美國房價何以飆升

戴聞名

4 月26 日，美國伊利諾伊州，航拍環(huán)湖高地一個社區(qū)的房屋景觀

在美國，新冠病毒帶來了一個意想不到的社會后果——房價飆升。從2020下半年開始，全美房價一直在“節(jié)節(jié)高升”。

一位居住在紐約布魯克林的記者拉娜·弗魯哈，多年以來都想在紐約附近買個度假屋。放眼紐約周邊，最受歡迎的度假勝地漢普頓價格太貴，她于是把目光投向了紐約市東南面數(shù)小時車程的卡茨基爾山。

那里是阿巴拉契亞山余脈，群山連綿，步道眾多，曾是紐約猶太人最愛的度假地，但上世紀60年代之后逐漸沒落，房價比較便宜。但缺點也很明顯：基礎設施落后，寬帶不穩(wěn)定，沒有公共交通可達，還聚集著很多“騎摩托車出行的特朗普支持者”和冰毒窩點。

但新冠疫情暴發(fā)以來，即使是卡茨基爾山這樣的地方“看上去像是冰毒窩點”的房子，價格也先翻了一倍，然后又翻了一倍。新房源一出來，幾天甚至幾小時之內(nèi)就賣掉了。

她吃驚地發(fā)現(xiàn)，“突然之間，人們開始出100萬美元搶卡茨基爾山的一座翻修谷倉了”。如果跟當?shù)刂薪樵儍r，對方第一句先問：有購房資格嗎？第二句問：能付現(xiàn)金嗎？

5月31日，衡量美國主要城市平均房價的凱斯-席勒指數(shù)出爐：3月份美國房屋價格同比上漲20.6%，20大城市房價綜合指數(shù)同比上漲21.2%，兩項指數(shù)均創(chuàng)下35年來最大同比漲幅。

美國房地產(chǎn)投資平臺淘沙找房聯(lián)合創(chuàng)始人況麥克在接受媒體采訪時也坦言，從2020年中至2021年年底，美國各地盛行“搶房”，至今也沒消停。

他所在的加州硅谷，盡管房價在美國已經(jīng)是“天花板”級別，買房仍然靠搶——去年一處新樓盤發(fā)售時，由于開發(fā)商采取先到先得的方式，不少人提前幾天就在售樓處外搭起帳篷露營。

他說，如今美國房市里的普遍現(xiàn)象是：賣家可以提各種要求，買家為了搶房不惜加價甚至在一些購房條款上妥協(xié)。

拉娜則注意到，搶房現(xiàn)象絕不只是紐約和加州存在。如華盛頓特區(qū)這樣的大城市和得克薩斯州首府奧斯汀、佛羅里達州邁阿密等“二線”城市甚至“三線”小城市，都出現(xiàn)了因為搶房導致房價飛漲的現(xiàn)象。

比如，她表弟一家住在人口僅有87萬的北卡羅來那州城市夏洛特，周邊有個環(huán)境較好的別墅區(qū)叫阿什維爾，如今房價竟然直逼紐約近郊的豪宅區(qū)漢普頓。

英國《金融時報》2021年中推出的系列調(diào)查報道《全球房價調(diào)查：屋頂更高了》中指出，在美國，中小城市和郊外人口聚居區(qū)，房價上漲、成交井噴的現(xiàn)象尤為突出。

比如位于中西部、人口約90萬的俄亥俄州首府哥倫布市，10年前一套房子上架后，要差不多100天才能售出?，F(xiàn)在呢，基本10天就出手了。當?shù)匾晃粡臉I(yè)20多年的中介說，這樣的情形前所未有。

美國房屋交易網(wǎng)站Zillow的數(shù)據(jù)顯示，如今哥倫布市房子的成交速度超過了美國的所有大都市。情況瘋狂到什么程度呢？4月的某一周，哥倫布市近3/4的房子都顯示“交易中”。

據(jù)當?shù)刂薪榻y(tǒng)計，過去一年中，哥倫布市房子的平均交易價格飆升了15.8%。有些地方還要離譜——得克薩斯州奧斯汀市的房價中位數(shù)比去年同期上漲了40%，亞利桑那州鳳凰城也是熱門區(qū)域，房價同比漲了差不多30%，密歇根州底特律更是漲了56%。

美國中介網(wǎng)站Redfin也觀察到，自疫情開始以來，中小城市和大城市郊外衛(wèi)星城等“依賴汽車出行”的地區(qū)，平均房價漲幅是“公交可達”的大城市的兩倍之多：前者是33%，后者是16%。

如哥倫布市這樣中等規(guī)模的城市，成為疫情后美國人更愿意居住的地方。據(jù)美國郵政局數(shù)據(jù)，疫情期間，美國人口凈流入數(shù)最高的城市是：哥倫布市、密蘇里州圣路易斯市（密蘇里州第二大城市，人口約30萬）和佛羅里達州坦帕市（佛羅里達州第三大城市，人口約38萬）。

為什么會出現(xiàn)這樣的局面？

記者拉娜認為，原因是多重的。首先是美國數(shù)十年未有的低利率加上美聯(lián)儲“大放水”，助推了人們的購房欲望。

疫情之下，居家辦公又越發(fā)普遍，大城市居民于是渴望更大的生活空間。而大城市已經(jīng)超高的房價，使得大部分想改善住房條件的中等收入階層和首次購房的新入市者，只能選擇郊外“衛(wèi)星城”和中西部二三線城市，于是導致了卡茨基爾山、夏洛特市、哥倫布市等地一房難求、價格高企。

