限貸政策對房屋買賣合同履行的影響

陳瑩

摘 要 因城市房價的飛漲和政府調(diào)控政策的頻發(fā)，房屋買賣合同衍生的糾紛增多，本文從住房按揭貸款與房屋買賣的基礎(chǔ)關(guān)系出發(fā)，回歸合同法律關(guān)系的規(guī)范，深入探討限貸政策對房屋買賣合同履行的影響。

關(guān)鍵詞 限貸政策 不可抗力 情勢變更

中圖分類號：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.306

16年前北京四環(huán)房價每平米3000，而今“欲以天公試比高”的房價看哭了多少人。為了抑制城市房價（尤其是一、二線城市房價）的飛漲，全國各地政府不斷出臺各種形式的限購、禁購、限貸政策，希望通過政策調(diào)控，使房地產(chǎn)市場得以平穩(wěn)發(fā)展。由于限購、禁購的規(guī)定直接影響到購房人物權(quán)變動登記的實現(xiàn)，因此政策實施前簽訂的房屋買賣合同賴以存在的基礎(chǔ)因限購、禁購規(guī)定已發(fā)生根本改變，購房人因不具合法購房主體資格而無法繼續(xù)履行房屋買賣合同，合同目的已經(jīng)無法實現(xiàn)。因此，雖然至今未有明文規(guī)定將限購當(dāng)作“不可抗力”，但各地法院基本按照處理“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的”的方式判令解除房屋買賣合同，購房人無需承擔(dān)違約責(zé)任。然而，關(guān)于限貸政策對房屋買賣合同履行的影響，學(xué)者看法不一，各地法院判決亦有所不同。北京海淀區(qū)人民法院判決認(rèn)為已有多套住房因新政無法貸款可以解除房屋買賣合同， 而深圳法院對與之類似的案情卻作出相反的判決。

為從法律上厘清限貸政策對房屋買賣合同履行的影響，筆者試圖從各地法院為解決階段性問題出臺的各項規(guī)定中“抽身”而出，從住房按揭貸款與房屋買賣的基礎(chǔ)關(guān)系出發(fā)，回歸合同法律關(guān)系的規(guī)范，深入探討該問題。

一、住房按揭貸款僅是房屋買賣合同項下購房人支付購房款的方式之一，它與房屋買賣合同屬于不同的法律關(guān)系

鑒于近年來高企的房價，按揭貸款購房已經(jīng)成為購房人的常態(tài)選擇，然而正是因為這種日漸常態(tài)化的購房方式漸漸模糊了住房按揭貸款與房屋買賣這兩個不同的法律關(guān)系。

房屋買賣合同是購房人與賣房人之間就房屋出售形成的法律關(guān)系，合同當(dāng)事人就標(biāo)的房屋的狀況、出售價格、付款方式、交付時間、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。住房按揭貸款關(guān)系則至少包括以下兩層法律關(guān)系：一是借款人（購房人）與貸款人（金融機(jī)構(gòu)）之間的借款法律關(guān)系；二是借款人（購房人）與貸款人（金融機(jī)構(gòu)）之間以借款人所購房屋作為借款擔(dān)保的抵押擔(dān)保法律關(guān)系。如購房人所購房屋為一手房，則住房按揭貸款關(guān)系還包括開發(fā)商與貸款人（金融機(jī)構(gòu)）之間關(guān)于借款人（購房人）償還按揭款項的保證擔(dān)保法律關(guān)系。

雖然在實踐中住房按揭貸款關(guān)系與房屋買賣關(guān)系常常為了實現(xiàn)同一個目的——購買房屋而交織在一起，但是從上述分析，我們不難看出，無論是法律關(guān)系的主體、客體還是具體的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，住房按揭貸款和房屋買賣都是截然不同的。既然如此，當(dāng)我們在分析限貸政策對房屋買賣合同履行的影響時，就不能把貸款政策的改變直接作為房屋買賣合同的一部分來看待，而應(yīng)當(dāng)將其作為影響房屋買賣合同中付款義務(wù)履行的一個外因加以分析。

