利用居住權(quán)制度實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老

文/劉榮強(qiáng)

法律以國(guó)家強(qiáng)制力對(duì)利益進(jìn)行分配，以此保護(hù)社會(huì)弱勢(shì)群體的利益，體現(xiàn)法律的關(guān)懷?！睹穹ǖ洹肥且徊抗谈?、穩(wěn)預(yù)期、利長(zhǎng)遠(yuǎn)的基礎(chǔ)性法律，對(duì)依法維護(hù)人民權(quán)益具有重大意義。居住權(quán)入《民法典》體現(xiàn)出我國(guó)對(duì)生活幸福和公民權(quán)利等方面進(jìn)行保護(hù)，保障公民的基本居住需求。翻開《民法典》，可以感受到《民法典》對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)，如監(jiān)護(hù)制度、居住權(quán)制度等?！睹穹ǖ洹分袑?duì)弱者進(jìn)行傾斜保護(hù)，在物權(quán)編中加入居住權(quán)制度，居住權(quán)制度的設(shè)立是為了保障弱勢(shì)群體的基本居住權(quán)。

一、問題的提出

中國(guó)人口老齡化趨勢(shì)不斷加劇，2018年，我國(guó)65歲及以上老年人口數(shù)達(dá)到了1.6658億。我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)施計(jì)劃生育，代際人口不斷減少，一對(duì)夫婦需要贍養(yǎng)的老人數(shù)量龐大，甚至出現(xiàn)一對(duì)成年夫婦扶養(yǎng)8位老人的情況，家庭養(yǎng)老壓力過大。國(guó)家養(yǎng)老資金入不敷出，人口老齡化給社會(huì)養(yǎng)老保障體系帶來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。養(yǎng)老育幼觀念逐漸淡化，越來越多老年人的觀念從“依靠子女”轉(zhuǎn)化為“依靠自己”，養(yǎng)老方式也轉(zhuǎn)換為依靠自己和同齡人之間的互幫互助。我國(guó)有勤儉節(jié)約的傳統(tǒng)美德，老年人一生都很節(jié)儉，辛苦一生力求為子孫后代留下財(cái)產(chǎn)，其中很重要的財(cái)產(chǎn)就是房產(chǎn)。房產(chǎn)作為遺產(chǎn)是極為普遍的，房產(chǎn)具有居住價(jià)值和升值可能。老年人生前也需要房屋，若為了老年人養(yǎng)老出售房屋，老年人安居于何處呢？出售老人所居住的房屋，老人無處居住，若換一個(gè)居住環(huán)境，老年人還得重新熟悉周邊環(huán)境，對(duì)有些記性退化的老人而言實(shí)屬困難。

在養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)換后，出現(xiàn)了“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老模式。應(yīng)以房養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)需求，我國(guó)社會(huì)各界開始進(jìn)行以房養(yǎng)老的探索。借鑒美國(guó)的反向抵押制度，我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)推出反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在我國(guó)實(shí)施過程中出現(xiàn)諸多問題。基于以房養(yǎng)老和反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的不足，我國(guó)新出臺(tái)的《民法典》物權(quán)編規(guī)定了居住權(quán)，但居住權(quán)制度如何實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老值得探索。

我國(guó)《民法典》中物權(quán)性居住權(quán)用于保護(hù)老年人和離婚婦女等社會(huì)弱勢(shì)群體之基本居住需求。筆者將從以房養(yǎng)老的角度探討居住權(quán)，從以下兩個(gè)維度展開：一是探討居住權(quán)如何彌補(bǔ)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的不足；二是居住權(quán)實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老的具體情形。

二、以房養(yǎng)老的實(shí)踐探索

我國(guó)在以房養(yǎng)老的實(shí)踐中借鑒美國(guó)的反向抵押制度，在廣州等城市推行反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是將房屋抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即房屋所有權(quán)人將其房屋所有權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司后，繼續(xù)行使對(duì)房屋的使用、占有、經(jīng)保險(xiǎn)公司同意的處置和收益的權(quán)利，房屋所有權(quán)人在世期間按約定領(lǐng)取養(yǎng)老金，所有權(quán)人離世后，保險(xiǎn)公司獲得房屋完整的物權(quán)。

