投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更研究

朱暖倩

摘要：經(jīng)過一定的市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)新修訂的企業(yè)會計準(zhǔn)則3號投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則并未得到廣泛的市場應(yīng)用。在少量采用新準(zhǔn)則的企業(yè)中，還存在部分利用后續(xù)計量模式的變更進(jìn)行盈余管理以達(dá)到粉飾報表、滿足其融資需求或避免被 ST 的目的。同時兩種不同計量模式并存等問題，扭曲了企業(yè)的會計信息，這會對使用者的決策產(chǎn)生一定的誤導(dǎo)。本文研究投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更情況，目的是為企業(yè)準(zhǔn)確運用會計準(zhǔn)則做點貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);后續(xù)計量;模式變更

在經(jīng)濟(jì)全球化的總趨勢下，我國會計準(zhǔn)則逐漸與國際接軌，提出了投資性房地產(chǎn)這一概念，投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計量以及后續(xù)計量模式的變更的會計事項越來越普遍。我國在2006年的會計準(zhǔn)則中首次提出投資性房地產(chǎn)，其中在對企業(yè)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，根據(jù)其需求可以在兩種計量模式，即成本模式或公允價值模式中選擇。2014 年對相關(guān)準(zhǔn)則進(jìn)行修訂時進(jìn)一步完善了對公允價值的定義，并對公允價值應(yīng)用的條件和估值方法作出了詳細(xì)的規(guī)定。但是當(dāng)時在實踐運用中，對公允價值運用較少。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用普遍被接受。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式也受到學(xué)術(shù)界的關(guān)注。

公允價值模式的采用伴隨的是比成本模式更高的計量、管理需求以及伴隨而來的相關(guān)成本，企業(yè)變更計量模式后的長期影響會不會與初心背道而馳、是否會反過來加重企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)，這也是在做出變更決策前需要預(yù)見的。

一、前期相關(guān)文獻(xiàn)分析

通過翻閱相關(guān)的研究文獻(xiàn)，本文發(fā)現(xiàn)國外的房地產(chǎn)市場發(fā)展較早，發(fā)展到西方階段已經(jīng)相對穩(wěn)定;伴隨著市場的發(fā)展，學(xué)術(shù)界對投資性房地產(chǎn)的研究也相應(yīng)較早發(fā)展。因此在理論研究和實務(wù)運用這兩方面，國外的學(xué)術(shù)界都相對成熟，而我國在此方面的研究還略顯不足。

雖然國外的研究有一定的借鑒意義，但是并不全都適用于我國，針對我國特殊的市場環(huán)境以及房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，我國學(xué)者在關(guān)于這方面的研究還是取得了一定的研究成果，對投資性房地產(chǎn)的會計實踐有一定的理論指導(dǎo)意義。并且，針對變革過程中存在的問題，國內(nèi)學(xué)者站在宏觀大環(huán)境角度進(jìn)行了研究。

關(guān)于對投資性房地產(chǎn)的計量模式研究，我國學(xué)者劉永澤（2010）從三個方面給出了建議，一是完善準(zhǔn)則，二是增強應(yīng)用指南的可操作性;三是鼓勵評估并輔以控制措施，充分披露，以提高變更后會計信息的可靠性。戴佳君等（2010）提出建議，需要從政府角度，首先應(yīng)當(dāng)對會計準(zhǔn)則和相關(guān)的財經(jīng)法規(guī)加以完善，以堵塞企業(yè)的可乘漏洞。同時，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強監(jiān)管和審查的力度，維持良好的市場環(huán)境。從企業(yè)經(jīng)營角度，需要在健全活躍成熟的房地產(chǎn)市場環(huán)境和提高評估機(jī)構(gòu)評估質(zhì)量和技術(shù)兩方面著手。李澤紅（2011）基于我國現(xiàn)狀，提出了一系列改進(jìn)公允價值計量的對策。包括完善相關(guān)準(zhǔn)則、完善信息披露、加強會計職業(yè)能力、引入有益組織機(jī)制、建立市場評估體系等。

二、案例介紹

本文案例研究的對象是H公司，H公司是一家大型房地產(chǎn)國有企業(yè)，具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

