正確理解“合理住房需求和房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”

王韶

摘要：國家仍然希望滿足剛需和改善性需求，尤其在經(jīng)濟增速下行的背景下更需要釋放正常的合理購房需求，通過釋放合理購房消費來增加穩(wěn)增長的動力，實現(xiàn)地價、房價和預(yù)期穩(wěn)定的良性循環(huán)。但支持剛需和改善性需求不等于放縱房地產(chǎn)，經(jīng)濟下行壓力加大也不是“救市”的理由，“房住不炒”仍是基本原則。

關(guān)鍵詞：良性循環(huán);市場活力;房住不炒

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）01-0038-04 收稿日期：2021-12-19

2020年12月8日至10日，中央經(jīng)濟工作會議在北京勝利召開。會議對錯綜復(fù)雜的2021年國內(nèi)外經(jīng)濟形勢作出了精準(zhǔn)研判，并梳理了經(jīng)濟社會發(fā)展中取得的成績和遇到的突出矛盾和問題，還總結(jié)了做好經(jīng)濟工作的規(guī)律性認(rèn)識，明確2022年經(jīng)濟工作總基調(diào)、政策取向和重點工作，為做好當(dāng)前和今后一個時期經(jīng)濟工作提供了根本遵循和行動指南。

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)，會議提出：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

和以往表述不同，會議明確表示支持“合理住房需求”，在“健康發(fā)展”基礎(chǔ)上增加了“良性循環(huán)”。

如何深入學(xué)習(xí)領(lǐng)會會議精神，正確理解“合理住房需求”和“房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”，值得我們高度重視。

1 如何理解“合理住房需求”

住房需求包括消費性需求和投資性需求。消費性需求即自住需求，包括對不同檔次住房的需求，這類需求具有廣泛性和普遍性。投資性需求是由房地產(chǎn)的保值增值屬性引起的，本質(zhì)上屬于獲利性投資行為，房屋轉(zhuǎn)售是為了獲取差價收入，房屋出租是為了獲得租金收入。投資性需求的存在對房地產(chǎn)市場有雙重作用，積極的一面是可以調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系，消極的一面是可能會增加市場需求泡沫。國際上通行的適度量化標(biāo)準(zhǔn)是，投資性購房量控制在房地產(chǎn)交易總量的20%以下。

在推進共同富裕的背景下，對于“合理住房需求”的理解不應(yīng)單純以面積、套數(shù)進行簡單界定，而是針對不同地區(qū)、不同發(fā)展階段、不同富裕程度的人群對住房的不同需求因地制宜、因人制宜。

在《扎實推動共同富裕》（《求是》2021年10月16日）中，習(xí)近平總書記發(fā)表了“要增加城鄉(xiāng)居民住房、農(nóng)村土地、金融資產(chǎn)等各類財產(chǎn)性收入”的重要論述?！耙黾印闭f明在肯定住房消費屬性的同時，也肯定了其投資屬性。在實現(xiàn)住有所居的同時，國家鼓勵來自住房的收入，增加居民住房類財產(chǎn)性收入有利于擴大中等收入群體規(guī)模。

怎樣才能從住房中獲得合理收入？無非是房屋升值和房屋出租。對此，筆者認(rèn)為“合理住房需求”的前提是購房者的購買能力必須建立在自身實際經(jīng)濟承受能力范圍內(nèi);購買的住房面積符合家庭人口實際居住需要。購買動機不以“炒賣”盈利為目的，而是用以出租獲取市場合理租金，達至增加財產(chǎn)性收入的購房需求;在郊區(qū)，或居住地以外，以休閑度假為目的，為提升生活品質(zhì)而展開的第二居所的購買需求等，以及剛需和改善性需求都是“合理住房需求”，應(yīng)給予支持鼓勵，允許相應(yīng)杠桿的增加。

合理需求和過度投資有著本質(zhì)區(qū)別，應(yīng)區(qū)別對待。對于過度投資應(yīng)堅決遏制，如向“房多多”征收房地產(chǎn)稅以促進住房資源合理配置，避免小部分人占有大多數(shù)住房。尤其在住房矛盾突出的一線城市，持有多套住房或?qū)⒓せ鐣埽绊懮鐣椭C，畢竟國家土地資源有限，而住房需求無限。但須注意考慮普通居民的實際承受能力，不能影響其正常生活消費，避免對普通工薪居民造成誤傷，同時影響和削弱市場預(yù)期。

