新形勢(shì)下普通住宅開(kāi)發(fā)相關(guān)土地增值稅政策優(yōu)化的探析

毛暢

【摘要】在“房住不炒”的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)在土地增值稅上的增值率將長(zhǎng)期位于較低水平。文章立足新形勢(shì)，分析了房地產(chǎn)行業(yè)土增稅的整體稅負(fù)情況，梳理了普通住宅、“兩分法”與“三分法”的稅法規(guī)定，并通過(guò)計(jì)算推導(dǎo)、圖表的方式，分析不同情況下，“兩分法”與合并計(jì)算對(duì)土增稅稅負(fù)的影響，且作了案例驗(yàn)證，從而揭示出普宅免稅對(duì)納稅人不一定有利，尤其是普宅負(fù)增值率時(shí)可能增加納稅人負(fù)擔(dān)，與鼓勵(lì)普宅建設(shè)的立法意圖存在矛盾的情況。文末建議允許普宅的負(fù)增值額抵減項(xiàng)目全盤，以鼓勵(lì)普宅建設(shè)，或者規(guī)定“兩分法”只用于檢驗(yàn)普宅是否滿足稅收優(yōu)惠條件，納稅人可以放棄普宅免稅的稅收優(yōu)惠政策，選用合并計(jì)算，從而使享受稅收優(yōu)惠真正成為權(quán)利，避免反向成為納稅人的負(fù)擔(dān)。

【關(guān)鍵詞】普通住宅；土地增值稅；兩分法；負(fù)增值率；抵減；倒掛

【中圖分類號(hào)】F832.31

土地增值稅由于稅基大、稅率高，對(duì)地方稅收和房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，一直有著重大影響。在“房住不炒”的背景下，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度持續(xù)加大，通過(guò)設(shè)定“三道紅線”，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)的融資增速，通過(guò)對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款比重設(shè)置上限要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的審慎監(jiān)管。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期將長(zhǎng)期成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本要求，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入管理紅利時(shí)代。在這一形勢(shì)下，普通住宅開(kāi)發(fā)相關(guān)的土地增值稅政策如何服務(wù)于住房保障大局，如何調(diào)整土地增值稅的稅收關(guān)系，成為一個(gè)既緊迫又重要的命題。本文梳理研究了相關(guān)政策，并分析了在不同情況下，計(jì)算方法對(duì)土地增值稅稅負(fù)的影響，以揭示矛盾，并嘗試提出優(yōu)化建議。

一、新形勢(shì)下土地增值稅的整體稅負(fù)情況

土地增值稅中的增值額，即轉(zhuǎn)讓收入減扣除項(xiàng)目，與房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率存在著相關(guān)之處。在政府調(diào)控持續(xù)加強(qiáng)的形勢(shì)下，據(jù)統(tǒng)計(jì)，45家樣本房企2020年的銷售毛利率平均只有24.18%，同比下滑4.99個(gè)百分點(diǎn)，凈利率平均數(shù)也下降至2016年水平[1]，行業(yè)利潤(rùn)下滑，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人而言，土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（以下簡(jiǎn)稱土地成本）；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。為簡(jiǎn)化分析，其中（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按（1）和（2）項(xiàng)之和的10%計(jì)算，（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，按（1）和（2）項(xiàng)之和的20%計(jì)算。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004—2017年，全國(guó)的土地購(gòu)置均價(jià)逐年攀升，年復(fù)合增速為16.70%，2017年地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重已高達(dá)67.8%[2][3]；而據(jù)報(bào)道，建安成本費(fèi)用一般占房?jī)r(jià)的10.66%～28.77%[4]，即使按10%估計(jì)，土地成本、建安成本費(fèi)用占房?jī)r(jià)的比重即達(dá)77.8%，第（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和第（5）項(xiàng)的其他扣除項(xiàng)目附加30%，僅此四項(xiàng)，扣除項(xiàng)目即會(huì)達(dá)到房?jī)r(jià)的101.14%[77.8%×（1+30%）]。由此，新形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)在土地增值稅上的增值率，將長(zhǎng)期維持在較低水平，尤其是普通住宅（以下簡(jiǎn)稱“普宅”），由于銷售收入受政府限價(jià)或低價(jià)回購(gòu)影響，而土地成本居高不下、人工和材料成本持續(xù)上漲、融資成本攀升等，均導(dǎo)致土增清算時(shí)易于出現(xiàn)普宅增值率小于零的情況，其增值率低于20%免稅（以下簡(jiǎn)稱“普宅免稅”）的優(yōu)惠政策可否放棄、不同類型房地產(chǎn)的增值額正負(fù)數(shù)能否互抵等問(wèn)題，都對(duì)國(guó)家的政策運(yùn)用、房企的精準(zhǔn)籌劃，提出了新的巨大挑戰(zhàn)。

