城市更新方案編制中綜合估價(jià)專業(yè)服務(wù)的實(shí)踐探索
——以上海市A鎮(zhèn)“城中村”改造項(xiàng)目為例

文/龍昆

一、引言

中國(guó)進(jìn)入了新型城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，城市發(fā)展內(nèi)涵由以往的增量建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅卮媪坷?。城市更新成為推?dòng)中國(guó)新型城鎮(zhèn)化的重要支柱，其重要性被納入《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中，其本質(zhì)要求是加快推進(jìn)改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和“城中村”等存量片區(qū)，并將城市更新與推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升結(jié)合起來(lái)，提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

我國(guó)城市更新起步于上世紀(jì)80年代的舊改，之后一些大中城市經(jīng)歷了“退二進(jìn)三”和房地產(chǎn)熱潮中的“棚戶區(qū)”改造。城市更新是復(fù)雜的系統(tǒng)工程，一般都具有用地規(guī)模大、權(quán)屬關(guān)系龐雜、投資周期長(zhǎng)、業(yè)務(wù)流程繁瑣、專業(yè)性要求高、資金需求量大等特點(diǎn)。因此，城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案是否合理完善，直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。城市更新項(xiàng)目也不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在整體方案編制階段需要充分考慮一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的特點(diǎn)。為高效地推進(jìn)項(xiàng)目，需要專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)有效整合協(xié)調(diào)各方資源。條塊分割的單一業(yè)務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)往往難以擔(dān)此重任，而融通估價(jià)咨詢、國(guó)土規(guī)劃、城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)、造價(jià)、測(cè)繪等各個(gè)業(yè)務(wù)鏈的綜合估價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)，可以充分發(fā)揮技術(shù)集成優(yōu)勢(shì)支撐城市更新方案編制?！俺侵写濉备脑焓堑湫偷某鞘懈滦问?，筆者所在的咨詢機(jī)構(gòu)是一家綜合性咨詢機(jī)構(gòu)，為上海市北部郊區(qū)A鎮(zhèn)老街“城中村”改造項(xiàng)目方案編制提供了全過程的專業(yè)服務(wù)，對(duì)一些難點(diǎn)進(jìn)行了探索。

二、項(xiàng)目基本情況及難點(diǎn)

（一）項(xiàng)目地塊基本情況

A鎮(zhèn)老街地塊“城中村”改造項(xiàng)目位于上海市北部郊區(qū)，共涉及三個(gè)地塊，總體改造范圍（含帶征地塊）用地面積7.75公頃：其中集體建設(shè)用地面積6.16公頃，占總面積的79.52%，滿足《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市“城中村”改造工作的通知》（滬建房管聯(lián)〔2020〕476號(hào)）中“集體建設(shè)用地面積（包含‘征而未拆’集體建設(shè)用地）占比應(yīng)達(dá)到70%以上”的要求，故符合列為“城中村”改造項(xiàng)目的要求。

（二）項(xiàng)目地塊存在的問題和發(fā)展訴求

本項(xiàng)目所在地A鎮(zhèn)是一個(gè)“城中村”問題與矛盾較為突出和典型的地區(qū)。隨著上海城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，A鎮(zhèn)在改革開放以來(lái)完成了從城郊接合部成為完全城鎮(zhèn)化地區(qū)的根本性轉(zhuǎn)變，與此同時(shí)也催生了“城中村”問題：外來(lái)人員不斷增加，出現(xiàn)了大量的違章搭建，環(huán)境臟、亂、差，市政設(shè)施配套不足，社區(qū)居住品質(zhì)低，社會(huì)治理難度大，嚴(yán)重地影響到了A鎮(zhèn)的城市面貌與整體形象。從高質(zhì)量發(fā)展的要求看，迫切需要進(jìn)行整體改造，完善市政基礎(chǔ)設(shè)施，改善環(huán)境質(zhì)量，優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

（三）項(xiàng)目工作的難點(diǎn)

一個(gè)城市更新項(xiàng)目要能夠落地實(shí)施，政策路徑、經(jīng)濟(jì)測(cè)算（方案編制）、規(guī)劃設(shè)計(jì)和招商運(yùn)營(yíng)四個(gè)方面相輔相成、缺一不可。本項(xiàng)目的難點(diǎn)主要有三個(gè)。

