樓市暖意初現(xiàn)

張靜

無錫市某樓盤

“沒人來看房。”北京朝陽區(qū)某房產(chǎn)中介嘆道。對很多中介來說，2022年的春天有點(diǎn)“冷”。

2022年以來，從中央到多個(gè)地方陸續(xù)出臺了降息、降首付、減免契稅等一系列穩(wěn)樓市措施。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，1-4月，房地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)處于低位。

5月25日，國務(wù)院召開全國穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會議，要求把穩(wěn)增長放在更突出位置，著力保市場主體以保就業(yè)保民生，保護(hù)中國經(jīng)濟(jì)韌性，努力確保二季度經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)合理增長和失業(yè)率盡快下降，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。

央行行長易綱在此次會議上在房地產(chǎn)方面有兩個(gè)重要表述，一是督促金融機(jī)構(gòu)堅(jiān)持兩個(gè)毫不動搖，加大對民營企業(yè)的支持力度，盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為。二是因城施策支持合理住房需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

全國穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會議釋放出強(qiáng)烈的穩(wěn)樓市信號。

6月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1—5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52134億元，同比下降4.0%;其中，住宅投資39521億元，下降3.0%。

據(jù)易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，該指標(biāo)說明開發(fā)投資數(shù)據(jù)仍面臨壓力。但是也需要看到，5月份單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額出現(xiàn)了環(huán)比拉升，即14%。這表明，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤的框架下，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

央行行長易綱在此次會議上在房地產(chǎn)方面有兩個(gè)重要表述， 其一，督促金融機(jī)構(gòu)堅(jiān)持兩個(gè)毫不動搖，加大對民營企業(yè)的支持力度，盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為。其二，因城施策支持合理住房需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

5月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2022年1-4月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)各指標(biāo)下滑明顯。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“2022年春節(jié)較早，1月份房價(jià)指數(shù)的數(shù)據(jù)受疫情影響相對較小。”2、3月份數(shù)據(jù)逐漸反映出受疫情影響情況。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月，百強(qiáng)房企全口徑銷售額3243.3億元，環(huán)比降43.8%，同比降37.9%，銷售業(yè)績?yōu)榻鼛啄陙韱卧落N售最低。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降2.7%，全國商品房銷售面積同比下降20.9%，商品房銷售額同比下降29.5%，全國房企土地購置面積同比下降46.5%。

疫情反復(fù)對區(qū)域樓市也造成深度影響，1-4月東部地區(qū)和東北地區(qū)商品房銷售面積分別同比下降28%和42.7%。受上海疫情輻射，長三角城市群內(nèi)強(qiáng)二三線城市普遍遭遇了間歇性靜態(tài)管控，對市場情緒和購買行為影響較大。東部尤其長三角區(qū)域向來是全國房地產(chǎn)市場重點(diǎn)區(qū)域，東部地區(qū)樓市銷售停滯對全國商品房銷售規(guī)模產(chǎn)生巨大影響。

作為地方政府收入的重要支撐，土地出讓收入是解決地方城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性住房、教育、水利等方面資金缺口的重要來源，也是專項(xiàng)債付息還款的重要來源。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月，國有土地使用權(quán)出讓收入（以下簡稱“土地出讓收入”）1.5012萬億元，同比下降29.8%。

國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國土規(guī)劃研究室主任黃征學(xué)表示，政府性基金收入包括的內(nèi)容比較多，但土地出讓收入占比較高。房地產(chǎn)市場不景氣及疫情影響土地拍賣，導(dǎo)致土地出讓收入減少。

房地產(chǎn)行情不景氣，令許多城市面臨較高的去庫存壓力。

南京房地產(chǎn)交易近期出現(xiàn)近三年來的低點(diǎn)。南京某連鎖房產(chǎn)中介人士介紹，2022年4至5月，隨著南京上市的新房數(shù)量增加，南京商品房“去化周期”也出現(xiàn)高點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京4月共有9700套房源領(lǐng)證，5月將有40家樓盤的4700多套新房入市，銷售壓力為2022年以來最大。

據(jù)21財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)新聞實(shí)驗(yàn)室統(tǒng)計(jì)，截至6月8日，2022年全國累計(jì)超過130個(gè)城市共出臺200多次樓市政策，僅4月就有66個(gè)城市出臺政策，超過一季度總和。

新政主要集中在放松限購限貸限售、下調(diào)房貸利率、降低首付比例、公積金首付比例降低、貸款額度增加、購房補(bǔ)貼和契稅調(diào)整、放松落戶政策等幾個(gè)方向。

