論《民法典》中住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期的具體路徑

文/廖嘉誠

引言

自2001年始，深圳、青島、溫州等地相繼發(fā)生住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期事件，續(xù)期問題的熱度隨之增高。居民住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后如何續(xù)期的問題關(guān)系到廣大人民之后將何去何從，涉及人民的切身利益。以溫州為例，一位公民花費(fèi)60萬元購買一套房屋，辦理土地證時(shí)得知這片土地的使用年限已經(jīng)到期，需要再繳納十幾萬元巨款續(xù)期后才能入住，該措施引起居民的激烈抗議。隨后，溫州實(shí)行“兩不一正常”方案，釋放出住宅建設(shè)用地使用權(quán)無限無償續(xù)期的信號。但理論界對此仍存在很大分歧，有學(xué)者認(rèn)為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利一次取得即可終身享有，沒有再次繳納出讓金的義務(wù)，但權(quán)利人應(yīng)當(dāng)依法納稅[1]。有學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)一律無償續(xù)期七十年（一次）[2]。有學(xué)者認(rèn)為，自動續(xù)期雖應(yīng)收費(fèi)但不可沿用出讓金標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)考慮多種因素確定一個(gè)合適的續(xù)期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)[3]。有學(xué)者認(rèn)為，自動續(xù)期是否收費(fèi)應(yīng)根據(jù)購買住宅的不同目的分別確定，以居住為目的的應(yīng)當(dāng)無償續(xù)期，投資、出租等非居住目的的應(yīng)收取一定費(fèi)用[4]。《民法典》的頒布實(shí)施結(jié)束了有償無償?shù)臓幾h，但具體操作還有待整體的制度設(shè)計(jì)。因此，本文將在論證有償自動續(xù)期合理性的基礎(chǔ)上，探討住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度的基本設(shè)計(jì)。

一、住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期概述

（一）“自動續(xù)期”的深層含義

城市土地屬于國家所有是我國憲法的基本內(nèi)容。根據(jù)《民法典》物權(quán)編，不動產(chǎn)作為物權(quán)客體歸居民個(gè)人所有。結(jié)合這兩項(xiàng)規(guī)定可知，住宅建設(shè)用地使用權(quán)即一項(xiàng)權(quán)利人以在國有土地上建設(shè)住宅為目的，對住宅享有占用、使用、收益權(quán)利的用益物權(quán)。這就使得居民的房屋所有權(quán)與住宅建設(shè)用地使用權(quán)之間產(chǎn)生矛盾：居民對房屋的權(quán)利是永久的，對土地的權(quán)利則是有期限的，而居民不可能住在“空中樓閣”，住宅不能脫離土地獨(dú)自存在。為解決這一問題，同時(shí)考慮到行政與經(jīng)濟(jì)成本，《民法典》明確了有償自動續(xù)期的規(guī)則。關(guān)于自動續(xù)期中“自動”的含義，我國現(xiàn)行法律法規(guī)中共有三種解釋，第一種“自動”為自己主動，例如刑法中的“自動投案”。第二種為無需任何程序即可實(shí)現(xiàn)，例如國籍法中的“自動喪失國籍”。第三種為硬件或軟件自身活動，例如兒童個(gè)人信息網(wǎng)絡(luò)保護(hù)規(guī)定中的“計(jì)算機(jī)系統(tǒng)自動留存處理信息”。顯然，住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期中的“自動”符合上述第二種情況，無需居民主動申請或政府部門批準(zhǔn)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)即可續(xù)期。作此解釋可以使權(quán)利期限屆滿后順利無阻地延續(xù)下去，符合立法本意。

有的學(xué)者可能會產(chǎn)生這樣一種誤解：既為“自動”續(xù)期，就不應(yīng)當(dāng)履行任何手續(xù)，包括繳納續(xù)期費(fèi)用，《民法典》第三百五十九條第一款本身就存在邏輯矛盾[5]。單從文義本身來看，不論是《現(xiàn)代漢語詞典》還是現(xiàn)行法律法規(guī)中，“自動”一詞都不帶有無償?shù)暮x。再基于邏輯來思考，假如“自動”都帶有無償?shù)暮x，那么如今的很多服務(wù)產(chǎn)品，例如視頻網(wǎng)站、購物網(wǎng)站等會員的自動續(xù)期都不應(yīng)當(dāng)收取費(fèi)用，這是完全違背交易規(guī)則的。