1.政策不完善不明確。城市更新工作政策屬性非常強(qiáng)。國(guó)家層面和上海市層面出臺(tái)了一系列的城市更新政策，由于“城中村”改造工作涉及土地、規(guī)劃、出讓金、稅費(fèi)、征收、配套費(fèi)用等方方面面的政策，而且與現(xiàn)行的土地流轉(zhuǎn)政策、土地出讓政策存在一定的出入，一級(jí)開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)、相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用的結(jié)算等方面無(wú)相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，這些都帶來(lái)了較大的不確定性。深入理解“城中村”改造政策是項(xiàng)目實(shí)施的前提，政策的宏觀把控、理解和應(yīng)用是提供高品質(zhì)專業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)。

2.資金平衡測(cè)算的準(zhǔn)確性和時(shí)效性難以保證?！俺侵写濉备脑祉?xiàng)目普遍具有用地規(guī)模大、權(quán)屬關(guān)系龐雜、投資周期長(zhǎng)、業(yè)務(wù)流程繁瑣、專業(yè)性要求高、資金需求量大等特點(diǎn)，由此也引發(fā)了資金平衡的難題。“城中村”改造方案是否可行，最關(guān)鍵的就是投資收益是否平衡。經(jīng)濟(jì)測(cè)算的準(zhǔn)確性決定了改造方案的可行度，而經(jīng)濟(jì)測(cè)算需要地塊面積、權(quán)屬信息、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)等多方面的數(shù)據(jù)，各個(gè)環(huán)節(jié)都具有高度的專業(yè)性，涉及征收評(píng)估、工程咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、城市規(guī)劃、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等多項(xiàng)專業(yè)內(nèi)容，而且需要整體聯(lián)動(dòng)，動(dòng)態(tài)調(diào)整，以保證準(zhǔn)確性與時(shí)效性。

3.規(guī)劃方案復(fù)雜多變?！俺侵写濉备脑祉?xiàng)目應(yīng)該充分發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用，在現(xiàn)行政策框架下，結(jié)合區(qū)域發(fā)展要求和項(xiàng)目實(shí)際情況，合理確定相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)。而且規(guī)劃方案調(diào)整是與資金平衡測(cè)算動(dòng)態(tài)聯(lián)動(dòng)的，為了共同尋找和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最佳利用，“城中村”改造項(xiàng)目實(shí)施方案需要多次論證，循環(huán)往復(fù)，模擬推演，直至解出該項(xiàng)目的最佳利用?！俺侵写濉备脑祉?xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施落后，需要考慮規(guī)劃銜接、用地評(píng)估、住宅平衡、人口和人均住房面積、社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施等多方面的因素，項(xiàng)目管理和規(guī)劃難度較大。

三、創(chuàng)新項(xiàng)目組織形式，實(shí)現(xiàn)高效溝通

筆者所在的估價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)具備城鄉(xiāng)規(guī)劃資質(zhì)、土地規(guī)劃資質(zhì)、土地登記代理資質(zhì)、工程造價(jià)資質(zhì)、測(cè)繪資質(zhì)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)一級(jí)資質(zhì)、土地評(píng)估全國(guó)范圍執(zhí)業(yè)資質(zhì)，從事項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、造價(jià)咨詢、征收評(píng)估咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)咨詢、調(diào)查測(cè)繪等專業(yè)服務(wù)。為了更好地完成本項(xiàng)目，在項(xiàng)目組織和運(yùn)作方面進(jìn)行了一些探索。

（一）創(chuàng)新組織形式

集團(tuán)公司在深入了解委托方需求的基礎(chǔ)上，建立了集團(tuán)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下總師室負(fù)責(zé)的聯(lián)席會(huì)議制度，設(shè)立了征收評(píng)估團(tuán)隊(duì)、工程造價(jià)團(tuán)隊(duì)、房地產(chǎn)評(píng)估團(tuán)隊(duì)、可行性研究團(tuán)隊(duì)、城市規(guī)劃團(tuán)隊(duì)等多個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)參與的組織形式。各團(tuán)隊(duì)的主要分工如下：征收評(píng)估團(tuán)隊(duì)測(cè)算征收成本；工程造價(jià)團(tuán)隊(duì)測(cè)算房屋建設(shè)成本；房地產(chǎn)評(píng)估團(tuán)隊(duì)評(píng)估測(cè)算土地出讓金成本和開發(fā)完成后房地產(chǎn)租售收入；可行性研究團(tuán)隊(duì)根據(jù)上述團(tuán)隊(duì)工作成果進(jìn)行項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)測(cè)算、方案匯總比選和確定；城市規(guī)劃團(tuán)隊(duì)在政策允許范圍內(nèi)進(jìn)行城市規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和調(diào)整。

（二）踐行高效溝通

咨詢服務(wù)中信息對(duì)稱和信息交互尤為重要。綜合估價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)充分發(fā)揮自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，為委托方提供“一攬子”全過程的專業(yè)服務(wù)，以一個(gè)“咨詢總包”的角色深度參與項(xiàng)目。

