兩輪疫情背景下全國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)政策對(duì)比分析研究

文/戚丹瓔 程筱艾

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入和金融機(jī)構(gòu)貸款總額中，它都占有相當(dāng)高的份額，對(duì)于社會(huì)民生、經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要影響。受到新冠疫情的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)施工環(huán)節(jié)、運(yùn)營(yíng)銷售環(huán)節(jié)等都受到負(fù)面影響。停工停產(chǎn)、居家隔離、售樓處關(guān)閉使得房地產(chǎn)成交量大幅下降，銷售回款受阻、延遲復(fù)工導(dǎo)致房企資金周轉(zhuǎn)困難，加劇房企資金鏈緊張，傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，致使地方政府的土地收入減少。因此，2020年以及2022年疫情爆發(fā)以來(lái)，全國(guó)各地紛紛出臺(tái)各種政策以及時(shí)防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。本文通過(guò)匯總梳理兩輪疫情期間全國(guó)各地出臺(tái)的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策，深入分析兩輪政策的共同點(diǎn)與差異，對(duì)緩解本輪疫情給上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的不利影響、促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)健康發(fā)展提出幾點(diǎn)思考。

一、兩輪疫情背景下全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的共同點(diǎn)分析

通過(guò)對(duì)比分析全國(guó)兩輪疫情背景下出臺(tái)的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策可以發(fā)現(xiàn)，在宏觀經(jīng)濟(jì)政策、貨幣政策、供給端政策（針對(duì)房企）以及需求端政策（針對(duì)居民）方面，兩輪政策出臺(tái)存在以下共同點(diǎn)。

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策：積極表態(tài)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

兩輪疫情期間，均多次召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議、中央政治局會(huì)議穩(wěn)基調(diào)、抓方向，國(guó)務(wù)院金融委、央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、外匯局六部委均釋放穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期信號(hào)。2020年疫情期間召開(kāi)數(shù)次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議和中央政治局會(huì)議，強(qiáng)調(diào)在加強(qiáng)疫情防控工作的同時(shí)也要統(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展各項(xiàng)任務(wù)，要加大宏觀政策調(diào)節(jié)和實(shí)施力度，做好“六穩(wěn)”工作。本輪疫情期間，中央強(qiáng)調(diào)把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出的位置，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，統(tǒng)籌好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，采取更加有效的措施，努力用最小的代價(jià)實(shí)現(xiàn)最大的防控效果，最大限度減少疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響。

（二）貨幣政策：降準(zhǔn)降息，復(fù)蘇市場(chǎng)信心

兩輪疫情期間，央行和全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心均多次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2020年疫情期間央行共宣布三次降準(zhǔn)，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心宣布兩次降息，4月宣布1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。2022年至今已全面降準(zhǔn)一次，降息三次。1月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布：1月20日1年期LPR為3.7%，下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.6%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。2022年4月15日央行宣布，于4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)。5月15日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，首套利率下限調(diào)整為5年期LPR減20個(gè)基點(diǎn)。5月20日，5年期LPR由4.6%下調(diào)至4.45%，下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。LPR再次下調(diào)，5年期降幅略超市場(chǎng)預(yù)期，按揭利率下限持續(xù)打開(kāi)。

（三）針對(duì)房企：降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，放松預(yù)售資金監(jiān)管

兩輪疫情期間，全國(guó)各地紛紛對(duì)房企的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)和資金監(jiān)管進(jìn)行了不同程度的松綁。2020年疫情期間，武漢、長(zhǎng)春多地出臺(tái)包括降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、放松預(yù)售資金監(jiān)管在內(nèi)的相關(guān)政策措施。其中，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的六條措施》，核心內(nèi)容是通過(guò)放松預(yù)售監(jiān)管來(lái)緩解房企資金壓力，一方面適當(dāng)調(diào)整預(yù)售許可形象進(jìn)度要求，另一方面提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率。本輪疫情期間，出臺(tái)了全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)。意見(jiàn)明確：預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點(diǎn)額度監(jiān)管”，由市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價(jià)合同等因素確定，能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度，當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可由房企提取使用，有助于提升房企資金流動(dòng)性。