2 正確理解房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的內(nèi)涵

2.1 什么是房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)

良性循環(huán)是指事物之間相互關(guān)聯(lián)、互為依托，組成多個循環(huán)滋生鏈條，形成共同促進的因果關(guān)系。

房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)是指房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)活動中各類要素間相互促進、共同發(fā)展，是可持續(xù)、高質(zhì)量的循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)系統(tǒng)而復(fù)雜，包括房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)、房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)，以及房企自身發(fā)展的良性循環(huán)，三者相輔相成，相得益彰，共同構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。

2.2 房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的重要性

房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)行業(yè)關(guān)系密切，從業(yè)人數(shù)龐大，對經(jīng)濟和投資增長貢獻率高，為地方財政帶來強大支撐，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)是經(jīng)濟社會穩(wěn)定增長的重要基石，對整個經(jīng)濟社會至關(guān)重要。

1998年，國家實施住房制度改革，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展超乎想像。1998-2020年全國房地產(chǎn)年度完成投資額由3614億元提高至14.14萬億元，增長38.1倍，年均增速18.1%。

與此同時，中國商品住宅銷售均價由1998年1854元/平方米上升至2020年9980元/平方米，年均漲幅8.0%。其中1998-2008年均價年均漲幅6.8%，2008-2020年年均漲幅為8.9%，近12年年均漲幅高于前10年2.1個百分點。

房地產(chǎn)占用的金融資源也不斷增長，以貸款為例，房地產(chǎn)相關(guān)貸款在金融機構(gòu)中占比由2005年14.2%上升至2020年28.7%，還推升居民部門杠桿率由2005年16.9%上升到2020年62.2%，增加了潛在金融風(fēng)險，因為杠桿率越高，債務(wù)主體能承受的資產(chǎn)價格波動能力越弱。

當(dāng)前，受房地產(chǎn)金融政策持續(xù)緊縮的影響，市場降溫明顯，企業(yè)流動性總體偏緊，部分企業(yè)債務(wù)困難有點狀擴散的趨勢。如果企業(yè)資金鏈出現(xiàn)斷裂，項目則不可避免地停工，業(yè)主不能如期收樓，企業(yè)大規(guī)模裁員，供應(yīng)商、施工單位等不能結(jié)算，農(nóng)民工欠薪，銀行壞賬，以及土地流拍，不僅企業(yè)受到?jīng)_擊，銀行和政府也會被拖累，連鎖反應(yīng)而形成惡性循環(huán)并非危言聳聽。

房地產(chǎn)業(yè)只有良性循環(huán)才能與其他行業(yè)形成良好的互動發(fā)展格局。我們強調(diào)維持宏觀政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和協(xié)調(diào)性，并不是要放松調(diào)控，也不是將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，而是保證政策穩(wěn)定有序，避免出現(xiàn)因政策不協(xié)同而影響行業(yè)正常運行，確保市場活力。同時，企業(yè)應(yīng)該清楚意識到改變發(fā)展模式的必要性，加快實現(xiàn)自我轉(zhuǎn)型和調(diào)整，發(fā)揮房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展的“壓艙石”作用，防范和化解風(fēng)險和“三保六穩(wěn)”。

2.3 多維度多手段促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)

房地產(chǎn)事關(guān)民生和發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控是宏觀調(diào)控的重要工具和手段，國家致力于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其發(fā)展與金融政策密切相關(guān)。過去，粗放式的房地產(chǎn)開發(fā)模式，通過“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債”，不斷進行著“拿地-開工-預(yù)售-拿地”的快速循環(huán)。但當(dāng)調(diào)控政策收緊，高杠桿企業(yè)自然要直面變化的沖擊，部分企業(yè)正是由于過度擴張而陷入當(dāng)前的困境。

