房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)政策差異的成因及其財(cái)務(wù)影響★
——基于萬(wàn)科與恒大集團(tuán)的比較

周志勇（副教授） 鄧 惠 陳 玲

（湛江科技學(xué)院）

伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)出生機(jī)勃勃的活力和綿綿不斷的貢獻(xiàn)力。在新收入準(zhǔn)則正式執(zhí)行的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)如何貫徹執(zhí)行新收入準(zhǔn)則成為學(xué)者們當(dāng)前研究的熱點(diǎn)問(wèn)題。比較分析同行業(yè)的兩家企業(yè)，雖然兩家案例公司選擇使用的收入準(zhǔn)則無(wú)重大差別，但是兩公司的收入確認(rèn)會(huì)計(jì)政策卻有一些顯著的細(xì)微不同。探析房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的收入確認(rèn)政策原因，不同的企業(yè)在收入確認(rèn)時(shí)會(huì)有不同的判斷，這些取決于企業(yè)自身?xiàng)l件。但如果不同的企業(yè)都根據(jù)不同的動(dòng)機(jī)和需求選擇不同的收入確認(rèn)方式，這將不利于對(duì)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告信息的客觀統(tǒng)一評(píng)價(jià)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的理論基礎(chǔ)

（一）房地產(chǎn)適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

2014 年開始，國(guó)際上統(tǒng)一使用《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15 號(hào)——與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入》（以下簡(jiǎn)稱“IFRS15”），我國(guó)則從2017 年開始，統(tǒng)一使用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14 號(hào)——收入》（以下簡(jiǎn)稱“新CAS14”），而香港會(huì)計(jì)師公會(huì)對(duì)IFRS15 全部采納后也發(fā)布了《香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15 號(hào)》（以下簡(jiǎn)稱“HKFRS15”）。新CAS14和HKFRS15 同于2018 年1 月1 日開始推行，修訂后的準(zhǔn)則明確了統(tǒng)一的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。本文的研究案例萬(wàn)科和恒大集團(tuán)均于2018 年1 月1 日分別執(zhí)行新CAS14 和HKFRS15。

（二）房地產(chǎn)收入確認(rèn)的基礎(chǔ)

收入確認(rèn)條件一般為：只有在收益流入令企業(yè)資產(chǎn)增加或負(fù)債減少，且該收益的流入金額能可靠計(jì)量時(shí)才能確認(rèn)為收入。萬(wàn)科和恒大集團(tuán)應(yīng)用的HKFRS15 和新CAS14 標(biāo)準(zhǔn)都是建立在IFRS15 的基礎(chǔ)上，兩者的共同點(diǎn)是應(yīng)在客戶對(duì)商品已經(jīng)具有實(shí)質(zhì)性的控制權(quán)力時(shí)才確認(rèn)收入，均符合上述廣義的收入確認(rèn)條件。房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入須是一段時(shí)間內(nèi)以最貼切狀態(tài)來(lái)迅速反饋企業(yè)的履約方式以及進(jìn)度情況。因此，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都套用一個(gè)五步法模型來(lái)計(jì)量并確認(rèn)收入。

（三）收入確認(rèn)模型

對(duì)比新CAS14 和HKFRS15，發(fā)現(xiàn)相比于舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則里多引入了法律條文中合同的概念：在具體內(nèi)容上是明確構(gòu)建了一個(gè)收入確認(rèn)模型，該模型是建立在合同履約義務(wù)細(xì)分為五步的環(huán)境下。會(huì)計(jì)學(xué)界稱之為“收入確認(rèn)五步法模型”，該模型的具體應(yīng)用，可以說(shuō)是房地產(chǎn)行業(yè)的“燙手山芋”。

二、收入確認(rèn)會(huì)計(jì)政策比較

（一）萬(wàn)科與恒大集團(tuán)收入確認(rèn)政策比較

恒大財(cái)務(wù)危機(jī)給房地產(chǎn)行業(yè)敲響了警鐘。恒大集團(tuán)適用的HKFRS15 與“A+H”股領(lǐng)頭羊萬(wàn)科所適用的新CAS14 相比在大層次、大觀念上沒(méi)有歧義，兩者適用的準(zhǔn)則均符合國(guó)際一般的規(guī)定。隨著研究進(jìn)一步深入，筆者分析了兩企業(yè)近三年年報(bào)中關(guān)于收入確認(rèn)的相關(guān)披露，對(duì)比恒大與萬(wàn)科集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)類型的會(huì)計(jì)政策披露，發(fā)現(xiàn)無(wú)大差異，且表達(dá)的意思大致類同（見表1）。

