涉新冠肺炎疫情房屋租賃合同糾紛的審判探究

摘要：涉新冠疫情房屋租賃合同糾紛性質(zhì)趨于多元化，房屋承租人啟動訴訟程序占多數(shù)，請求權(quán)基礎(chǔ)較為統(tǒng)一，然而司法實(shí)踐中對于此類案件的法律適用尚存爭議。在審理此類案件時，要注重案件審理要素，謹(jǐn)慎確認(rèn)合同解除以及合同內(nèi)容的變更，善用公平原則處理合同解除后果。在分?jǐn)偱e證責(zé)任時仍應(yīng)遵循“誰主張，誰舉證”原則，從而避免損失擴(kuò)大義務(wù)。在司法審判中，可以采用成立涉疫合議庭，涉疫案件線上庭審，同時對接訴調(diào)中心等措施加快案件審理進(jìn)度。

關(guān)鍵詞：房屋租賃;合同效力;不可抗力

中圖分類號：D923.6文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-6916（2022）07-0086-04

由于新冠疫情的突發(fā)性、復(fù)雜性、持續(xù)性和對社會經(jīng)濟(jì)生活的全面廣泛影響，房屋租賃市場存在的問題逐漸顯現(xiàn)，有關(guān)糾紛陸續(xù)進(jìn)入司法程序。目前針對房屋租賃領(lǐng)域的糾紛尚未形成較為統(tǒng)一的裁判口徑，疫情對房屋租賃合同履行產(chǎn)生的影響、責(zé)任的認(rèn)定等法律問題亟須解決。現(xiàn)就涉疫房屋租賃合同糾紛案件特點(diǎn)、爭議焦點(diǎn)、審判盲區(qū)、裁判觀點(diǎn)等進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及分析，以期為司法機(jī)關(guān)處理糾紛提供可行的法律適用和裁判思路。

一、涉新冠疫情房屋租賃合同糾紛現(xiàn)狀

（一）案件特點(diǎn)

一是涉案房屋性質(zhì)趨多元化。受新冠疫情影響產(chǎn)生的房屋租賃合同糾紛案件中涉案房屋的性質(zhì)不僅包括民用住房，還包括商業(yè)經(jīng)營性用房，具體有個體戶經(jīng)營的單間商鋪、娛樂休閑場所及辦公寫字樓等[1]。

二是承租人啟動訴訟程序占多數(shù)。受疫情影響，承租人無法實(shí)現(xiàn)合同目的情況更為突出。通過研究司法判例發(fā)現(xiàn)，多數(shù)承租人主張已通過支付租金方式履行了合同義務(wù)，但未實(shí)現(xiàn)對經(jīng)營性房屋的占有、使用、收益的權(quán)利，因而訴至法院。

三是請求權(quán)基礎(chǔ)較為統(tǒng)一。在裁判研究中發(fā)現(xiàn)，無論是民用住房還是商業(yè)經(jīng)營性用房，承租人主張解除租賃合同的理由均系認(rèn)為此次疫情屬不可預(yù)見、不可避免、不可克服的不可抗力事件，根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，主張解除合同并要求出租人返還已支付的租金及保證金。其具體訴訟請求表現(xiàn)為：其一，承租人要求解除合同。有關(guān)案件中，承租人要求解除合同的占多數(shù)，其主張理由往往是認(rèn)為受疫情影響，租賃合同的根本目的無法實(shí)現(xiàn)，故要求解除合同。其二，承租人要求變更合同。部分民用租房承租人疲于搬家困擾，不想解除合同，但要求對疫情期間的租金予以減免，或相應(yīng)延長租期。對于商業(yè)性經(jīng)營用房，因疫情期間政府出臺了中小微型企業(yè)補(bǔ)貼政策，而補(bǔ)貼名單以外的企業(yè)，如果繼續(xù)按照原合同履行，不堪經(jīng)營壓力，故要求變更租賃合同，適當(dāng)減免租金。其三，出租人主張違約責(zé)任。疫情期間，承租人未能按約支付房租，常規(guī)租賃合同約定承租人逾期支付租金滿7日，出租人可主張違約責(zé)任。

