管理會計在文創(chuàng)園區(qū)項目投資可行性分析中的應(yīng)用

摘要："近年來，隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，財務(wù)人員的意識也發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，越來越多管理會計人員突破傳統(tǒng)財務(wù)的局限性，深入業(yè)務(wù)場景，積極參與企業(yè)管理，指導(dǎo)企業(yè)重大項目決策，發(fā)揮專業(yè)價值，有效推動企業(yè)快速、健康發(fā)展。上海市城市更新建設(shè)如火如荼，很多民營企業(yè)投資工業(yè)舊改項目，各類文化創(chuàng)意園區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)，為城市帶來嶄新面貌。以幸福里為例，探討企業(yè)投資該類項目時管理會計的作用。研究認(rèn)為，需要推動管理會計參與項目投資決策工作，運用管理會計理論工具方法，思考和構(gòu)建決策分析模型，指導(dǎo)企業(yè)專業(yè)、系統(tǒng)地進(jìn)行項目可行性分析，支持項目投資決策，甚至協(xié)助企業(yè)制定商務(wù)條件和項目管理目標(biāo)。

關(guān)鍵詞："管理會計;文創(chuàng)園區(qū)項目;投資可行性

0"引言

隨著城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，上海市市中心原有的老工業(yè)企業(yè)向外遷移，留下一批老舊的閑置工業(yè)廠房。政府在開展城市更新的規(guī)劃當(dāng)中，通過招拍掛方式，把這類具有歷史文化保護(hù)價值的工業(yè)地產(chǎn)重新投放社會，鼓勵民營企業(yè)對項目進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固和外立面工程改造，以及增加消防、綠化等配套設(shè)施，將其包裝成文化創(chuàng)意園區(qū)進(jìn)行招商運營管理，以提升閑置資產(chǎn)使用價值，賦予建筑以新生命;使其擁有社區(qū)商業(yè)街區(qū)、辦公寫字樓及文化公益等功能屬性，提升周邊居民生活圈的文化價值和商業(yè)價值，帶動就業(yè)和經(jīng)濟增長。對于以文創(chuàng)園區(qū)項目為主要業(yè)務(wù)的公司來說，其投資行為一方面必須符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和法規(guī);另一方面要符合自身總體發(fā)展戰(zhàn)略，所投資領(lǐng)域和投資項目要有良好的市場前景和合理的預(yù)期回報，同時要兼顧社會效益和公益價值"[1] 。本文以上海幸福里文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“幸福里”）為研究對象，探討管理會計在文創(chuàng)園區(qū)項目投資可行性分析中的應(yīng)用。

1"幸福里文化創(chuàng)意園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

1.1"幸福里及其發(fā)展現(xiàn)狀

《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》發(fā)布以來，上海市開展了一系列大規(guī)模的城市更新和市場化升級活動，而幸福里就是一家專注于城市更新建設(shè)的公司。幸福里商業(yè)模式主要以二房東形式的輕資產(chǎn)運營為主，承租國企資產(chǎn)項目后，通過兼顧歷史風(fēng)貌保護(hù)的創(chuàng)意設(shè)計和工程施工，將其改造成文化創(chuàng)意園區(qū)，出租給商辦類企業(yè)，并對園區(qū)實施運營管理和物業(yè)管理。

自2014年成立以來，幸福里深耕上海核心市區(qū)的工業(yè)舊改更新項目，用艾慕嘉（M+）品牌運營一系列文化創(chuàng)意園區(qū)，目前成熟運營的有M+幸福里、"M+"黑石、M+誼園、M+馬利等7個項目，在管面積近10萬平方米;在建及拓展儲備2個項目，面積接近6萬平方米。幸福里規(guī)劃招商的租戶主要是在各行業(yè)中居于頭部的高品質(zhì)公司。另外，幸福里為項目自營配套有幸福集薈文化創(chuàng)意書店連鎖子品牌、mamǎfufú網(wǎng)紅百貨品牌，以及M+音樂精品酒店品牌。在上海城市更新工業(yè)舊改領(lǐng)域，幸福里以社區(qū)商業(yè)獨特、領(lǐng)先的設(shè)計風(fēng)格而聞名。隨著城市更新治理機制的愈加完善及政策支持增多，"市政規(guī)劃釋放出來的工業(yè)舊改項目越來越多，幸福里也處在了企業(yè)發(fā)展周期的上升階段。

1.2"幸福里在項目投資可行性分析和決策中面臨的問題

幸福里在項目拓展投資決策中遇到的主要問題有：①測算數(shù)據(jù)收集不齊全;②未形成投資決策的組織流程及決策機制;③盡職調(diào)查工作不扎實;④測算輸出的數(shù)據(jù)指標(biāo)比較單一，對實操中的風(fēng)險考慮較少，容易誤導(dǎo)決策;⑤靜態(tài)分析不利于反映各項指標(biāo)的變化情況，測算后的分析缺失最終影響決策，導(dǎo)致企業(yè)錯失良機。財務(wù)多以傳統(tǒng)視角聚焦后端統(tǒng)計工作，未從管理角度為決策全過程提供更多支持與建議"[2] 。

