)較為穩(wěn)妥的方式之一。住房抵押貸款是銀行信貸業(yè)務(wù)中較為火熱的品種。抵押人在辦理房屋抵押時(shí)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)需要重點(diǎn)審查房屋產(chǎn)權(quán)狀況，排除可能妨礙過戶交易的權(quán)利限制情形。由于居住權(quán)的人役權(quán)屬性鮮明，對(duì)于設(shè)有居住權(quán)的房屋，其權(quán)利限制狀況更為繁雜，足以影響抵押權(quán)人對(duì)物權(quán)的正常行使。為了避免將來(lái)可能發(fā)生的權(quán)利糾紛，將風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避在可控范圍內(nèi)，對(duì)于一并存有居住權(quán)與抵押權(quán)的房屋，銀行勢(shì)必加強(qiáng)審查監(jiān)管職責(zé)，這不可避免地會(huì)降低住房抵押貸款的審批效率。

一、居住權(quán)制度的豐富內(nèi)涵

(一)立法目的

居住權(quán)始于羅馬法時(shí)期，其誕生目的是解決家庭成員內(nèi)部沒有繼承權(quán)且缺乏或者喪失勞動(dòng)能力的人的生活問題。居住權(quán)的涵射對(duì)象大多為遺與無(wú)繼承權(quán)的子女，丈夫或者家長(zhǎng)在遺囑中對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行指定分離，并對(duì)分離的使用權(quán)、用益權(quán)加以范圍限制，明確遺贈(zèng)對(duì)象對(duì)房屋僅享有居住權(quán)利。不同于傳統(tǒng)大陸法系國(guó)家，我國(guó)關(guān)于居住權(quán)的研究起步較晚、發(fā)展較緩，立法機(jī)關(guān)開展的居住權(quán)制度相關(guān)立法活動(dòng)可謂是一波三折。2002年的《物權(quán)法(征求意見稿)》中首次提出了居住權(quán)制度的立法構(gòu)想，并在隨后的三次審議稿中均予以保留，然而，在正式出臺(tái)的《物權(quán)法》中卻沒有關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定。《物權(quán)法》頒布施行后，我國(guó)住房制度不斷深化改革，一方面加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)控力度，另一方面推進(jìn)了城鎮(zhèn)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的保障建設(shè)，“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”逐步形成，全體人民“住有所居”的美好愿望逐步實(shí)現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)政策的指引作用會(huì)促使法律制度發(fā)生變革，從而調(diào)整后續(xù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，關(guān)于增設(shè)居住權(quán)制度的呼聲越發(fā)強(qiáng)烈。支持者認(rèn)為，居住權(quán)的設(shè)計(jì)可以提升閑置房屋的利用率，有效緩解住房緊張的局面，充分保護(hù)公民的居住權(quán)益，繼而維系社會(huì)秩序平穩(wěn)運(yùn)行。為回應(yīng)上述立法需求，2018年《民法典》物權(quán)編的初審稿中新增了居住權(quán)制度，并在之后的《民法典》物權(quán)編草案(二審稿)中細(xì)化了居住權(quán)合同的具體條款規(guī)定，進(jìn)一步明確了居住權(quán)的無(wú)償性。由此可見，居住權(quán)在我國(guó)被賦予了更多的社會(huì)屬性，其立法目的是滿足弱勢(shì)群體的居住需要，重在惠及民生。

(二)基本性質(zhì)及功能定位

我國(guó)《民法典》規(guī)定的居住權(quán)是依據(jù)合同約定或者以遺囑方式設(shè)立的，類屬于意定居住權(quán)，其供養(yǎng)他人居住的意思表示真實(shí)且自由，有別于源自家庭成員之間基于扶養(yǎng)、贍養(yǎng)及扶助義務(wù)的法定居住權(quán)。盡管如此，家庭關(guān)系以及由此產(chǎn)生的法定義務(wù)并不妨礙所有權(quán)人為父母、子女或者配偶等在法定義務(wù)關(guān)系外另行設(shè)立居住權(quán)以強(qiáng)化、擴(kuò)大權(quán)利基礎(chǔ)。[1]因此，居住權(quán)的基本性質(zhì)可以被概括為基于合同約定或者遺囑指定，所有權(quán)人讓渡住宅的占有與使用權(quán)能以滿足他人生活居住需要的一種用益物權(quán)。居住權(quán)相較房屋租賃權(quán)屬于用益物權(quán)，不僅能行使占有、使用權(quán)，而且因居住權(quán)的支配性與排他性，一經(jīng)設(shè)立便具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性。在居住權(quán)遭受侵害時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)其物權(quán)效用，居住權(quán)人可以采用物權(quán)的保護(hù)方法確保實(shí)現(xiàn)其長(zhǎng)期、穩(wěn)定生活居住的目的。[2]當(dāng)他人妨礙住宅居住功能的正常使用時(shí)，無(wú)論對(duì)方是否善意可知，居住權(quán)人都可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)，恢復(fù)占有和使用權(quán)利的圓滿狀態(tài)，確保自身生活居住秩序的安定性。