（二）合同無法履行情況

一是出租人未提供適租義務(wù)。公權(quán)力機(jī)關(guān)依法采取的行政措施：因防疫工作需要，部分地方市場監(jiān)督管理部門責(zé)令疫情期間商家停止經(jīng)營或改變經(jīng)營時間。百貨大廈、商業(yè)綜合體等的產(chǎn)權(quán)人為響應(yīng)防疫措施，統(tǒng)一調(diào)整大廈經(jīng)營時間，導(dǎo)致各商鋪業(yè)主無法完全使用租賃房屋。出租人自行采取的措施：部分房屋產(chǎn)權(quán)人（如民宿業(yè)主、wework共享辦公室等）為減少人員聚集，避免疫情輸入，在防疫行政措施未實(shí)施的情況下，主動停止履行租賃合同。第三人采取的措施：民用租房中部分租賃房屋所在小區(qū)通過“社區(qū)自治”方式，以業(yè)主委員會名義禁止非本市戶籍人員進(jìn)入社區(qū)，非本市戶籍承租人因此無法使用租賃房屋。

二是承租人未支付對價(jià)。非本市戶籍承租人，特別是戶籍來自疫情嚴(yán)重地區(qū)的人員，因當(dāng)?shù)胤酪哒叩瓤陀^原因無法“出城”，承租人拒付該時間段租金。

（三）審判實(shí)踐中存在爭議的問題

一是是否一概認(rèn)定為不可抗力事件。全國人大常委會法工委明確，因此次疫情防控導(dǎo)致合同不能履行的屬不可抗力事件，可視情解除合同。上海市高院亦認(rèn)為新冠肺炎疫情發(fā)生宜認(rèn)定屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。但實(shí)務(wù)中，因房屋租賃市場存在合同履行周期較長，前期投入大量裝修、改建費(fèi)用，且商業(yè)性經(jīng)營用房的承租人一方多為企業(yè)等特殊性，對于該類合同的解除應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，防止一方當(dāng)事人借疫情發(fā)作，以不可抗力為借口逃避合同義務(wù)。

二是合同解除后果如何處理。司法裁判的個案中如認(rèn)定為不可抗力事件，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不可抗力事件導(dǎo)致合同解除的雙方當(dāng)事人均免責(zé)。但對于損失部分如何平衡利益，尚未有明確的裁判口徑。

三是減免租金、延長租期如何細(xì)化?；诿裼梅课菖c商業(yè)性經(jīng)營房屋兩者的區(qū)別，在租金減免及租期延長方式上應(yīng)充分考量前期裝修成本、疫情結(jié)束后慢恢復(fù)營業(yè)效應(yīng)等。

二、疫情期間不可抗力和情勢變更之爭

（一）新冠疫情下不可抗力和情勢變更之爭

關(guān)于新冠疫情期間不可抗力和情勢變更，學(xué)界持有不同意見。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要涉案租賃合同履行不能符合不可抗力的“三不”構(gòu)成要件，即可使用不可抗力的相關(guān)規(guī)定。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在合同雙方無過錯的前提下，因防疫措施導(dǎo)致合同不能履行，又不可歸類于不可抗力的，則認(rèn)定為情勢變更[2]。韓世遠(yuǎn)[3]認(rèn)為，不可抗力制度起源于羅馬法，是因?yàn)楹贤ú宦男胸?zé)任的僵硬性模式彌補(bǔ)性誕生的，后被大陸法系國家如法國、德國等繼承。不可抗力制度第一次出現(xiàn)在《拿破侖法典》中，起源于《法國民法典》，可追溯到《漢穆拉比法典》，后在德國學(xué)術(shù)界廣泛使用。但不可抗力的范圍其實(shí)還未明確，在民法法系的法國對其范圍界定過于寬泛，在普通法系的英國對其范圍不限定在自然性質(zhì)并超越自然災(zāi)害[4]。學(xué)術(shù)界對不可抗力的認(rèn)定存在主觀說、客觀說和折中說，以折中說為通說[5]。主觀說要求當(dāng)事人主觀上應(yīng)盡到最大的注意義務(wù);客觀說要求事件完全與當(dāng)事人的主觀意志無關(guān);折中說取兩者要求于一體，既要求當(dāng)事人主觀上盡到注意義務(wù)又要求事件是與當(dāng)事人的主觀意志無關(guān)。鄭玉波認(rèn)為情勢變更制度起源于十三世紀(jì)注釋法學(xué)派的情勢不變條款[6]。情勢變更從條文必須恪守進(jìn)化到《優(yōu)帝法學(xué)階梯注釋》中允許合同基礎(chǔ)變化的變更或解除合同，允許顯失公平的可以對合同變更[7]。普通法系以判例確定為合同落空說，我國臺灣民法債編有情勢變更原則，德國判例法將情勢變更確定為法律行為基礎(chǔ)說[8]，法國將其界定為不可預(yù)見說。情勢變更在“一戰(zhàn)”后被廣為應(yīng)用，代表為民法法系的對合同必須嚴(yán)守法則的突破，如德國法律行為基礎(chǔ)說和法國不預(yù)見說，以及普通法系的合同落空說是對允諾禁反言衡平法規(guī)則的例外，顯失公平，有一方履行極度困難、有害交易安全、受領(lǐng)無利益、使一方陷入破滅的表述。

