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    住房反向抵押貸款養(yǎng)老的困境和發(fā)展對(duì)策研究

    2022-07-08 00:55:37關(guān)芬娜
    中國市場(chǎng) 2022年15期
    關(guān)鍵詞:以房養(yǎng)老對(duì)策與建議養(yǎng)老模式

    摘?要:隨著我國老年人口規(guī)模的不斷增加,現(xiàn)行養(yǎng)老模式的局限性日益凸顯,住房反向抵押貸款是解決養(yǎng)老問題的新思路。文章分析了住房反向抵押養(yǎng)老的發(fā)展現(xiàn)狀和困境,如社會(huì)關(guān)注度高、政府政策積極支持、以房養(yǎng)老發(fā)展緩慢,并進(jìn)一步通過借鑒美國的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),分析了我國開展住房反向抵押貸款模式的可行性并提出建議,包括政策保障與支持、法律法規(guī)制定及加大宣傳力度等。

    關(guān)鍵詞:養(yǎng)老模式;以房養(yǎng)老;住房反向抵押貸款;對(duì)策與建議

    中圖分類號(hào):F299.23;F832.4;F719?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A?文章編號(hào):1005-6432(2022)15-0048-03

    DOI:10.13939/j.cnki.zgsc.2022.14.048

    住房反向抵押貸款(reverse?mortgage,RM,俗稱“倒按揭”)是近年伴隨人口老齡化問題衍生出來的新型養(yǎng)老模式,主要指將房屋的所有權(quán)抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu)基于房屋市場(chǎng)價(jià)值、增值預(yù)期、折舊、老年人健康狀況等因素完成評(píng)估,并基于評(píng)估價(jià)值定期向老年人支付資金,并以此保障和提高老年人的生活質(zhì)量。

    目前,我國人口老齡化問題日益突出,現(xiàn)行養(yǎng)老理念及模式的局限性凸顯,探索和開發(fā)符合我國國情的養(yǎng)老模式至關(guān)重要。

    1?住房反向抵押貸款:理論基礎(chǔ)與文獻(xiàn)述評(píng)

    1.1?理論基礎(chǔ)

    儲(chǔ)蓄生命周期理論的概念是由美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫迪利安尼于1954年提出的,他假定消費(fèi)者在理性消費(fèi)的同時(shí)會(huì)根據(jù)生命周期內(nèi)的收入來分配消費(fèi),以滿足個(gè)人效用最大化。根據(jù)生命周期理論,人的一生會(huì)經(jīng)歷不同的階段。在青年和中年工作時(shí)期,個(gè)人的收入會(huì)逐漸提高,達(dá)到高峰后會(huì)逐漸減少。

    在退休后的非工作時(shí)期,個(gè)人收入會(huì)大幅下降,甚至失去收入來源,消費(fèi)支出占比增加,甚至只有消費(fèi)支出,利用工作期儲(chǔ)備的富余資金用于老年期的養(yǎng)老。通過每個(gè)時(shí)點(diǎn)上的消費(fèi)提升個(gè)人的消費(fèi)效用。

    生命周期理論是住房反向抵押貸款的一個(gè)重要理論基礎(chǔ)和宏觀指導(dǎo)基礎(chǔ),與個(gè)人家庭資產(chǎn)配置以及消費(fèi)安排相輔相成。

    人在年輕時(shí)購買房屋,在有富余資金時(shí)為未來退休時(shí)的生活進(jìn)行儲(chǔ)蓄,而住房反向抵押貸款是老年人對(duì)年輕時(shí)儲(chǔ)蓄的資產(chǎn)配置,將自有住房作為抵押物,獲得金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老收入,保障一生的生活質(zhì)量。

    1.2?文獻(xiàn)評(píng)述

    國外學(xué)者主要對(duì)以房養(yǎng)老的潛在需求、參與意愿影響因素以及風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品定價(jià)開展分析研究。

    Hui?Shan(2011)研究了美國近18年的歷史數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)近年美國住房反向抵押貸款市場(chǎng)呈現(xiàn)大幅增長。

    Merrill等(2003)研究了低收入家庭收入與住房反向抵押貸款之間的關(guān)系,研究表明低收入家庭平均月收入水平提高20%~25%,特別是貧困線以下的群體收入增長29%。

