中國農村宅基地資產化研究進展與展望

楊慶媛，陳鴻基，蘇康傳，畢國華，周璐璐

（1.西南大學地理科學學院，重慶 400715；2.自然資源部國土空間規(guī)劃監(jiān)測評估預警重點實驗室，重慶 401147；3.西南大學國家治理學院，重慶 400715）

1 前言

宅基地是農村地區(qū)最為重要的建設用地[1]，其在保障農民生產生活和農村社會穩(wěn)定等方面發(fā)揮著重要作用[2]。長期以來，農村宅基地流轉受到嚴格控制，其資產功能被束縛。改革開放以來，快速城鎮(zhèn)化和市場化促進了城鄉(xiāng)之間人口和資源要素的流動，使得農村地區(qū)人地關系發(fā)生劇烈變化[3]。受到鄉(xiāng)村內生動力和外部環(huán)境的共同驅動，宅基地資產價值日益凸顯。一方面，在城鄉(xiāng)互動過程中，農戶生計轉型、宅基地功能多樣化等促進了宅基地資產價值的顯化[3]。在經(jīng)濟利益驅動和宅基地流轉受限的矛盾下，作為理性經(jīng)濟人的農民自發(fā)地進行宅基地私下交易[4]，逐漸產生了隱形交易市場[5]。另一方面，城鄉(xiāng)融合發(fā)展、鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施以及社會矛盾轉變等外部環(huán)境驅動下的宅基地市場化需求，是其資產化的外源動力。在此背景下，宅基地資產化成為鄉(xiāng)村社會經(jīng)濟轉型的必然趨勢，其相關理論和實踐問題亟待科學認知。

宅基地資產化是指通過一系列措施將宅基地資源轉變?yōu)橘Y產，為農民帶來經(jīng)濟利益的過程[6]。但目前宅基地市場化交易的相關體制機制嚴重缺失，導致其資產化過程面臨著諸多窘境[7]。如何充分釋放宅基地的資產紅利，激活農村發(fā)展活力，是推動鄉(xiāng)村全面振興和農村土地要素市場化改革的內在要求[2]，對此，國家出臺了一系列政策推動宅基地資源資產化的實踐探索。2018年《中共中央 國務院關于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》指出要保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。2020年《中共中央 國務院關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》強調要深化農村宅基地制度改革試點，為鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展提供土地要素保障。2021年修訂的《中華人民共和國土地管理法實施條例》規(guī)定允許進城落戶的村民依法自愿有償退出宅基地。由此可見，推動宅基地資產化，激活其財產性功能，對盤活土地資源、激發(fā)鄉(xiāng)村發(fā)展內生動力、助推鄉(xiāng)村振興具有重大意義。

當前學術界對于宅基地資產化的相關問題開展了較為深入的研究，取得了豐碩成果，但對宅基地資產化的相關文獻進行系統(tǒng)梳理和總結的研究較為匱乏?；诖?，本文以中國知網(wǎng)（CNKI）和Web of Science數(shù)據(jù)庫為平臺，借助文獻計量工具Citespace輔助探測宅基地資產化的研究脈絡與熱點領域，在系統(tǒng)梳理宅基地資產化研究進展的基礎上，提出未來需要深化研究的重點領域和方向，以期為農村宅基地制度改革和鄉(xiāng)村振興提供理論支撐。

2 研究方法與數(shù)據(jù)

本文運用文獻計量法和文獻歸納法，系統(tǒng)梳理和總結中國宅基地資產化研究的熱點和重點內容，并利用Citespace軟件進行文獻可視化分析。中文文獻數(shù)據(jù)來源于中國知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫（CNKI），以“宅基地資產化”或“宅基地流轉”或“宅基地退出”或“宅基地置換”或“宅基地經(jīng)營”為主題詞進行檢索，文獻來源類別為“核心期刊”“中文社會科學引文索引（CSSCI）”，得到908篇期刊文獻，經(jīng)過逐一篩選，剔除無作者文獻、卷首語、與主題無關的文獻，最終獲得中文期刊文獻865篇，時間跨度為2004—2021年。外文文獻數(shù)據(jù)來源于Web of Science，以“homestead capitalization”或“homestead transfer”或“homestead withdrawal”或“homestead operation”或“homestead replacement”或“rural homestead”為主題詞檢索，文章類別選擇“article”，數(shù)據(jù)庫選擇Web of Science核心合集，時間范圍與所得的中文文獻相同，經(jīng)過逐一篩查，獲得英文文獻30余篇，由于英文文獻數(shù)量較少，進行可視化分析的意義甚微，因此主要采用文獻歸納法對英文文獻進行梳理和總結。