（二）權(quán)利屬性的改變

住宅建設(shè)用地使用權(quán)無需任何程序即可自動續(xù)期，但這并不意味著該行為的法律屬性沒有發(fā)生變化。首先，建設(shè)用地使用權(quán)的取得是基于開發(fā)商與政府之間簽訂的出讓合同，此時(shí)建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人為開發(fā)商。此后，開發(fā)商將建成的住宅出售給居民，居民取得的不僅是房屋的所有權(quán)，同時(shí)也取得了開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的住宅建設(shè)用地使用權(quán)。居民從開發(fā)商處繼受的住宅建設(shè)用地使用權(quán)來自政府出讓給開發(fā)商的權(quán)利，在出讓合同中，雙方已經(jīng)明確約定了開發(fā)商對住宅建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限，這就表明在期限屆滿后開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與政府重新訂立續(xù)期合同，否則開發(fā)商將失去住宅建設(shè)用地使用權(quán)。由于后手權(quán)利不得優(yōu)于前手權(quán)利，居民取得的權(quán)利當(dāng)然不能超出開發(fā)商取得權(quán)利的范圍，因此居民基于一次購房合同便能取得對住宅建設(shè)用地的永久使用不符合合同權(quán)利的法理邏輯[6]。依照該邏輯，住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的法律屬性應(yīng)當(dāng)被理解為合同的更改。

需要注意的是，合同的更改與合同的變更不同。合同的變更為不改變合同的主體而僅改變合同內(nèi)容；合同的更改則是消滅舊債成立新債的手段，對于舊債而言是一種債務(wù)消滅的原因[7]。我國民法應(yīng)否區(qū)分合同的變更與更改，意見尚未一致，但在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期這一問題上，區(qū)分變更與更改更有利于理解其法律屬性。首先，權(quán)利續(xù)期的當(dāng)事人發(fā)生了變化。在建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中，當(dāng)事人雙方為政府與開發(fā)商；而在建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期中，當(dāng)事人雙方為政府與居民。自動續(xù)期的目的與簽訂出讓合同時(shí)不同：出讓建設(shè)用地使用權(quán)的目的是分配土地資源并通過交易方式獲取利益；而自動續(xù)期時(shí)的目的則是為公民創(chuàng)造福利，提供基本的生活保障。因此，在自動續(xù)期中，追逐利益的開發(fā)商絕不會是享受福利的適格主體。其次，當(dāng)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，政府與開發(fā)商簽訂的土地出讓合同因得到完全履行而歸于消滅，若想續(xù)期，必須簽訂新的合同。并且基于自動續(xù)期的目的，合同的內(nèi)容也絕不可能會是由居民繳納高額的土地出讓金來換取住宅建設(shè)用地的繼續(xù)使用。前后的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已全然不同，兩者之間不具有同一性。

二、有償自動續(xù)期的合理性基礎(chǔ)

（一）底層邏輯：土地公有制

我國經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會主義公有制。土地是最寶貴的基本生產(chǎn)資料，土地公有制是我國土地制度的核心，我國所有的土地立法都應(yīng)以其為基礎(chǔ)。它強(qiáng)調(diào)土地只能歸國家或者集體經(jīng)濟(jì)組織所有，個(gè)體不能成為土地所有權(quán)的主體。為了滿足土地使用的需求，我國開創(chuàng)了具有中國特色的土地所有權(quán)與使用權(quán)分離制度，個(gè)體為生產(chǎn)生活需要以支付相應(yīng)對價(jià)的方式從國家取得土地的使用權(quán)。住宅建設(shè)用地屬于出讓土地，國家作為所有權(quán)主體，獲取土地收益是其應(yīng)有的權(quán)利。出讓行為實(shí)質(zhì)上是一種土地租賃行為，出讓金即租金，因此住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期意味著土地租賃的續(xù)租，繼續(xù)收取租金是國家享有土地所有權(quán)的具體體現(xiàn)[8]。