房地產(chǎn)行業(yè)在2012年前后，市場價格總體上來看呈現(xiàn)上升的發(fā)展趨勢，H公司作為當(dāng)?shù)氐拇笮头康禺a(chǎn)企業(yè)，其所持房產(chǎn)具有較大的升值潛力，并在可預(yù)期的條件下將持續(xù)升值。因此，H公司在2012年對其挑戰(zhàn)性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式進(jìn)行了變更，選擇應(yīng)用公允價值模式來進(jìn)行計量。根據(jù)其在公司公告中所闡述的內(nèi)容，我們大致可以了解到該公司之前所采取的成本計價模式，并不能很好的體現(xiàn)出該公司投資性房產(chǎn)的增值價值部分，不能有效的讓投資者了解到公司房產(chǎn)的實況，同時，在當(dāng)?shù)赜蟹康禺a(chǎn)交易市場，可以更好的了解到市場行情價格變動，所以采用公允價值模式具有較強的可操作性。

三、案例分析

（一）計量模式變更的原因分析

1.市場環(huán)境

2012年，江蘇省房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢，房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲。H公司在鎮(zhèn)江市主城區(qū)有較為成熟的投資性房地產(chǎn)物業(yè)，同時在該主城區(qū)還有專業(yè)的房地產(chǎn)交易場所，從性質(zhì)上來說，這類房地產(chǎn)受市場影響較大，在市場環(huán)境總體向好的背景下其價值增值速度較快，升值的潛力大。

2.相關(guān)規(guī)章和準(zhǔn)則的規(guī)定

在我國會計準(zhǔn)則中規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式只允許在某些特定的情況下從成本模式變更為公允價值模式，不允許公允價值變更為成本模式。成本模式與一般的固定資產(chǎn)計量沒有太大的差異，公允價值模式只有在房地產(chǎn)市場應(yīng)用的比較成熟，也只有滿足了公允價值模式的條件情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式變更為公允模式，類似于交易性金融資產(chǎn)的計量。該公司的投資性房地產(chǎn)位于相對成熟活躍的市場環(huán)境中，真實、可靠的公允價值持續(xù)可獲得。因此，就這方面而言，H公司有能力對投資性房地產(chǎn)的價格進(jìn)行合理的預(yù)估，滿足公允價值計量所需的客觀外在條件。因此H公司對這次的模式變更是合法合規(guī)的。

3.企業(yè)內(nèi)部原因

盡管企業(yè)的外部條件充裕，但這并不足以直接推動H公司對其一直使用的計量模式進(jìn)行變更。因為仍有絕大多數(shù)處在活躍市場、滿足準(zhǔn)則規(guī)定要求的企業(yè)也會選擇不變更計量模式，即仍應(yīng)用原本的成本計量模式。

為了改善融資市場環(huán)境，H公司在發(fā)展的過程中，巨大的資金投入是不可避免的。資金來源有多種渠道，H公司也與其他企業(yè)一樣，獲取發(fā)展資金最常用的方式是發(fā)行股票或向銀行進(jìn)行貸款。由于發(fā)行新股受多種嚴(yán)格條件的限制，因此更多企業(yè)會選擇銀行貸款的方式。然而，銀行給企業(yè)貸款的前提是對企業(yè)的財務(wù)報表進(jìn)行嚴(yán)格的審查，以確保相關(guān)指標(biāo)達(dá)到銀行審查的標(biāo)準(zhǔn)，銀行才可以對企業(yè)進(jìn)行放貸。

（二）后續(xù)計量的變更對凈利潤的影響分析

通過查閱相關(guān)資料后發(fā)現(xiàn)，2012和2014年，公司因公允價值變動損益對企業(yè)凈利潤的影響是負(fù)值。這是由于2012年的虧損過大即使想通過投資性房地產(chǎn)來增加公司的利潤，卻仍未能將利潤扭負(fù)為正。而2014年雖然盈利大幅增長，但公允價值變動損益科目顯示下降趨勢，這或許與當(dāng)年投資性房地產(chǎn)所在地區(qū)房地產(chǎn)市場大環(huán)境較差有關(guān)。

另外，2016年至2017年H公司的利潤有個很顯著的上漲幅度，從0.6%增加至將近16%，并且在2018年維持了這種影響幅度。從年報披露的信息來看，這是由于截至到2016年，公司采用收益法對投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行計量，而自2017年開始，選擇同時采用收益法和市場法，因此對凈利潤的影響會更大。