（四）針對(duì)居民：放松貸款、降低首付

兩輪疫情期間，全國(guó)各地通過(guò)放松公積金貸款、下調(diào)房貸利率和首付比例等方式刺激居民消費(fèi)需求。2020年疫情期間，從融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的2020年3月中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告可知，2020年3月，30個(gè)城市首套房貸款利率環(huán)比有所下調(diào)，其中8個(gè)城市降幅在10BP以上，昆明首套房貸利率環(huán)比降幅最大，達(dá)29BP。研究院監(jiān)測(cè)的41個(gè)重點(diǎn)城市、674家銀行分支行中，6家銀行分支機(jī)構(gòu)下調(diào)首套房首付比例，其中上海的部分銀行將首套房首付比例首次調(diào)至三成。本輪疫情期間，浙江及青島、南寧等地均發(fā)布了放松公積金貸款的有關(guān)政策。4月14日，央行的鄒瀾司長(zhǎng)回答記者提問(wèn)時(shí)曾指出：“3月份以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。”

二、兩輪疫情背景下全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的不同點(diǎn)分析

由于兩輪疫情傳播的范圍、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策背景等存在差異，全國(guó)以及各地出臺(tái)的政策側(cè)重點(diǎn)存在不同。通過(guò)對(duì)比分析全國(guó)兩輪疫情背景下出臺(tái)的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策可以發(fā)現(xiàn)，在宏觀政策背景、政策覆蓋范圍、政策落腳點(diǎn)、預(yù)售政策調(diào)整重點(diǎn)等方面，兩輪政策出臺(tái)存在以下不同點(diǎn)。

（一）宏觀政策背景不同

2020年上半年，中央仍繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”依然是長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因突發(fā)疫情受到較大沖擊的背景下，2月的金融市場(chǎng)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)繼續(xù)“因城施策”，落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。3、4月份的中央政治局會(huì)議指出，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，運(yùn)用降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，在堅(jiān)持“房住不炒”的定位下，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2022年疫情期間，房地產(chǎn)政策整體而言較為寬松。3月中旬，六部委先后發(fā)聲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)表達(dá)了積極態(tài)度。金融委表示，針對(duì)房企，要研究和提出有力有效的方案來(lái)防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，要提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施；銀保監(jiān)會(huì)提出，要重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；央行提出，要穩(wěn)中求進(jìn)，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)政部表明，今年不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件；證監(jiān)會(huì)提出，要積極配合化解房企風(fēng)險(xiǎn)；外匯局提出，要配合有關(guān)部門促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。相關(guān)政策均體現(xiàn)了支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的信號(hào)。

（二）政策覆蓋范圍不同

2020年，由于疫情在全國(guó)多地爆發(fā)，多地針對(duì)推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)出臺(tái)政策。除北京、上海、廣州、深四個(gè)一線城市外，武漢、天津、重慶、天津、蘇州、寧波、無(wú)錫、青島等多個(gè)城市均出臺(tái)推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)相關(guān)政策，對(duì)建筑施工單位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)做出明確要求。

2022年疫情爆發(fā)較為集中，且當(dāng)前仍處于疫情期間，就目前所收集的城市政策情況來(lái)看，鮮有復(fù)工復(fù)產(chǎn)相關(guān)政策出臺(tái)，多地推出人才政策以推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。上海全面落實(shí)各類人才計(jì)劃和政策，優(yōu)化人才直接落戶、居轉(zhuǎn)戶、購(gòu)房等條件，加大海外人才引進(jìn)、服務(wù)和支持力度，加快實(shí)施人才安居工程；上海臨港新片區(qū)優(yōu)化調(diào)整人才住房政策，放松人才購(gòu)房限制。常熟給予符合條件的人才首套自主商品住宅1%的購(gòu)房補(bǔ)貼。長(zhǎng)沙加大對(duì)人才的獎(jiǎng)補(bǔ)支持力度，鼓勵(lì)吸引各類人才來(lái)長(zhǎng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。沈陽(yáng)提升畢業(yè)五年內(nèi)全日制本科及以上畢業(yè)生的公積金貸款上限。無(wú)錫梁溪區(qū)針對(duì)高層次和高技能人才購(gòu)房最高補(bǔ)貼1000萬(wàn)元。

