透視住房租賃市場背后的業(yè)務(wù)新藍(lán)海

文/韓艷麗

一、引言

房子是中國人永遠(yuǎn)的話題，“有錢就買，沒錢才租”、“以房為家”是大多數(shù)中國人的內(nèi)心寫照，這也導(dǎo)致了過熱、高企的房價與滯后于房價增長的租金并存的局面。一方面，失衡的租售比與限購政策變相推動了住房租賃市場發(fā)展；另一方面，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)利潤持續(xù)萎縮，迫使房企尋求新的利潤增長點。面對住房租賃市場這塊“大蛋糕”，資本、行業(yè)巨頭紛紛提前布局，“你方唱罷我登場”，前有“爆雷”的寓見公寓、鼎家公寓、杭州德寓、青客公寓、蛋殼公寓，后有進(jìn)入發(fā)展“深水區(qū)”的龍湖冠寓、萬科泊寓、旭輝領(lǐng)寓、鏈家自如、京東、阿里，租賃行業(yè)在不斷地洗牌。

專業(yè)運營商、房地產(chǎn)中介以及大型地產(chǎn)商紛紛涉足長租公寓領(lǐng)域，行業(yè)競爭壓力持續(xù)增大，同行競爭愈演愈烈。同樣的“內(nèi)卷”情況也出現(xiàn)在估價行業(yè)，具有服務(wù)性質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)面越來越窄。筆者認(rèn)為，真正的服務(wù)是解決顧客的需求，在新形勢下，需要轉(zhuǎn)換思想，減少估價“領(lǐng)地”意識通過技術(shù)賦能，挖掘住房租賃市場背后的新業(yè)務(wù)，實現(xiàn)在細(xì)分賽道上的彎道超車。

二、住房租賃經(jīng)營的主要分類

一般情況下，可以將個人出租住房的經(jīng)營模式統(tǒng)稱為“市場普租”。而對于住房租賃機(jī)構(gòu)而言，由于租賃服務(wù)的范疇、界限、適用場景不同，其經(jīng)營模式分類方法也較多：

按照房源分布，可以分為集中式與分散式兩類。分散式一般為個人房源，而集中式一般是通過整體租賃、購入或自建大面積租賃住房后出租，房源分布較為集中[1]。按照運營主體與租賃住房屬性，可以分為集中式運營、分散式代理、房地產(chǎn)開發(fā)三類。其中，房地產(chǎn)開發(fā)指的是對自持物業(yè)開展租賃經(jīng)營。按照是否持有租賃住房，又可引用金融體系的概念將其分為輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)模式。按照房屋產(chǎn)權(quán)主體、出租主體與運營主體之間的關(guān)系不同，基于主體間的合同關(guān)系，又可以將住宅租賃經(jīng)營分為自營、代管和包租三種模式[2]。

表1 自營、代管、包租經(jīng)營模式的關(guān)鍵要素

盡管不同的分類方法可能存在重疊，但仍然可以發(fā)現(xiàn)，住房租賃行業(yè)的核心價值并不是租賃住房使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而是提供長期、持續(xù)的租賃運營服務(wù)。

三、住房租賃市場的新發(fā)展趨勢

近期58同城、安居客發(fā)布的《2020年中國住房租賃市場總結(jié)報告》顯示，2020年全國租賃市場土地供應(yīng)基本保持同期水平，上海在線租賃房源供應(yīng)量居首位，以高校畢業(yè)生為主的租房市場年輕群體占比有所提升。貝殼研究院2020年發(fā)布的《2020新青年居住消費趨勢報告》顯示，2020年新青年居住套均租金前十名的城市分別是北京、上海、深圳、杭州、廣州、南寧、蘇州、廈門、東莞和武漢。其中，北京套均租金為5102元，位居榜首，而近年來因數(shù)字經(jīng)濟(jì)快速崛起的杭州位列第四。

盡管受新冠肺炎疫情影響，全國租房市場出現(xiàn)了整體萎縮，但重點城市的租金依然保持平穩(wěn)。2020年租賃行業(yè)迎來“寒潮”，困難與風(fēng)險頻頻顯現(xiàn)。疫情導(dǎo)致租賃需求縮減，租賃機(jī)構(gòu)“高進(jìn)低出” “長收短付”的經(jīng)營模式使金融風(fēng)險大幅增加，因資金鏈斷裂而被淘汰出局者比比皆是。然而，行業(yè)進(jìn)入發(fā)展“深水區(qū)”后，一些長租公寓及時調(diào)整策略，穩(wěn)扎穩(wěn)打，部分企業(yè)開始謀求創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，聚焦差異化、高效化運營。

在政策層面，解決好大城市住房突出問題被中央經(jīng)濟(jì)工作會議列為2021年的八大年度任務(wù)之一。政府高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租住房政策的同時，進(jìn)一步降低租賃住房稅負(fù)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。政府多措并舉無疑可為房屋租賃市場的健康發(fā)展保駕護(hù)航，并可借此補(bǔ)齊租賃市場發(fā)展滯后的短板[3]。