二、房屋買賣關(guān)系的履行首先應(yīng)遵循當(dāng)事人的意思自治

房屋買賣法律關(guān)系是發(fā)生在平等主體的購房人與賣房人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，作為平等主體之間的一種民事法律關(guān)系，應(yīng)遵從意思自治原則，在不違反法律禁止性規(guī)定的前提下，由當(dāng)事人自主創(chuàng)設(shè)并處分相關(guān)的權(quán)利義務(wù)并遵照執(zhí)行。意思自治原則起源于羅馬法，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)代社會，意思自治對于私權(quán)保護(hù)進(jìn)而實現(xiàn)自由的價值追求具有重要意義，其作為民法基本原則之一的地位是毋庸置疑的。

因此，如果購房人和賣房人在房屋買賣合同中已經(jīng)協(xié)商確定購房人通過申請住房按揭貸款的方式支付部分購房款，并約定一旦住房按揭貸款無法取得或者無法全部取得時的處理方式，則應(yīng)尊重當(dāng)事人的選擇和約定，任何一方不能以房屋買賣合同簽訂之后貸款政策的改變?yōu)橛赏品蛉〈课葙I賣合同已然約定的處理方式。

在房屋買賣合同的履行中充分尊重當(dāng)事人的意思自治，方有利于行為人預(yù)測自主行為產(chǎn)生的法律后果，節(jié)約交易成本，促使?fàn)幾h的快速解決，維護(hù)法律體系的穩(wěn)定。 人民法院依照意思自治原則處理糾紛，可以引導(dǎo)民事主體對商業(yè)行為作出慎重選擇和約定，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系的穩(wěn)定。

三、限貸政策是否構(gòu)成“不可抗力”

《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的……”第一百一十七條第一款規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任?！币罁?jù)前述法律規(guī)定，如果限貸政策屬于不可抗力，則購房人不僅可以以此為由解除合同，還可以以此為由全部或部分免除責(zé)任。那么限貸政策究竟是否屬于“不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”呢？實務(wù)界觀點不同。認(rèn)為限貸政策屬于“不可抗力”的，其理由大體為各級政府出臺限貸政策是當(dāng)事人在訂立合同時不能預(yù)料的，也是訂立合同之后不能克服的。

筆者對此持不同看法。首先，各級政府出臺限貸政策早有先例，在今時今日訂立房屋買賣合同，當(dāng)事人完全可以預(yù)見限貸政策隨時可能出現(xiàn)；其次，如本文第一部分所述，住房按揭貸款與房屋買賣是不同的法律關(guān)系，住房按揭貸款需要房屋買賣合同當(dāng)事人以外的第三方（金融機(jī)構(gòu)）的配合方能取得，因此購房人在訂立房屋買賣合同，選擇付款方式時應(yīng)當(dāng)充分預(yù)計到第三方（金融機(jī)構(gòu)）有可能無法按照預(yù)期發(fā)放住房按揭貸款并充分準(zhǔn)備好一旦發(fā)生此種情況如何籌集資金支付購房款。簡言之，購房人應(yīng)當(dāng)備有“可以克服”限貸政策帶來的付款方式無法如約實現(xiàn)的替代方案。這是對購房人購買房屋如此大宗物品時必須具備的市場風(fēng)險考量的合理預(yù)期；因此，限貸政策不構(gòu)成“不可抗力”。

四、限貸政策是否構(gòu)成“情勢變更”

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”按照前述法律規(guī)定，構(gòu)成“情勢變更”須同時滿足以下條件：第一，合同成立后客觀情況發(fā)生了重大變化（該變化不屬于商業(yè)風(fēng)險，非不可抗力造成）；第二，當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見到客觀情況的變化；第三，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的。

由于商業(yè)風(fēng)險與情勢變更在實務(wù)中難以區(qū)分，為防止當(dāng)事人規(guī)避或轉(zhuǎn)嫁商業(yè)風(fēng)險，也為了防止法官濫用自由裁量導(dǎo)致交易的不穩(wěn)定，最高人民法院對于情勢變更的適用是十分慎重的，不僅專門對合理區(qū)分情勢變更與商業(yè)風(fēng)險進(jìn)行了規(guī)范， 而且各地人民法院在實務(wù)中適用情勢變更原則上須經(jīng)省級人民法院的批準(zhǔn)。

