產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式全解析

摘要：產(chǎn)業(yè)園作為一種政府搭臺、企業(yè)唱戲的組織形式，在各地區(qū)的管理模式和運營模式上具有很大的差別，其管理及開發(fā)是一個充滿智慧的過程。1984年我國開始設(shè)立第一批經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，之后產(chǎn)業(yè)園一直作為中國經(jīng)濟的一種特殊的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，成為各地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的重要支柱。本文從產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同發(fā)展階段的模式、園區(qū)的運營模式、園區(qū)發(fā)展的趨勢和園區(qū)運營存在的問題等幾個方面進行了全面解析。

關(guān)鍵詞：投資運營;服務(wù)運營;產(chǎn)業(yè)運營

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）01-0060-06 收稿日期：2021-12-19

文章來源：本文由全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會供稿。

1 園區(qū)的五種運營模式

1.1 政府運營模式

這里的政府運營模式與行政主導(dǎo)型園區(qū)有關(guān)聯(lián)，但卻是不同概念。政府運營模式往往在行政主導(dǎo)型園區(qū)比較常見，園區(qū)由政府投資開發(fā)，園區(qū)為入駐的公司提供一些稅務(wù)代理、行政事務(wù)代理的服務(wù)，然后收取一些服務(wù)費用，同時政府部門也會給園區(qū)一些招商代理費用和稅費收取的優(yōu)惠。

政府運營模式適合于一些規(guī)模小，管理簡單的園區(qū)，例如廣州市天河軟件園。對于一些大型的園區(qū)，這樣的運營模式無法保證園區(qū)的長期運營。

1.2 投資運營模式

投資運營模式是通過政府投資建設(shè)園區(qū)，然后通過房租、固定資產(chǎn)等作為合作資產(chǎn)，孵化有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，在企業(yè)獲得成長后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市，實現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資。

這是一種長期投資的理念，園區(qū)在中短期很難有可見的回報，但是對于一個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展具有很強的推動作用，因為園區(qū)的發(fā)展是建立在企業(yè)投資成功的基礎(chǔ)上的。浦東軟件園就屬于這一模式。

1.3 服務(wù)運營模式

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，只是投資還是不能滿足很多企業(yè)的需要，很多企業(yè)對園區(qū)的服務(wù)環(huán)境提出了更多的要求。在這個基礎(chǔ)上出現(xiàn)了服務(wù)運營模式的園區(qū)。

園區(qū)為入駐企業(yè)提供人才招聘、人才派遣、信息提供等軟服務(wù)，為企業(yè)提供更佳的生存發(fā)展環(huán)境。服務(wù)運營模式強化了園區(qū)與企業(yè)的合作，增加了園區(qū)的收入渠道。杭州軟件園就屬于這一類運營模式。

1.4 土地盈利模式

隨著近十年中國房地產(chǎn)市場的熱潮，土地增值的盈利能力遠遠超過了很多行業(yè)的盈利水平。一些園區(qū)獲得了土地收儲、初步開發(fā)、拍賣的功能，所以一些園區(qū)通過控制大面積的土地，在進行初步開發(fā)后，短期內(nèi)提升土地的價值，然后進行地產(chǎn)開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。

這種模式更像一個有規(guī)劃的地產(chǎn)開發(fā)商，獲利能力非常的強大，同時也為園區(qū)后期的開發(fā)奠定了雄厚的財力基礎(chǔ)。這方面做的比較好的是中關(guān)村軟件園。

1.5 產(chǎn)業(yè)運營模式

一些重要的開發(fā)區(qū)其實承擔了調(diào)節(jié)、完善、強化區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈運營的作用，園區(qū)設(shè)立的目的就是要做一個產(chǎn)業(yè)鏈。如一些新能源產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園等，這些產(chǎn)業(yè)園在投資初期就會進行招商引資，引入企業(yè)資本一起搭臺，園區(qū)也做好了與企業(yè)一起唱戲的準備。

園區(qū)會對一些有實力的入駐企業(yè)進行投資，甚至直接投資一個全資公司在園區(qū)內(nèi)運營一個重要的產(chǎn)業(yè)項目。這種運營模式的產(chǎn)業(yè)園往往要具備三種職能：行政職能、服務(wù)職能和企業(yè)投資運營職能。對園區(qū)的管理能力和運營能力都提出了很強的要求。

例如重慶的兩江國家開發(fā)區(qū)，規(guī)劃多個產(chǎn)業(yè)一起運營，有招商、有投資、有獨資，運營復(fù)雜，然而一旦建成將在很大的區(qū)域內(nèi)形成壓倒性的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