有學(xué)者認(rèn)為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期并不能視作完全私法意義上的所有權(quán)權(quán)能的體現(xiàn)，它同時(shí)還肩負(fù)著保障公民安居樂業(yè)的政治使命。作為土地所有權(quán)主體的國家應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這一義務(wù)，主動為公民的住宅建設(shè)用地使用權(quán)清除障礙[9]。此種觀點(diǎn)認(rèn)為：一方面，住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期會使公民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重從而導(dǎo)致社會不穩(wěn)定；另一方面，由于住宅建設(shè)用地使用權(quán)肩負(fù)著政治使命，使用權(quán)的自動續(xù)期應(yīng)當(dāng)無償。首先，不可否認(rèn)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的政治使命是續(xù)期制度的重要考量因素，但必須客觀看待，不可夸大其對公民造成的經(jīng)濟(jì)壓力?，F(xiàn)實(shí)中，居高不下的房價(jià)容易讓人產(chǎn)生這樣一種誤解，即住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的費(fèi)用會和房價(jià)一樣使公民難以承受。這里需要注意的是，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期不等于住宅的重新購置，兩者之間沒有直接的聯(lián)系，續(xù)期必然會考慮到各種因素從而給出一個(gè)合理的費(fèi)用。其次，不管住宅建設(shè)用地使用權(quán)多么特殊，其本質(zhì)上仍屬于用益物權(quán)。申衛(wèi)星教授和張翔教授提出，倘若自動續(xù)期規(guī)定無償，那么該使用權(quán)就是永久性的，“永久的使用權(quán)就是所有權(quán)”，如果建立在這一基礎(chǔ)上，不論是從民法還是從憲法角度上，無償續(xù)期都難以成立[10]。最后，主張因其具有政治使命而應(yīng)當(dāng)無償續(xù)期的觀點(diǎn)還有一個(gè)很大的矛盾：既然首次出讓土地時(shí)可以收取出讓金，為什么續(xù)期的時(shí)候可以拒絕支付費(fèi)用呢？

還有學(xué)者認(rèn)為，在我國土地所有權(quán)屬于人民公有權(quán)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)無償續(xù)期是人民擁有土地的體現(xiàn)[11]。首先，毫無疑問土地的所有權(quán)屬于人民公有權(quán)，但這與國家的民事權(quán)利并不沖突。根據(jù)我國《民法典》第二百四十六條的規(guī)定，土地這一財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)利都由國務(wù)院代表國家行使。因?yàn)椴还苁恰皣摇币只蚴恰叭瘛倍际浅橄蟮闹黧w，這些主體并不能作出具體的意思表示，因此需要一個(gè)代表來代為行使國家所有權(quán)。無償續(xù)期論又進(jìn)一步提出，國家所有權(quán)并不一定需要一個(gè)代表代為行使，在住宅建設(shè)用地使用權(quán)問題上可以直接具化為公民的無期限使用權(quán)[11]。這種觀點(diǎn)完全忽略了不論何時(shí)國家都無法保障每一個(gè)公民都擁有房屋，房屋只會屬于“全民”中的一部分人，如此一來土地所有權(quán)將不再是人民公有權(quán)，而是成為了部分公民的私有權(quán)。這必然會侵犯到?jīng)]有房屋的公民的權(quán)利，違反社會主義“人民均享地利”的思想，違反憲法。

（二）重要考量：市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與公正

雖然房屋作為一種商品可以進(jìn)行流通，但正如上文所言，其還承擔(dān)著保障公民居住權(quán)的使命，具有一定的特殊性。李克強(qiáng)總理在第十三屆全國人民代表大會第四次會議上強(qiáng)調(diào)，房屋更應(yīng)發(fā)揮“住”的屬性而非“炒”的屬性。面對暴利，資本必然蜂擁而至。若采納無償自動續(xù)期理論，土地的一次出讓即相當(dāng)于永久出讓，為了增加收入，政府一方面會將所有土地的出讓年限都規(guī)定為最高的七十年，另一方面也會進(jìn)一步提高土地出讓金，從而導(dǎo)致房價(jià)水漲船高，對于購買剛需住房或者購買改善性住房的公民來說負(fù)擔(dān)會進(jìn)一步加重，而對于炒房者來說，建立在無償續(xù)期的土地之上的住宅變得更加具有吸引力，會導(dǎo)致炒房行為進(jìn)一步加劇。這樣一來，無償續(xù)期論不但不能實(shí)現(xiàn)減輕公民住房壓力的目的，反而會適得其反，使公民的居住權(quán)無法得到有效保障。