反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在我國(guó)推行存在問題。首先，物權(quán)法定原則是我國(guó)物權(quán)法的基本原則之一，要求物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定，但我國(guó)《民法典》物權(quán)編并未規(guī)定反向抵押制度。反向抵押制度缺乏法律基礎(chǔ)，在實(shí)際操作過程中缺乏依據(jù)，致使各市推行反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的進(jìn)程緩慢，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)無法完全實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的目標(biāo)。其次，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)不適用于宅基地。《民法典》中明確規(guī)定宅基地不可作為被抵押財(cái)產(chǎn)。宅基地不可抵押，目的是限制宅基地向外流轉(zhuǎn)和土地的過度開發(fā)利用，但是同時(shí)也限制了土地的利用價(jià)值。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)只適用于城鎮(zhèn)居民，而不保障農(nóng)村居民的養(yǎng)老顯然是不合理的。最后，負(fù)責(zé)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的主體是保險(xiǎn)行業(yè)，保險(xiǎn)行業(yè)不僅需要支付房屋抵押費(fèi)用，而且需要承擔(dān)老年人養(yǎng)老任務(wù)。保險(xiǎn)行業(yè)在未獲得房屋所有權(quán)只獲得房屋抵押權(quán)的過程中，需要支付遠(yuǎn)超過房屋正常抵押的費(fèi)用，但保險(xiǎn)行業(yè)還需要支付老年人每月或每年養(yǎng)老費(fèi)用，房屋抵押費(fèi)用和養(yǎng)老費(fèi)用都得等到老年人身故之后才能得到償還。保險(xiǎn)業(yè)需要保證老年人離世后抵押房屋的價(jià)值與之前保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用相沖抵，同時(shí)承擔(dān)房?jī)r(jià)的價(jià)格幅度變化和房屋流轉(zhuǎn)過程中相關(guān)費(fèi)用變化的風(fēng)險(xiǎn)。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)以市為單位推行實(shí)施，保險(xiǎn)行業(yè)需要強(qiáng)大的資金支持才能推動(dòng)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的有效運(yùn)行。我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)與銀行業(yè)是分業(yè)經(jīng)營(yíng)的，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)中有保險(xiǎn)和住房抵押兩項(xiàng)內(nèi)容，保險(xiǎn)行業(yè)涉足住房抵押需要專業(yè)人士進(jìn)行指導(dǎo)。

反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)缺乏法律基礎(chǔ)，適用范圍過于單一，只適用于城鎮(zhèn)居民，無法成為保險(xiǎn)行業(yè)的主流，故反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)制度無法實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老?；谖覈?guó)老齡化不斷加劇的趨勢(shì)和以房養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)需求，我國(guó)《民法典》規(guī)定了居住權(quán)制度。居住權(quán)可以彌補(bǔ)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的弊端并且實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老的目標(biāo)。

三、利用居住權(quán)制度實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老

（一）居住權(quán)的定義與設(shè)立方式

1.居住權(quán)的定義。居住權(quán)是通過合同或遺囑方式設(shè)立，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)。居住權(quán)的物權(quán)基本屬性是對(duì)世性和直接支配力：在一定程度下可以對(duì)抗不特定的義務(wù)人，且對(duì)物具有直接支配力。居住權(quán)是對(duì)他人住宅享有權(quán)利，故居住權(quán)是他物權(quán)。他物權(quán)屬于用益物權(quán)，居住權(quán)是一項(xiàng)私權(quán)性用益物權(quán)。

2.居住權(quán)的設(shè)立方式。根據(jù)《民法典》第三百六十七條、第三百七十一條的規(guī)定，居住權(quán)主要通過合同或者遺囑等方式設(shè)立。通過合同或者遺囑設(shè)立居住權(quán)都是意定方式，即在尊重當(dāng)事人的主觀意愿的情況下設(shè)立居住權(quán)。居住權(quán)原則上不得出租，但是合同中另有規(guī)定的除外。通過合同設(shè)立居住權(quán)更大程度尊重合同雙方的主觀意愿，雙方當(dāng)事人可以在自愿平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行協(xié)商。合同設(shè)立居住權(quán)采取登記生效主義，自登記之日起設(shè)立。居住權(quán)原則上是無償設(shè)立的，但另有約定的除外。居住權(quán)原則上無償設(shè)立是為了滿足社會(huì)弱勢(shì)群體對(duì)住房的基本需求。若是有償設(shè)立，當(dāng)事人必須在合同中明確說明。居住權(quán)雙方當(dāng)事人自由約定居住權(quán)的內(nèi)容，包括居住權(quán)的條件、期限和要求等。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。居住權(quán)設(shè)立的目的是保障弱勢(shì)群體的居住權(quán)益，若可以轉(zhuǎn)讓、繼承，則與居住權(quán)制度設(shè)計(jì)的初衷背道而馳。