根據(jù)易居研究院發(fā)布的《百城住宅成交預(yù)測報(bào)告》顯示，三類城市中，一線城市只有廣州樓市表現(xiàn)略好。二線城市中，類似杭州和長春等城市的同比跌幅都較大。三四線城市中，類似嘉峪關(guān)、德陽等少數(shù)城市表現(xiàn)略好，但其他城市普遍出現(xiàn)了不同程度的下跌態(tài)勢。

“總結(jié)來說，二線城市是同比跌幅最大的一類城市?！眹?yán)躍進(jìn)說。因此，以上幾類穩(wěn)樓市舉措，出臺最多的也是二線城市。

5月16日，成都發(fā)布《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求的通知》，對限購和限貸等政策繼續(xù)松綁。政策顯示，對于居民擬在市中心購房的，其郊區(qū)的住房不再納入到家庭住房總套數(shù)計(jì)算。對無房家庭的認(rèn)定進(jìn)行重新規(guī)定，名下無房、兩年內(nèi)無轉(zhuǎn)讓記錄的認(rèn)定為剛需。

“成都近些年人才導(dǎo)入速度快，同時(shí)房價(jià)處于降溫和調(diào)整過程，此次政策發(fā)布，將會帶動量價(jià)的上升，即行情的提振。而成都政策的松動，也說明新一線城市政策放松是近期的大方向和趨勢，客觀上對于全國其他城市有示范效應(yīng)。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

5月17日，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對二手房認(rèn)購放寬限制，在新落戶和外來人口的社保繳納方面也進(jìn)行了放松，對限購范圍內(nèi)唯一住房的增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年。

值得注意的是，此次杭州政策明確，三孩家庭可以在限購區(qū)域范圍內(nèi)增加一套房的購房資格。此類規(guī)定在東莞和南京等地也都有落地，體現(xiàn)了各城市對三孩家庭的支持。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，眼下中國三個(gè)全國性的房地產(chǎn)市場即海南、成都和杭州都出臺了政策，“這三個(gè)區(qū)域市場的外來人口導(dǎo)入規(guī)模較大、房地產(chǎn)市場規(guī)模也較大，其政策的放松，本身具有非常強(qiáng)的信號意義。杭州新政策內(nèi)容豐富，值得全國其他城市參考學(xué)習(xí)?？傮w上看，政策持續(xù)放松，釋放積極信號，有助于促進(jìn)后續(xù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

“房源多了，成交量也多了?！?蘇州市工業(yè)園區(qū)的一名房產(chǎn)中介表示，新政出臺之后，不少有改善性需求的業(yè)主開始掛牌自家的房源，準(zhǔn)備換房。

中央層面也在發(fā)力。

5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ分赋?，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn);二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

《通知》落地，對居民家庭有多大影響？

據(jù)測算，根據(jù)《通知》調(diào)整后，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為4.4%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限仍為5.2%。全國政策調(diào)整后，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調(diào)，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時(shí)，利息支出會有所減少。

浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林表示，此次房貸利率下限調(diào)整，最大降幅為20個(gè)基點(diǎn)，各地因城施策，根據(jù)情況在4.4%-4.6%之間確定利率下限，對于首套房貸利率下調(diào)是有推動作用的。

“主要是通過打破利率下限的限制，以促進(jìn)銀行間對首套房按揭業(yè)務(wù)競爭的方式，來促進(jìn)首套房按揭利率的下行?！北P和林稱。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，3月份以來，全國已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20到60個(gè)基點(diǎn)不等。

《通知》下發(fā)不久，天津、鄭州、濟(jì)南、蘇州均把首套房最低利率調(diào)整為4.4%。

“這些省會城市、二線城市把新政策和既有政策相糅合，形成綜合效應(yīng)，客觀上有助于促進(jìn)房地產(chǎn)交易成本的降低，對市場行情的提振有積極作用?！眹?yán)躍進(jìn)說。

5月20日，央行發(fā)布最新一期LPR利率。此次5年期LPR下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)，充分體現(xiàn)當(dāng)前降低資金成本的支持導(dǎo)向。

此次LPR下調(diào)，將進(jìn)一步引導(dǎo)房貸利率下限。這也意味著，當(dāng)前全國20多個(gè)城市4.4%的低利率可能并非最底部，后續(xù)房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)的可能。不但對于購房者，此次政策對房企的融資也會產(chǎn)生重要影響，有助于房企中長期融資成本和經(jīng)營成本的降低?！眹?yán)躍進(jìn)分析。

5月23日，北京和上海部分銀行下調(diào)房貸利率。其中北京首套房貸利率從5.15%下調(diào)至5%，二套房從5.65%下調(diào)至5.5%。上海首套房貸利率從4.95%下調(diào)至4.8%，二套房從5.65%下調(diào)至5.5%。