二、普通住宅、“兩分法”與“三分法”的稅法規(guī)定

為鼓勵(lì)普宅建設(shè)，《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，對(duì)普宅增值率未超過(guò)20%的，給予免稅的政策優(yōu)惠?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第十一條規(guī)定，“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。……普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！必?cái)稅〔2006〕141號(hào)文進(jìn)一步指出，普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，在各地根據(jù)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握，基本條件包含容積率在1.0以上、單套建面在120平以下、價(jià)格在平均價(jià)1.2倍以下等，各地的標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)浮動(dòng)，但上浮比例不得超過(guò)20%。在這項(xiàng)立法本意的基礎(chǔ)上，衍生出按普宅、其他類型房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱“其他類型”）分別計(jì)算土增稅的“兩分法”，以及按普宅、非普通住宅（以下簡(jiǎn)稱“非普宅”）、其他類型分別計(jì)算土增稅的“三分法”。

對(duì)于“兩分法”的稅法規(guī)定，最早見(jiàn)于《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十三條，“對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算的，……不能適用免稅規(guī)定?！薄秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第一條也提出，“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普宅和非普宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。”

而“三分法”的權(quán)威起源，則來(lái)自于《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂財(cái)產(chǎn)行為稅部分稅種申報(bào)表的通知》（稅總發(fā)〔2015〕114號(hào)），其中第三條規(guī)定，“土地增值稅表單……增加房產(chǎn)類型子目，將子目歸到 3個(gè)類型中，……子目由各省自行設(shè)定，自行維護(hù)。”而其附表中的金額欄，也對(duì)應(yīng)變成了“普宅”“非普宅”“其他類型”三列。

根據(jù)上述規(guī)定，土增清算中應(yīng)區(qū)分出普宅，如不區(qū)分的，可以確定其不得享受普宅免稅的稅收優(yōu)惠。而若區(qū)分普宅，對(duì)納稅人確實(shí)不利時(shí)，納稅人可否不作區(qū)分、并聲明主動(dòng)放棄這項(xiàng)稅收優(yōu)惠，則一直有所爭(zhēng)議。為何“兩分法”明明服務(wù)于優(yōu)惠政策，卻反而有可能增加納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，下文將以北京的“兩分法”為例[5]，做出具體分析。

三、“兩分法”與合并計(jì)算對(duì)土增稅稅負(fù)的影響分析

（一）不考慮普宅免稅時(shí)的影響

首先假設(shè)普宅、其他類型房地產(chǎn)的增值率均大于0，且假設(shè)兩種類型中增值率較低的一方增值率低于50%（結(jié)合行業(yè)數(shù)據(jù)，45家樣本房企的銷售毛利率平均數(shù)只有24.18%，可以確信這種假設(shè)是適當(dāng)?shù)模?，即“兩分法”中增值率較低者鎖定的適用稅率為30%，同時(shí)為簡(jiǎn)化計(jì)算，暫不考慮普宅免稅的影響?？梢宰C得，“兩分法”的土增稅稅負(fù)，一般性的大于合并計(jì)算的土增稅稅負(fù)（以下所稱“稅負(fù)”，均特指土增稅稅負(fù)）。證明過(guò)程如表1。

