房地產(chǎn)的改變與企業(yè)的選擇

陳啟宗

住房房地產(chǎn)已經(jīng)到了賺大錢的尾聲，或者是這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去。

筆者想談?wù)劇袄硇耘c穩(wěn)健”，房地產(chǎn)在任何一個(gè)新興的市場都不容易理性，也都不容易穩(wěn)健。所以政府和金融機(jī)構(gòu)的調(diào)控是一個(gè)必須的環(huán)節(jié)，如果沒有的話，恐怕很容易不理性，也就會(huì)變得更不穩(wěn)健。

因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)是關(guān)乎到老百姓的生計(jì)，所以任何有為的政府都必須小心地處理，我國政府在這方面也是下了相當(dāng)多的工夫。

多年前我已經(jīng)講過一句話，中國房地產(chǎn)的黃金時(shí)期早就已經(jīng)過去了，要是你是參與者，就往往不愿意面對現(xiàn)實(shí)，所以反應(yīng)就會(huì)晚。

當(dāng)然你意識(shí)到情況，并不表示立刻就要采取行動(dòng)，但是必須有充分的心理準(zhǔn)備，要不然市場改變的時(shí)候，你就會(huì)被放在一個(gè)非常被動(dòng)的位置上。

需求永遠(yuǎn)存在，市場也永遠(yuǎn)存在，不會(huì)因?yàn)榻裉煳覀冃袠I(yè)面對的難處就消失，所以從這個(gè)角度來看，那是好消息。

但也應(yīng)清醒認(rèn)識(shí)到賺大錢的機(jī)會(huì)基本上過去了，而且是機(jī)會(huì)越來越小。我想問個(gè)問題，要是你不是在這個(gè)行業(yè)，會(huì)不會(huì)在今天這個(gè)環(huán)境進(jìn)入這個(gè)行業(yè)？比如說你剛大學(xué)畢業(yè)，會(huì)不會(huì)想做一個(gè)住房房地產(chǎn)的開發(fā)商？如果你不愿意進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，我們已經(jīng)在這個(gè)行業(yè)的人就會(huì)思考，我還要不要繼續(xù)留在這個(gè)行業(yè)？

對房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)來說，這是一個(gè)應(yīng)該問的問題。你可能給出的答案是，我沒得選擇，我一定要留在這個(gè)行業(yè)。至少你經(jīng)過了一個(gè)理性的步驟考慮這個(gè)問題，從而得出應(yīng)該留下來的決定。但是你要非常清楚地知道，賺大錢的機(jī)會(huì)已經(jīng)過去了。

賺大錢有兩個(gè)方法，一個(gè)是我做的不多，但是附加價(jià)值很高，邊際利潤很大。我做一點(diǎn)點(diǎn)就可以賺很多錢。另一個(gè)就是利潤很低，所以就要做很多，才能夠賺到一點(diǎn)錢。我想房地產(chǎn)行業(yè)絕對是已經(jīng)進(jìn)到后者。

要研究房地產(chǎn)如何改變，首先要看一看我們是怎么走到這一步？這是個(gè)老問題，也是我和別人在這個(gè)場合或者別的場合說了不少的事，每年我講的基本上都是一個(gè)調(diào)子，為什么我們會(huì)走到這一步？老實(shí)說十幾年前甚至于20年前，我們就應(yīng)該知道住房房地產(chǎn)這個(gè)商業(yè)模式是不可持續(xù)的，當(dāng)然我也理解，人在江湖、身不由己。

我常常講一句話，凡是做生意的人，對市場要有相當(dāng)?shù)木次罚钤谖C(jī)感里面，知道有一天這個(gè)游戲會(huì)結(jié)束。要是這樣的話，最少管理上能有充分的預(yù)備。

為什么我說是不可持續(xù)的呢？二三十年前，這個(gè)行業(yè)是非常不規(guī)范的。以往這20年來，市場越來越規(guī)范化，這是大勢所趨，是一個(gè)市場慢慢成熟的表現(xiàn)。對于我們行業(yè)，對于整個(gè)經(jīng)濟(jì)體，對于社會(huì)都是大好事。

但是在規(guī)范化的過程中，你就不能光是靠從前那些不規(guī)范的手法去賺錢。越規(guī)范化賺錢就越難。所以房地產(chǎn)行業(yè)就變成一個(gè)完全是量的較量，一年能拿多少地，一年該完成多少、銷售多少，完全是靠數(shù)量為主的行業(yè)。

不止是量的較量，還是一個(gè)速度的較量，你要比別人快。然后還是一個(gè)貸款的較量，你神通廣大，能夠找到錢或者找到比較便宜的錢，你就有優(yōu)勢，因?yàn)檫@樣量的較量、速度的較量、貸款來源的較量，就產(chǎn)生了一幫成功者，但是這些成功者絕對是暫時(shí)的成功者，不可能是永遠(yuǎn)的成功者。

多年前我就聽說好多房地產(chǎn)商開始去做別的行業(yè)了，比如去做鋼鐵、水、電動(dòng)汽車等等。那些大房地產(chǎn)企業(yè)做這些事的時(shí)候，就是你退出這個(gè)行業(yè)的時(shí)候，因?yàn)榉康禺a(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)相對來說能賺錢的行業(yè)，那些老大們都去做別的事了，去賣水了，去種菜了，去搞電動(dòng)汽車了，去煉鋼了，這就證明他們心里非常清楚，他們從事的住房房地產(chǎn)行業(yè)不再是一個(gè)好賺錢的行業(yè)，要是仍然好賺錢，為什么要搞別的東西？那些行業(yè)跟房地產(chǎn)行業(yè)完全沒關(guān)系。

所以聽到有些老大們?nèi)ジ氵@個(gè)事的時(shí)候，就是你退出江湖的時(shí)候，最少是要小心行事的時(shí)候。

這個(gè)行業(yè)早年實(shí)在是賺了不少錢，所以那些參與者、老板們，他們有些自我膨脹，而且是自我膨脹到很嚴(yán)重的地步，很容易做出不理性的決定。

要是一個(gè)行業(yè)里過多這樣不理性的人，過多這樣不穩(wěn)健的企業(yè)，整個(gè)行業(yè)就會(huì)變得不理性、不穩(wěn)健，這正是房地產(chǎn)行業(yè)以往二三十年來的一個(gè)寫照。

房地產(chǎn)企業(yè)的三個(gè)選擇：

第一，仍然留在本行，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)消失，不過利潤會(huì)變得非常低、非常薄，跟營建商差不多，但風(fēng)險(xiǎn)比他們還要大，因?yàn)槟阋ベI地。所以留在本行還可以賺錢，但是賺的不是大錢，而且要比從前小心很多，因?yàn)橛蕰?huì)下降，一不小心就會(huì)虧本。

第二，轉(zhuǎn)去做商業(yè)房地產(chǎn)。這一塊也是要非常小心的事情，商業(yè)房地產(chǎn)跟住宅房地產(chǎn)就像我們打乒乓球和打網(wǎng)球的分別，有相當(dāng)類似之處，但是也有相當(dāng)不同之處。乒乓球和網(wǎng)球，你能打一個(gè)并不表示你就能打另外一個(gè)，兩者都可以玩，但是所需要的能力是不一樣的。

去做寫字樓，寫字樓更離譜，內(nèi)地一二線大城市寫字樓市場的空置率30%、40%甚至更多，你憑什么本事能在那樣的市場里賺錢？

還有一些是做酒店，我從來不喜歡酒店，酒店是個(gè)很不好的行業(yè)，所謂不好是不好賺錢的意思。

第三，退出房地產(chǎn)。