未來，住房租賃市場將呈現(xiàn)房租水平多元化、租房更加自由便捷、信用審查更加普及與嚴(yán)格的趨勢。未來租房將如電商選購商品般便捷，房子的所有證照一一列示，利用虛擬現(xiàn)實技術(shù)實現(xiàn)線上看房，利用AioT智能終端實現(xiàn)線下帶看環(huán)節(jié)無人化。用大數(shù)據(jù)記錄下租客的喜好，自動推薦好房，而房東、房客的每一次違規(guī)行為也會被大數(shù)據(jù)記錄在案，違規(guī)成本不斷上升。

四、住房租賃市場中的新型評估業(yè)務(wù)

對估價機(jī)構(gòu)而言，住房租賃市場首先令人聯(lián)想到租金評估，如政府指定機(jī)構(gòu)的保障類住房市場租金評估、國企機(jī)關(guān)房產(chǎn)市場租金評估等。常用的方法有基于“生產(chǎn)費用價值論”的成本法、基于“替代原理”的比較法、基于“預(yù)期原理”的收益法倒算。然而，這些傳統(tǒng)的租金評估只是住房租賃市場服務(wù)鏈上的一環(huán)，甚至僅僅是服務(wù)細(xì)分項目的“滄海一粟”。

依托傳統(tǒng)估價服務(wù)，估價機(jī)構(gòu)需要思考如何與用戶維系關(guān)系，將租賃過程中零散的事情、支離破碎的節(jié)點逐漸串聯(lián)，使各個看似孤立的咨詢行為產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)成為一個整合的端口，使委托方省時、省力、省心。以租賃住房市場重要組成部分的集中式公寓——長租公寓為例，資產(chǎn)數(shù)字化、投資決策、全生命周期風(fēng)險管理等新型業(yè)務(wù)“藍(lán)海”尚需估價機(jī)構(gòu)挖掘。

（一）資產(chǎn)的數(shù)字化

眾所周知，未來十年是數(shù)字化的時代，數(shù)字貨幣的下一階段必定是數(shù)字化資產(chǎn)。目前，大多數(shù)資產(chǎn)管理企業(yè)還處在較為初級的“在線化”階段，離真正的數(shù)字化還有較大差距。未來，估價機(jī)構(gòu)將與軟件開發(fā)公司合作，估價機(jī)構(gòu)也可自主研發(fā)，參與到數(shù)字化業(yè)務(wù)中。當(dāng)前階段的數(shù)字化嘗試主要包括通過數(shù)字化平臺，實現(xiàn)租賃方案、租賃合同、對賬功能、統(tǒng)計分析、考核標(biāo)準(zhǔn)等的標(biāo)準(zhǔn)化。估價機(jī)構(gòu)需逐漸探索從“賣報告”到“賣系統(tǒng)”的角色轉(zhuǎn)變，助力打造能夠幫助企業(yè)進(jìn)行高效業(yè)務(wù)運營的一站式智慧AI公寓管理平臺。

資產(chǎn)的數(shù)字化體系建立首先需要將資產(chǎn)管理SaaS（Software-as-a-Service，軟件即服務(wù)）平臺作為統(tǒng)一的管理入口，對房地產(chǎn)基礎(chǔ)物理數(shù)據(jù)、物業(yè)設(shè)施數(shù)據(jù)、租約數(shù)據(jù)、用戶數(shù)據(jù)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合。AioT（攝像頭、智能門禁、溫濕度傳感器、樓宇設(shè)備傳感器等）智能終端作為數(shù)據(jù)采集的觸點，在向用戶提供智慧辦公、智能家居等服務(wù)的同時，也是資產(chǎn)數(shù)據(jù)采集的重要補(bǔ)充手段。同時，結(jié)合與區(qū)位密切相關(guān)的交通、外部配套設(shè)施、周邊環(huán)境、業(yè)態(tài)分布、市場行情數(shù)據(jù)等外部數(shù)據(jù)，建立資產(chǎn)運營的數(shù)據(jù)平臺，將靜態(tài)物理數(shù)據(jù)、動態(tài)運行數(shù)據(jù)、用戶數(shù)據(jù)統(tǒng)一匯集在一個平臺上，再利用三維建模技術(shù)，構(gòu)建出一個直觀、多維度的數(shù)據(jù)展現(xiàn)虛擬化“孿生體”。

通過數(shù)據(jù)賦能，可以實現(xiàn)資產(chǎn)運營的降本增效與服務(wù)增值，提高資產(chǎn)回報率，并助力資產(chǎn)運營的金融化。例如：對于缺少線上流量的中小公寓運營商而言，可以通過公寓管理SaaS平臺把真實房源信息實時對接到58同城、貝殼找房、安居客租房等流量平臺上，增加獲客渠道；通過智能門鎖、智能門禁，可以實現(xiàn)線下房源帶看環(huán)節(jié)的無人化，大幅降低人員成本；智慧公寓為用戶帶來升級體驗，進(jìn)而帶來租金的溢價。同時，租約的數(shù)字化結(jié)合智能電表、智能門禁等硬件數(shù)據(jù)，可以讓人實時掌握公寓運營狀況與空置率，為金融機(jī)構(gòu)發(fā)行租金分期產(chǎn)品提供風(fēng)控支持，滿足穿透性的監(jiān)管需求。