2"管理會計在項目投資可行性分析中的作用

2.1""彌補傳統(tǒng)會計的不足"，推動會計工作實現(xiàn)業(yè)財融合

傳統(tǒng)會計是基于會計一系列基本假設(shè)而采用貨幣計量的方式，事后記錄企業(yè)一切經(jīng)濟活動的結(jié)果，并通過編制財務(wù)報告反映企業(yè)一定時期內(nèi)的經(jīng)營成果和現(xiàn)金變動情況，以及某個時點的財務(wù)狀況。從現(xiàn)代企業(yè)管理的角度看，傳統(tǒng)會計更加保守和滯后，不利于企業(yè)的事前預(yù)判與事中控制。

管理會計是在傳統(tǒng)財務(wù)會計理論基礎(chǔ)之上，融合了金融學(xué)、數(shù)量經(jīng)濟學(xué)、統(tǒng)計學(xué)、管理學(xué)等諸多學(xué)科的一門綜合性學(xué)科，是基于企業(yè)發(fā)展過程中的實務(wù)應(yīng)用需求而產(chǎn)生的，能有效深入企業(yè)經(jīng)營活動全過程進(jìn)行管理控制和科學(xué)指導(dǎo)。管理會計更能促使財務(wù)人員更加專業(yè)、積極地了解業(yè)務(wù)活動，與業(yè)務(wù)人員更好地協(xié)同作戰(zhàn)，使財務(wù)和業(yè)務(wù)雙循環(huán)共同有機地驅(qū)動企業(yè)向前發(fā)展。

2.2"提升企業(yè)決策能力和執(zhí)行能力

管理會計的分析結(jié)果正如飛機駕駛艙里的“儀表盤”，能夠給企業(yè)這架“飛機”及時同步反饋與提醒數(shù)據(jù)信息，指導(dǎo)管理決策層“機組”按照既定目標(biāo)操作行進(jìn)。企業(yè)管理決策層通常由具備銷售業(yè)務(wù)、人力行政、工程設(shè)計、產(chǎn)品研發(fā)等背景的人員構(gòu)成。除了豐富的閱歷和經(jīng)驗及個人敏銳覺察力，其專業(yè)背景對決策行為也起到重要作用。將優(yōu)秀的管理會計人才吸納到企業(yè)高層，參與到企業(yè)戰(zhàn)略決策小組當(dāng)中，運用財務(wù)模型的敏感性分析來衡量項目關(guān)鍵指標(biāo)是否可行，使決策結(jié)果更加客觀和準(zhǔn)確，提升企業(yè)決策能力"[3] 。項目投資計劃的實施和控制過程應(yīng)用管理會計全面預(yù)算和績效評價理論，能夠?qū)㈨椖抗芾砟繕?biāo)貫徹始終，提升企業(yè)戰(zhàn)略的執(zhí)行能力。

2.3"助力企業(yè)實現(xiàn)價值最大化

管理會計能夠運用貨幣時間價值理論持續(xù)對企業(yè)進(jìn)行評價與估值，以及價值檢測。為達(dá)到企業(yè)戰(zhàn)略價值目標(biāo)，管理會計可以倒推制定企業(yè)各年度的項目計劃目標(biāo)和各項關(guān)鍵財務(wù)管理指標(biāo)，指導(dǎo)企業(yè)合理地優(yōu)化配置與整合各項資源。管理會計的決策分析理論能夠幫助企業(yè)及時放棄不可行的項目，從而及時止損與規(guī)避風(fēng)險，確保企業(yè)價值不被削弱。

3"幸福里應(yīng)用管理會計對金橋項目進(jìn)行投資可行性分析實例

為了幫助幸福里針對投資金橋項目的投資決策更加科學(xué)、合理，在管理會計業(yè)財融合背景下，本文通過深入了解文化創(chuàng)意園區(qū)承租運營的商業(yè)模式和全周期的盈利模式，構(gòu)建了用于投資可行性分析的財務(wù)指標(biāo)庫，并形成動態(tài)敏感性分析模型，準(zhǔn)確指導(dǎo)項目投資決策，為項目價值評估和商務(wù)條件談判提供數(shù)據(jù)參考依據(jù)"[4] 。