不同于他國(guó)對(duì)傳統(tǒng)大陸法系所規(guī)定的居住權(quán)權(quán)利屬性的重構(gòu)，我國(guó)立法機(jī)關(guān)并沒有盲目擯棄居住權(quán)的人役權(quán)內(nèi)涵?！睹穹ǖ洹芬?guī)定的居住權(quán)仍然保留了濃厚的社會(huì)性色彩，肩負(fù)了保障婦女、老人以及未成年子女居住利益的重任。根據(jù)法條規(guī)定，居住權(quán)原則上無(wú)償設(shè)立且不得轉(zhuǎn)讓、不能繼承。無(wú)償性與不可移轉(zhuǎn)性體現(xiàn)了其專有的社會(huì)保障作用，旨在減輕特定人的居住壓力，努力解決公民尤其是弱勢(shì)群體的住房問題，維系他們必要的生存及生活空間。然而，立法機(jī)關(guān)也不曾徹底否定投資性居住權(quán)的設(shè)立可能性?；凇睹穹ǖ洹返谌倭艞l規(guī)定，在雙方當(dāng)事人達(dá)成約定的前提下，預(yù)先設(shè)有居住權(quán)的住宅可以對(duì)外出租，這表明現(xiàn)有法條承認(rèn)居住權(quán)人對(duì)住房的多樣化利用。綜上所述，居住權(quán)的功能定位具有雙重含義。居住權(quán)以保障社會(huì)弱勢(shì)群體的居住利益為核心內(nèi)容，并發(fā)揮住宅一定程度上的經(jīng)濟(jì)效用，幫助改善居住權(quán)人的生活條件。

二、居住權(quán)影響住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

無(wú)論是立法目的的展望，還是功能定位的落腳，立法機(jī)關(guān)都期望居住權(quán)制度能夠切實(shí)保障弱勢(shì)群體的居住權(quán)益。然而，法律制度不是一經(jīng)實(shí)施即能發(fā)揮其最大效用的，需要與其他關(guān)聯(lián)緊密的法律規(guī)范相互磨合，以尋求利益平衡點(diǎn)，從而在司法實(shí)踐中契合規(guī)范法律行為的要求。居住權(quán)作為新增用益物權(quán)，也應(yīng)當(dāng)與他種物權(quán)有效銜接，盡可能排除權(quán)利妨礙情形。在多數(shù)情況下，抵押人對(duì)外進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押等物權(quán)變動(dòng)行為時(shí)，會(huì)采取措施隱瞞房屋權(quán)利現(xiàn)狀，包括掩蓋居住權(quán)的設(shè)立事實(shí)，這將極大影響銀行對(duì)房屋法律風(fēng)險(xiǎn)的審查判斷。居住權(quán)影響住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)主要涉及居住權(quán)登記制度、居住權(quán)與抵押權(quán)的沖突關(guān)系和抵押房產(chǎn)的執(zhí)行條件這三個(gè)方面。