假設(shè)房地產(chǎn)類型1為增值率較低者，即其適用的稅率鎖定為30%，則不同情形下，土增稅稅負(fù)的計(jì)算過(guò)程列示如表2。

根據(jù)土增稅的計(jì)算方法，在增值率位于不同區(qū)間時(shí)，土增稅稅額為按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目乘以速算扣除系數(shù)，從而在每個(gè)區(qū)間，土增稅稅額T與增值額C的關(guān)系是線性的（如0

綜合以上可知，在假設(shè)普宅、其他類型房地產(chǎn)增值率均大于0，且增值率較低一方低于50%的前提下，如不考慮普宅免稅的影響，則“兩分法”的土增稅稅負(fù)，大于項(xiàng)目合并計(jì)算的稅負(fù)，即對(duì)納稅人不利。在圖表上的意義如圖2所示，如前所述，合并計(jì)算的增值率C/B最高不超過(guò)類型1和類型2增值率的較高者，從而合并計(jì)算的土增稅稅負(fù)，除與增值率的較高者計(jì)算結(jié)果重合的部分之外，增值率較低者的計(jì)算結(jié)果，即體現(xiàn)為按增值率較高者所在直線的反向延長(zhǎng)線，如圖2中的虛線L1、L2、L3所示，其計(jì)算所得的稅負(fù)，均低于增值率較低者所在的實(shí)線。

導(dǎo)致這一結(jié)果的原因在于，將低增值率的C1/ B1納入合并計(jì)算時(shí)，存在著增值額適用稅率提高的“稅率抬高效應(yīng)”和扣除項(xiàng)目乘以速算扣除系數(shù)的“扣除效應(yīng)”，由于C1/B1較小，即扣除項(xiàng)目相對(duì)于增值額較大，從而增值額對(duì)應(yīng)的“稅率抬高效應(yīng)”小于扣除項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的“扣除效應(yīng)”，從而合并計(jì)算土增稅相對(duì)于“兩分法”，對(duì)納稅人更有利。

推廣可知，采用“三分法”時(shí)，合并計(jì)算相對(duì)于“三分法”，對(duì)納稅人也更有利。

（二）普宅增值率低于0時(shí)的影響

如前所述，新形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)在土地增值稅上計(jì)算的增值率，將長(zhǎng)期維持在較低水平，普宅增值率低于0的情況在稅務(wù)實(shí)踐中也將日趨常見(jiàn)。當(dāng)普宅增值率為負(fù)時(shí)，如采用“兩分法”，則普宅土地增值稅負(fù)為0，但其負(fù)的增值額，無(wú)法抵減其他類型房地產(chǎn)的正增值額；如采用“三分法”，則不同類型房地產(chǎn)的增值額更可能有正有負(fù)，在不能互抵的情況下，對(duì)企業(yè)更為不利；而如采用合并計(jì)算，則不同類型房地產(chǎn)的增值額可以正負(fù)互抵，從而整體實(shí)現(xiàn)較低的增值率，合理降低整體的土增稅稅負(fù)。也即普宅增值率低于零時(shí)，合并計(jì)算相對(duì)于“兩分法”，對(duì)房企而言更為有利。

（三）考慮普宅免稅的影響

在上文基礎(chǔ)上，我們現(xiàn)在考慮普宅免稅的影響。假設(shè)兩種類型中的普宅增值率鎖定在50%以下（結(jié)合行業(yè)毛利率，以及普宅限價(jià)政策等，可以確信，這種假設(shè)是適當(dāng)?shù)模瑒t由于普宅增值率低于20%時(shí)土增稅負(fù)為零，從而不同增值率區(qū)間的稅負(fù)情況，在20%節(jié)點(diǎn)存在階躍，如圖3中的實(shí)線所示。