3 宅基地資產化研究總體概況

3.1 宅基地資產化研究進程

探討宅基地資產化的研究進程，能夠深刻了解該領域的研究動態(tài)和熱點話題。本文根據(jù)宅基地資產化這一主題相關研究的發(fā)文量變化情況（圖1）和關鍵詞共現(xiàn)圖譜（圖2），將宅基地資產化研究歷程劃分為3個階段：初步探索階段（2004—2010年）、問題聚焦階段（2011—2017年）和加速發(fā)展階段（2018—2021年）。

圖1 與宅基地資產化相關的期刊論文發(fā)文量變化情況Fig.1 Changes in the number of journal papers related to capitalization of rural residential land

圖2 宅基地資產化關鍵詞共現(xiàn)圖譜Fig.2 Co-occurrence map of keywords for capitalization of rural residential land

（1）初步探索階段。2004年國務院印發(fā)《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，規(guī)定“加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地”。其后，張鳳榮[8]、黃賢金[5]等學者開始探討宅基地流轉和管理問題。2006年12月，全國人大常委會第七次審議的物權法草案規(guī)定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定”，引發(fā)學界廣泛關注。為響應國家政策，學術界對宅基地管理、宅基地流轉、用益物權等內容開展了廣泛的討論和研究，研究熱點主要集中在宅基地流轉的模式、問題、實施路徑、產權制度、保障機制等方面；研究成果以國內中文期刊發(fā)文為主。

（2）問題聚焦階段。該階段國家出臺多項政策文件探索宅基地制度改革，如2013年十八屆三中全會提出要保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，2015年《深化農村改革綜合性實施方案》提出探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機制，探索農民住房財產權抵押、擔保、轉讓的有效途徑。在政策導向下，學界關于宅基地資產化的研究主要聚焦在宅基地流轉機制、退出與補償機制、退出意愿、宅基地價值評估等研究議題。該階段學者們趨向于從農戶意愿、農戶響應、代際差異等農戶層面開展研究，并開始在國際期刊上介紹中國宅基地退出和流轉等相關研究成果[9-11]。

（3）加速發(fā)展階段。2018年中央一號文件提出宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”后，有關宅基地資產化的發(fā)文量呈現(xiàn)上升態(tài)勢，研究進入加速發(fā)展階段，宅基地“三權分置”、鄉(xiāng)村振興、立法設計等內容成為該階段討論的核心議題。學者們從多學科視角對宅基地流轉、有償退出、宅基地經(jīng)營、宅基地復墾等內容開展了大量探討，研究的廣度和深度不斷拓展。此外，國內學者在國際期刊平臺上廣泛介紹中國農村宅基地制度改革情況[12-18]。值得注意的是，2018年文獻量出現(xiàn)明顯低值，這是因為隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施和新一輪宅基地制度改革序幕拉開，在政策導向作用下學界的研究側重于宅基地“三權分置”這一核心主題上（圖2），且探析宅基地“三權”的權能關系、法理邏輯等內容，是研究宅基地資產化的前置基礎，因而該年份與主題相關的發(fā)文量有所減少。

3.2 宅基地資產化研究熱點分析

運用Citespace關鍵詞共現(xiàn)聚類功能進行可視化分析，將聚類標簽顯示的條件設置為詞頻出現(xiàn)10次及以上，得到研究關鍵詞聚類表（表1），將聚類含義和內容相近的關鍵詞進行合并，并系統(tǒng)梳理和總結現(xiàn)有文獻發(fā)現(xiàn)，宅基地資產化的主要研究熱點領域集中在宅基地資產化內涵（#3農村、#7農民工）、宅基地功能價值（#1流轉）、資產化模式（#2宅基地）、驅動機理與障礙因素（#4鄉(xiāng)村振興、#10城市化、#8農戶意愿）、資產化對策與路徑（#5意愿、#6土地制度）等方面的內容。

表1 宅基地資產化研究文獻的關鍵詞聚類表Tab.1 Cluster table of keywords for rural residential land capitalization