筆者認(rèn)為：首先，由于商業(yè)風(fēng)險缺乏統(tǒng)一的定義，故情勢變更和商業(yè)風(fēng)險的區(qū)分更多的是法律價值在個案的體現(xiàn)。也就是說，情勢變更與商業(yè)風(fēng)險這“一墻之隔”主要取決于將房屋買賣合同關(guān)系中哪些因素列為正常變動的范疇。以限貸政策已經(jīng)多次發(fā)生過的現(xiàn)在來說，貸款政策的改變理應(yīng)屬于正常變動的事項。當(dāng)事人在訂立房屋買賣合同時完全可以，也完全應(yīng)該預(yù)見到貸款政策的改變。其次，繼續(xù)履行合同不構(gòu)成顯失公平或者不能實現(xiàn)合同目的。作為對意思自治原則的調(diào)整，情勢變更的意義在于使合同不違反公平正義的原則。還是基于對購房人購買房屋如此大宗物品時必須具備的市場風(fēng)險考量的合理預(yù)期，筆者認(rèn)為貸款政策的改變不影響合同價款和其他的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不構(gòu)成顯失公平。限貸政策亦不會當(dāng)然影響到購房人實現(xiàn)取得房屋所有權(quán)，賣房人實現(xiàn)取得房屋對價款的合同的的。

五、限貸政策下房屋買賣合同法律問題的處理原則

基于前述住房按揭貸款合同和房屋買賣合同基礎(chǔ)法律關(guān)系的分析，以及限貸政策是否構(gòu)成“不可抗力”、“情勢變更”的探討，筆者認(rèn)為在處理限貸政策對房屋買賣合同履行的影響時應(yīng)秉承以下原則：

第一，充分尊重當(dāng)事人的意思自治，依照房屋買賣合同中約定的住房按揭貸款無法取得或者無法全部取得時的處理方式加以處理。禁止當(dāng)事人以房屋買賣合同簽訂之后限貸政策的出臺而簡單否定之前在房屋買賣合同中已然作出的約定。

第二，在房屋買賣合同沒有約定住房按揭貸款無法取得或者無法全部取得時的處理方式時，除非符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！?否則宜認(rèn)定房屋買賣合同應(yīng)繼續(xù)履行。如購房人不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定的情形，卻以限貸政策為由拒不履行房屋買賣合同的，賣房人有權(quán)選擇繼續(xù)履行合同或者解除合同，并有權(quán)要求購房人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

實踐中有的法院因顧慮到如判決繼續(xù)履行房屋買賣合同，購房人受限貸政策影響無力或者難以支付購房款，實質(zhì)上無法繼續(xù)履行合同，就不敢作出繼續(xù)履行房屋買賣合同的判決，徑行判令解除房屋買賣合同。筆者認(rèn)為，在案件的審理階段，應(yīng)從法律理解和適用出發(fā)，不能從案件判決可能產(chǎn)生的結(jié)果來倒推適用法律，更不宜過多考量判決可能產(chǎn)生的社會效應(yīng)，并以此倒推指導(dǎo)判決的內(nèi)容。而且，賣房人為了自身利益的最大化必然會衡量購房人的付款能力進(jìn)而作出要求其繼續(xù)履行合同或者解除合同的理性選擇。

綜上所述，筆者認(rèn)為因限貸政策影響產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛，應(yīng)回歸民事法律的本質(zhì)解決之，尊重當(dāng)事人對付款方式以及相應(yīng)的違約責(zé)任的約定，在沒有法定解除或約定解除事由出現(xiàn)時，宜判決繼續(xù)履行房屋買賣合同以保護(hù)市場經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定，并進(jìn)而指導(dǎo)民事主體在社會經(jīng)濟(jì)活動中作出更為慎重的決策。

注釋：

“新國十條”屬于重大變化，退房糾紛首度作出判決，法院支持解除合同.北京晚報.2010年7月29日.

王玉佩.淺析民法中的意思自治原則.法制博覽.2014，6（下）.

最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（2009年7月）規(guī)定：人民法院要合理區(qū)分情勢變更與商業(yè)風(fēng)險。商業(yè)風(fēng)險屬于從事商業(yè)活動的固有風(fēng)險，諸如尚未達(dá)到異常變動程度的供求關(guān)系變化、價格漲跌等。情勢變更是當(dāng)事人在締約時無法預(yù)見的非市場系統(tǒng)固有的風(fēng)險。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情勢變更時，應(yīng)當(dāng)注意衡量風(fēng)險類型是否屬于社會一般觀念上的事先無法預(yù)見、風(fēng)險程度是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常人的合理預(yù)期、風(fēng)險是否可以防范和控制、交易性質(zhì)是否屬于通常的“高風(fēng)險高收益”范圍等因素，并結(jié)合市場的具體情況，在個案中識別情勢變更和商業(yè)風(fēng)險。