當(dāng)普宅增值率位于（20%，50%）時(shí)，結(jié)論與前文完全相同；當(dāng)普宅增值率位于（0，20%]時(shí)，由于普宅免稅，情況與前文會(huì)有所區(qū)別，具體如下：

考慮“兩分法”中，普宅納入合并計(jì)算的反向延長(zhǎng)線效果，如圖3所示，虛線L1、L2、L3分別代表合并計(jì)算的增值率位于[50%，100%）、[100%，200%）以及[200%，+），通過(guò)令T=0易知，三條虛線與橫坐標(biāo)的交點(diǎn)（即對(duì)應(yīng)的增值率）A為12.50%，交點(diǎn)B為30%，交點(diǎn)C為58.33%，對(duì)應(yīng)的政策意義為：

當(dāng)合并計(jì)算與其他類型房地產(chǎn)的增值率均位于（0，50%）時(shí)，由于圖1中的實(shí)線，均重疊或高于圖3中的階躍實(shí)線，也即由于普宅享受免稅，“兩分法”的稅負(fù)低于合并計(jì)算的稅負(fù)；

當(dāng)合并計(jì)算與其他類型房地產(chǎn)的增值率均位于[50%，100%）時(shí)，則普宅增值率位于[0，12.50%）時(shí)，虛線位于實(shí)線下方，“兩分法”的稅負(fù)高于合并計(jì)算的稅負(fù)；普宅增值率位于[12.50%，20%]時(shí)，虛線位于實(shí)線上方，“兩分法”的稅負(fù)低于合并計(jì)算的稅負(fù)；

當(dāng)合并計(jì)算與其他類型房地產(chǎn)的增值率均位于[100%，+ ）時(shí)，則普宅增值率位于[0，20%]時(shí)，虛線均位于實(shí)線下方，“兩分法”的稅負(fù)高于合并計(jì)算的稅負(fù)；

當(dāng)普宅增值額的絕對(duì)數(shù)量較大，拉低整體增值率，導(dǎo)致合并計(jì)算的增值率低于其他類型房地產(chǎn)的增值率時(shí)，需要結(jié)合普宅免稅的絕對(duì)數(shù)量，和合并計(jì)算稅率降檔的影響值綜合判斷。

綜合以上，“兩分法”與合并計(jì)算對(duì)土增稅稅負(fù)的影響可總結(jié)為：

1.如不考慮普宅免稅，假設(shè)不同房地產(chǎn)類型中的增值率較低者，鎖定的適用稅率為30%，則“兩分法”的稅負(fù)，高于合并計(jì)算（見(jiàn)案例1）；

2.如普宅增值率低于零，則“兩分法”的稅負(fù)，高于合并計(jì)算（見(jiàn)案例2）；

3.當(dāng)普宅增值率低于20%可享受免稅時(shí)，如合并計(jì)算與其他類型房地產(chǎn)單獨(dú)的適用稅率均為30%，則“兩分法”的稅負(fù)，低于合并計(jì)算（見(jiàn)案例3）；

如合并計(jì)算的增值率與其他類型房地產(chǎn)單獨(dú)的增值率均位于[50%，+ ），且合并計(jì)算不存在稅率降檔時(shí)，則如普宅增值率位于[0，12.50%），“兩分法”的稅負(fù)，會(huì)高于合并計(jì)算（見(jiàn)案例四）；如普宅增值率位于[12.50%，20%]，“兩分法”的稅負(fù)會(huì)低于合并計(jì)算（見(jiàn)案例5）；