4 宅基地資產化研究進展

4.1 宅基地資產化內涵探討

（1）宅基地資源、資產和資本屬性。對人類具有開發(fā)和利用價值的物質稱為資源，對資源進行分配并界定權屬關系后，便可稱之為資產[19]；而資本是指能夠進入市場自由流通并帶來剩余價值的那部分資產，具有逐利性[6]。毋庸置疑，農村宅基地作為農村居民居住和生活所使用的集體建設用地[20]，資源性是其固有的自然屬性[21]。盡管宅基地所有權歸集體所有，但農戶擁有宅基地使用權，能夠對宅基地進行處分和占有，因此宅基地一開始就是農民所擁有的重要資產，只是在特殊的制度安排下，宅基地資產功能長期處于“沉睡”狀態(tài)。隨著城鎮(zhèn)化和市場化的快速發(fā)展，在農民追求經(jīng)濟利益和宅基地流轉受限的矛盾下，逐漸產生宅基地隱形流轉市場，大量農村宅基地資產成為事實上的資本，為農戶帶來一定的經(jīng)濟利益。

（2）宅基地資產化內涵認知。目前，學者們從不同視角對宅基地資產化的內涵進行了闡釋，但并未形成統(tǒng)一的宅基地資產化概念體系。部分學者認為宅基地資產化是指把宅基地資源轉變?yōu)檗r戶的一項資產，在宅基地及住宅的利用過程中發(fā)揮其資產效益，為農戶帶來經(jīng)濟利益的過程[22]。也有學者提出，宅基地價值的實現(xiàn)涵蓋了資源資產化和資產資本化兩個過程，他們認為宅基地資源資產化是指將宅基地資源轉變成貨幣化資產，按照市場規(guī)律開展投入與產出管理，增加宅基地使用權可交易性[19]，資產資本化則是指宅基地以資本的形式進入市場流通并實現(xiàn)其價值的過程，實質是宅基地產權的市場化配置[23]，宅基地資產價值的實現(xiàn)必須具備產權明晰和市場完善兩個極為重要的前提條件[24]。此外，有學者提出宅基地居住保障功能是資產化的底線[25]，因此宅基地資產化必須以保障農民居住權益為前提而展開。

4.2 宅基地功能價值研究

宅基地價值測算是其資產化的重要基礎[26]，也是學界關注的熱點話題。功能與價值具有內在一致性[27]，學者們大多從功能視角出發(fā)探討宅基地的多樣化價值[28]，并運用多種量化方法測算宅基地功能價值，取得了較為豐碩的成果（表2）。不同研究階段的宅基地功能價值研究側重點和方法有所不同。初步探索階段，學界主要從理論分析視角出發(fā)，采用定性分析方法探討宅基地社會保障功能和財產功能；問題聚焦階段，學者們開始引入計量方法和模型測算宅基地社會保障、資產等功能價值；加速發(fā)展階段，學者們通過構建更加全面綜合的測算體系對宅基地功能價值開展研究?？傮w而言，宅基地功能價值研究經(jīng)歷了單一功能研究向綜合功能研究的轉變，研究方法由定性分析為主逐漸轉至以定性與定量分析相結合。

表2 宅基地功能價值測算方法Tab.2 Method of calculating functional value of rural residential land

4.3 宅基地資產化模式研究

學者們結合理論分析和實地調查提煉出各地宅基地資產化模式，并剖析各種模式的優(yōu)勢和缺陷[34]。從已有研究來看，目前宅基地資產化模式主要從作用主體和宅基地用途兩方面進行劃分，具體模式的內容、典型案例、優(yōu)缺點和代表文獻見表3?？傮w而言，各研究進程階段的宅基地資產化模式研究主題與政策因素密切相關。初步探索階段，資產化模式研究主要以宅基地流轉、宅基地復墾等為主；問題聚焦階段，宅基地有償退出、宅基地置換等資產化模式成為研究重點內容；隨著城鄉(xiāng)融合發(fā)展和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施，大部分鄉(xiāng)村涌現(xiàn)出鄉(xiāng)村旅游、民宿等新產業(yè)新業(yè)態(tài)，宅基地資產化方式日趨多樣，宅基地資產化模式、典型案例、優(yōu)缺點等內容成為快速發(fā)展階段的核心議題之一。

表3 宅基地資產化模式概況Tab.3 Overview of capitalization modes of rural residential land

4.4 宅基地資產化驅動與障礙因素研究

宅基地資產化是諸多要素綜合作用的結果，其驅動機理和障礙識別一直是學術界關注的核心議題。學者們從多學科融合視角出發(fā)，運用人地關系理論、土地發(fā)展權理論、產權理論、推拉理論等探析宅基地資產化的驅動機理和障礙因素，取得了階段性成果。