（三）政策落腳點(diǎn)不同

分析兩輪疫情下房地產(chǎn)政策重點(diǎn)內(nèi)容可知，2020年政策主要針對(duì)企業(yè)，2022年政策主要針對(duì)購(gòu)房者。由于兩輪疫情暴發(fā)集中城市有所差異，故針對(duì)2020年的武漢、上海和2022年的上海在疫情期間發(fā)布的各項(xiàng)房地產(chǎn)政策進(jìn)行政策落腳點(diǎn)差異分析。2020年武漢政策落腳點(diǎn)主要在企業(yè)，主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可享受分期繳納土地出讓金、疫情期間房產(chǎn)稅等稅收減免、提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率、疫情期減免部分單位企業(yè)房租、放寬預(yù)售申請(qǐng)、優(yōu)化審批服務(wù)等政策；2020年上海出臺(tái)的政策更多是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)困，主要政策包括部分企業(yè)可申請(qǐng)減免相應(yīng)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅、減免部分中小企業(yè)租金等。

2022年上海政策落腳點(diǎn)主要在居民，對(duì)購(gòu)房需求起到推升作用，政策主要包括受疫情影響公積金貸款不作逾期處理、放松疫情原因個(gè)人房貸還款期限、加大購(gòu)房信貸支持、優(yōu)化調(diào)整人才住房政策、優(yōu)化人才直接落戶、加大海外人才引進(jìn)及加快實(shí)施人才安居工程等。

（四）預(yù)售政策調(diào)整重點(diǎn)不同

2020年疫情期間，全國(guó)多地對(duì)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，主要調(diào)整預(yù)售形象進(jìn)度要求。如：蘇州規(guī)定分期銷售項(xiàng)目每期申請(qǐng)預(yù)售面積由不低于3萬(wàn)平方米，調(diào)整為高層、小高層商品房不少于2萬(wàn)平方米，多層商品房不少于1萬(wàn)平方米。無(wú)錫規(guī)定，已經(jīng)領(lǐng)取施工許可證范圍內(nèi)的樓棟，因疫情影響施工建設(shè)的，申請(qǐng)預(yù)售時(shí)原形象進(jìn)度要求調(diào)整為按投資額計(jì)算，預(yù)售部分完成25%以上投資即可（裝配式建筑的形象進(jìn)度要求不變）。焦作規(guī)定，因疫情影響施工建設(shè)的，開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售時(shí)，預(yù)售部分完成高層正負(fù)零、多層2層以上即可。撫州規(guī)定，因疫情影響施工建設(shè)的，適當(dāng)降低預(yù)售商品房形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)，高層、小高層房屋預(yù)售形象進(jìn)度由原來(lái)的1/3調(diào)整為1/4，多層房屋預(yù)售形象進(jìn)度由原來(lái)達(dá)到主體封頂調(diào)整為1/2，符合條件的可依法申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證。

2022年疫情期間多地預(yù)售政策調(diào)整重點(diǎn)為預(yù)售資金調(diào)整。如：上海今年首輪集中供地活動(dòng)重啟后，對(duì)供地規(guī)則進(jìn)行了微調(diào)，監(jiān)管賬戶的凍結(jié)資金比例降低20%；徐州提出優(yōu)化商品房預(yù)售監(jiān)管資金支取節(jié)點(diǎn)，由原來(lái)的按預(yù)售批次調(diào)整為按棟支取重點(diǎn)監(jiān)管資金，同時(shí)試點(diǎn)商品房預(yù)售監(jiān)管資金使用銀行保函的方式；長(zhǎng)春允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出具保函，以保函替代預(yù)售監(jiān)管資金；四川資陽(yáng)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，規(guī)定將預(yù)售資金監(jiān)管期限延展至房屋所有權(quán)首次登記為止，將貸款銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)投放貸款資金的時(shí)間由20日調(diào)整為直接轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，支持企業(yè)不超過(guò)支付比例10%的重點(diǎn)資金專項(xiàng)用于支付民工工資和工程款等。