    Chen和Yang研究了房價(jià)變化對(duì)住房反向抵押貸款需求的影響,認(rèn)為房價(jià)水平與老年人住房反向抵押貸款需求成正比。

    國內(nèi)開展住房反向抵押貸款的研究時(shí)間較短,圍繞我國開展住房反向抵押貸款的可行性及定價(jià)領(lǐng)域開展研究。

    柴效武(2010)和陳鵬軍(2013)等表明我國具備發(fā)展住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的基礎(chǔ)條件,并分析了不同養(yǎng)老模式的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)。

    張茜和任燕燕(2013)在研究美國、英國、加拿大、日本等發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老模式的基礎(chǔ)上,從業(yè)務(wù)運(yùn)作的運(yùn)作機(jī)制、組織模式、政府支撐等方面為我國發(fā)展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)提供參考。

    2?發(fā)展住房反向抵押貸款的可行性

    2.1?我國老年群體規(guī)模不斷增加

    目前,我國老年人數(shù)量不斷增加,養(yǎng)老問題日益凸顯。2020年,我國60歲及以上人口超2.6億人,占總?cè)丝诒戎貫?8.70%,其中,65歲以上人口比重達(dá)13.50%,超過了國際社會(huì)平均標(biāo)準(zhǔn)(60歲及以上人口占比為10%)。

    根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測(cè),我國60歲及以上人口將在2055年左右達(dá)到峰值為5.07億人,與發(fā)達(dá)國家相比,人口老齡化是我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展過程中面臨的一個(gè)重要問題,也是我國人口發(fā)展的重要趨勢(shì),是我國今后較長時(shí)間的基本國情。

    2.2?住房反向抵押貸款養(yǎng)老市場(chǎng)潛在需求大

    伴隨著我國老年群體規(guī)模不斷增加,住房反向抵押貸款是解決養(yǎng)老問題的新思路,也是逐步構(gòu)建我國多層次的養(yǎng)老保障體系的內(nèi)在需求。與此同時(shí),經(jīng)過統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),老年群體擁有房產(chǎn)的比例要高于中青年群體,即老年群體為房產(chǎn)擁有的集中人群,這是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的物質(zhì)基礎(chǔ),是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式能夠推廣的前提條件。

    調(diào)查結(jié)果顯示,老年人的現(xiàn)狀是儲(chǔ)蓄少、房產(chǎn)多,其中儲(chǔ)蓄資產(chǎn)在50萬元以內(nèi)占比為71.10%,擁有1套及以上房產(chǎn)的占比超過72%,相對(duì)于日本、美國、英國等發(fā)達(dá)國家,我國老年人的擁有房產(chǎn)比例較大,且伴隨老年人年齡越大,持有房產(chǎn)越多。

    3?住房反向抵押養(yǎng)老的發(fā)展現(xiàn)狀和困境

    3.1?社會(huì)關(guān)注度高,政府政策積極支持

    基于我國基本國情,政策層面對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老給予了積極支持。

    國務(wù)院于2013年9月出臺(tái)了編號(hào)為國發(fā)〔2013〕35號(hào)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》,為開展住房反向抵押貸款養(yǎng)老試點(diǎn)提供了政策依據(jù)。保監(jiān)會(huì)于2014年7月發(fā)布了編號(hào)為保監(jiān)發(fā)〔2014〕53號(hào)的《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》,鼓勵(lì)保險(xiǎn)業(yè)積極參與住房反向抵押養(yǎng)老試點(diǎn),并確定北京、上海、廣州、武漢為試點(diǎn)城市;2016年7月4日,保監(jiān)會(huì)將試點(diǎn)城市范圍擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市及部分地級(jí)市;2018年8月8日,銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知在全國范圍內(nèi)推廣住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù),以房養(yǎng)老模式正式在全國逐步開展。國務(wù)院于2019年3月發(fā)布了編號(hào)為國辦發(fā)〔2019〕5號(hào)的《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》),該《意見》在抵押登記、公證、房地產(chǎn)交易等方面對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)進(jìn)行政策支持,同時(shí)將其作為支持普惠金融的重要舉措。

    3.2?以房養(yǎng)老發(fā)展緩慢,市場(chǎng)面臨呼聲高、市場(chǎng)冷的困境

    雖然政府部門連續(xù)出臺(tái)政策大力推動(dòng)我國住房反向抵押養(yǎng)老試點(diǎn),但從實(shí)踐的結(jié)果來看效果并不理想,發(fā)展非常緩慢,反映了我國發(fā)展住房抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)市場(chǎng)“供需雙冷”的現(xiàn)狀。