在考慮減少公民續(xù)期費(fèi)用的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)注意公民繳納不同年限土地出讓金的公平問題。在我國，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限一般為五十年或七十年，甚至有歷史遺留的二十年[12]。若是采用無償續(xù)期論必然會引發(fā)不公：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限較長的公民比期限較短的公民支付的土地出讓金更高，從而轉(zhuǎn)化為承擔(dān)更高的房價(jià)。在這種情況下還一律將不同期限的住宅建設(shè)用地使用權(quán)無償續(xù)期，公平公正理念將無法實(shí)現(xiàn)。有學(xué)者認(rèn)為，若想實(shí)現(xiàn)這種公平，可由國家將高于二十年年限的土地出讓金差價(jià)返還給已經(jīng)繳納五十或七十年土地出讓金的公民[13]。這是完全不可行的，我國早在1990年就已經(jīng)規(guī)定居住用地的使用年限為七十年，距今已經(jīng)三十多年，如果要將三十年或五十年的差價(jià)返還，那么就意味著國家三十多年來超過一半的土地出讓收入都會返還給公民，這會極大地沖擊我國的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

（三）現(xiàn)實(shí)追求：擴(kuò)大土地的分配與使用效率

土地作為公共資源，具有保障人民福祉，滿足公共需求的社會作用。雖然馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)論證了市場是實(shí)現(xiàn)資源分配最有效的方式，但僅僅依照市場規(guī)則無法完全實(shí)現(xiàn)土地的社會作用。因?yàn)槭袌龅囊?guī)則具有競爭性，促使資源向使用效率更高的地區(qū)流動[14]，如果不由政府對土地的用途和流向進(jìn)行把控，國家對社會的調(diào)控能力將大大減弱，可能導(dǎo)致土地資源占有不公長期凝固化的歷史格局[15]。

國家作為土地所有者，行使其權(quán)利的方式有兩種：一是國家機(jī)關(guān)或其他機(jī)構(gòu)通過劃撥無償取得土地使用權(quán)，二是市場通過出讓取得作為商品的土地使用權(quán)。無償劃撥土地的公益性不言而喻，出讓的土地則因具有商品屬性使國家通過變現(xiàn)的方式增加財(cái)政收入，從而反饋社會，更好地為人民謀求公共利益。因此，國家一方面應(yīng)當(dāng)順應(yīng)市場規(guī)律，允許土地使用權(quán)相對自由地流通，不任意收回土地使用權(quán)，另一方面也應(yīng)當(dāng)積極履行其公共職能，防止土地資源長期凝固現(xiàn)象的發(fā)生，避免土地變?yōu)樗饺素?cái)產(chǎn)，從而既能使土地使用效率最大化，又能使公共利益得到充分保障。

三、住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償自動續(xù)期的具體路徑

（一）以居民未放棄自動續(xù)期權(quán)利為前提

在住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆期之時(shí)，國家不可能有充足的人力物力同大量的到期權(quán)利人一一協(xié)商，因此默認(rèn)自動續(xù)期是唯一具有現(xiàn)實(shí)操作性且能夠保護(hù)權(quán)利人利益的方式。但正如前文所述，自動續(xù)期的法律屬性屬于合同更改，根據(jù)合同的意思自治原則，自動續(xù)期是權(quán)利而不是義務(wù)，是否續(xù)期是公民的自由，因此居民可選擇拒絕權(quán)利續(xù)期。

若住宅建設(shè)用地使用權(quán)人拒絕續(xù)期，可以采用如下方案：其一，由住宅所有人自行尋找交易對象，通過簽訂合同的方式將住宅出售給買家，并將住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期的情況如實(shí)告知買家，由買家來承擔(dān)續(xù)期所需的費(fèi)用，如果沒有如實(shí)告知，買家則可以主張撤銷合同。該種方案為居民放棄續(xù)期下的最優(yōu)方案，由公民自行處理好住宅的歸屬并選擇自動續(xù)期，可以省去大量麻煩。其二，住宅所有人在住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期前一定期限內(nèi)申請不續(xù)期，由政府部門綜合評估住宅的當(dāng)前價(jià)值進(jìn)行收購，將住宅收歸國有?；厥盏淖≌瓤芍苯映鍪?，也可將其作為經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房出售或出租給符合特定條件的公民。在該種方案下，既不愿續(xù)期又找不到合適買家的原住宅所有人可以收回一定的成本，政府也可以給經(jīng)濟(jì)困難的家庭提供一個(gè)相對容易獲得的安身之所，達(dá)到增進(jìn)公共福祉的效果。

（二）有償續(xù)期但不宜沿用出讓金標(biāo)準(zhǔn)