表1 萬(wàn)科與恒大集團(tuán)主要業(yè)務(wù)類型的會(huì)計(jì)政策對(duì)比

鑒于恒大與萬(wàn)科兩企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)政策的相關(guān)披露并無(wú)重大差異，本文按五步法模型對(duì)比分析兩家企業(yè)（見表2）。

由表2 可知，兩者的微小差異主要在于合同解析與定價(jià)決定方法和收入確認(rèn)條件與時(shí)點(diǎn)確定的表述。萬(wàn)科自始至終統(tǒng)一明確在履行了合同義務(wù)、商品房達(dá)到了完全可以符合交房的要求而且對(duì)顧客也進(jìn)行交接、顧客又實(shí)際擁有房屋控制權(quán)時(shí)，方才確認(rèn)收入。其信息詳盡，邏輯幾乎沒(méi)有漏洞，對(duì)收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)定義也非常清晰。而恒大的收入確認(rèn)如其年報(bào)上所披露，在以銷售合同中的義務(wù)去劃分各單項(xiàng)義務(wù)時(shí)，文字表述似乎更著重考慮每項(xiàng)任務(wù)是屬于某段時(shí)間內(nèi)需完成還是某一時(shí)點(diǎn)要完成。對(duì)于屬于一段時(shí)間內(nèi)需完成的任務(wù)，其該段時(shí)間內(nèi)某些時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)收取的收入金額，需依靠人為主觀進(jìn)行會(huì)計(jì)估計(jì)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，如果工程危迫或者耽誤到企業(yè)后面的收益時(shí)，恒大集團(tuán)就極有可能在收入確認(rèn)上進(jìn)行盈余管理。

表2 萬(wàn)科與恒大集團(tuán)收入準(zhǔn)則五步法對(duì)比

（二）收入確認(rèn)政策差異的成因

1.市場(chǎng)壓力

一馬當(dāng)先進(jìn)入A 股市場(chǎng)的萬(wàn)科“盆滿缽滿”，使得其他資本紛紛效仿，短短幾年內(nèi)已經(jīng)數(shù)百家A股房企進(jìn)入，投身港股市場(chǎng)的房企也過(guò)半百。恒大集團(tuán)于2009 年登陸香港聯(lián)交所，進(jìn)入資本市場(chǎng)除了解決擴(kuò)張的資金需求，還提高了其在行業(yè)內(nèi)的知名度。鑒于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大，為穩(wěn)住大盤，恒大很有可能利用收入確認(rèn)盈余管理空間，靈巧包裝財(cái)務(wù)指標(biāo)，如此便造成了兩企業(yè)收入確認(rèn)政策的差別選擇。

2.擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)需要

恒大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)榍捌趯?shí)施的多元化戰(zhàn)略致使的。2017—2018 年，當(dāng)房產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入政府調(diào)控的周期性下坡階段，幾乎所有的房企都在設(shè)法節(jié)衣縮食去保命時(shí)，恒大卻因?yàn)閳?zhí)意要跨行發(fā)展新能源汽車從而埋下了財(cái)務(wù)隱患。恒大在2018 年開始實(shí)施新準(zhǔn)則，即刻恒大的財(cái)務(wù)狀況和其他指標(biāo)得到好的發(fā)展。從2017 年開始，新收入準(zhǔn)則讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)分成兩個(gè)流派，一類為革新派，即選擇使用“時(shí)段法”作為收入準(zhǔn)則，另一類則為保守派，即繼續(xù)以“時(shí)點(diǎn)法”作為主要方式。這意味著，房產(chǎn)行業(yè)擁有更大選擇空間，企業(yè)可以根據(jù)自身的情況來(lái)選擇更合適的收入確認(rèn)政策。恒大集團(tuán)使用新準(zhǔn)則時(shí)段法能夠幫助他們快速地強(qiáng)化集資能力，從而擴(kuò)張業(yè)務(wù)范圍和公司規(guī)模。但如果現(xiàn)金流被提前透支了，則會(huì)為企業(yè)發(fā)展埋下財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