（二）居住權(quán)彌補(bǔ)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的不足

首先，《民法典》第三百六十六條明文規(guī)定了居住權(quán)制度，而反向抵押制度缺乏法律基礎(chǔ)?！睹穹ǖ洹穼?duì)居住權(quán)的規(guī)定充分尊重當(dāng)事人的意志自由，大多都是任意性規(guī)范，一定程度上緩和了物權(quán)法定原則。其次，《民法典》對(duì)居住權(quán)的主體未作法律規(guī)定，不局限于反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)行業(yè)。居住權(quán)的主體不局限于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，主體基于各方需求達(dá)成居住權(quán)合意更有利于實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。最后，居住權(quán)適用于城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民，宅基地也可設(shè)立居住權(quán)。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的前提是房屋必須可抵押，但居住權(quán)并無此要求。居住權(quán)是用益物權(quán)，宅基地所有權(quán)人可以保留居住權(quán)且將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給家庭成員或者村集體內(nèi)的其他成員。

居住權(quán)是物權(quán)中的用益物權(quán)，具備物權(quán)的排他性，居住權(quán)人有權(quán)排除他人的不法侵害。租賃是債權(quán)關(guān)系，只能對(duì)抗合同相對(duì)人。居住權(quán)排除非權(quán)利人之外的人，房屋所有權(quán)人也無權(quán)干預(yù)居住權(quán)人行使居住權(quán)。

四、利用居住權(quán)制度實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老的具體情形

居住權(quán)可以通過遺囑或合同的方式設(shè)立，下面是老年人設(shè)立居住權(quán)實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老的幾種具體情形。

（一）合同設(shè)立居住權(quán)實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老

以合同方式設(shè)立居住權(quán)，合同雙方在平等自愿的原則下約定雙方的權(quán)利義務(wù)。保留居住權(quán)的空虛所有權(quán)交易可以滿足受讓人的不動(dòng)產(chǎn)投資需求，以低于市價(jià)的價(jià)格購(gòu)入房屋，房屋可以不斷增值，受讓人也可省去管理房屋的費(fèi)用。老年人通過設(shè)立居住權(quán)的方式不僅可以保障居住權(quán)益，而且可以滿足對(duì)資金的需求，保障生活質(zhì)量維持在一定的水準(zhǔn)。設(shè)立居住權(quán)可以滿足老年人的居住需求和房屋讓與人的所有權(quán)需求，實(shí)現(xiàn)房屋利用價(jià)值最大化，促進(jìn)資金流通，減少房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)。老年人通過合同方式設(shè)立居住權(quán)以實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老主要有以下幾類：

1.出售房屋設(shè)立居住權(quán)。出售房屋并保留居住權(quán)可以滿足出讓人的住房需求和受讓人的房屋所有權(quán)需求，使得出讓人享有占有和使用的權(quán)能而受讓人享有所有權(quán)的權(quán)能，還可促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)的資金流通。老年人可以將自己的房屋出售，并在合同中規(guī)定保留居住權(quán)，買家只需支付低于市場(chǎng)價(jià)格的款項(xiàng)便可購(gòu)入房屋，但房屋居住權(quán)在賣家生前歸賣家。設(shè)立居住權(quán)既可以滿足老年人對(duì)資金的需求并保障老年人生活質(zhì)量不下降，也可以讓買家以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格購(gòu)入房屋。老年人無子女或者子女缺乏贍養(yǎng)老年人的客觀基礎(chǔ)的情況下，老年人可通過這種方式設(shè)立居住權(quán)實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。