(一)居住權(quán)登記制度不明晰

《民法典》關(guān)于居住權(quán)登記制度的規(guī)定僅有一條，即指明當(dāng)事人應(yīng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。這條規(guī)定繼承了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記生效主義原則，經(jīng)由登記的居住權(quán)產(chǎn)生公示作用與公信效力，居住權(quán)人借此可以對(duì)抗善意第三人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的干擾妨害行為。除此以外，《民法典》對(duì)居住權(quán)登記制度不再作細(xì)致規(guī)定，留有些許法律空白待填補(bǔ)。綱領(lǐng)式規(guī)定難以調(diào)和具體的法律適用場(chǎng)景，需要其他法律、行政法規(guī)加以補(bǔ)充調(diào)整。然而，《居住權(quán)登記辦法（試行）》自2021年面向社會(huì)各界征求意見后，至今沒有正式出臺(tái)，無(wú)法為地方明確居住權(quán)登記細(xì)則。居住權(quán)登記規(guī)定的缺失導(dǎo)致法律規(guī)范的指引功能無(wú)法充分發(fā)揮，不利于居住權(quán)人和第三人的法益保護(hù)[3]。在辦理住房抵押貸款的過程中，銀行作為抵押權(quán)人，對(duì)居住權(quán)的登記情況十分信賴，以此判斷被抵押的住宅是否設(shè)有居住權(quán)。由于居住權(quán)登記制度的不明晰、不詳實(shí)，大部分地區(qū)居住權(quán)登記工作的進(jìn)展較為遲緩，涉及登記的相關(guān)資料也沒有上傳到不動(dòng)產(chǎn)登記網(wǎng)站上供公眾查詢。因此，銀行無(wú)法快速審查房屋的權(quán)利限制現(xiàn)狀，這影響到住房抵押貸款的審批流程，進(jìn)而會(huì)降低貸款發(fā)放效率。

(二)居住權(quán)與抵押權(quán)存在權(quán)利沖突關(guān)系

從權(quán)利屬性的角度而言，居住權(quán)屬于用益物權(quán)，權(quán)利人看重的是房屋使用價(jià)值。權(quán)利人通過占有、使用權(quán)能的行使，獲取居住利益或者財(cái)產(chǎn)收益。抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，權(quán)利人評(píng)估抵押物的交換價(jià)值，在債務(wù)人不能按約履行債務(wù)時(shí)，優(yōu)先受償?shù)盅何锱馁u、變賣或折價(jià)所得的價(jià)款，挽回債權(quán)實(shí)現(xiàn)不能所致的財(cái)產(chǎn)損失。權(quán)利屬性的差異，并不會(huì)影響居住權(quán)與抵押權(quán)的共存可能性。同一處住宅上可以兼具居住權(quán)和抵押權(quán)的設(shè)立。然而，具體到這兩種權(quán)利的交叉行使場(chǎng)景，則會(huì)產(chǎn)生權(quán)利沖突關(guān)系。

關(guān)于居住權(quán)與抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間的先后順序不同所引發(fā)的效力狀況，《民法典》沒有作出規(guī)定。以權(quán)利設(shè)立時(shí)間點(diǎn)為衡量依據(jù)，大致分為兩種類型。第一種，居住權(quán)在先設(shè)立，抵押權(quán)在后設(shè)立。將已設(shè)有居住權(quán)的住宅對(duì)外進(jìn)行抵押，辦理住房抵押貸款，其風(fēng)險(xiǎn)主要集中在居住權(quán)期限的不確定?；谒藢?duì)住宅的長(zhǎng)期占有、使用，居住權(quán)的存在勢(shì)必會(huì)消耗房屋的交換價(jià)值，影響到抵押貸款人的交付信譽(yù)。此外，居住權(quán)存在期限越長(zhǎng)，越有礙于抵押房屋的自由流通。參照適用“買賣不破租賃”規(guī)則，抵押權(quán)不具有優(yōu)先于居住權(quán)的法理定位。即使抵押房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，居住權(quán)人依舊享有住宅的居住功能，直至居住期限屆滿。第二種，抵押權(quán)在先設(shè)立，居住權(quán)在后設(shè)立。所有權(quán)人在已經(jīng)對(duì)房屋辦理抵押貸款的情況下，未能誠(chéng)信遵守抵押注意事項(xiàng)，私自再行設(shè)立居住權(quán)，觸犯房屋的抵押擔(dān)保效力。這種情形表明抵押人具有逃廢債的惡意，企圖憑借居住權(quán)的客觀存在阻礙抵押權(quán)的正常行使，以逃避住房抵押貸款的清償義務(wù)。若居住權(quán)人終生占用住宅，抵押房屋的變現(xiàn)途徑將受阻，這會(huì)對(duì)銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)造成實(shí)質(zhì)困難。