    在供給側(cè),雖然不少金融機(jī)構(gòu)獲得準(zhǔn)入資格,但僅有幸福人壽相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品獲得審批通過,同時(shí)相關(guān)貸款產(chǎn)品獲批貸款的條件較為苛刻,重點(diǎn)針對(duì)人群為經(jīng)濟(jì)條件較好的老年人,對(duì)貸款期限有明確要求的同時(shí)將房產(chǎn)作為第二還款來源,這種情況下已經(jīng)逐漸難以滿足老年人終身保障的需求。

    在需求側(cè),老年群體傾向?qū)⒊钟械姆慨a(chǎn)贈(zèng)予后代等傳統(tǒng)觀念的影響且對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老模式不了解,對(duì)住房抵押貸款的可靠性存在質(zhì)疑且持觀望態(tài)度,僅有139單(98戶)老人參與該項(xiàng)業(yè)務(wù),老年人參與該項(xiàng)目的積極性遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。

    綜上所述,我國住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的發(fā)展速度比較緩慢,目前仍處于呼聲高、市場(chǎng)冷的困境,需要追隨市場(chǎng)的腳步,快速前行。

    4?美國住房反向抵押貸款養(yǎng)老的經(jīng)驗(yàn)

    美國住房反向抵押貸款起源較早,初期,美國一些小的貸款機(jī)構(gòu)開始辦理住房反向抵押貸款業(yè)務(wù),但反響較小。

    直到1987年房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款保險(xiǎn)示范項(xiàng)目由美國國會(huì)設(shè)立并由聯(lián)邦住房管理局(FHA)提供風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保,美國住房反向抵押貸款才得到了迅速的發(fā)展。這種養(yǎng)老模式不僅為老年群體養(yǎng)老提供了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),也提供醫(yī)療以及意外損失等保障,因此,越來越多的老年人申請(qǐng)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)。

    美國開展住房反向抵押貸款較為成功,主要原因包括以下四點(diǎn)。

    4.1?法律法規(guī)保障

    為促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展及實(shí)施,美國先后出臺(tái)了《國家住房法案》《聯(lián)邦貸款法案》等法律法規(guī),在法律層面界定了貸款主體要求、用途及目的等。

    4.2?政府政策支持

    為降低住房反向抵押貸款產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn),在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上由聯(lián)邦住房管理局向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款實(shí)行擔(dān)保。該產(chǎn)品因具備政府公信力等特質(zhì),受到老年群體的認(rèn)可與青睞。同時(shí),政府也為該產(chǎn)品進(jìn)一步推動(dòng)提供了稅收等優(yōu)惠政策支持。

    4.3?宣傳力度大

    一是為提升老年人群對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度及參與度,對(duì)住房反向抵押貸款養(yǎng)老業(yè)務(wù)的相關(guān)政策及產(chǎn)品開展全方位宣傳;二是宣傳工作由政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)主導(dǎo),為老年人群提供無償咨詢服務(wù),助力養(yǎng)老傳統(tǒng)觀念的轉(zhuǎn)變。

    4.4?產(chǎn)品種類多樣化

    根據(jù)不同客戶群體的需求,開發(fā)不同的產(chǎn)品。老年人可根據(jù)實(shí)際需求與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商支付最高限額,在未超過該限額前,可多次分批領(lǐng)取,也可一次性領(lǐng)取。同時(shí),雙方可以通過協(xié)商確定資金領(lǐng)取期限,在約定的期限內(nèi),無論老年人身體狀況如何以及是否健在,金融機(jī)構(gòu)仍需按之前約定的金額和頻率支付金額。在還款方面,可以將抵押的房產(chǎn)出售用于償還貸款,也可以由老年人或其子女統(tǒng)籌資金償還貸款本息。如果以上還款來源不足以覆蓋貸款本息,超出的部分可由保險(xiǎn)公司承擔(dān)兜底。

    5?發(fā)展住房反向抵押貸款的建議

    我國住房反向抵押貸款仍處于起步階段,不僅缺乏實(shí)踐經(jīng)營的積累,也缺乏頂層制度政策的支撐。但伴隨我國人口老齡化問題的日益凸顯以及老年人群傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念,發(fā)現(xiàn)抵押貸款養(yǎng)老模式具有較大的發(fā)展空間。