三、政策建議

盡管當(dāng)前形勢(shì)嚴(yán)峻，但仍要堅(jiān)定房地產(chǎn)業(yè)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)壓艙石和穩(wěn)定器的信心，需要進(jìn)一步加大政策調(diào)節(jié)力度。房地產(chǎn)政策應(yīng)更加凸顯穩(wěn)增長(zhǎng)要求，因城施策松動(dòng)需求端限制政策，有效拉動(dòng)投資與消費(fèi)，促進(jìn)內(nèi)需增長(zhǎng)。通過(guò)分析兩輪疫情下全國(guó)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策，可從放松土地市場(chǎng)規(guī)則、加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持、適當(dāng)放松限購(gòu)門檻、緩解房企經(jīng)營(yíng)壓力等方面出發(fā)，對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)提出四點(diǎn)建議。

第一，放松土地市場(chǎng)規(guī)則，推動(dòng)釋放住房供應(yīng)量。臨港新片區(qū)人才住房政策操作口徑的調(diào)整以及加大購(gòu)房信貸支持等政策在一定程度上推升了住房市場(chǎng)的需求。為緩解疫情過(guò)后房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)反彈，從住房供給側(cè)出發(fā)，考慮進(jìn)一步放松供地規(guī)則，如優(yōu)化土地出讓方式、降低監(jiān)管資金比例等，提升房企拿地積極性，推動(dòng)釋放本市住房供應(yīng)量，以滿足市場(chǎng)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

第二，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持，滿足合理住房需求。購(gòu)房方面，在重點(diǎn)加大對(duì)首套、小戶型、新市民購(gòu)房信貸支持之余，可考慮適度下調(diào)房貸利率，落實(shí)好“因區(qū)施策”的差別化住房信貸政策，通過(guò)增加公積金貸款額度等方式進(jìn)一步降低公積金貸款門檻。租房方面，建議根據(jù)實(shí)際情況合理提高公積金租房提取額度，同時(shí)考慮增加對(duì)新市民、青年人的住房補(bǔ)貼力度，對(duì)困難家庭予以適當(dāng)?shù)淖饨饻p免。

第三，適當(dāng)放松限購(gòu)門檻，激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。受本輪疫情影響，本市部分非上海戶籍居民定居上海的信心可能受到動(dòng)搖。本市可以適當(dāng)放松限購(gòu)門檻，可考慮率先在部分區(qū)域（如五個(gè)新城）進(jìn)行試點(diǎn)，在社?；騻€(gè)稅繳納年限等方面降低購(gòu)房門檻，滿足外地人口在滬的安居需求，一方面有利于提升上海的人才吸引力，另一方面也能為本市房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。

第四，緩解房企經(jīng)營(yíng)壓力，鼓勵(lì)引導(dǎo)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。2020年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)受到空前關(guān)注，除政策層面一再?gòu)?qiáng)調(diào)的“房住不炒”的長(zhǎng)期原則外，融資方面也得到嚴(yán)格限制。針對(duì)房企融資管理的“三道紅線”在2021年全面實(shí)施，疊加本輪疫情沖擊，加劇了本市很多房企存在的資金鏈緊張、債務(wù)到期和違約等問(wèn)題。對(duì)此，一方面建議本市在加強(qiáng)宏觀調(diào)控的逆周期調(diào)節(jié)中，適當(dāng)放松預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)資質(zhì)良好的房企增加金融支持，另一方面，在此大變局下，建議鼓勵(lì)引導(dǎo)房企及時(shí)對(duì)內(nèi)部管理進(jìn)行改革，提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，培育適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)需要的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。