4.4.1 宅基地資產化驅動因素研究

已有研究認為，鄉(xiāng)村內源動力和外源動力構成了宅基地資產化驅動機制的總體骨架（圖3）。農戶生計轉型、宅基地功能轉型、農民利益訴求等是宅基地資產化的內源動力。隨著農民非農化就業(yè)和生計來源的多樣化，農民不再過度依賴于農業(yè)生產，宅基地的居住保障功能減弱[43]；同時，以宅基地為主要載體的農家樂、民宿等鄉(xiāng)村新產業(yè)新業(yè)態(tài)的涌現(xiàn)，強化了宅基地的資產功能；在經(jīng)濟利益驅動下，農民自發(fā)地進行宅基地交易也不斷促進宅基地資產價值的實現(xiàn)，由此推動宅基地資源向資產轉變。

圖3 宅基地資產化驅動機理、障礙因素與對策路徑結構圖Fig.3 Structure diagram of driving mechanism, obstacle factors and countermeasures of capitalization of rural residential land

快速城鎮(zhèn)化和市場化、鄉(xiāng)村振興、城鄉(xiāng)融合發(fā)展等外部環(huán)境也驅動著宅基地資產化。在城鎮(zhèn)化和市場化進程中，城市建設用地不斷擴張，城市土地資源供不應求導致土地價格和增值收益不斷上漲[6]，城鄉(xiāng)建設用地存在巨大的價格差異，由此產生的比較利益和傳導效應激勵著宅基地自發(fā)流轉交易[44]，同時，城鎮(zhèn)化和市場化推動著農民就業(yè)非農化、農戶生計轉型和土地要素市場化配置，城鄉(xiāng)融合發(fā)展及鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實施也促進鄉(xiāng)村社會經(jīng)濟逐漸轉型。此外，我國地域遼闊，區(qū)域差異大，宅基地資產化還受到管理政策、自然條件、社會習俗等眾多因素的交互作用[45]，使得其驅動機理更加復雜化、地域化和多元化。

4.4.2 宅基地資產化障礙因素研究

（1）法律障礙。目前，中國涉及農村宅基地規(guī)定的內容分散在《土地管理法》 《民法典》等法律法規(guī)中，缺乏具有針對性的法律法規(guī)，導致宅基地流轉與管理的法律制度供給不足[46]。現(xiàn)行法律法規(guī)限制宅基地使用權的流轉，這與宅基地資產價值要求市場化之間存在矛盾和沖突[47]，傳統(tǒng)宅基地制度難以適應其資產化的現(xiàn)實發(fā)展需求[48]。

（2）市場障礙。宅基地的資產價值需通過市場才能實現(xiàn)。我國現(xiàn)行法律對宅基地流轉進行嚴格限制[49]，宅基地市場機制的缺失催生了“隱形流轉”和“灰色交易”市場的產生，隱形流轉市場的不規(guī)范和存在機會主義傾向，使得宅基地資產化風險和不確定性因素增大[50]，且缺乏合理的宅基地增值收益分配機制，導致多元利益主體之間糾紛不斷[51]。

（3）產權障礙?，F(xiàn)有農村宅基地產權制度不完善，農村宅基地存在著產權模糊、權屬不清、爭議大等問題[52]，加之一戶多宅、超標超占等歷史遺留問題[53]，導致大量宅基地無法明確歸屬，宅基地作為資產的屬性難以顯現(xiàn)[54]。并且農村宅基地使用權具有明顯的使用主體身份性和權能限制性[55]，用益物權不完整[56]，阻礙了宅基地資產價值的發(fā)揮。

4.5 宅基地資產化對策與路徑研究

針對當前宅基地資產化進程中存在的問題與障礙，學者們認為可按照“完善法律—加強管理—還權賦能—建立市場—健全保障”的實踐路徑，不斷建立完善宅基地資產化體制機制。

（1）健全宅基地法律體系。健全的法律體系是宅基地資產化的依據(jù)和保障，針對當前宅基地在法律層面的問題和障礙，學者們認為要加強宅基地流轉和農房租賃法制建設[57]，放寬對宅基地流轉的法律限制，推動宅基地“三權分置”適時入法[58]，健全完善《土地管理法》 《民法典》等關于農村宅基地權益和管理的規(guī)定[38]，實現(xiàn)宅基地流轉和管理有法可依。