2 園區(qū)不同發(fā)展階段的模式分析

產(chǎn)業(yè)園區(qū)實際上是由于生產(chǎn)行為和交易行為帶來的一種空間聚集模式，不同時期的聚集所帶來的相關(guān)功能需求和衍生經(jīng)濟行為造成了園區(qū)不同發(fā)展階段的聚集方式和空間特征，也成為我們定義發(fā)展階段特征的主要依據(jù)。

我們在這里把產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展定義為四個階段：

2.1 第1階段：生產(chǎn)要素聚集

發(fā)展階段：要素群集階段;

核心驅(qū)動：由政府的優(yōu)惠政策等外力驅(qū)動;

產(chǎn)業(yè)聚集動力：低成本導(dǎo)向，由于優(yōu)惠政策的吸引、生產(chǎn)要素的低成本導(dǎo)致人才、技術(shù)、資本的流入，但要素低效率配置;

主要產(chǎn)業(yè)類型發(fā)展需求因素：低附加值、勞動密集型傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè);

產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)：純產(chǎn)業(yè)區(qū)、在空間上呈現(xiàn)沿交通軸線布局，單個企業(yè)或同類企業(yè)聚集。

園區(qū)功能：加工型、單一的產(chǎn)品制造、加工;

園區(qū)增值方式：可稱之為工業(yè)產(chǎn)品“貿(mào)-工-技”，其增值手段主要是“貿(mào)易鏈”，即通過與區(qū)內(nèi)外，國內(nèi)外的貿(mào)易交換獲取附加值;

與城市發(fā)展的空間關(guān)系：基本脫離;

代表園區(qū)：我國一些發(fā)展水平偏低的產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前尚處于這一階段。

2.2 第2階段：產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)特征

發(fā)展階段：產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)階段;

核心驅(qū)動力：內(nèi)力外力并舉，即政府和企業(yè)市場競爭力驅(qū)動雙重作用;

產(chǎn)業(yè)聚集動力：產(chǎn)業(yè)鏈導(dǎo)向，各種生產(chǎn)要素重新整合，形成穩(wěn)定的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和具有上、中、下游結(jié)構(gòu)特征的產(chǎn)業(yè)鏈，具有良好的產(chǎn)業(yè)支撐和配套條件;

主要產(chǎn)業(yè)類型：外向型的產(chǎn)業(yè)，其中以電子設(shè)備、通訊設(shè)施制造業(yè)為代表;

產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求因素：一定的配套服務(wù)和研發(fā)能力，這時期企業(yè)創(chuàng)新主要依靠外部科學機構(gòu)和大學的支持，園區(qū)內(nèi)企業(yè)自身創(chuàng)新能力較弱;

產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)：純產(chǎn)業(yè)區(qū)，在空間上呈現(xiàn)圍繞核心企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸布局;

園區(qū)布局：以產(chǎn)品制造為主;

園區(qū)增值方式：人們對園區(qū)活動的關(guān)注順序是：工-貿(mào)-技?？煞Q之為“高科技產(chǎn)品生產(chǎn)基地”，其增值手段主要是“產(chǎn)業(yè)鏈”;

與城市發(fā)展空間關(guān)系：相對脫離;

代表園區(qū)：我國目前大多數(shù)發(fā)展較高的高新區(qū)基本處于本階段。

2.3 第3階段：創(chuàng)新突破階段

發(fā)展階段：創(chuàng)新突破階段;

核心驅(qū)動力：內(nèi)力為主，技術(shù)推動，企業(yè)家精神;

產(chǎn)業(yè)聚集動力：創(chuàng)新文化;

主要產(chǎn)業(yè)類型：技術(shù)密集型、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)、高速信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、生物技術(shù)、新型能源技術(shù)、新材料和先進制造技術(shù)等重要的新興領(lǐng)域;

產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求因素：高素質(zhì)人才、較好的信息、技術(shù)及其他高新產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)，園區(qū)自身創(chuàng)新能力不斷增強;

產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)：產(chǎn)業(yè)社區(qū)，產(chǎn)業(yè)間開始產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，在空間上形成圍繞產(chǎn)業(yè)集群同層布局;

園區(qū)功能：研發(fā)型、科技產(chǎn)業(yè)型、制造、研發(fā)復(fù)合功能;

園區(qū)增值方式：人們對園區(qū)主要活動的關(guān)注順序是“技-工-貿(mào)”，其增值手段主要是創(chuàng)新鏈;

與城市發(fā)展空間關(guān)系：相對耦合（中樞輻射）;

代表園區(qū)：中關(guān)村科技園、臺灣新竹、法國索菲亞高科技園區(qū)。

2.4 第4階段：現(xiàn)代科技都市

發(fā)展階段：財富凝聚階段;