從恒大集團(tuán)2018—2020 年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)分析，其主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足去滿足多元化發(fā)展所需。后續(xù)恒大集團(tuán)為滿足擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)需要，只能依賴外部投資或者進(jìn)行融資。在這種壓力下，恒大集團(tuán)極可能會(huì)對(duì)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行操縱，導(dǎo)致其著重選擇的收入確認(rèn)政策不一，選擇收入的方式也不一致，差異由此而來(lái)。

3.市值管理

上市公司市值大小正面體現(xiàn)了企業(yè)的盈利水平、發(fā)展程度、融資能力等維度。側(cè)面反映了資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)情況的預(yù)估與認(rèn)可。萬(wàn)科市值在國(guó)內(nèi)A 股房企模塊中一直穩(wěn)穩(wěn)地處于領(lǐng)頭羊位置，比其他中小企業(yè)多了幾倍。究其原因，從學(xué)者的研究得到一些啟示：上市企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入是資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)價(jià)值判斷大小的一個(gè)主要考慮因素。萬(wàn)科集團(tuán)有著強(qiáng)大的獲利能力以及優(yōu)秀的公司業(yè)績(jī)，這正是導(dǎo)致其具有高市值的主要原因，贏得投資者眼睛的對(duì)焦。而不斷上漲的營(yíng)收業(yè)績(jī)更是外界資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)市值抱有積極認(rèn)可態(tài)度的關(guān)鍵因素，體現(xiàn)了收入是考量企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好壞的重要指標(biāo)。而恒大自2018 年開始將大量資金投資于新能源汽車，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流短缺，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。由此可見，市值管理也是兩家案例公司收入確認(rèn)政策差異的成因之一。

三、收入確認(rèn)政策差異的財(cái)務(wù)影響

（一）經(jīng)營(yíng)成果與現(xiàn)金流倒掛

分析整理萬(wàn)科與恒大的營(yíng)業(yè)總收入、稅后利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金的異同，結(jié)果如表3 所示，恒大集團(tuán)2019 年經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金為負(fù)673 億元，且2019 年和2020 年，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金與稅后利潤(rùn)之間存在偏離關(guān)系。通常經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金為負(fù)數(shù)的主要原因不是應(yīng)收增加就是存貨增加。說(shuō)明恒大可能銷售房款資金大量未及時(shí)回籠，兩相對(duì)比萬(wàn)科的商業(yè)模式要優(yōu)于恒大，新收入準(zhǔn)則下的收入確認(rèn)政策的應(yīng)用執(zhí)行優(yōu)于恒大，萬(wàn)科模式值得恒大借鑒。

表3 萬(wàn)科與恒大集團(tuán)2018—2020 年部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)比 （單位：億元）

（二）盈余質(zhì)量不高，增收未必增利

2018—2020 年龍頭房企的銷售額基本都是穩(wěn)中增長(zhǎng)，其中恒大分別為5 513.4 億元、6 010.6億元和7 232.5 億元，而萬(wàn)科為6 069.5 億元、6 308.4 億元和7 041.5 億元，可以看出前兩年恒大的盈利空間比萬(wàn)科潛在的空間要大；但是2020年恒大銷售額增幅，比萬(wàn)科要高?？墒牵f(wàn)科2018—2022 年的銷售回款率均高于92.5%。而恒大抓回款比較好的年份2020 年的平均回款率值為90.3%。顯然，萬(wàn)科在銷售回款比恒大集團(tuán)要優(yōu)越很多。

從2018—2020 年，萬(wàn)科、恒大集團(tuán)的房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)銷售毛利率分別為29.70%、27.20%、22.60%和36.20%、27.80%、24.20%，兩公司的銷售毛利率都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。經(jīng)過(guò)查閱年報(bào)資料，其他龍頭房企比如保利、碧桂園、綠城等也呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)。恒大頻頻采用優(yōu)惠形式去吸引客人最終造成成本增加了，因此數(shù)值與萬(wàn)科相比，下降幅度更大，恒大能力下降的趨勢(shì)更加突出。

（三）超高負(fù)債運(yùn)營(yíng)，鋼絲上跳舞

與萬(wàn)科對(duì)比，恒大集團(tuán)凈負(fù)債率并不低，2018—2020 年分別為151.90%、159.30%和152.89%。而萬(wàn)科集團(tuán)財(cái)務(wù)特征是縝密、穩(wěn)重，三年凈負(fù)債率僅為30.89%、33.87%和18.09%，這說(shuō)明恒大已有負(fù)債巨大，已經(jīng)達(dá)到了警告閾值，單從表象去解讀，在未來(lái)幾年內(nèi)降負(fù)債率是集團(tuán)首要任務(wù)。