首先，前文已經(jīng)提到，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期不等于住宅的重新購置，續(xù)期必定不能繼續(xù)按照出讓金標(biāo)準(zhǔn)收取，否則公民的基本民生得不到保障。此外，根據(jù)《民法典》第三百五十九條第一款的規(guī)定，續(xù)期費(fèi)用的繳納或減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。從條文中可以看出，法律偏向于減免續(xù)期費(fèi)用，減輕公民負(fù)擔(dān)。若繼續(xù)沿用出讓金標(biāo)準(zhǔn)，一方面，會因大多數(shù)公民負(fù)擔(dān)不起或不愿負(fù)擔(dān)續(xù)期費(fèi)用而使自動續(xù)期制度淪為一紙空文，另一方面，出讓金標(biāo)準(zhǔn)也與法條所反映的精神嚴(yán)重不符。因此應(yīng)結(jié)合人均住房面積、住房負(fù)擔(dān)以及國家財(cái)政收入等因素具體確定續(xù)期費(fèi)用。

1.建立在最低居住面積上的續(xù)期制度。關(guān)于自動續(xù)期后的具體減免措施，有學(xué)者認(rèn)為，對公民名下的第一套住宅，其住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆期后應(yīng)當(dāng)免費(fèi)續(xù)期[16]。還有學(xué)者認(rèn)為，自動續(xù)期應(yīng)當(dāng)首先確立一個(gè)人均房屋面積，低于該面積的部分免于收費(fèi)，超出部分再采用超額累進(jìn)方法收費(fèi)[17]。

上述兩種續(xù)期方式雖有可取之處，但考慮到我國復(fù)雜的住房狀況，也難以完全保證公平。首先，第一種觀點(diǎn)采用了“一刀切”的處理方式，并沒有考慮到不同住宅的面積也有所不同。例如，一個(gè)家庭第一套住宅的面積為200平方米，另一個(gè)家庭第一套住宅的面積為90平方米，如果完全按照第一套住宅免費(fèi)續(xù)期論，對第二個(gè)家庭來說明顯有失公平。第二種觀點(diǎn)原則上不存在問題，但僅按照人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)也有些許瑕疵。國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)顯示，2018年全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積為39平方米。若將人均免費(fèi)面積規(guī)定為30平方米，仍以上述兩個(gè)家庭為例，第一個(gè)家庭為三口之家，共計(jì)可以免去90平方米的續(xù)期費(fèi)用，剩下110平方米均攤到三人身上，每人只需承擔(dān)不到37平方米的費(fèi)用。若第二個(gè)家庭為一個(gè)人獨(dú)自居住，那么在30平方米之外將要承擔(dān)60平方米的費(fèi)用，此時(shí)只考慮人均居住面積而忽視住宅的實(shí)際居住情況可能也并不合理。

筆者認(rèn)為，對于續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的建立，應(yīng)當(dāng)在基本最低居住面積的基礎(chǔ)上，根據(jù)家庭規(guī)模的不同對最低居住面積進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕档?，超過累計(jì)最低居住面積的部分再按照超額累進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)逐級提高。家庭人數(shù)越多，累計(jì)最低居住面積就越小，不同規(guī)模的家庭所要承擔(dān)的人均續(xù)期費(fèi)用也就更為接近，更具有合理性。此外，我國目前對不動產(chǎn)已經(jīng)統(tǒng)一進(jìn)行電子化登記，查詢登記在公民名下的房產(chǎn)數(shù)量及其面積已不具有任何技術(shù)上的障礙，由此來看上述主張更為合理與可行。

2.超出部分的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于續(xù)期費(fèi)用的具體計(jì)算，有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)選擇費(fèi)改稅的方式，將房產(chǎn)稅與土地使用稅一并收取[18]。雖然征收房產(chǎn)稅與收取土地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)具有一定的關(guān)聯(lián)性，但二者本質(zhì)上屬于不同的法律關(guān)系，前者屬于稅收法律關(guān)系，國家在其中為公權(quán)力主體的身份，后者屬于出讓法律關(guān)系，國家在其中為合同下的平等主體，平等主體之間不具有征收稅費(fèi)的正當(dāng)性。但參考房產(chǎn)稅的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來制定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的費(fèi)用不失為一個(gè)合理的方法。