核心驅(qū)動力：高價值的“財富級”要素的推動;

產(chǎn)業(yè)聚集動力：高勢能優(yōu)勢;

主要產(chǎn)業(yè)類型：文化創(chuàng)意、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、及其他高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主;

產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求因素：高價值的品牌，高素質(zhì)的人才資源，高增值能力和高回報率的巨額金融本;

產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)：綜合新城，在空間上，城市功能和產(chǎn)業(yè)功能完全融合;

園區(qū)功能：復(fù)合型（事業(yè)發(fā)展中心-生活樂園），現(xiàn)代化綜合城市功能，產(chǎn)業(yè)聚集地，人氣的聚集區(qū)，文化的擴散區(qū)，資本的融通區(qū);

園區(qū)增值方式：人們對園區(qū)主要活動的關(guān)注順序是“技-貿(mào)-工”，以研發(fā)中心，研發(fā)型產(chǎn)業(yè)，科技服務(wù)業(yè)為主體，其增值手段主要是“財富鏈”;

與城市發(fā)展空間關(guān)系：緊密融合（多級耦合式）;

代表園區(qū)：美國硅谷。

3 園區(qū)發(fā)展的五個趨勢

隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷的轉(zhuǎn)型，也必然使園區(qū)的發(fā)展內(nèi)容和特征存在以下幾個明顯的趨勢，也是未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃和發(fā)展中需要注意的內(nèi)容。

3.1 趨勢一：從注重優(yōu)惠政策向發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)變

從世界高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，基本經(jīng)歷了由“單個企業(yè)→同類企業(yè)集群→產(chǎn)業(yè)鏈→產(chǎn)業(yè)集群”的發(fā)展路徑演變，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)只有集群化發(fā)展，才會激發(fā)出更大的能量。

從未來高新技術(shù)園區(qū)政策走向看，優(yōu)惠政策將可能逐步從區(qū)域傾斜轉(zhuǎn)向技術(shù)傾斜和產(chǎn)業(yè)傾斜。

3.2 趨勢二：由加工型高新區(qū)向研發(fā)型高新區(qū)轉(zhuǎn)型

由于高新技術(shù)園區(qū)功能的特殊性，決定了高新技術(shù)園區(qū)適合打造前端性產(chǎn)業(yè)鏈（研發(fā)、設(shè)計、中試等）。

未來高新技術(shù)園區(qū)的發(fā)展在于比技術(shù)創(chuàng)新能力和技術(shù)轉(zhuǎn)化效率，我國高新技術(shù)園區(qū)也將逐步走向以研發(fā)中心、研發(fā)型產(chǎn)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)為主體的研發(fā)型高新技術(shù)園區(qū)。

3.3 趨勢三：從強調(diào)引進大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉(zhuǎn)變

隨著高新產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)化、交叉性的增大，使得科技研發(fā)與轉(zhuǎn)化的復(fù)雜性日益加大，從而大規(guī)模研發(fā)的系統(tǒng)風險大大增加。

而隨著科技預(yù)測性和可控性的加強，在總體方向下，將研發(fā)課題市場化、模塊化、專業(yè)化，采用小規(guī)模研究，充分利用其靈活性，可有效分散風險和加快科技研發(fā)速度。

3.4 趨勢四：由單純的土地運營向綜合的“產(chǎn)業(yè)開發(fā)”和“氛圍培育”轉(zhuǎn)變

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展必然從孤立的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走向綜合的產(chǎn)業(yè)開發(fā)，通過土地、地產(chǎn)項目的產(chǎn)業(yè)入股等方式，將土地、園區(qū)物業(yè)與產(chǎn)業(yè)開發(fā)結(jié)合起來。

同樣也從片面的環(huán)境建設(shè)走向全方位的氛圍培育，在打造一流的硬環(huán)境的同時，加強區(qū)域文化氛圍、創(chuàng)新機制、管理服務(wù)等軟環(huán)境的建設(shè)。

3.5 趨勢五：由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型

現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性：智力資源密集、規(guī)模較小、信息網(wǎng)絡(luò)化，決定了新的產(chǎn)業(yè)區(qū)功能的綜合性?，F(xiàn)代化綜合功能區(qū)不是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還包括配套服務(wù)的各種商業(yè)服務(wù)、金融信息服務(wù)、管理服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、娛樂休憩服務(wù)等綜合功能。

4 現(xiàn)有的園區(qū)運營存在的問題

4.1 管理體制不夠科學

各園區(qū)管委會是園區(qū)開發(fā)建設(shè)的直接責任主體，其職能類似于一級政府，但缺乏應(yīng)有的規(guī)劃、建設(shè)及相關(guān)審批權(quán)限，由于不具備依法行政主體資格，在入駐企業(yè)、上級主管部門之間需要做大量的協(xié)調(diào)工作。一旦協(xié)調(diào)不到位，將貽誤有利的建設(shè)時機，與企業(yè)發(fā)展中高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)要求極不適應(yīng)。