（三）對財務(wù)工作的影響分析

目前該企業(yè)的會計工作主要是以會計核算為主。采取的公允價值模式對會計人員專業(yè)素養(yǎng)也提出了較高的挑戰(zhàn)，這可能也會給會計工作帶來一定的挑戰(zhàn)。在變更后續(xù)計量模式之后，相關(guān)事項的會計科目處理和調(diào)整更為復(fù)雜。首先，所涉及到的科目更多，資產(chǎn)負(fù)債表中增設(shè)了“成本”與“公允價值變動損益”兩項，而在利潤表中也增設(shè)了“公允價值變動損益”以反映其公允價值的變動情況。其次，在變更當(dāng)年，由于會計準(zhǔn)則的要求，需要對2011年底的涉及的科目進(jìn)行追溯調(diào)整。過程中不僅涉及投資性房地產(chǎn)科目的增減變化，還涉及了留存收益、盈余公積等其他科目的調(diào)整。而在變更后，由于會計與稅法上的差異，因此在每年的年末，財務(wù)人員還要進(jìn)行納稅調(diào)整。而采取公允價值模式對投資性房地產(chǎn)的估值和公司的會計信息披露將會提出更高的要求。

四、研究結(jié)論與建議

（一）研究結(jié)論

本文對H公司的后續(xù)計量變更分析，可以總結(jié)出其更改后續(xù)計量模式的動因是：適應(yīng)外部環(huán)境、市場環(huán)境和相關(guān)政策出臺、提供更有效的會計信息、有利于改善企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和融資環(huán)境等。該公司對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式進(jìn)行變更總體來看對H公司的很大方面都帶來了較多的影響。

本文認(rèn)為，H公司對采用公允價值計量，能夠更加準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的財務(wù)狀況和盈利能力。雖然變更之后對企業(yè)財務(wù)工作和財務(wù)人員提出了更高的專業(yè)和綜合性要求，但是這更符合企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的正確選擇。

（二）研究建議

雖然企業(yè)采用公允價值模式早已受到國內(nèi)外普遍的認(rèn)可，但如何在發(fā)揮出其最大優(yōu)勢的同時降低伴隨而來的負(fù)面影響，是需要我們進(jìn)一步去探索研究的。因此，通過對H公司的計量模式探索及影響研究，對H公司、其他有同樣變更需求的企業(yè)以及處于監(jiān)管角色的政府針對變更提出以下幾點建議：

1.加快建設(shè)完善的房地產(chǎn)交易市場

投資性房地產(chǎn)的評估程序復(fù)雜，涉及到的信息種類繁多。目前，大部分城市的房產(chǎn)市場總體來看并不完整，企業(yè)難以獲得較為健全的相關(guān)數(shù)據(jù)以供參考，因此應(yīng)當(dāng)加快推動數(shù)據(jù)線上化，促進(jìn)信息公開透明，建立健康且活躍的交易平臺。交易活動頻繁的交易市場有助于采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，所以，應(yīng)當(dāng)加強對房產(chǎn)交易市場的管理，推動數(shù)據(jù)線上化的發(fā)展強度。

2.加強合規(guī)性評估管理

《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》中提出，投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)需要具有專業(yè)的理論知識與評估實踐經(jīng)驗，所以在執(zhí)行某項特定的業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)提高自身專業(yè)素養(yǎng)，對于無法操作的應(yīng)當(dāng)采取彌補措施，包括利用專家工作或者查閱相關(guān)報告等。企業(yè)需要對外披露此次相關(guān)評估人員的資質(zhì)情況，在年度報告中披露相應(yīng)的評估部門和工作人員，如果企業(yè)不考慮選擇評估機(jī)構(gòu)，而選擇自行評估，除了評估事項要符合相關(guān)的準(zhǔn)則外，還要符合相關(guān)文件上的的規(guī)定，確保自行評估的合規(guī)合理。

3.規(guī)范公允價值的信息披露

根據(jù)國際上相關(guān)準(zhǔn)則的規(guī)定，如果企業(yè)采用公允價值進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，應(yīng)當(dāng)在財務(wù)報告的附注中披露確定公允價值時的重要假設(shè)及所采用的具體方法。如果公允價值無法得到可靠確定，則是需要闡明相關(guān)的具體理由。規(guī)范公允價值的信息披露不僅需要公司自身加強管理，還需要政府有關(guān)部門的共同努力。加大監(jiān)管的管理力度，提高信息披露的公開性，對重要的信息披露要詳細(xì)，若是要變更估值技術(shù)，公司還需要對其披露變更的具體事項和具體的變更原因。

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