對(duì)委托單位來(lái)說，只需要與提供一體化專業(yè)服務(wù)的“咨詢總包”一家溝通，中間環(huán)節(jié)由綜合估價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)內(nèi)部溝通，溝通效率大大提高。對(duì)審批監(jiān)管單位來(lái)說，同樣只需要審核同一單位的整體實(shí)施方案，減少了意見層層轉(zhuǎn)達(dá)，加快了審批速度。對(duì)整個(gè)業(yè)務(wù)流程來(lái)說，集團(tuán)內(nèi)各團(tuán)隊(duì)的聯(lián)席會(huì)議制度保證了業(yè)務(wù)流程全面理順與高效推進(jìn)，建立實(shí)時(shí)溝通微信工作群、專屬信息發(fā)布制度、項(xiàng)目應(yīng)急制度等，大大提升了項(xiàng)目的時(shí)效性。

四、加強(qiáng)“城中村”改造相關(guān)政策梳理

上海市人民政府于2014年3月印發(fā)了《關(guān)于上海市開展“城中村”地塊改造的實(shí)施意見》（滬府〔2014〕24號(hào)），就本市開展“城中村”地塊改造在“實(shí)施范圍、指導(dǎo)思想和基本原則、改造方式、主要目標(biāo)、政策措施、組織保障”等六個(gè)方面作了明確而細(xì)致的規(guī)定和要求。2020年9月市住建委等十二部門印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市“城中村”改造工作的通知》，進(jìn)一步細(xì)化完善了相關(guān)政策措施。

1.土地政策?！俺侵写濉备脑斓貕K由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造，或引入合作單位共同改造，經(jīng)營(yíng)性土地形成“凈地”后，可采取定向掛牌方式出讓。定向掛牌出讓的地價(jià)原則上不低于基準(zhǔn)地價(jià)，具體由估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估。

2.規(guī)劃政策。在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的前提下，經(jīng)對(duì)環(huán)境容量、城市景觀、綜合交通、公共配套等要求作充分評(píng)估論證，在滿足地區(qū)規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、符合公共利益以及周邊條件允許的情況下，可對(duì)“城中村”改造地塊建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)給予適當(dāng)支持。適當(dāng)支持的口徑往往需要經(jīng)過多次溝通論證，綜合考慮多方因素來(lái)確定。

3.土地出讓金政策。對(duì)市有關(guān)部門認(rèn)定的“城中村”改造地塊，涉及經(jīng)營(yíng)性土地出讓的，市、區(qū)政府取得的土地出讓收入在計(jì)提國(guó)家和本市有關(guān)專項(xiàng)資金后，剩余部分由各區(qū)統(tǒng)籌安排，用于“城中村”地塊改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。土地出讓金具體的返還比例根據(jù)相關(guān)政策的細(xì)則，最高可返還土地出讓金的80.75%用于“城中村”改造項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資。

4.稅費(fèi)政策。對(duì)符合條件的“城中村”改造地塊，政府免除了城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等所有行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，而供電、通訊、市政公用事業(yè)等企業(yè)也相應(yīng)減少入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)。在進(jìn)行測(cè)算時(shí)應(yīng)考慮免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套收費(fèi)和公用事業(yè)經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)的優(yōu)惠政策。

5.征收政策。本項(xiàng)目既涉及集體土地又涉及國(guó)有土地，兩類土地涉及的技術(shù)規(guī)范是不同的：集體土地征地房屋補(bǔ)償安置，按照《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償規(guī)定》等計(jì)算；國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償，參照《上海市國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》來(lái)計(jì)算。

深入地理解以上各項(xiàng)政策，為“城中村”改造方案的編制、規(guī)劃調(diào)整提供了政策依據(jù)。通過溝通掌握好政策實(shí)施口徑，充分地用好這些政策，是項(xiàng)目能落地推進(jìn)的基礎(chǔ)。

五、提高項(xiàng)目資金平衡測(cè)算的準(zhǔn)確性

“城中村”改造方案的可行性在相當(dāng)大的程度上受制于資金平衡，因此，提升項(xiàng)目成本收益測(cè)算的準(zhǔn)確性是工作重點(diǎn)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)為此進(jìn)行了一些探索。