3.1"管理會計主導(dǎo)項目投資測算前的資料數(shù)據(jù)收集工作

金橋項目位于上海市金橋公園對面，其產(chǎn)權(quán)屬于華誼集團全資控股的雙錢集團旗下原上海金橋輪胎廠，因工業(yè)實體外遷，閑置廢棄廠房重新被產(chǎn)權(quán)方要求更新改造，提升資產(chǎn)價值。在此之前，幸福里已有2個項目，系改造華誼集團的上海橡膠輪胎廠和上海樹脂研究所。基于產(chǎn)權(quán)方對幸福里的了解和認(rèn)可，2019年年底，幸福里受邀參與金橋項目改造競標(biāo)。2020年下半年，幸福里開展項目投資前資料收集工作，涉及收閱不動產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、歷史建筑資料圖樣、市政規(guī)劃要求、項目區(qū)位圖、歷史保護(hù)要求等。

3.2"管理會計系統(tǒng)、全面地組織投資項目盡職調(diào)查及市場調(diào)研

為了科學(xué)地對項目展開盡職調(diào)查，全面對項目進(jìn)行深度、細(xì)致的評估，幸福里領(lǐng)導(dǎo)班子采納了管理會計提出的盡職調(diào)查建議：一方面，組織工程部和設(shè)計部對項目建筑、物理結(jié)構(gòu)、空間范圍、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬歷史等展開核查;另一方面，組織市場部和招商部對項目周邊的社區(qū)、地段、人流及消費水平展開調(diào)查。同時，將周邊3千米半徑范圍內(nèi)新開業(yè)的禹洲廣場、天物空間創(chuàng)意園、金橋啦啦寶都、旗開坊、久金廣場等商業(yè)項目作為競爭對手，深入了解這些競爭項目已推向市場的租賃產(chǎn)品設(shè)計風(fēng)格、得房率、出租價格和出租率等信息。管理會計為了評估競爭對手的數(shù)據(jù)信息，指導(dǎo)金橋項目組工作，針對關(guān)鍵評估要素設(shè)計了競爭對手間的可量化統(tǒng)計分析表，共包含19項評估要素，并分別賦予其權(quán)重和評估分值范圍要求，分類組織調(diào)查部門客觀進(jìn)行評分。管理會計通過競爭對手量化分析表，能夠得出競爭對手實力的綜合排序，以及每個項目的優(yōu)勢和劣勢，指導(dǎo)金橋項目制定合理的產(chǎn)品及市場競爭策略。

3.3"管理會計平衡項目收益目標(biāo)與業(yè)務(wù)投資規(guī)劃之間的矛盾

幸福里結(jié)合前期項目調(diào)查分析結(jié)果，深度挖掘項目內(nèi)涵和競爭優(yōu)勢，創(chuàng)新性地提出了產(chǎn)品特色設(shè)計方案。金橋項目作為金橋公園的延伸與支撐，二者在宏觀規(guī)劃上整體形成一個大閉環(huán)。高大的工業(yè)廠房變?yōu)槌鞘小皶蛷d”，廠區(qū)內(nèi)封閉的綠地變?yōu)殚_放的城市公園，灰暗的辦公樓變?yōu)殚W光的標(biāo)志物，一些小房子變?yōu)樨S富多彩的“生活觸媒”，未來將規(guī)劃餐飲、生活文化、教育、健身等服務(wù)綜合體，滿足金橋周邊社區(qū)各類人群需求。原狀基地及建筑過于封閉，與城市空間相互隔絕，幸福里將圍墻及廠房隔墻拆除，將場地打開，向城市開放，新配置綠化帶、停車場、藝術(shù)展管館、畫廊觀光、活力集市與秀場、圖書館、兒童樂園等場景，并將這些場景嵌入廠房和場地，共同形成“幸福集盒”;最后將屋頂局部打開，引入陽光，提升空間品質(zhì)，增強周邊居民生活幸福感。

管理會計基于公司設(shè)計規(guī)劃要求與項目全生命周期的商業(yè)模式和盈利模式特點，專門建立了用于支持文化創(chuàng)意園區(qū)承租項目決策的關(guān)鍵財務(wù)評價指標(biāo)體系。例如，體現(xiàn)項目盈利能力的內(nèi)含報酬率指標(biāo)和運營期年均凈利潤率指標(biāo)"[4] ;體現(xiàn)項目成本控制水平的單方改造成本、施工進(jìn)度周期、運營費用率等指標(biāo);體現(xiàn)項目投資價值及回報水平的項目投資回報率、投資回收期、項目凈現(xiàn)值等指標(biāo);體現(xiàn)項目投融資規(guī)模的初始投入資本（最大資金缺口額）指標(biāo)和資金需要期指標(biāo);體現(xiàn)公司管理水平的招商出租率指標(biāo)和運營收繳率指標(biāo);體現(xiàn)公司產(chǎn)品市場定價水平的商業(yè)或辦公單方出租價及遞增率指標(biāo);體現(xiàn)項目對社會公益及文化建設(shè)的貢獻(xiàn)指標(biāo)，包括綠地率、容積率、文化類租戶面積比率等。這些經(jīng)過分類的指標(biāo)體系最后將以簡報形式列出，供決策者使用。

