房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究

尤文輝

摘 要：土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的稅種之一，占據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅總額不小的比重。本文主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方法和在各階段土地增值稅納稅籌劃需要注意的問題，最后根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特性提出關(guān)于土地增值稅稅務(wù)籌劃的建議，希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供幫助。

關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃;房地產(chǎn);土地增值稅;普通住宅;增值額

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集型、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金回收速度慢等特點(diǎn)。由于許多款項(xiàng)難以及時(shí)收回，一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的資金周轉(zhuǎn)壓力。再加上房地產(chǎn)本身屬于高稅負(fù)行業(yè)，所涉及的主要稅種有企業(yè)所得稅、增值稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅等，其中土地增值稅占房地產(chǎn)企業(yè)納稅總額較大比重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的土地增值稅納稅籌劃，將極大減輕企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，促進(jìn)企業(yè)健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方法

1.巧用臨界點(diǎn)

稅法規(guī)定不同的銷售額或增值額適用不同的稅率，當(dāng)銷售額或增值額超過某一標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，稅率會(huì)發(fā)生變化，此標(biāo)準(zhǔn)值即為臨界點(diǎn)。根據(jù)我國現(xiàn)行的土地增值稅法律及政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)為普通住宅的，當(dāng)建造的普通住宅項(xiàng)目的增值額小于扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，全部增值額免征土地增值稅;大于扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，全部增值額應(yīng)繳納土地增值稅。這里的扣除項(xiàng)目金額的20%就是臨界點(diǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)普通住宅項(xiàng)目的增值額處于扣除項(xiàng)目金額的20%附近時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)募{稅籌劃，合理降低稅負(fù)。

2.正確劃分核算單位與項(xiàng)目類型

如果一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)需要建造普通住宅和非普通住宅的，需要分別計(jì)算增值額。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)中，往往采取分期開發(fā)模式，行業(yè)業(yè)態(tài)往往包含普通住宅、別墅、商鋪及地下車位等項(xiàng)目。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮通過充分錯(cuò)配分期及項(xiàng)目類型，比如非普通住宅與地下車位規(guī)劃為同一期開發(fā)，將增值率較高的非普通住宅銷售收入轉(zhuǎn)移一部分到車位，合理調(diào)節(jié)收入分配，以此達(dá)到節(jié)稅的目的。

3.選擇有利的項(xiàng)目扣除成本費(fèi)用分?jǐn)偡绞?/p>

根據(jù)我國現(xiàn)有的土地增值稅稅制，房地產(chǎn)企業(yè)多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或者分期開發(fā)同一個(gè)項(xiàng)目的，又或者在一個(gè)建造項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建造項(xiàng)目的最終受益對(duì)象，選擇合理的成本費(fèi)用分配方法，將成本費(fèi)用分?jǐn)傊磷罱K受益對(duì)象。分?jǐn)偡椒ㄓ姓嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)不同分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行評(píng)估測(cè)算，選用不同的分?jǐn)偡绞椒謹(jǐn)傞_發(fā)成本，對(duì)應(yīng)的土地增值稅稅負(fù)也不同。企業(yè)應(yīng)從各種不同的分?jǐn)偡绞街?，選擇最有利自己的分?jǐn)偡绞?，合理降低稅?fù)，依法節(jié)約稅收成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在各階段的土地增值稅納稅籌劃

1.前期準(zhǔn)備階段

前期準(zhǔn)備階段主要涉及資金籌集的問題。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)需要選擇最恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)，以此達(dá)到稅收籌劃的目的。稅法規(guī)定，建造項(xiàng)目能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)計(jì)算且能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出，可允許按實(shí)際支出數(shù)額扣除，但扣除上限是按銀行同期的貸款利率計(jì)算的金額。此時(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可以按照房地產(chǎn)開發(fā)成本和取得土地使用權(quán)所支付的金額之和的5%計(jì)算扣除;凡不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明或按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)分?jǐn)偫⒅С龅?，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按開發(fā)成本和拿地金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