2.轉(zhuǎn)讓房屋并保留居住權(quán)。房屋所有權(quán)人保留房屋居住權(quán)，房屋所有權(quán)歸奉養(yǎng)人?！梆B(yǎng)老騰宅”是農(nóng)村常用的一種交換方式，被奉養(yǎng)人選定贍養(yǎng)自己的某戶人家，奉養(yǎng)人按照約定履行贍養(yǎng)老人的義務(wù)，贍養(yǎng)老人的對(duì)價(jià)是獲得房屋所有權(quán)。在實(shí)踐中會(huì)出現(xiàn)奉養(yǎng)人完成奉養(yǎng)義務(wù)后，在騰宅中出現(xiàn)房屋所有權(quán)無法完成過渡的情況?，F(xiàn)在可以采取奉養(yǎng)人獲得房屋所有權(quán)，被奉養(yǎng)人保留房屋居住權(quán)并進(jìn)行登記的做法。登記之后的居住權(quán)可保障被奉養(yǎng)人的居住利益，同時(shí)奉養(yǎng)人也可得到奉養(yǎng)老人房屋的對(duì)價(jià)，即房屋所有權(quán)。居住權(quán)的設(shè)立可避免出現(xiàn)奉養(yǎng)人得到房屋所有權(quán)損害老年人的居住利益和奉養(yǎng)人無法完成房屋所有權(quán)過渡的情形。

3.為子女買房時(shí)設(shè)立居住權(quán)。當(dāng)前房?jī)r(jià)嚴(yán)重背離價(jià)值，居民收入的增長(zhǎng)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)的升，中低收入家庭、職場(chǎng)新人以及部分中產(chǎn)家庭無法負(fù)擔(dān)高額的房?jī)r(jià)。雖然政府推出廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房以滿足中低收入家庭對(duì)于房屋的需求，但是依舊杯水車薪。房?jī)r(jià)與居民收入的嚴(yán)重不對(duì)等使得新入職者、中低收入家庭、準(zhǔn)備入城定居的農(nóng)民往往無法通過市場(chǎng)解決住房問題。房?jī)r(jià)升，越來越多的青年人無法負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)，很多父母選擇用畢生的積蓄給子女買房，房屋所有權(quán)歸子女所有?，F(xiàn)代社會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)一對(duì)年輕夫婦買房的首付由兩個(gè)家庭拿出全部積蓄湊齊，而房屋所有權(quán)人的名字是年輕夫婦，父母沒有所有權(quán)，也沒有居住權(quán)的情形。社會(huì)扶養(yǎng)和子女扶養(yǎng)能力不足，老年人將自己的積蓄給予青年夫婦買房會(huì)導(dǎo)致老年時(shí)期無錢養(yǎng)老。若父母在老年時(shí)期無房可住，子女也不愿父母與自己同住，父母的養(yǎng)老問題便無法解決。居住權(quán)制度的出臺(tái)可以很好解決這個(gè)問題，父母雙方在出資房屋首付時(shí)，與子女簽訂居住權(quán)合同，登記設(shè)立居住權(quán)，在步入老年時(shí)，父母對(duì)房屋享有居住權(quán)。

4.老年人以協(xié)議的方式同子女約定贍養(yǎng)義務(wù)，子女向父母提供房屋居住權(quán)。子女與父母簽訂贍養(yǎng)協(xié)議，約定子女向父母提供房屋。比如，朱某有三個(gè)子女分別為朱甲、朱乙和朱丙，朱某與子女三人簽訂贍養(yǎng)協(xié)議，由朱甲提供房屋供父母居住，朱乙和朱丙負(fù)責(zé)父母的日常起居，朱甲在父母居住房屋期間不得出售和出租房屋。當(dāng)事人也可以在人民調(diào)解委員、居委會(huì)等主體的主持下達(dá)成子女將居住權(quán)用于履行贍養(yǎng)義務(wù)的調(diào)解協(xié)議。

（二）遺囑設(shè)立居住權(quán)保障老年人權(quán)益

遺囑設(shè)立居住權(quán)不僅可以實(shí)現(xiàn)權(quán)利人的遺囑自由，而且可以實(shí)現(xiàn)多樣化分配財(cái)產(chǎn)。居住權(quán)可以實(shí)現(xiàn)靈活的財(cái)產(chǎn)分割，一方面可以自由轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)即獲得房屋的空虛所有權(quán)，另一方面可在尊重被繼承人意愿的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)被繼承人對(duì)房屋分配的多樣化，盡量滿足各方主體對(duì)房屋的需求。在遺囑中設(shè)立居住權(quán)主要有以下幾種情況：