(三)客觀上提高抵押房產(chǎn)的執(zhí)行難度

居住權(quán)有著其他物權(quán)種類不可比擬的人役權(quán)屬性象征，其社會(huì)保障作用一以貫之。落實(shí)到司法執(zhí)行層面的具體表現(xiàn)是，司法機(jī)關(guān)會(huì)優(yōu)先保護(hù)居住權(quán)人穩(wěn)定的生活居住狀態(tài)，盡可能排除其他權(quán)利的干擾。而不動(dòng)產(chǎn)抵押作為一種重要的擔(dān)保方式，在保障資金融通、促進(jìn)交易發(fā)展方面發(fā)揮著重要的作用。[4]居住權(quán)的存在不可避免地會(huì)沖擊抵押權(quán)以往的實(shí)現(xiàn)路徑，法院面臨處置抵押房產(chǎn)的情形時(shí)，將難以越過居住權(quán)邊界。因此，法院需要優(yōu)先考慮善意第三人的居住利益，做好確權(quán)認(rèn)定工作，而后才能對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行司法拍賣。由于抵押房屋上設(shè)有居住權(quán)，居住權(quán)人對(duì)住宅的直接占有在實(shí)際上排斥了他人的占有妨害行為。一般而言，購(gòu)房人不會(huì)購(gòu)買此類房產(chǎn)用于自住，以避免后續(xù)發(fā)生權(quán)屬糾紛等境況。這無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致抵押房屋的拍賣成交價(jià)大打折扣，銀行因貸款債權(quán)未能實(shí)現(xiàn)所致的財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)一步擴(kuò)大，加重抵押房產(chǎn)的執(zhí)行負(fù)擔(dān)，不利于法院執(zhí)行任務(wù)的高質(zhì)量完成。

三、減少住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)顧慮的路徑

(一)完善居住權(quán)登記方式和內(nèi)容

作為“權(quán)利宣言書”的表現(xiàn)形式之一，登記制度的重要性毋庸置疑。對(duì)居住權(quán)登記方式與內(nèi)容作出細(xì)化規(guī)定，可以有效引導(dǎo)銀行準(zhǔn)確、快速查清抵押房屋的物權(quán)情況，提高住房抵押貸款的審批效率。具體而言，為了便于行政管理，加快對(duì)信息資源的整合利用，應(yīng)及時(shí)更新不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變化狀態(tài)，居住權(quán)登記與不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)為同一個(gè)機(jī)構(gòu)。依據(jù)合同約定設(shè)立的居住權(quán)，由雙方當(dāng)事人共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記居住權(quán)；按照遺囑方式設(shè)立的，只需繼承人或被遺贈(zèng)人一方持有效文書申請(qǐng)登記即可。登記內(nèi)容除涉及居住權(quán)人必要的個(gè)人信息外，還應(yīng)當(dāng)包括該不動(dòng)產(chǎn)的基本狀態(tài)信息，如住宅的位置、面積、周圍環(huán)境等自然信息以及居住權(quán)的內(nèi)容、期限、設(shè)立條件、其他權(quán)利限制等權(quán)屬信息。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理完畢當(dāng)事人的居住權(quán)登記申請(qǐng)后，需要摘錄符合要求的相關(guān)信息并整合匯編，而后上傳至官方網(wǎng)站平臺(tái)予以公示。如此，則銀行能夠及時(shí)甄別抵押房屋的權(quán)利限制情況，對(duì)于設(shè)有居住權(quán)的房屋謹(jǐn)慎發(fā)放貸款，于事前審查階段防范住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(二)增加抵押人的承諾義務(wù)和通知義務(wù)

同一住宅上，居住權(quán)與抵押權(quán)權(quán)利競(jìng)合所引發(fā)的沖突后果，其主要責(zé)任在抵押人一方。這歸咎于抵押人的隱瞞行為、違約行為。因?yàn)樵谏陥?bào)住房抵押貸款時(shí)，抵押人沒有主動(dòng)告知銀行其房屋是否設(shè)立居住權(quán)，這影響了銀行的審查工作進(jìn)度。在現(xiàn)實(shí)中，甚至還存在抵押人未經(jīng)銀行同意，擅自變更已有的居住權(quán)合同內(nèi)容，延長(zhǎng)居住期限，致使居住權(quán)期限超出抵押期限范圍，造成銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)困難。