4.2 政策措施不夠完善

由于目前主要采用行政手段運行模式，加之促進園區(qū)發(fā)展的專項配套措施還不完善，仍然存在“以地引資、以地養(yǎng)園區(qū)”為主的粗放發(fā)展模式。各部門從政策、資金、制度上聚焦園區(qū)發(fā)展的局面還未形成，行政審批、服務(wù)效率和社會信用相對滯后，地方性的信用體系及管理制度尚未建立。

4.3 融資渠道較窄

目前，園區(qū)發(fā)展90%主要依靠財政撥款。由于基礎(chǔ)建設(shè)投資回收周期較長，加之園區(qū)自身的造血功能尚未健全，建設(shè)資金不足且沒有有效的融資渠道和方式，導(dǎo)致園區(qū)的總體開發(fā)、配套建設(shè)速度緩慢。

尤其在完全行政手段運營模式下，資金問題往往使得管理者在工業(yè)園區(qū)的運營管理中有心無力。

4.4 專業(yè)人才比較缺乏

各園區(qū)目前的招商、建設(shè)和管理團隊都由機關(guān)工作人員組成，市場化運營的知識和能力還不足，相對園區(qū)“專業(yè)化、集群化、高端化、國際化”發(fā)展方向，現(xiàn)有的運營團隊還遠遠不能滿足園區(qū)建設(shè)和發(fā)展的要求。

5 改進運營模式的建議

從園區(qū)發(fā)展的實際出發(fā)，運營主體應(yīng)按照“小機構(gòu)，大服務(wù)”和“精減、統(tǒng)一、效能”的準政府體制，貫徹“強化決策，突出管理，市場服務(wù)”和“機構(gòu)政企合一，職能政企分開，管理政社分開”的理念，在決策和管理上體現(xiàn)政府的強力領(lǐng)導(dǎo)，在經(jīng)營服務(wù)上挖潛和發(fā)揮市場的功能。建立“決策機構(gòu)一元化，管理機構(gòu)行政化，服務(wù)機構(gòu)企業(yè)化”的扁平式直線職能型管委會組織結(jié)構(gòu)。

一是實行以“一站式服務(wù)”“一個窗口收”“一個部門執(zhí)法”為主要內(nèi)容的管委會封閉運行機制。實行園區(qū)財政單獨核算，采取“劃分收支，核定基數(shù)，超收分成，風險共享，一定幾年”的財政管理體制，這樣有利于調(diào)動園區(qū)發(fā)展的積極性;綜合管國土規(guī)劃部門授權(quán)職能到管委會，對園區(qū)內(nèi)國土規(guī)劃、土地資源配置、地政執(zhí)法進行理;建設(shè)、環(huán)保部門授權(quán)職能到管委會，依法對建設(shè)項目報建、招投標、施工許可證、合同管理、工程監(jiān)理、建設(shè)工程竣工驗收和環(huán)境保護等進行管理。

二是引進社會資金（民營資本）入股園區(qū)開發(fā)建設(shè)公司。與園區(qū)管委會辦公室兩塊牌子、一套班子，公司副職以上負責人由政府委派，具體管理人員和信息化、水、電等專業(yè)人員均從社會上招聘，組建一支精于管理和運營的專業(yè)團隊。這樣既可以將政府意圖貫徹到軟件園建設(shè)發(fā)展中，又能借助專業(yè)人才實施園區(qū)市場化運營。積極推進資產(chǎn)證券化，爭取上市融資，徹底解決園區(qū)資金瓶頸。

三是組建或引進若干項目經(jīng)營公司?？毓膳嘤柟荆豪脠@區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，和地方科研院所合作，開展園區(qū)專業(yè)人才訂單培訓、校企人才對接工程、外包人才批量化培訓工程等業(yè)務(wù);參股風險投資公司：憑借信息優(yōu)勢，帶頭對園區(qū)企業(yè)進行風險投資，可以吸引外部更多的風險投資基金。

外包廣告服務(wù)、市政養(yǎng)護、餐飲、酒店、物業(yè)管理和商業(yè)設(shè)施項目，引進社會上有專業(yè)、成熟的管理企業(yè)，不僅能為園區(qū)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提升園區(qū)整體功能，還分擔了園區(qū)開發(fā)建設(shè)公司的職能，使得公司能夠集中精力進行招商和建設(shè)，為園區(qū)發(fā)展服務(wù)。