所以，為了達(dá)到企業(yè)價(jià)值最大的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)在融資與利息扣除方式選擇時(shí)有如下兩個(gè)方案選擇。第一種方案是：如果房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道為金融機(jī)構(gòu)等利息費(fèi)用可以提供金融機(jī)構(gòu)證明的，依稅法規(guī)定可以據(jù)實(shí)扣實(shí)，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資主要依靠負(fù)債籌資;與此相反，第二種方案主要采用權(quán)益資本的籌資方式，資金成本較小，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較低，可以不計(jì)算按期分?jǐn)偟睦?，按這樣的方式可以盡可能扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，達(dá)到企業(yè)價(jià)值最大化的目的。

2.建設(shè)階段

土地增值稅的納稅籌劃思路主要是多抵扣和少增值。在建設(shè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的成本費(fèi)用將會(huì)成為應(yīng)納稅增值額的抵扣項(xiàng)，對(duì)應(yīng)繳的土地增值稅產(chǎn)生最直接的影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要充分了解稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的抵扣標(biāo)準(zhǔn)，盡量增加土地增值稅的抵扣項(xiàng)目，如地價(jià)和開發(fā)成本可以按20%加計(jì)扣除的項(xiàng)目，應(yīng)確保精準(zhǔn)核算，使土地增值稅應(yīng)納稅額降至最低。加大對(duì)拆遷補(bǔ)償款、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等項(xiàng)目的投入，提升房屋質(zhì)量，也可適當(dāng)將人事費(fèi)用等計(jì)入開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)，增加土地增值稅的扣除項(xiàng)目。房地產(chǎn)公司也可對(duì)一些建筑企業(yè)進(jìn)行收購，將利潤(rùn)向建筑企業(yè)轉(zhuǎn)移，減少應(yīng)納土地增值稅稅額。

3.銷售階段

在銷售階段，企業(yè)可根據(jù)稅法規(guī)定的臨界點(diǎn)制定合理的銷售價(jià)格。稅法規(guī)定，當(dāng)普通住宅建成后的增值額小于扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，土地增值稅可以豁免。企業(yè)可控制銷售價(jià)格使其達(dá)到免稅的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)也可利用合同管理實(shí)現(xiàn)降低土地增值稅，如將合同分散為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同和房屋裝修合同，那么只有第一份合同屬于土地增值稅的納稅范圍，第二份合同的金額只用繳納增值稅，稅率低于土地增值稅，實(shí)現(xiàn)了節(jié)稅的目的。

另外，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目由于早期取得土地成本較低，增值率較高，可以考慮設(shè)立獨(dú)立核算的全資銷售子公司，通過合理的“批發(fā)價(jià)”將房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)“整體”轉(zhuǎn)包給全資銷售子公司，再由全資銷售子公司以零售價(jià)出售給業(yè)主。這樣從整個(gè)母子公司組成的商業(yè)集團(tuán)上看，既以較高的價(jià)格將房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售出去，與此同時(shí)又合理地降低了企業(yè)的稅負(fù)。由于增值稅可以抵扣，因此這種業(yè)務(wù)不會(huì)增加增值稅稅負(fù)。需注意的是，選擇這種土地增值稅籌劃模式，會(huì)增加契稅稅額和印花稅稅額，因此，所節(jié)約的土地增值稅額應(yīng)大于新增的契稅稅額及印花稅稅額，才具有籌劃意義。全資銷售子公司以零售價(jià)出售給業(yè)主的，還要繳納土地增值稅，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“銷售”給全資銷售子公司的“價(jià)格”是否公允，是否會(huì)被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可等。因此，設(shè)立獨(dú)立核算的全資銷售子公司進(jìn)行土地增值稅籌劃是否具有可行性有待商榷。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃策略