針對(duì)居住權(quán)與抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間的先后，可以分別增設(shè)抵押人的承諾義務(wù)和通知義務(wù)。對(duì)于房屋事先設(shè)有居住權(quán)再經(jīng)抵押的情形，銀行在抵押合同中可以詳細(xì)列明抵押人應(yīng)當(dāng)履行的承諾事項(xiàng)以及違約后果，以期消解居住權(quán)的負(fù)面效應(yīng)。承諾事項(xiàng)具體包含：未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，抵押人不得變更居住權(quán)合同內(nèi)容、延長(zhǎng)居住期限、新增居住權(quán)人等。若因抵押人構(gòu)成違約行為而導(dǎo)致抵押房屋的流通價(jià)值下降，銀行有權(quán)要求抵押人在一定期限內(nèi)提供其他等價(jià)擔(dān)保物；抵押人未能按時(shí)提供而致使抵押合同履行不能的，視為根本違約行為，銀行出于止損目的，可以要求抵押人立即償還剩余貸款債務(wù)。對(duì)于房屋在已被抵押的背景下另行設(shè)立居住權(quán)的情形，抵押人負(fù)有通知義務(wù)，將居住權(quán)設(shè)立的具體事項(xiàng)告知銀行，使之做好事前預(yù)防住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)泛化的評(píng)估工作。如果抵押人未履行通知義務(wù)，延誤了銀行風(fēng)險(xiǎn)防控手段的深入推進(jìn)，威脅到在先抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，銀行可以單方面責(zé)難抵押人，要求其賠償實(shí)際損失。除此以外，銀行也可以要求滌除該居住權(quán)，徹底扼殺此種貸款風(fēng)險(xiǎn)源，或者在保留居住權(quán)的前提下由居住權(quán)人代為清償債務(wù)，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。

(三)重點(diǎn)打擊居住權(quán)人和被執(zhí)行人惡意串通的情形

在作為執(zhí)行標(biāo)的的住宅之上設(shè)立短期難以消滅的居住權(quán)，無(wú)疑會(huì)給民事執(zhí)行程序帶來(lái)不穩(wěn)定因素，改變法院原先的執(zhí)行步驟。居住權(quán)制度同樣促使民事執(zhí)行法律關(guān)系的漸次復(fù)雜化，形成“申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人和居住權(quán)人”的三角對(duì)抗關(guān)系。在實(shí)踐中，大部分住房抵押貸款債權(quán)是通過法院強(qiáng)制執(zhí)行程序?qū)崿F(xiàn)的。然而，由于執(zhí)行程序天然的對(duì)抗性，部分債務(wù)人企圖憑借虛假設(shè)置居住權(quán)的手段對(duì)抗抵押權(quán)人。[5]受制于居住權(quán)的對(duì)世排他效力，法院原則上需要首先傾斜保護(hù)善意第三人的居住利益，再考慮抵押權(quán)人的權(quán)益兌現(xiàn)問題。然而，若出現(xiàn)居住權(quán)人和被執(zhí)行人惡意串通的情形，法院應(yīng)當(dāng)竭力維護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)抵押房屋的優(yōu)先受償權(quán)，可參照適用司法查封對(duì)房屋承租人的約束規(guī)定，即承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理低價(jià)承租或偽造交付租金證據(jù)，拒不配合移交占有不動(dòng)產(chǎn)，并對(duì)此提出執(zhí)行異議的，法院不予支持。由此可以推斷，居住權(quán)人與被執(zhí)行人惡意串通，明知房屋已被抵押仍舊無(wú)償設(shè)立居住權(quán)，且企圖通過阻攔司法查封、拍賣的行為保留現(xiàn)有住宅，以逃避債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的，法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)執(zhí)行查封、拍賣事宜。惡意串通行為如若導(dǎo)致抵押房屋價(jià)值急劇貶損、拍賣成交價(jià)異常下降，抵押權(quán)人有權(quán)追償這部分差價(jià)損失，法院應(yīng)當(dāng)予以支持。就現(xiàn)有規(guī)則來(lái)看，我國(guó)執(zhí)行拍賣程序中對(duì)于標(biāo)的物上所附著的他物權(quán)的處理以“承受主義”為原則，即拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及用益物權(quán)不因拍賣而消滅。[6]居住權(quán)人善意居住抵押房屋，沒有干擾法院執(zhí)行拍賣程序的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)容忍居住權(quán)人的合理占用，直至居住權(quán)消滅。理性分辨當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)的目的，維持抵押房屋合理的價(jià)位區(qū)間，才能有效減輕民事執(zhí)行阻力，避免造成銀行非必要損失。