1.地塊收儲(chǔ)成本匡算。該項(xiàng)工作由征收評(píng)估團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)。征收評(píng)估團(tuán)隊(duì)在充分掌握上海市、區(qū)級(jí)政策以及所屬街鎮(zhèn)具體操作細(xì)則的基礎(chǔ)上，通過詳盡細(xì)致的摸底調(diào)查，結(jié)合委托方提供的基礎(chǔ)資料，再加上多年的數(shù)據(jù)積累和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，較為準(zhǔn)確地估算了土地征收成本。團(tuán)隊(duì)首先根據(jù)第三次全國(guó)國(guó)土調(diào)查主要數(shù)據(jù)成果和委托方提供的資料，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查走訪的資料以及衛(wèi)星地圖等數(shù)據(jù)，對(duì)估價(jià)對(duì)象地塊所涉土地面積、土地性質(zhì)、企業(yè)信息、宅基地信息等予以確認(rèn)。然后根據(jù)估價(jià)人員多年在該地區(qū)從事房屋征收評(píng)估所積累的數(shù)據(jù)，綜合判斷估價(jià)對(duì)象的規(guī)模、性質(zhì)、建筑密度等與收儲(chǔ)成本密切相關(guān)的情況。最后再根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，測(cè)算征收集體土地費(fèi)用、集體土地上居住房屋補(bǔ)償、非居住房屋補(bǔ)償、相關(guān)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等。

2.建設(shè)成本測(cè)算。該項(xiàng)工作由工程造價(jià)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)。項(xiàng)目前期階段缺少資料，需要盡可能合理地進(jìn)行建設(shè)成本測(cè)算。本項(xiàng)目的具體困難主要是兩點(diǎn)：一是地下車庫(kù)如何設(shè)定。在沒有設(shè)計(jì)圖紙，只知地塊面積和多個(gè)比選容積率的情況下，估算出對(duì)應(yīng)的4組地下室面積及人防面積，設(shè)定地下開挖深度和基坑圍護(hù)措施。如：本項(xiàng)目要考慮基坑圍護(hù)，需要覆蓋1.5米的土方，地下室開挖深度達(dá)到6米，采取相應(yīng)的施工圍護(hù)措施和對(duì)應(yīng)的估算指標(biāo)，以便更為準(zhǔn)確地計(jì)算建安成本。二是地上建筑面積中要考慮不可售配套面積。根據(jù)造價(jià)工程師多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)積累，結(jié)合本項(xiàng)目具體的情況，合理考慮不可售配套面積，以便準(zhǔn)確地計(jì)算銷售收入。

3.土地出讓價(jià)格評(píng)估。由房地產(chǎn)評(píng)估團(tuán)隊(duì)對(duì)形成“凈地”的經(jīng)營(yíng)性土地出讓價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)評(píng)估，為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價(jià)提供參考依據(jù)。根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，本次評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值采用剩余法、公示地價(jià)系數(shù)修正法及成本逼近法。估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘和市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估得出估價(jià)對(duì)象在設(shè)定的用途、使用年限及規(guī)劃條件下的土地出讓價(jià)格。根據(jù)不同規(guī)劃條件，即不同的用途設(shè)定和容積率設(shè)定，土地出讓價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)值作出相應(yīng)的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

4.資金測(cè)算和平衡。該項(xiàng)工作由可行性研究團(tuán)隊(duì)總體把控。一是估算總投資?？尚行匝芯繄F(tuán)隊(duì)綜合征收評(píng)估團(tuán)隊(duì)匡算的土地征收成本、房地產(chǎn)評(píng)估團(tuán)隊(duì)測(cè)算的土地出讓金成本、工程造價(jià)團(tuán)隊(duì)測(cè)算的房屋建安工程費(fèi)，再測(cè)算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、契稅、市政配套費(fèi)用、銷售成本、財(cái)務(wù)成本費(fèi)等，形成項(xiàng)目總投資估算。二是測(cè)算營(yíng)業(yè)收入。根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估團(tuán)隊(duì)的工作成果，即房地產(chǎn)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，沿用房地產(chǎn)評(píng)估團(tuán)隊(duì)設(shè)定的開發(fā)運(yùn)營(yíng)期和增長(zhǎng)率，計(jì)算得出開發(fā)運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收入。三是編制現(xiàn)金流量表及測(cè)算收益率。根據(jù)投資成本和營(yíng)業(yè)收入的測(cè)算，編制項(xiàng)目的總體現(xiàn)金流量表，制定資金來(lái)源和使用計(jì)劃，計(jì)算得出項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。四是確定改造主體及投資計(jì)劃。確定改造方式為以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改造為主體，可引入合作單位共同改造開發(fā)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與社會(huì)資本（國(guó)有企業(yè)及城市更新基金）成立項(xiàng)目公司。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出資10%，社會(huì)資本（國(guó)有企業(yè)及城市更新基金）出資90%。

六、合理調(diào)整確定項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)