從2016年開始，房地產(chǎn)和地方債被作為金融風(fēng)險重點防范領(lǐng)域。尤其2020年下半年以來，為遏制房地產(chǎn)金融化、泡沫化，除限價、限購、限售等措施外，監(jiān)管部門不斷加強房地產(chǎn)金融審慎管理，如“三道紅線”“信貸集中度管理”，強化信貸資金用途管理，利率上升、放款緩慢、存量停貸，從開發(fā)端到消費端，資金面全方位收緊，流動性緊張成為制約當(dāng)前企業(yè)和市場需求的重要因素。

據(jù)國家統(tǒng)計局，截至2021年11月，70城中新房價格下跌城市數(shù)量連續(xù)增加了6個月，11月多達59城新房價格下跌;7～10月，二手房價格下跌城市數(shù)量持續(xù)增加，11月二手房價格下跌城市達63個。11月新房、二手房市場價格下跌形勢緩解，但新房、二手房價格指數(shù)仍然為負;開發(fā)企業(yè)土地購置面積1.83億平方米，同比下降11.2%，市場觀望情緒明顯。

自2021年9月底開始，國務(wù)院、金融監(jiān)管部門反復(fù)強調(diào)“要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”，對金融機構(gòu)融資管理規(guī)則進行“糾偏”。這在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場的誤解與操作，消除居民剛需的金融束縛。

房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)需要保持足夠的市場活力，但這種活力僅限于適度的供給和合理的購房需求。如果任由企業(yè)與購房者肆意增加杠桿，推動房地產(chǎn)走向金融化，則顯然與良性循環(huán)背道而馳。

房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)需要良性的土地市場，既要改變土地?zé)o序供應(yīng)，也要改變企業(yè)在土地市場的無序競爭，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的良性循環(huán)。

房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)還需要給予企業(yè)和民居合理的金融支持，也需要正確引導(dǎo)居民的投資需求，通過信托基金等金融創(chuàng)新，引導(dǎo)居民資金投入實體經(jīng)濟、科技創(chuàng)新等領(lǐng)域。

國家仍然希望滿足剛需和改善性需求，尤其在經(jīng)濟增速下行的背景下更需要釋放正常的合理購房需求，通過釋放合理購房消費來增加穩(wěn)增長的動力，實現(xiàn)地價、房價和預(yù)期穩(wěn)定的良性循環(huán)。但支持剛需和改善性需求不等于放縱房地產(chǎn)，經(jīng)濟下行壓力加大也不是“救市”的理由?！胺孔〔怀础比曰驹瓌t，絕不希望“炒房”潮重現(xiàn)。

3 房地產(chǎn)作為永續(xù)性行業(yè)仍然大有可為

房地產(chǎn)是永續(xù)性行業(yè)，任何時候都存在巨大的住房需求。我國城鎮(zhèn)化進程仍在持續(xù)，相應(yīng)居住需求仍然很大。且由于過去房屋質(zhì)量參差不齊、配套較差等原因，換房逐漸成為人們的基本需求。但當(dāng)前城市住房的供求總體趨于平衡，住房問題已由總量短缺轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性不平衡和住房資源分配不均。

結(jié)構(gòu)性分化失衡，表現(xiàn)為熱點城市供不應(yīng)求、多數(shù)城市基本平衡、部分城市供大于求，中心城區(qū)供應(yīng)不足、近郊供需平衡、遠郊供應(yīng)過剩等。住房資源分配不均，主要表現(xiàn)為擁有住房的群體往往可能擁有多套，而租房群體購買力不足的問題依然突出。

2020年中國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP7.3%，比西方發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)占GDP比約低3至5個百分點。房地產(chǎn)盡管告別過快增速，但隨著科技進步和人民群眾需求層次的提升，住房需求不斷增加和更新?lián)Q代，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍將在推動經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)揮重要作用。

簡而言之，房地產(chǎn)業(yè)是中國的重要行業(yè)、支柱行業(yè)，過去是，現(xiàn)在是，未來仍然是。在國家重大戰(zhàn)略帶動下，房地產(chǎn)仍然有較大的發(fā)展空間，地價、房價和預(yù)期平穩(wěn)可控，房地產(chǎn)企業(yè)如能繼續(xù)堅持底線思維，穩(wěn)健經(jīng)營，準(zhǔn)確把握政策導(dǎo)向、市場需求，選準(zhǔn)城市和賽道，仍必將大有可為，我們不能因當(dāng)前的困難而失出信心。