    因此,我國可盡快從政策保障與支持、法律法規(guī)制定及加大宣傳等方面著手,助推我國多層次養(yǎng)老保障體系的發(fā)展。

    5.1?強(qiáng)化制度保障及政策支持

    住房反向抵押貸款作為一種具有養(yǎng)老保障性質(zhì)的新型養(yǎng)老方式,需要政府給予政策支持并積極參與,在風(fēng)險(xiǎn)控制、產(chǎn)品定價(jià)及老年人權(quán)益保護(hù)方面發(fā)揮主導(dǎo)作用,為該類產(chǎn)品的試點(diǎn)及發(fā)展提供強(qiáng)有力的政策指引及支持。

    5.2?鼓勵(lì)各類金融機(jī)構(gòu)積極參與,完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

    美國出臺(tái)的《國家住房法案》明確了由政府部門聯(lián)邦住房管理局、金融消費(fèi)者保護(hù)局監(jiān)督并保障金融機(jī)構(gòu)及老年群體雙方的權(quán)益,為業(yè)務(wù)良性發(fā)展提供了法律保障。對(duì)此我國可參考美國的成功經(jīng)驗(yàn),建立我國特有的適合當(dāng)下國情和民情的政府增信機(jī)制,并通過擔(dān)?;蛟俦kU(xiǎn)機(jī)制等多種手段進(jìn)一步的分散金融機(jī)構(gòu)面臨的貸款風(fēng)險(xiǎn)。考慮提高該類產(chǎn)品的市場(chǎng)流動(dòng)性,分散、轉(zhuǎn)移現(xiàn)金流壓力及壞賬風(fēng)險(xiǎn),探索住房反向抵押貸款產(chǎn)品的資產(chǎn)證券化。

    5.3?增加市場(chǎng)養(yǎng)老保障產(chǎn)品供給

    一是住房反向抵押貸款養(yǎng)老產(chǎn)品可以融合醫(yī)養(yǎng)模式,豐富養(yǎng)老保障產(chǎn)品,解決養(yǎng)老單一問題,滿足老年群體基本身體檢查及康復(fù)的需求;二是創(chuàng)新住房反向抵押貸款的模式,提供差異化的產(chǎn)品。對(duì)于傳統(tǒng)觀念較強(qiáng)的老年群體,可設(shè)置抵押房產(chǎn)可贖回條款,當(dāng)貸款本息償還完后可優(yōu)先選擇贖回。同時(shí),為豐富養(yǎng)老產(chǎn)品,可在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)按需配套融入醫(yī)療資源。

    5.4?做好新型養(yǎng)老產(chǎn)品的宣傳和輿論引導(dǎo)

    要對(duì)新型養(yǎng)老產(chǎn)品的基本概念進(jìn)行普及,逐步轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的養(yǎng)老觀念,增加老年人對(duì)新型養(yǎng)老產(chǎn)品的理解;同時(shí)應(yīng)充分發(fā)揮各級(jí)政府及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)、主流媒體的信用優(yōu)勢(shì)和宣傳優(yōu)勢(shì),多渠道對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老產(chǎn)品開展宣傳,引導(dǎo)老年人形成一種健康的養(yǎng)老理念,在實(shí)踐中逐步完善我國的養(yǎng)老保障體系。

    參考文獻(xiàn):

    [1]HUI?SHAN.Reversing?the?trend:?the?recent?expansion?of?the?reverse?mortgage?market[J].Real?estate?economics,2011,39(4).

    [2]MERRILL?S?R,F(xiàn)INKEL?M,NANDINEE?K?K.Potential?beneficiaries?from?reverse?mortgage?product?for?elderly?home-owners[J].Real?estate?economics,2003,9(1).

    [3]CHEN?K?S,YANG?J?J.Housing?price?dynamics,mortgage?credit,and?reverse?mortgage?demand:theory?and?empirical?evidence[J].Real?estate?economics,2017,48(1).

    [4]柴效武,胡平.美國反向抵押貸款發(fā)展歷程及對(duì)我國的啟迪[J].經(jīng)濟(jì)與管理研究,2010(4).

    [5]陳鵬軍.我國“以房養(yǎng)老?”發(fā)展瓶頸及其模式選擇[J].經(jīng)濟(jì)縱橫,2013(10).

    [6]張茜,任燕燕.?住房反向抵押貸款養(yǎng)老運(yùn)作機(jī)制探討[J].求索,2013(2).

    [作者簡介]關(guān)芬娜,華南理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士,供職于中國建設(shè)銀行股份有限公司廣東省分行住房金融業(yè)務(wù)部。

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