如合并計(jì)算的增值率存在降檔，則需結(jié)合普宅免稅的絕對(duì)數(shù)量，以及合并計(jì)算稅率降檔的影響綜合判斷。

四、案例驗(yàn)證與分析

假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)，其土增清算計(jì)算表如下：

如表3所示，案例1中，假設(shè)房地產(chǎn)類型1為增值率較低者，即房地產(chǎn)類型1鎖定的適用稅率為30%，則“兩分法”的土增稅稅負(fù)為95，高于項(xiàng)目合并計(jì)算的稅負(fù)90。

如表4所示，案例2中，普宅增值率低于0，雖然項(xiàng)目整體增值額與案例1完全一致，但由于普宅的負(fù)增值額無(wú)法抵減其他類型房地產(chǎn)的正增值額，導(dǎo)致“兩分法”的土增稅稅負(fù)155，顯著高于合并計(jì)算的土增稅稅負(fù)90。

如表5所示，案例3中普宅免稅，合并計(jì)算與其他類型房地產(chǎn)單獨(dú)的適用稅率均為30%，兩分法的稅負(fù)為40.5，低于合并計(jì)算的稅負(fù)54。

如表6所示，案例4中的普宅增值率為10%、合并計(jì)算與其他類型房地產(chǎn)單獨(dú)的增值率均位于[50%，+ ），“兩分法”的稅負(fù)為93，高于合并計(jì)算的稅負(fù)90。

如表7所示，案例5中的普宅增值率15%、合并計(jì)算與其他類型房地產(chǎn)單獨(dú)的增值率均位于[50%，+ ），“兩分法”的稅負(fù)為87，低于合并計(jì)算的稅負(fù)90。

由此，上文的結(jié)論均為成立。分析可見(jiàn)，不考慮普宅免稅時(shí)，“兩分法”的土增稅稅負(fù)，一般均高于合并計(jì)算（如案例1）；即使通過(guò)兩分法享受到了普宅免稅，也并非一定優(yōu)于合并計(jì)算的結(jié)果，只有在特定情形下（如案例3、案例5等），企業(yè)才切實(shí)享受到了優(yōu)惠；最關(guān)鍵的是，新形勢(shì)下，普宅增值率小于零的情況極易出現(xiàn)（如案例2），強(qiáng)制以兩分法計(jì)算，將導(dǎo)致普宅的負(fù)增值額無(wú)法抵減其他類型房地產(chǎn)的正增值額，反而會(huì)加重企業(yè)的土增稅負(fù)擔(dān)。

五、新形勢(shì)下普宅土增稅政策的矛盾與優(yōu)化建議

在“房住不炒”的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)在土地增值稅上計(jì)算的增值率，將長(zhǎng)期維持在較低水平，尤其是普宅受制于限價(jià)或低價(jià)回購(gòu)，在新形勢(shì)下極易出現(xiàn)增值率小于0的情況。以近期北京的首批集中供地為例，較多選用競(jìng)配建公租房面積[6]，以增加住房保障能力，公租房占地按劃撥辦理，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與同項(xiàng)目其他住房基本一致，建成后由政府以8000～9000元每平米的價(jià)格回購(gòu)。如此由于公租房最少需分?jǐn)偼恋爻杀局械耐恋亻_(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償款部分，會(huì)導(dǎo)致其在土地增值稅上的收入成本嚴(yán)重倒掛，增值率遠(yuǎn)小于0。如果這部分巨額的負(fù)增值無(wú)法抵減項(xiàng)目全盤，則可能會(huì)給納稅人帶來(lái)極大的稅收負(fù)擔(dān)。雖然成本分?jǐn)偟南嚓P(guān)規(guī)定，給稅務(wù)機(jī)關(guān)留有一定的自由裁量空間，但由于金額過(guò)大、程序不明確等原因，一般也很難徹底解決這一矛盾。