（二）筆者的觀點(diǎn)

筆者通過檢索2003年“非典”時期房屋租賃合同糾紛案例發(fā)現(xiàn)，法院在認(rèn)定“非典”性質(zhì)時亦存在不同理解。其中認(rèn)定為不可抗力的有：上海市第一中級人民法院（2004）滬一中民二（民）終字第32號案件中認(rèn)定，“遇非典疫情防治，因不可抗力不能履行合同，應(yīng)免除責(zé)任，同時對這一期間的租金及空調(diào)使用費(fèi)應(yīng)酌情減免?！辈徽J(rèn)定為不可抗力的有：上海市第一中級人民法院（2004）滬一中民二（民）終字第1289號案件認(rèn)定，“非典不屬法律所規(guī)定的不可抗力。”認(rèn)定為情勢變更的有：煙臺市中級人民法院（2018）魯06民終268號案件認(rèn)定，“非典系不可預(yù)知的災(zāi)害，該損失超出了市場風(fēng)險(xiǎn)的范圍，原審適用情勢變更原則于法有據(jù)?！蔽从枰悦鞔_認(rèn)定的有：上海市第二中級人民法院（2004）滬二中民二（民）終字第354號案件認(rèn)定，“應(yīng)政府防控非典要求停業(yè)是事實(shí)，根據(jù)公平原則免除租金?！?/p>

不難看出，在上述案件中雖然不同法院對于“非典”事件的定性理解存在差異，但從判決結(jié)果上看，無論是否認(rèn)定，法院在處理實(shí)體結(jié)果上都突破了不可抗力及情勢變更相關(guān)制度。另外，從情勢變更可操作性角度看，根據(jù)《關(guān)于正確使用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）服務(wù)黨和國家的工作大局的通知》的規(guī)定，法院在認(rèn)定情勢變更時需謹(jǐn)慎適用。如果因個案特殊情況確需適用，應(yīng)由高級人民法院審核，必要時應(yīng)提請最高人民法院審核[9]。筆者認(rèn)為，應(yīng)著重區(qū)分不可抗力制度及情勢變更制度對案件審理有沒有實(shí)質(zhì)性作用。個案中著重注意合同履行不能因疫情所致還是防疫所致，以及審查當(dāng)事人自身有無過錯，從而進(jìn)行綜合認(rèn)定。此外，實(shí)踐中還存在不少當(dāng)事人在租賃合同中約定了不可抗力、情勢變更條款。對于此類當(dāng)事人已有約定免責(zé)事由情形的處理，筆者認(rèn)為，若雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定了不可抗力或情勢變更條款，審理時需對該不可抗力、情勢變更條款進(jìn)行考察。若該條款約定的內(nèi)容與法定制度一致，或未突破法定制度的范疇，則在對合同做實(shí)體處理時可依據(jù)該條款進(jìn)行認(rèn)定。若雙方約定的條款內(nèi)容突破法定制度范疇，則建議對約定內(nèi)容超出部分做無效處理，實(shí)體處理上應(yīng)以法定制度為準(zhǔn)。

三、新冠疫情期間房屋租賃合同糾紛案件審理要素

（一）案件審理要素

一是審核合同訂立和履行時間。建議先考察合同訂立和履行時間，如果合同訂立和履行的時間發(fā)生在疫情后，那么當(dāng)事人一方在合同訂立以前發(fā)生疫情，或者在遲延履行合同期間發(fā)生疫情，則為一般租賃糾紛案件。

二是審查疫情或防疫措施與合同履行不能的因果關(guān)系。在涉新冠疫情房屋租賃合同中，對于出租方而言，出租人違約需審核其未能履行適租義務(wù)是否系疫情或防疫措施造成;對于承租方而言，其未按約支付租金或履行租賃合同約定的其他義務(wù)是否系疫情或防疫措施所致。