根據(jù)我國《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條和第四條的規(guī)定，住宅所有人每年繳納的房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值70%-90%的1.2%。同樣，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期費(fèi)用也應(yīng)當(dāng)以按年繳納為宜。理由如下：一是住宅的存續(xù)年限無法具體確定，一次性繳納多年費(fèi)用可能會出現(xiàn)后期退費(fèi)的情況；二是一次性繳納的負(fù)擔(dān)過重，均攤到每年更易于讓公民接受；三是地價(jià)并非常年不變，可能出現(xiàn)波動，按年繳納可根據(jù)最新地價(jià)規(guī)定適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，防止價(jià)格糾紛問題的滋生。

由于房產(chǎn)稅的征收不具有公益性質(zhì)，因此住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)陀诜慨a(chǎn)稅，在兼顧群體利益與國家利益的基礎(chǔ)上，按照房產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行三七開，即公民承擔(dān)續(xù)期費(fèi)用的30%。故而公民需繳納的續(xù)期費(fèi)用可規(guī)定為：減去最低居住面積之和的剩余面積房產(chǎn)原值70%-90%的0.36%。假如某地區(qū)規(guī)定續(xù)期費(fèi)用為剩余面積房產(chǎn)原值70%的0.36%，則一個(gè)獨(dú)自居住在每平方米一萬元、面積90平方米房屋的公民一年需要繳納的費(fèi)用為（90-30）×10000×70%×0.36%，等于1512元。這個(gè)價(jià)格對于一個(gè)擁有價(jià)值90萬元住宅的公民來說很容易接受。另外，對于上文提及的不足七十年年限的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)年土地出讓價(jià)格將七十年期限補(bǔ)足之后再適用續(xù)期規(guī)則。

（三）續(xù)期的期限及次數(shù)

有學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)通過自動續(xù)期使住宅建設(shè)用地使用權(quán)變成無期限的永久性用益物權(quán)[19]。筆者并不贊同這種觀點(diǎn)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限不僅在出讓關(guān)系中存在，在續(xù)期的法律關(guān)系中也必不可少。若不限制續(xù)期的期限與次數(shù)，則會發(fā)生與無償續(xù)期同樣的效果，即公民可以永久性占有土地，這同樣觸及了土地公有制的底線。

贊同規(guī)定續(xù)期期限及次數(shù)的觀點(diǎn)有：第一，以住宅的安全使用年限或者剩余壽命作為續(xù)期期限的最長時(shí)限，可較好地契合住宅的物權(quán)屬性和立法的指導(dǎo)思想，減少外界非議[20]。第二，綜合考量住宅使用年限、用途轉(zhuǎn)化可能以及被征收情況確定一次性的續(xù)期期限[21]。第三，建議續(xù)期的時(shí)限與土地出讓時(shí)保持一致[22]。第四，尊重當(dāng)事人意思自治，只要在法定的土地最長使用年限內(nèi)，公民就可自由選擇續(xù)期期限[23]。

結(jié)合以上觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由所有同意續(xù)期的業(yè)主成立業(yè)主大會，按照一定的規(guī)則程序表決出一個(gè)統(tǒng)一的續(xù)期年限，該年限不得超過建筑物的安全使用年限，每次續(xù)期后，建筑物仍在安全使用年限內(nèi)的仍可繼續(xù)續(xù)期。成立業(yè)主大會進(jìn)行決議的優(yōu)點(diǎn)在于：首先，尊重當(dāng)事人的意思自治，同時(shí)也避免了每個(gè)人選擇不同的續(xù)期期限所帶來的繁瑣后續(xù)。其次，由業(yè)主授權(quán)業(yè)主大會可以一次性完成全體業(yè)主的續(xù)期手續(xù)，減少政府與每一位公民的對接，可節(jié)省大量人力物力。

四、結(jié)語

《民法典》給住宅建設(shè)用地使用權(quán)的自動續(xù)期留下了很大的立法空白，具體制度的細(xì)化要遵循土地公有的根本制度以及用益物權(quán)的基本法理，還要把握好土地所有權(quán)人與使用權(quán)人之間的關(guān)系，以保障公民居住權(quán)與國家財(cái)政收入為共同目標(biāo)。對住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期問題作進(jìn)一步深入研究，形成長期穩(wěn)定的自動續(xù)期制度，將利國利民理念落在實(shí)處，這是依法治國的基本內(nèi)容。在《民法典》已經(jīng)投入實(shí)施的背景下，相關(guān)規(guī)則設(shè)計(jì)應(yīng)盡早進(jìn)行審議。