（2）加強宅基地管理與規(guī)劃。政府應加強閑置與廢棄宅基地的綜合整理[59]，逐步解決一戶多宅、面積超標等歷史遺留性問題[60]；全面開展確權頒證工作，明確宅基地權屬，建立宅基地有償有限期使用和有償退出機制[61]，加強村莊規(guī)劃編制，統(tǒng)籌宅基地選址布局[62]，為其資產化創(chuàng)造基礎條件[63]。

（3）完善宅基地產權權能。已有研究認為，要穩(wěn)慎推進宅基地“三權分置”改革，在明確界定宅基地所有權、資格權和使用權的行使范圍和具體權能的基礎上[64]，賦予宅基地用益物權的屬性和農民應有的處分權與收益權[65]，同時推動宅基地去身份化改革，促進宅基地市場化流轉[55]。

（4）探索建立宅基地流轉市場。建立合理有序的宅基地流轉市場，對推動宅基地資產化至關重要[66]。大部分學者一致贊同，要適度放寬宅基地流轉范圍[61]，從宅基地和農房的價格形成[63]、宅基地擔保抵押[67]、利益分配調節(jié)[68]等方面入手，因地制宜建立合理的宅基地流轉市場體系[69]，促進宅基地資源的優(yōu)化配置。

（5）健全農戶社會保障機制。宅基地發(fā)揮著重要的社會保障功能，建立健全宅基地流轉和退出后的社會保障機制，是保證宅基地資產化效率和公平的重要舉措。現(xiàn)有研究廣泛認同，宅基地資產化是有條件的[62]，應在保障農民居住的前提下展開，因此，需要完善宅基地流轉和退出后農戶的社會保障機制，做好落戶安置、就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等公共服務的政策銜接工作[70]，構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的社會保障體系[71]，因地制宜實施差異化的宅基地流轉和退出的保障與扶持政策[72]。

5 研究述評與展望

5.1 研究述評

第一，研究熱點緊跟農村土地制度改革和國家重大戰(zhàn)略需求。宅基地資產研究經(jīng)歷了初步探索、問題聚焦和加速發(fā)展三個階段，各階段的研究內容明顯受到國家戰(zhàn)略和政策的影響。改革開放以來，國家深入推進土地要素市場化改革，農村宅基地管理和流轉問題開始成為學界關注的熱點領域并持續(xù)至今。隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實施和宅基地“三權分置”改革，關于宅基地資產化的研究隨之呈現(xiàn)出迅速增長態(tài)勢。由此可見，已有研究密切關注和服務于國家土地制度改革和重大戰(zhàn)略需求。

第二，研究主題和內容日趨多元化。綜前所述，當前學界以宅基地資產化為研究核心，圍繞宅基地資產化概念內涵、發(fā)展模式、功能價值測算、影響因素等內容做了大量有益探索，形成了“內涵闡釋—價值測算—模式比較—驅動機理—障礙識別—實踐路徑”的研究脈絡和主題，呈現(xiàn)出逐漸豐富多元的發(fā)展趨勢。

第三，研究方法呈現(xiàn)出多學科交叉融合態(tài)勢。從已有研究可以看出，宅基地資產化研究涉及經(jīng)濟學、法學、地理學、土地科學等多學科領域，共同關注宅基地資產化進程中宅基地的制度演變、立法架構、產權與價值、人地關系等內容，研究經(jīng)歷了從單一學科到多學科交叉融合的演變，研究方法從定性分析轉向定性與定量分析相結合，研究尺度也逐漸由宏觀尺度向微觀尺度轉變。

縱觀已有研究，中國農村宅基地資產化研究取得了豐碩成果，對推動宅基地制度改革提供了重要的理論支撐和科學依據(jù)。但也存在一定的不足仍需進一步深化和拓展：（1）宅基地資產化的概念尚未達成共識，仍需進一步探討。（2）宅基地資產化的理論基礎亟待深化拓展?，F(xiàn)有研究對宅基地資產化的理論闡釋不足，理論研究滯后于宅基地資產化的實踐需求。（3）微觀村域尺度下宅基地價值測算的研究尚顯不足。當前大部分研究是在借鑒城市土地價值測算方法的基礎上間接地對農村宅基地價值進行量化，或從市域、縣域等宏觀尺度上測算宅基地的平均價值，測算結果具有一定的局限性。（4）宅基地資產化對鄉(xiāng)村振興的作用機理與路徑有待深入研究。當前針對宅基地資產化對策和路徑的研究頗豐，但關于宅基地資產化對鄉(xiāng)村振興的作用機理和路徑略顯不足。