“城中村”改造項(xiàng)目應(yīng)充分發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用，結(jié)合區(qū)域發(fā)展要求和項(xiàng)目實(shí)際情況，在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算的引導(dǎo)下，合理明確相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)。

1.項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整方向。本項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整方向是將城市發(fā)展備建用地（X）調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性用地，在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算效益的同時(shí)平衡好規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整對(duì)人口規(guī)模、公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施的影響。項(xiàng)目1號(hào)地塊規(guī)劃用地性質(zhì)擬由城市發(fā)展備建用地（X）調(diào)整為三類住宅組團(tuán)用地（Rr3），用地面積37573平方米，容積率2.5；2號(hào)地塊規(guī)劃用地性質(zhì)擬由城市發(fā)展備建用地（X）調(diào)整為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（C2）和商務(wù)辦公用地（C8），用地面積6712平方米，混合用地建筑量比例為C2≥80%，C8≤20%，容積率2.0。同時(shí)規(guī)劃好住宅平衡地塊和其他聯(lián)動(dòng)地塊。

2.規(guī)劃方案的確定。本規(guī)劃方案主要的技術(shù)難點(diǎn)在于1號(hào)地塊三類住宅組團(tuán)用地容積率的確定，該規(guī)劃指標(biāo)的確定，將直接影響項(xiàng)目的整體收益。在經(jīng)濟(jì)測(cè)算的引導(dǎo)下，主要比選了容積率2.0和容積率2.5兩個(gè)方案。上海郊區(qū)同地段住宅容積率一般為1.6-2.0，容積率2.5在一定程度上突破了現(xiàn)有的規(guī)劃政策，但是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算平衡，確?！俺侵写濉备脑旆桨傅目尚行裕谕ㄟ^綠地率、建筑密度、日照分析等規(guī)劃調(diào)整的論證基礎(chǔ)上，從規(guī)劃銜接、用地評(píng)估、住宅平衡、人口和人均住房面積、社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施等各個(gè)角度進(jìn)行了整單元的評(píng)估，充分利用好“城中村”改造政策對(duì)于建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)的支持，最終確定了規(guī)劃容積率指標(biāo)。

3.控規(guī)調(diào)整。通過以上評(píng)估分析，確保調(diào)整后住宅組團(tuán)用地不超過鎮(zhèn)指引指標(biāo)，商辦地塊合計(jì)不超過鎮(zhèn)指引指標(biāo)。通過增加經(jīng)營(yíng)性用地，調(diào)整規(guī)劃方案，反復(fù)論證人口布局和城市布局重新排布的合理性，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃指標(biāo)的鎮(zhèn)域內(nèi)跨社區(qū)平衡，從而達(dá)成經(jīng)濟(jì)利益與公共利益的平衡。

七、結(jié)語(yǔ)和建議

為了更好地為城市更新方案編制提供服務(wù)，綜合估價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)需要繼續(xù)加大科研人才、質(zhì)量管理、技術(shù)創(chuàng)新、數(shù)字化建設(shè)等多方面的生產(chǎn)要素與資源投入，加強(qiáng)綜合估價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的綜合服務(wù)能力，為委托單位解決高等級(jí)難題。綜合估價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)應(yīng)該做好頂層服務(wù)。在城市更新領(lǐng)域，專業(yè)咨詢服務(wù)的委托單位既有政府部門，也有市場(chǎng)主體，還有集體經(jīng)濟(jì)組織。綜合估價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)在咨詢工作中的角色定位、思維角度、能動(dòng)性應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變，應(yīng)當(dāng)站在委托單位的立場(chǎng)，以具有前瞻性的視角，先于委托單位梳理其需求，提出解決路徑并經(jīng)委托單位認(rèn)可后執(zhí)行，主動(dòng)替代被動(dòng)，前瞻兼顧執(zhí)行。例如本項(xiàng)目后續(xù)仍可以給政府部門提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展指引編制服務(wù)、基礎(chǔ)調(diào)查測(cè)繪服務(wù)、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記代理、用地政策制定或解讀、出讓地價(jià)正式評(píng)估服務(wù)等；可以給市場(chǎng)主體提供勾地前期溝通咨詢服務(wù)、項(xiàng)目審批流程代理、項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)咨詢服務(wù)、建筑改造工程咨詢服務(wù)等；可以給集體經(jīng)濟(jì)組織提供投資咨詢顧問、資金監(jiān)理等服務(wù)。綜合估價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)應(yīng)積極參與頂層政策設(shè)計(jì)，拓展自身業(yè)務(wù)邊界，更好地為建設(shè)美好城市提供專業(yè)服務(wù)。