當(dāng)前房地產(chǎn)并非“市場(chǎng)底”

摘要：盡管政策出現(xiàn)邊際性的利好，但是遠(yuǎn)非政策的底部更非市場(chǎng)底部，目前的政策還不能完全解決房企資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)問題，預(yù)計(jì)新的一年還會(huì)有相關(guān)政策出臺(tái)來幫助盤活市場(chǎng)，并實(shí)現(xiàn)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“良性循環(huán)”的目標(biāo)，也就是說2022年才會(huì)是“政策底”。根據(jù)市場(chǎng)周期趨勢(shì)來看，預(yù)計(jì)市場(chǎng)底部會(huì)在2023年7月份左右實(shí)現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：良性循環(huán);一城一策;邊際利好

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）01-0042-03 收稿日期：2021-12-16

作者簡(jiǎn)介：宋紅衛(wèi)，同策研究院研究員。

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出現(xiàn)一系列的點(diǎn)狀（非全面）利好，不論居民購房按揭貸款方面還是房企融資方面，均有邊際的改善。最近中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)：支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)”的導(dǎo)向目標(biāo)。隨后國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆2021-2022中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)上明確提出：房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。一系列政策信號(hào)表明房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入“政策筑底期”，此時(shí)也并非政策的底部，更非“市場(chǎng)底”。

盡管政策開始進(jìn)入“筑底期”，但是此時(shí)也并非政策的底部。政策盡管出現(xiàn)邊際利好，但這些政策還不能力挽狂瀾及時(shí)止住房企陸續(xù)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，也不能扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的市場(chǎng)下行的趨勢(shì)。并且從頂層政策提出到具體政策落地實(shí)施，尤其是落實(shí)到“一城一策”還需要一段時(shí)間，且政策本身具有時(shí)滯性，即政策出臺(tái)到傳導(dǎo)到市場(chǎng)，且起到效果，還需要一段時(shí)間。

日前統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)也表明目前市場(chǎng)也有一些邊際（非趨勢(shì)）改善。2021年11月份房地產(chǎn)開發(fā)投資額為12380億元，同比增長(zhǎng)-4.3%，但是降幅比10月份收窄了1.1個(gè)百分點(diǎn)（見圖1）。數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)投資仍然處于下行，但是投資負(fù)面的影響沒有繼續(xù)擴(kuò)大，有邊際改善的跡象。

房地產(chǎn)開發(fā)投資核心主要由兩個(gè)主要部分（占比94%以上）：拿地投資和施工投資。投資的邊際改善主要是施工投資的影響，2021年11月份新增施工面積1.68億平方米，新增量比10月份增加了2000萬平方米。當(dāng)前政策要求房企保交付，保交房，政策會(huì)向這個(gè)方向傾向。但是拿地方面，市場(chǎng)仍然沒有改善，2021年1-11月全國土地購置面積增速為-11.2%，降幅比10月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)（見圖2）。當(dāng)前第三次土拍市場(chǎng)的表現(xiàn)也印證了這一趨勢(shì)，成交規(guī)模收縮，大量的流拍、低價(jià)成交出現(xiàn)。

最重要的是目前市場(chǎng)的信心還沒有恢復(fù)，去年11月份全國商品住宅成交面積12737萬平方米，同比下降16.29%。且2021年11月份的銷售規(guī)模在近5年中是最低的（見圖3）。從目前的形勢(shì)來看，大部分城市出現(xiàn)案場(chǎng)來人情況不理想的狀況，部分城市還出現(xiàn)降價(jià)打折“以價(jià)換量”的情況。2021年上半年市場(chǎng)的矛盾還集中在信貸額度不足，購房按揭排隊(duì)的情況，當(dāng)前已經(jīng)轉(zhuǎn)化為購房人群不足。從銷售規(guī)律來看，四季度是房企重要的“跑量窗口期”，尤其是12月份，該月成交量會(huì)占到全年的13%左右，因此恐怕很難達(dá)到這個(gè)水平。

目前房企的情況仍然不樂觀，通過對(duì)幾十家樣本企業(yè)進(jìn)行測(cè)算，信用債市場(chǎng)的問題只是當(dāng)前債務(wù)市場(chǎng)的冰山一角，供應(yīng)量融資的規(guī)模差不多是信用債市場(chǎng)規(guī)模的10倍左右，目前資金鏈問題還比較嚴(yán)峻。更為嚴(yán)峻的是今年還會(huì)有大量的債務(wù)到期。通過樣本房企估算，60%的房企2022年到期的信用債規(guī)模要超過2021年，約20%左右的房企今年到期信用債規(guī)模是2021年的2～5倍，這個(gè)數(shù)字有點(diǎn)可怕，2022年的償債壓力更大（見圖4）。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的規(guī)律來看，2018年是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)周期變化的分水嶺，之前市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的周期波動(dòng)特征，但是此后，市場(chǎng)進(jìn)入到弱周期輪動(dòng)階段，確切的講是由原來顯像化的周期波動(dòng)轉(zhuǎn)化為潛在性周期上漲/下跌壓力。未來整個(gè)房地產(chǎn)周期會(huì)扁平化，同時(shí)也意味著周期會(huì)被拉長(zhǎng)。也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期較以往年份會(huì)更久。

我國房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)的影響還有明顯的非對(duì)稱性規(guī)律特征，基本上漲期和下跌期的周期比例為3：1左右。這也意味著即使市場(chǎng)觸底，整個(gè)上升期也會(huì)比較平緩（相比下降期），尤其是啟動(dòng)期，在新的周期特征下可能會(huì)更長(zhǎng)。

經(jīng)過上述的分析可以看出，盡管政策出現(xiàn)邊際性的利好，但是遠(yuǎn)非政策的底部更非市場(chǎng)底部，目前的政策還不能完全解決房企資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)問題，預(yù)計(jì)新的一年還會(huì)有相關(guān)政策出臺(tái)來幫助盤活市場(chǎng)，并實(shí)現(xiàn)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“良性循環(huán)”的目標(biāo)，也就是說2022年才會(huì)是“政策底”。根據(jù)市場(chǎng)周期趨勢(shì)來看，預(yù)計(jì)市場(chǎng)底部會(huì)在2023年7月份左右實(shí)現(xiàn)。