5.2 研究展望

（1）宅基地資產化的概念內涵研究。宅基地資產化研究的基礎是辨識其科學內涵，已有研究從不同角度探討了宅基地資產化的概念，但并未形成統(tǒng)一的認知。在未來研究過程中，需立足于宅基地制度改革歷程和市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，剖析不同歷史時期宅基地的產權功能和價值屬性，明晰其資產化的科學內涵。宅基地資產化過程伴隨著宅基地保障功能和資產功能的矛盾運動，協(xié)調好其保障功能和資產功能，在保障農民居住權利的基礎上，滿足農戶對宅基地資產功能的利益訴求，是正確認知宅基地資產化內涵的基礎。

（2）宅基地資產化的基礎理論研究。宅基地資產化是鄉(xiāng)村地域多重資源要素整合的復雜過程，涉及管理學、地理學、土地科學等多學科多領域的交叉融合。在市場化、城鎮(zhèn)化和全球化的交互作用下，未來研究應以服務鄉(xiāng)村振興為目標，立足于農村土地制度改革，著眼于鄉(xiāng)村可持續(xù)發(fā)展，從鄉(xiāng)村地域的綜合性、動態(tài)性和區(qū)域性出發(fā)，綜合運用產權理論、地租理論、人地關系理論、土地發(fā)展權轉移理論等多學科基礎理論知識，深入探討宅基地“三權分置”的法理邏輯和“三權”的權能關系，深度挖掘宅基地資產化的科學內涵和形成機理，深刻剖析宅基地資產化過程中鄉(xiāng)村“人—地—業(yè)”的作用關系，為面向國家戰(zhàn)略需求推動農村宅基地資產化提供理論支撐。

（3）村域微觀尺度下宅基地價值測算體系研究。宅基地價值測算是其資產化的重要基礎，對宅基地退出補償、宅基地增值收益分配等具有重要指導意義[2]。農村宅基地及農房的價值受到建筑成本、區(qū)位條件、宅基地利用狀況、農戶主體特征等因素的綜合影響，即使在同一村域范圍內的宅基地功能價值也千差萬別。宅基地承載著與農戶息息相關的醫(yī)療、養(yǎng)老、社會救助與福利等重要的社會保障功能，而其社會保障功能又受到區(qū)域政策和農戶家庭人口數(shù)量的影響，從而呈現(xiàn)出顯著的差異化特征。未來研究應基于實地調查，從社會保障體系、宅基地區(qū)位條件及利用狀態(tài)、農戶主體特征等方面入手，因地制宜構建符合鄉(xiāng)村實際情況的宅基地價值測算體系，以精準測算村域范圍內宅基地功能價值，為宅基地有償退出、宅基地增值收益分配等提供科學依據(jù)。

（4）宅基地資產化對鄉(xiāng)村振興的作用機理與路徑研究。從國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的戰(zhàn)略來看，推動宅基地資源資產化，實現(xiàn)農村土地集約利用、農民生活富裕的目標成為必然趨勢，對推動鄉(xiāng)村振興具有重要意義。2019年，中共中央、國務院印發(fā)的《關于促進小農戶和現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展有機銜接的意見》指出，支持農戶利用閑置農房等發(fā)展觀光旅游、餐飲民宿、養(yǎng)生養(yǎng)老等項目。2021年，《中共中央 國務院關于全面推進鄉(xiāng)村振興加快農業(yè)農村現(xiàn)代化的意見》提出，完善盤活農村存量建設用地政策，優(yōu)先保障鄉(xiāng)村產業(yè)發(fā)展、鄉(xiāng)村建設用地。根據(jù)鄉(xiāng)村休閑觀光等產業(yè)分散布局的實際需要，探索靈活多樣的供地新方式。由此可見，國家出臺一系列政策文件，致力于為鄉(xiāng)村產業(yè)發(fā)展提供用地保障。當前，以宅基地為載體的鄉(xiāng)村加工業(yè)、民宿、康養(yǎng)、農家樂等新產業(yè)新業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，在解決鄉(xiāng)村就業(yè)問題、增加農民收入等方面發(fā)揮著重要作用，可見，宅基地資產化深刻影響著鄉(xiāng)村“人—地—業(yè)”的聯(lián)動發(fā)展。因此，未來研究應以典型案例為研究切入點，進一步探索宅基地資產化促進鄉(xiāng)村振興的作用機理和路徑，為穩(wěn)慎推進宅基地制度改革和實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興建言獻策。