5月23日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出，在堅(jiān)持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“這為各地樓市松綁政策再次明確了方向。”盤和林認(rèn)為，采取因城施策的做法，是讓各地視房地產(chǎn)的情況來制定按揭利率“下限”，尤其是一些小城市，以此打開銀行對房地產(chǎn)按揭的利率下降空間，以低利率促進(jìn)首套房剛需用戶購買，促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存。

值得注意的是，在這些穩(wěn)樓市政策中，南京在5月20日發(fā)布取消二手房限購政策后又被叫停，武漢放松四個(gè)郊區(qū)的限購政策經(jīng)歷“一波三折”才“官宣”。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，從二手房角度來看，類似南京外來人口沒有約束就可以購房，可能會引起一輪新的炒作，甚至使炒房需求增加。所以各地政策放松的時(shí)候，都需要堅(jiān)持“房住不炒”的紅線。要密切關(guān)注市場對于政策的吸收和反饋，防范各類投機(jī)型需求突然增加，干擾了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

iLZpALOKzKXP5HQg8DQGDxzw7CIo+mXSgaAbTZQkaXk=6月14日，吉林省吉林市，疫情過后隨著政策的放松，樓市開始回暖，吉林一地產(chǎn)開發(fā)商再次開始售樓。圖為工作人員在沙盤前為看房客戶介紹樓盤

一項(xiàng)最新調(diào)查顯示，我國二三線城市年輕人購房消費(fèi)欲望有所下降，其中購房用以投資意向的占比，從2021年底的33%，下降至2022年4月的11%。而在有購房意愿的人群中，剛需型占30%，改善型占35%左右。各方都在期待，這輪政策松綁潮，能有效推動以剛需和改善型需求為主的樓盤早日回暖，形成可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平預(yù)計(jì)，旨在支持剛性和改善性住房需求的政策將以更大力度推出。房地產(chǎn)市場寬松政策將進(jìn)一步發(fā)力，從需求和供給兩端進(jìn)一步推出有力度的政策舉措，著力釋放市場需求。

他認(rèn)為，住房信貸方面，商業(yè)銀行將進(jìn)一步提供穩(wěn)定的信貸支持，居民房貸利率仍有適度下調(diào)空間。監(jiān)管部門將創(chuàng)造相對寬松的金融環(huán)境，對資質(zhì)優(yōu)良房企加大直接金融支持，包括運(yùn)用債券、信托、REITs、信用違約掉期或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證等工具，引入不良資產(chǎn)管理公司，緩釋房企現(xiàn)金流和債務(wù)壓力。部分重點(diǎn)城市將松動土地拍賣規(guī)則，取消或調(diào)整競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案，盤活土地市場。放松預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，在一定程度上減少房企資金壓力，提高拿地和開工積極性。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，現(xiàn)在樓市調(diào)控政策已經(jīng)進(jìn)入到第二個(gè)階段，即由從第一階段各地紛紛刺激松綁樓市，轉(zhuǎn)到提高新市民購買力、降低購房成本、培育可持續(xù)購買力階段。

6月2日，廣州對樓市限購政策進(jìn)行微調(diào)，即外地人購房允許斷繳或補(bǔ)繳社保不超過3個(gè)月。此前，廣州規(guī)定非本市戶籍人士購房，需要有連續(xù)5年繳納社保的證明。廣州由此成為率先調(diào)整樓市政策的一線城市。

目前看，有些地區(qū)向好的苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)。

從4月到5月，蘇州將二手房限售年限由5年調(diào)整為3年，后又取消3年限制，新房限售由3年調(diào)整為2年。多次政策調(diào)整之下，蘇州的二手房掛牌量快速上升。

“房源多了，成交量也多了?！碧K州市工業(yè)園區(qū)的一名房產(chǎn)中介表示，新政出臺之后，不少有改善性需求的業(yè)主開始掛牌自家的房源，準(zhǔn)備換房。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，隨著多數(shù)城市疫情得到控制，部分城市二手房成交量也隨之增長。

5月以來貝殼50城二手房日均成交量較4月日均水平增長約10%，其中徐州5月日均成交較4月增長超過130%，南京環(huán)比增長超過50%，濟(jì)南、東莞等超八成的城市成交量均較4月增長。

一線城市在政策回暖下，市場交易量上升，樓市加快復(fù)蘇。

國家統(tǒng)計(jì)局6月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比4月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由4月上漲0.4%轉(zhuǎn)為持平。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰認(rèn)為，受本輪疫情影響較嚴(yán)重的環(huán)滬城市、東北區(qū)域等城市在疫情受到控制之后二手房成交量恢復(fù)較快，這說明疫情影響購房入市的節(jié)奏，但不會讓購房需求消失。隨著二手房成交量的上升，房地產(chǎn)行業(yè)有望實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。