矛盾的實(shí)質(zhì)，是“稅收法定原則”和“實(shí)質(zhì)課稅原則”，在土地增值稅上呈現(xiàn)出的表面沖突。稅收法定原則，限制了稅務(wù)機(jī)關(guān)需按稅法規(guī)范行事，從而保障納稅人在土增清算中，能夠享受到公正待遇；而實(shí)質(zhì)課稅原則，則授權(quán)稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對(duì)土增清算中的特殊情況，予以正確的差別處理。二者在根本上，其實(shí)都是為了追求“公平、正義”的稅法價(jià)值，只是如果缺乏進(jìn)一步的指導(dǎo)和明確，就很難落到實(shí)處，容易造成稅法運(yùn)用上的逡巡不前。

對(duì)于普宅負(fù)增值額，筆者認(rèn)為，普宅免稅的本意，是賦予房企享受稅收優(yōu)惠的權(quán)利，從而鼓勵(lì)普宅建設(shè)，加大普宅的市場(chǎng)供應(yīng)。而現(xiàn)實(shí)中，普宅在土地增值額上的虧損，反而有可能成為房企的一項(xiàng)巨大負(fù)擔(dān)，有違鼓勵(lì)普宅建設(shè)的立法本意；普宅在立法上享受支持、建設(shè)質(zhì)量上也務(wù)求等同標(biāo)準(zhǔn)，在需要抵減虧損時(shí)卻被置于不公正地位，有可能違背了稅收公平。實(shí)務(wù)中，已有普宅巨幅虧損、卻不得抵減，導(dǎo)致清算進(jìn)展緩慢的案例；近期的集中供地，預(yù)計(jì)兩三年后也將面臨土增清算問(wèn)題，對(duì)此政策的適應(yīng)性調(diào)整，迫在眉睫。對(duì)此筆者建議，是否可以允許納稅人，將普宅的負(fù)增值額抵減項(xiàng)目全盤，以避免普宅建設(shè)增加納稅人的負(fù)擔(dān)，與國(guó)家鼓勵(lì)普宅建設(shè)的政策相背。進(jìn)一步的，是否可以明確規(guī)定“兩分法”只用于檢驗(yàn)普宅是否滿足稅收優(yōu)惠條件，納稅人也可以聲明放棄普宅免稅的稅收優(yōu)惠政策，選用合并計(jì)算，從而使授予的稅收優(yōu)惠政策真正成為權(quán)利，避免反向成為納稅人的負(fù)擔(dān)。值得一提的是，已有部分地區(qū)明確提出（如安徽省[7]），納稅人可以放棄普宅免稅政策，選用合并計(jì)算，筆者認(rèn)為，該條款體現(xiàn)了真正的立法本意，是一個(gè)公平的政策。

六、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)事關(guān)國(guó)計(jì)民生，住房保障是中國(guó)特色社會(huì)主義住房制度的一大支柱，而普宅建設(shè)則是住房保障體系的有效補(bǔ)充。2021年是“十四五”規(guī)劃開(kāi)局之年，在“房住不炒”政策的導(dǎo)向下，房地產(chǎn)企業(yè)積極參與普宅建設(shè)，而相關(guān)土地增值稅政策卻表現(xiàn)出一定的不適應(yīng)性，亟待調(diào)整和完善。如何調(diào)節(jié)普宅建設(shè)的稅收關(guān)系，服務(wù)于市場(chǎng)與住房保障大局，是新形勢(shì)下的重要課題。偉大時(shí)代呼喚健康平穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，健康平穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要優(yōu)秀的配套稅制，作為稅務(wù)工作者，應(yīng)積極研究學(xué)習(xí)，為完善稅收體系建言獻(xiàn)策，切實(shí)發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用，為全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家貢獻(xiàn)稅務(wù)力量。

主要參考文獻(xiàn)：

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[4]網(wǎng)易新聞.https：//3g.163.com/dy/article/ED5KRU5U0520CQIJ. html. 2019.04.19.

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[6]北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)-土地招拍掛項(xiàng)目，http：//yewu.ghzrzyw.beijing.gov.cn/gwxxfb/tdsc/ tdzpgxm.html.

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[15]《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）[S].2009.05.12.