1.增強(qiáng)納稅籌劃意識(shí)，充分利用稅收優(yōu)惠政策

有很多企業(yè)對(duì)納稅籌劃認(rèn)識(shí)不足，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)納稅籌劃有正確的觀念，在合規(guī)、合法的范圍內(nèi)進(jìn)行納稅籌劃能夠幫助企業(yè)優(yōu)化現(xiàn)金流，提升經(jīng)濟(jì)效益。在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)籌劃的宣傳和對(duì)相關(guān)工作人員的教育。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理，要充分熟悉稅務(wù)機(jī)關(guān)出臺(tái)的稅收政策，利用合規(guī)政策幫助企業(yè)節(jié)稅。土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)的第一大稅種，其覆蓋范圍廣泛，涵蓋了銷售收入、籌資、工程決算等種種內(nèi)容。在清算土地增值稅時(shí)，對(duì)稅務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)要求較高。因此，土地增值稅的納稅籌劃需要稅務(wù)會(huì)計(jì)對(duì)相關(guān)政策全面準(zhǔn)確理解和掌握，才能制定科學(xué)合理的納稅方案，幫助企業(yè)合理避稅。房地產(chǎn)企業(yè)也需要根據(jù)項(xiàng)目類型、占地面積、規(guī)模大小等，選擇最優(yōu)惠的稅收政策，使企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)降至最低。

2.配備專業(yè)稅籌人員，加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)籌劃水平

對(duì)任何行業(yè)企業(yè)來說，人才都是決定企業(yè)發(fā)展的基石。作為納稅大戶的房地產(chǎn)企業(yè)，配備專業(yè)的稅籌人員是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極引進(jìn)一些綜合素質(zhì)優(yōu)秀的稅務(wù)籌劃專業(yè)型人才，使企業(yè)人力結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。原有的財(cái)務(wù)工作者不僅應(yīng)從過去的工作中歸納總結(jié)有利的稅籌知識(shí)，還應(yīng)該主動(dòng)豐富自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)，了解最新的稅收政策。同時(shí)，企業(yè)可以為員工提供學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)和平臺(tái)，如組織交流會(huì)、邀請(qǐng)財(cái)稅專家舉辦講座等。由于我國稅收政策更新速度較快，近年來改革力度較大，為了及時(shí)了解稅收政策變革信息，企業(yè)可保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)良好的溝通，也可關(guān)注稅務(wù)機(jī)關(guān)公眾號(hào)，及時(shí)掌握稅收政策變化動(dòng)態(tài)，為企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃提供參考。

3.健全企業(yè)稅收管理制度

企業(yè)的稅收管理制度需要結(jié)合企業(yè)的業(yè)務(wù)類型、管理風(fēng)格等來制定。隨著現(xiàn)代管理制度的不斷改進(jìn)，為了提升稅籌質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)也要健全自身的稅收管理制度，提升企業(yè)管理水平。許多房地產(chǎn)企業(yè)雖然規(guī)定了稅務(wù)工作流程，但實(shí)際運(yùn)用效果不夠理想。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改善或健全稅務(wù)管理制度，從基本操作層面逐步落實(shí)，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。在日常會(huì)計(jì)核算的過程中，保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性，稅務(wù)清算要及時(shí)規(guī)范。結(jié)合行業(yè)特性和自身發(fā)展?fàn)顩r，多向行業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)秀企業(yè)借鑒管理經(jīng)驗(yàn)，增強(qiáng)稅務(wù)籌劃工作的整體性和準(zhǔn)確性。

四、結(jié)語

近年來，有關(guān)房地產(chǎn)的稅收改革政策相繼出臺(tái)，尤其是針對(duì)土地增值稅。為了實(shí)現(xiàn)最大經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)需要把土地增值稅納稅籌劃當(dāng)作工作的重點(diǎn)，加深對(duì)土地增值稅稅收政策的理解和掌握，在項(xiàng)目的各個(gè)階段積極做好稅務(wù)籌劃工作，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。稅務(wù)部門也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持和引導(dǎo)，保證宣傳教育工作的及時(shí)性和準(zhǔn)確性，幫助企業(yè)正確對(duì)待稅務(wù)籌劃。

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（責(zé)任編輯：王文龍）