1.子女與再婚配偶分別享有所有權(quán)和居住權(quán)。房屋所有權(quán)人的配偶與房屋所有權(quán)人的子女或?qū)O子女分別享有居住權(quán)和所有權(quán)。房屋所有權(quán)人為了配偶在自己去世后住有所居，可讓配偶獲得房屋的居住權(quán)，子女或?qū)O子女獲得所有權(quán)。此種情形一般出現(xiàn)在被繼承人再婚，但再婚之后雙方未有子女，被繼承人為了保障配偶在自己身故后的居住權(quán)益，讓配偶享有對(duì)房屋的居住權(quán)。比如，在一起的遺囑繼承糾紛案件中，陶某與石某是再婚配偶，陶某與石某再婚之后未有子女，陶某將房屋居住權(quán)遺留給石某，在將房屋所有權(quán)留給兒子陶甲。遺囑中申明石某若改嫁他人，將喪失房屋居住權(quán)，若不改嫁，居住權(quán)的期限為石某在世期間。美國(guó)的終生地產(chǎn)權(quán)制度也保障被繼承人再婚配偶的權(quán)益。終生地產(chǎn)權(quán)制度是特定人基于法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定，在其生存期間對(duì)特定財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)，但該特定人去世或者出現(xiàn)違背當(dāng)事人約定的條件時(shí)，所有權(quán)即終止的法律制度。終生地產(chǎn)權(quán)多數(shù)適用于房屋所有權(quán)人為了給再婚配偶保留所有權(quán)或者約定再婚配偶不再嫁將保留房屋所有權(quán)的情況。

2.非親屬和子女分別享有房屋居住權(quán)和所有權(quán)。保姆或者其他看護(hù)人員照顧老人盡心盡責(zé)，老人將居住權(quán)贈(zèng)與保姆或其他看護(hù)人員，所有權(quán)留給子女。這種情形大多是保姆或看護(hù)人員對(duì)老人細(xì)心看護(hù)，子女由于工作生活等多方面原因無法經(jīng)常陪伴父母。保姆或其他看護(hù)人員年齡較大，父母對(duì)保姆或看護(hù)人員的照顧心存感激，被繼承人將房屋居住權(quán)留給保姆或看護(hù)人員，子女享有房屋所有權(quán)。這種情況在現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常出現(xiàn)，老年人為了回報(bào)照顧自己的看護(hù)人員，將房屋居住權(quán)遺留給看護(hù)人員。

3.子女和配偶享有房屋所有權(quán)，父母享有居住權(quán)。被繼承人房屋所有權(quán)和居住權(quán)由被繼承人的配偶、子女和被繼承人的父母分別享有。此種情形適用于三代同堂，但是被繼承人由于各種原因先于自己父母去世的情況下，為了保障自己父母的生活質(zhì)量，通過遺囑對(duì)父母進(jìn)行安置，保障父母晚年的居住權(quán)益。比如：朱某和陶某是夫妻，育有一子一女，朱某的父母與朱某同住。朱某查出患有重大疾病，將不久于世，便訂立遺囑，將房屋所有權(quán)遺留給陶某和子女，將居住權(quán)留給其父母。

結(jié)語

《民法典》中的居住權(quán)制度應(yīng)時(shí)代需求而制定，為“以房養(yǎng)老”提供有力的法律支撐，保障了弱勢(shì)群體的基本居住權(quán)，充分展現(xiàn)立法者對(duì)于弱勢(shì)群體的關(guān)懷。居住權(quán)制度可彌補(bǔ)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老過程中的不足，緩解中國(guó)社會(huì)養(yǎng)老壓力，推動(dòng)我國(guó)社會(huì)保障體系的完善。居住權(quán)制度入《民法典》雖值得肯定，但僅以六個(gè)條文規(guī)定如此復(fù)雜的制度仍存在明顯不足，立法解釋、司法解釋等須對(duì)居住權(quán)制度予以完善，使居住權(quán)制度真正實(shí)現(xiàn)落地。