表4數(shù)據(jù)顯示恒大集團(tuán)財(cái)務(wù)杠桿處于較高水平，三道紅線持續(xù)位于紅色檔。恒大集團(tuán)管理層被要求未來(lái)三年著重降低負(fù)債，計(jì)劃在將負(fù)債率下降到國(guó)家要求的安全值以內(nèi)，改善負(fù)債情況。

表4 恒大集團(tuán)2020 年“三道紅線”

（三）小結(jié)

恒大自2018 年實(shí)行新收入準(zhǔn)則后，其多數(shù)業(yè)務(wù)偏重選擇時(shí)段法確認(rèn)收入，依賴會(huì)計(jì)人員進(jìn)行會(huì)計(jì)估計(jì)確認(rèn)履約進(jìn)度，從而確認(rèn)收入。從2020 年財(cái)務(wù)隱患日益顯現(xiàn)，到2021 年徹底爆發(fā)。恒大不恰當(dāng)?shù)氖杖氪_認(rèn)政策，給企業(yè)累積巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、建議

企業(yè)要想生存并穩(wěn)健發(fā)展，必須科學(xué)合理的對(duì)收入確認(rèn)政策進(jìn)行選擇。從理論與案例兩個(gè)角度切入分析，企業(yè)選擇不同的收入確認(rèn)政策所帶來(lái)的影響，發(fā)現(xiàn)恒大存在一定人為操縱調(diào)節(jié)利潤(rùn)的現(xiàn)象，為避免以后出現(xiàn)類似財(cái)務(wù)危機(jī)，提出如下風(fēng)險(xiǎn)防范措施：

（一）增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員職業(yè)判斷能力

新收入準(zhǔn)則在實(shí)務(wù)中需要考慮更多的可變因素，這對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員主觀判斷提出了更高要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該引導(dǎo)會(huì)計(jì)人員遵守國(guó)家會(huì)計(jì)法律、資本市場(chǎng)信息披露要求，恪守職業(yè)道德，謹(jǐn)慎處理會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)，獨(dú)立進(jìn)行職業(yè)判斷。盡量減少人為操縱利潤(rùn)盈余空間，才是減少高層領(lǐng)導(dǎo)者錯(cuò)判現(xiàn)象、最佳篩查財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的先手辦法。

(二)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

恒大爆發(fā)危機(jī)的原因主要是對(duì)于債務(wù)危機(jī)缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，并且在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中沒(méi)有采取有效的風(fēng)險(xiǎn)防控措施。從財(cái)務(wù)影響分析，恒大集團(tuán)近兩年的收益增加，同時(shí)其債務(wù)也同樣飆升。恒大集團(tuán)對(duì)比萬(wàn)科，其跨行業(yè)發(fā)展，甚至跨界的多元化經(jīng)營(yíng)，極容易導(dǎo)致企業(yè)主發(fā)展目標(biāo)不明，很難為其帶來(lái)正向收益。僅以新能源汽車產(chǎn)業(yè)為例，恒大集團(tuán)的投資規(guī)模達(dá)到了400 多億元，但是該項(xiàng)目到目前為止還沒(méi)有給公司帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的收益。

（三）適時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略

在我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)以前的“負(fù)債驅(qū)動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)”模式必須做出改變。萬(wàn)科作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑企業(yè)，其董事長(zhǎng)郁亮于2022 年2 月9 日在萬(wàn)科年會(huì)上總結(jié)發(fā)言，預(yù)判房企行業(yè)將進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，萬(wàn)科也需要相應(yīng)做出改變，進(jìn)入“縮表出清”階段，去杠桿、去金融化。萬(wàn)科高層領(lǐng)導(dǎo)憂患意識(shí)良好，勇于變革，正確熟悉新形勢(shì)、新任務(wù)。然而，恒大卻陷入債務(wù)危機(jī)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，所以，恒大應(yīng)在今后的發(fā)展過(guò)程中，強(qiáng)化資金管控，優(yōu)化投資領(lǐng)域，調(diào)整戰(zhàn)略方向、明確企業(yè)目標(biāo)，以更好地融入新發(fā)展格局。