房價飆升也拉升了租賃市場的價格。據(jù)美國租房網(wǎng)站Apartment List統(tǒng)計，2021年中，全美租房價格的中位數(shù)自年初以來已經(jīng)上升了11.4%，是過去3年同期漲幅的3倍還多。租金的上漲，又讓更多美國人考慮由租轉(zhuǎn)買，進一步增加了購房需求。

房市火爆的結(jié)果，就是賣方市場和價高者得，最終買家不得不承擔高昂的溢價成本。買不起房，于是成了當下美國的普遍性社會問題。

美聯(lián)儲主席鮑威爾在國會發(fā)言時也承認，全美房價飆升，對于想進入市場的初次購房者來說，難度更大了，買不起房是個“大問題”。

一位業(yè)內(nèi)人士則警告說，高房價已經(jīng)讓數(shù)以百萬計的美國人夜不能寐，“不知道未來能否負擔得起自己頭上的那塊房頂，并確保家里燈還亮、藥不斷、一日三餐端得出”。

好消息是，2021年全年平均維持在3%以下的30年期抵押貸款利率，今年已經(jīng)上升到了5%。一般認為，利率上升1% ，購買力下降約10%。再加上房屋供應量逐漸趕上市場需求，房價漲幅應該會隨之放慢。

但與此同時，業(yè)內(nèi)人士估計，除非出現(xiàn)經(jīng)濟衰退，美國今年房價多半仍將呈現(xiàn)小幅增長，出現(xiàn)大跌的概率不高?！百I不起房”的問題，至少還要持續(xù)一段時間。

拉娜還指出，花七位數(shù)買一套小鎮(zhèn)上沒有寬帶的房子，這樣的事不可能長久，但疫情也永久改變了一些東西，特別是“工作和生活的地理概念”發(fā)生了根本性的變化。

在紐約，越來越多的上班族不愿意再回到市中心擁擠的辦公樓里，過著一周上5天班的“打工人”生活。越來越多的企業(yè)已經(jīng)開始因應變化，實行彈性工作制，或者減少工作天數(shù)，讓員工可以住在2小時車程以外的郊區(qū)大房子里，部分時間居家辦公。

一項分析認為，居家辦公常態(tài)化，導致人們都想要尋找更大、更好的房子，這直接推升了美國房價上漲至少15%。還有一些人則選擇逃離密度過高的一線城市，搬到了新的中小城市工作，帶來了這些城市房價的暴漲。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的數(shù)據(jù)還顯示，美國南部“太陽帶”更吸引居家辦公族。得克薩斯州奧斯汀、亞利桑那州鳳凰城、愛達荷州博伊西等日照時間長、氣候溫暖的城市，房價漲幅最高。

加州大學圣地亞哥分校經(jīng)濟學副教授約翰·魏蘭德指出，這些城市具有一些共同特征，比如擁有一個允許居家辦公的支柱性行業(yè)（比如計算機技術(shù)）、人口密度較低、經(jīng)濟適用性房源較多等等。

氣候溫暖也是一個重要因素——喜歡遠程工作的人，沒有工作的時候多半愿意選擇戶外運動等具有吸引力的生活方式，好天氣就是一個必備條件。

魏蘭德總結(jié)說，居家辦公常態(tài)化這個變化趨勢，將會對房市的未來發(fā)展路徑產(chǎn)生重大影響。

房屋交易網(wǎng)站Zillow高級經(jīng)濟學家克里斯·格林進一步指出，疫情之下美國人從大城市去往中小城市和“陽光帶”的“大遷徙”，不過是加速了疫情大流行之前已經(jīng)存在的趨勢而已，疫情只是促使人們下定決心“打破辦公室和家庭之間的障礙”。

除美國之外， 疫情之下，英國、德國、荷蘭等發(fā)達國家同樣出現(xiàn)了房價高企、買不起房的社會問題。

2022年3月7日，英國最大抵押貸款機構(gòu)Halifax發(fā)布的最新房價數(shù)據(jù)顯示，過去12個月英國平均房價上漲了10.8%，達到了27.8萬英鎊。10.8%的增速，也是2007年6月以來英國房價最高的年漲幅。

換句話說，英國現(xiàn)在一套房子的平均總價約合人民幣231萬元，且正在以近15年來的最快速度上漲。

Halifax分析認為，自新冠疫情發(fā)生以來，由于越來越多的人在家工作，對面積更大房產(chǎn)的需求推升了市場熱度。與此同時，新上市的房源較少，供應不足又導致了房價進一步上漲。

英國最大的房地產(chǎn)網(wǎng)站Rightmove近期發(fā)布的最新數(shù)據(jù)則是，倫敦地區(qū)房產(chǎn)最新掛牌價對比去年同期上漲了7.3%，倫敦單月房價上漲6%，倫敦房產(chǎn)的最新平均總價達到了創(chuàng)紀錄的66.7萬英鎊一套（約合人民幣555萬元）。

英國首次購房者支付的房價也創(chuàng)下新高，平均價格達到21.5萬英鎊（約合人民幣179萬）。

有人把通過英國的住房銷售系統(tǒng)找房子比作一場“艱苦的障礙賽”，只有過五關(guān)斬六將堅持到最后的人才能找到住的地方。調(diào)查顯示，有31%的英國人擔心，由于房價和房租過高，他們很可能在5年內(nèi)無家可歸或者只能寄居在親戚朋友的沙發(fā)上。