三是謹(jǐn)慎確認(rèn)合同解除。為了維護(hù)交易、保持市場穩(wěn)定，不應(yīng)將大量房屋租賃合同進(jìn)行解除。如疫情僅是對租賃合同中個別月份的實(shí)際使用造成影響，不建議斷然確認(rèn)合同解除。但若雙方當(dāng)事人約定的租期本身就較短，且訂立此類租賃合同往往租期無法變更，可支持[10]。

四是變更合同內(nèi)容應(yīng)視情而定。涉新冠疫情房屋租賃合同糾紛的除解除外，主要涉及減免租金等費(fèi)用，建議重點(diǎn)考慮以下三點(diǎn)。其一，租金返還及數(shù)額。應(yīng)結(jié)合當(dāng)事人的訴請、當(dāng)事人的過錯程度、疫情對合同的影響程度等方面綜合判斷是全部返還或減免、部分返還或減免，還是不予返還。其二，減免租金的時間點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)政策性文件載明的時間、承租人實(shí)際占有和使用出租房屋的時間。對于因?yàn)檫`約方的重大違約行為導(dǎo)致合同解除的，租金應(yīng)支付至違約方違約行為發(fā)生（承租人搬走物品，不再經(jīng)營，實(shí)際脫離出租屋;出租人擅自將房屋轉(zhuǎn)自他人情形下，承租人搬離房屋時）之日。其三，其他費(fèi)用。如押金，約定用于裝修而未裝修的費(fèi)用都應(yīng)同租金一并予以返還。

五是善用公平原則處理合同解除后果。無論涉疫情房屋租賃合同系因雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除，還系通過法院確認(rèn)解除，合同解除后均存在后果的處理問題[11]。如系雙方當(dāng)事人協(xié)商解除合同的，對于解除后果應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意思表示進(jìn)行處理。如雙方對解除后果未協(xié)商一致，或系法院確認(rèn)解除的情況，一般而言，因不可抗力事件導(dǎo)致合同解除的，合同雙方均無需承擔(dān)違約責(zé)任，如造成損失的，則應(yīng)依照公平原則在合同當(dāng)事人之間進(jìn)行分配。值得注意的是，商業(yè)性經(jīng)營用房，因出租人與承租人一般簽訂較長租期的租賃合同，雙方彼此具有相對穩(wěn)定的履約基礎(chǔ)，在損失一節(jié)，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮承租人前期裝修、置業(yè)成本，承租人也有避免損失擴(kuò)大的義務(wù)。

（二）個案中的法律適用分析

1.民用租賃房屋

一是承租人因個人原因?qū)е聼o法履行合同。承租人如因感染新冠肺炎住院治療，客觀上該個人因素確實(shí)造成租賃合同根本目的無法實(shí)現(xiàn)，可解除合同或變更合同[12]。若承租人所涉疫情系其所就職的單位延期復(fù)工或因經(jīng)濟(jì)困難導(dǎo)致無法履行合同，此類情況因疫情客觀上并未對租賃合同的正常履行造成障礙，不建議以涉疫原因解除合同，可變更合同內(nèi)容做遲延履行處理。

二是因防疫措施導(dǎo)致承租人無法繼續(xù)履行合同。筆者認(rèn)為，考慮到疫情何時結(jié)束尚不確定，原則上外市承租人因防疫措施硬性規(guī)定無法履行租賃合同的，在此情況下要求承租人繼續(xù)支付該時間租金，必將顯失公平，可做解除或變更合同處理[13]。如當(dāng)?shù)卣⑽聪拗瞥鋈胧小⑸姘阜课菪^(qū)亦未禁止外地承租人使用涉案房屋的，僅是對其進(jìn)出進(jìn)行必要的限制及檢查，并未影響房屋居住功能的實(shí)現(xiàn)，則不建議支持承租人要求解除或變更合同的請求。

三是疫情期間，減免租金是否為出租人的法定義務(wù)。不同于商業(yè)經(jīng)營性用房，疫情期間部分城市政府有關(guān)部門免除了中小微企業(yè)在疫情期間的租金，或加大補(bǔ)貼力度。民用租房是否愿意減免租金并不是出租人的法定義務(wù)，承租人可與出租人就減免租金事宜進(jìn)行協(xié)商。