3.4"基于項目決策評價指標(biāo)，管理會計構(gòu)建投資測算財務(wù)模型

上述各類管理會計評價指標(biāo)之間實際上存在相互制約的勾稽關(guān)系，管理會計按照因果層次將以上指標(biāo)庫進(jìn)行分類整理，通過會計邏輯構(gòu)建專門用于承租類文化創(chuàng)意園區(qū)項目的投資測算模型，能夠?qū)㈨椖咳芷诘膿p益表、現(xiàn)金流量表推演出來，供決策者綜合考慮與平衡各項目標(biāo)的制定"[2] 。

在金橋項目的投資決策模型中，包含了為開展項目而設(shè)計的投資組織架構(gòu)、項目總體規(guī)劃、資金來源與運用、盈虧平衡分析、項目人力投入、改造工期管控橫道圖等，有助于項目管控規(guī)劃;針對項目內(nèi)含的租賃、市集秀場、配套幸福集薈等不同經(jīng)營板塊，另有專門、細(xì)致的測算和評估方案，便于對應(yīng)團隊開展專項可行性分析和評價，也便于組織分工與協(xié)同。

3.5"管理會計開展敏感性分析，支持商務(wù)談判與風(fēng)險控制管理

在財務(wù)分析測算模型中，有幾類要素對項目最終的收益水平影響較大，直接關(guān)系到公司投資項目是否可行。比如，與產(chǎn)權(quán)方談判的承租起步單價方面，在其他改造成本、市場定價、管控費用水平等要素內(nèi)控?zé)o風(fēng)險的情況下，承租方的單價水平就決定了項目最終盈利水平，直接關(guān)系到項目是否可投資。幸福里在與產(chǎn)權(quán)方進(jìn)入金橋項目承租商務(wù)條件談判階段時，也恰恰運用管理會計所設(shè)計的投資測算模型，現(xiàn)場直觀演示了關(guān)鍵性承租條件指標(biāo)的變動對最終項目投資收益水平的影響。最終，幸福里獲得了產(chǎn)權(quán)方1元承租起步單價的讓步，按照項目承租面積及承租全周期20年測算，共節(jié)約成本6 000多萬元，相當(dāng)于增加了年均300萬元的利潤額。

再比如，在承租單價既定的情況下，通過對關(guān)鍵要素輸入不同的變量值，可以直觀地看到模型輸出的投資收益結(jié)果和回收周期。這種功能有助于幸福里更加重視每個影響因子的價值，關(guān)注項目改造時間進(jìn)度、成本管控水平、運營費用管控水平、市場銷控價的底價控制、出租率的快速提升等方面。這些關(guān)鍵影響因子被列為敏感性關(guān)鍵要素，通過單項及組合的變動測試方式，綜合判斷和分析項目可行性"[5] 。

3.6"管理會計持續(xù)跟蹤項目價值，驗證可行性分析的準(zhǔn)確性

2021年，幸福里最終成功中標(biāo)金橋項目，正式開啟了該項目的設(shè)計方案細(xì)化布局工作。同時，根據(jù)實際情況，及時更新測算模型，年度測算利潤表和現(xiàn)金流量表可以直接用于制定年度項目預(yù)算指標(biāo)，出租率、收繳率、費用率和利潤率也直接關(guān)聯(lián)年度團隊績效評價的量化指標(biāo)依據(jù)。

通過管理會計運用財務(wù)模型對項目各項指標(biāo)進(jìn)行持續(xù)監(jiān)測與更新，及時觀測項目估值及各年度經(jīng)營情況。這不僅使金橋項目獲得了初始化投資成本接近70%的銀行授信和融資，更獲得了與深圳同創(chuàng)、德必易園等同行業(yè)大公司的項目合作機會。

4"結(jié)語

管理會計基于企業(yè)管理和重大決策視角，通過對相關(guān)業(yè)務(wù)和財務(wù)數(shù)據(jù)的綜合分析，提高企業(yè)管理水平，改善重大經(jīng)營決策。從幸福里投資金橋項目的可行性分析實例中看出，通過管理會計的思路和方法，可對投資項目開展全面、客觀的投資前分析和預(yù)測，證實了管理會計在企業(yè)管理和重大決策中的重要作用。管理會計在上述項目開展可行性分析中所使用的應(yīng)用方法和工具模型構(gòu)建方式，為文創(chuàng)園區(qū)投資企業(yè)更好地參與項目投資決策提供了可借鑒的成功經(jīng)驗。

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