2.商業(yè)經(jīng)營性房屋

一是寫字樓等辦公樓宇因防疫措施限制導(dǎo)致無法履行合同。寫字樓等辦公樓宇因人流長時間聚集，交叉感染風(fēng)險(xiǎn)較大，是此次防疫的重點(diǎn)。加之疫情期間各地方政府先后延長復(fù)工時間，辦公室空置損失成本較大。原則上，對于此類情形，企業(yè)承租人因政府防疫措施導(dǎo)致企業(yè)無法開工，空置寫字樓的，可以主張解除合同。

二是商鋪開業(yè)前，裝修期間受疫情影響能否解除或變更合同。對于已經(jīng)簽訂租賃合同，但仍在裝修過程中尚未投入使用的，因裝修期間一般屬于出租人承諾的免租期，可引導(dǎo)當(dāng)事人適當(dāng)延長免租期。

三是餐飲、影院等消費(fèi)性商鋪，因疫情影響導(dǎo)致經(jīng)營效果不佳，能否解除或變更合同。在審理餐飲、影院等消費(fèi)性商鋪?zhàn)赓U合同糾紛中，應(yīng)考慮到該類商戶其經(jīng)營收益直接來源于消費(fèi)人群。換言之，疫情導(dǎo)致消費(fèi)水平的驟減，該類商戶受到的沖擊最為明顯。除外，當(dāng)疫情趨于平緩時，消費(fèi)水平不會立即反彈，因此在酌定賠償損失或減免租金時，應(yīng)將該因素適當(dāng)予以考慮。

四、舉證規(guī)則與責(zé)任豁免

（一）舉證責(zé)任

考慮涉疫房屋租賃合同歸類于傳統(tǒng)租賃合同項(xiàng)下，在分?jǐn)偱e證責(zé)任時應(yīng)遵循“誰主張，誰舉證”原則。如一方當(dāng)事人主張不可抗力、情勢變更時，應(yīng)證明新冠肺炎作為公共衛(wèi)生事件符合新冠疫情肺炎與房屋租賃合同履行不能的因果關(guān)系、當(dāng)事人已盡到合理的通知義務(wù)[14]。其中合理通知義務(wù)，除一般解除租賃合同要求的通知到達(dá)對方外，在涉疫租賃合同中，建議當(dāng)事人還需在解除通知上附下列材料：民用租賃當(dāng)事人隔離留觀證明、診斷證明，商業(yè)性經(jīng)營用房當(dāng)事人則需提供相關(guān)防疫政策規(guī)定。

（二）避免損失擴(kuò)大義務(wù)

對于認(rèn)定房屋租賃合同確因新冠肺炎影響導(dǎo)致合同根本目的無法實(shí)現(xiàn)而確認(rèn)合同解除。被解除的合同在分擔(dān)損失賠償時，還需甄別受疫情影響產(chǎn)生的損失及擴(kuò)大損失。如果當(dāng)事人在疫情發(fā)生時能夠采取措施避免或減少損失的擴(kuò)大而未采取，則在該擴(kuò)大范圍內(nèi)推定當(dāng)事人有過錯，該部分損失應(yīng)予以剔除，由當(dāng)事人自己負(fù)擔(dān)。

五、司法應(yīng)對措施

（一）成立涉疫合議庭，實(shí)現(xiàn)裁判統(tǒng)一

建議民事審判庭針對激增的涉疫服務(wù)合同、租賃合同案件成立專項(xiàng)涉疫合議庭，由數(shù)名專業(yè)法官集中辦理涉疫案件，在提高裁判效率的同時，也做到裁判口徑的統(tǒng)一，類案類判。

（二）涉疫案件線上庭審，降低接觸風(fēng)險(xiǎn)

建議全力推進(jìn)庭審上線，鼓勵應(yīng)上盡上，既維護(hù)當(dāng)事人訴權(quán)，又有效避免疫情期間人員聚集，降低接觸風(fēng)險(xiǎn)。

（三）對接訴調(diào)中心，充分發(fā)揮調(diào)解效能

關(guān)于涉疫情房屋租賃合同糾紛其主要矛盾在于當(dāng)事人對疫情的不可控性，其與傳統(tǒng)房屋租賃合同糾紛中雙方當(dāng)事人原則性爭議有所不同，更具有調(diào)解可能性。此類案件收案后可以由訴調(diào)中心先行調(diào)解，引導(dǎo)雙方當(dāng)事人理性、妥善解決糾紛，共克時艱。

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作者簡介：徐公允（1989—），男，漢族，上海人，單位為上海市黃浦區(qū)人民法院，研究方向?yàn)槊裆谭▽W(xué)。