SaaS產(chǎn)品的關(guān)鍵點是對外品牌化——品牌賦能，對內(nèi)精細(xì)化——高效管控。目前，龍湖地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、魔方公寓等國內(nèi)知名企業(yè)均在嘗試應(yīng)用SaaS平臺。估價機(jī)構(gòu)用數(shù)字化賦能公寓運營，實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)流程，提升用戶洞察、渠道對接能力，提高運營效率，完善優(yōu)化公寓資產(chǎn)管理的工作流程。同時，可以跟隨企業(yè)發(fā)展階段提供跟蹤服務(wù)，動態(tài)自定義配置，完美適應(yīng)企業(yè)不同階段運營模式。

（二）投資決策服務(wù)

作為一種新興事物，長租公寓的短板在于“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”。誠然，長租公寓屬于微利行業(yè)，國內(nèi)部分長租公寓租金回報率甚至只有1%。有研究機(jī)構(gòu)曾針對某公寓企業(yè)進(jìn)行跟蹤調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其房源取得成本約占總收入的50%-60%，裝修成本占比15%-20%，一般經(jīng)營成本為15%-20%（少數(shù)頭部企業(yè)可以降到10%），再結(jié)合稅費等雜項，行業(yè)利潤區(qū)間僅為3%-5%。因此，在項目開發(fā)環(huán)節(jié)，資產(chǎn)運營方、開發(fā)商需對項目價值進(jìn)行合理評估，并結(jié)合物業(yè)的區(qū)域因素、個別因素條件與潛在客戶需求等數(shù)據(jù)，確定項目是否值得投資。估價機(jī)構(gòu)可以依托專業(yè)的數(shù)據(jù)服務(wù)、定制化的項目咨詢模式，輔以客戶調(diào)研等方式，補(bǔ)充相關(guān)支撐數(shù)據(jù)，重塑投資決策流程。

表2摘自某地產(chǎn)長租公寓項目目前常用的投資模型，供同行參考。各機(jī)構(gòu)的算法與應(yīng)用方向略有區(qū)別，但內(nèi)在的“算賬”邏輯基本一致，在此不一一贅述。模型分為四部分：項目基本情況、項目簽約條件、項目經(jīng)營假設(shè)、項目總投入。

表2 某地產(chǎn)長租公寓項目投資測算模型（節(jié)選）

黃色部分為下拉式選項或必填的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，灰色部分為系統(tǒng)自動計算。需要注意的是兩個關(guān)鍵性指標(biāo)：首年租金占比和第二年YOC。

首年租金占比=起始租金成本/首年總括租金收入

第二年YOC=EBITDAR/CAPEX，

其中，YOC是指資本性支出利潤率；CAPEX為資本性支出，這里指總單房成本；EBITDAR=租金收入-稅費-租賃成本-運營成本

一般情況下，首年租金占比不超過65%，且第二年YOC不低于15%，才具備上投審會標(biāo)準(zhǔn)。部分機(jī)構(gòu)對于租期超過15年、租期內(nèi)租金成本漲幅每兩年低于5%或者物業(yè)條件特別好（如一個區(qū)域的地標(biāo)性項目），會適當(dāng)降低投審標(biāo)準(zhǔn)。

（三）全生命周期風(fēng)險管理

目前，部分估價機(jī)構(gòu)已經(jīng)參與上海市重大項目社會穩(wěn)定性風(fēng)險評估工作。同樣，對于頻頻爆雷的長租公寓項目而言，更需要從科學(xué)的角度論證可行性。未來政策導(dǎo)向會進(jìn)一步加強(qiáng)長租公寓風(fēng)險管理，助力房屋租賃行業(yè)規(guī)范化發(fā)展。

與普通租賃項目相比，長租公寓項目參與主體更多。在項目開發(fā)、運營過程中，各方扮演的角色不同，利益不同，關(guān)注點也不同。房地產(chǎn)開發(fā)商或其他投資者、政府部門、房屋權(quán)利人、租客、銀行、基金等各主體之間存在冗雜的合同關(guān)系。因此，相較于一般租賃項目而言，風(fēng)險因素更多。

參考國內(nèi)專家學(xué)者有關(guān)長租公寓風(fēng)險的研究，結(jié)合風(fēng)險分析及初步識別，可以將長租公寓項目全生命周期風(fēng)險因素劃分為十類，以初步風(fēng)險識別得到的十個風(fēng)險因素為依據(jù)，構(gòu)建初步風(fēng)險評價指標(biāo)體系。其中，一級指標(biāo)包括經(jīng)濟(jì)、政策、法律、房源、設(shè)計裝修、市場、贏利、運營、系統(tǒng)以及不可抗力風(fēng)險。每一個一級指標(biāo)下，進(jìn)一步細(xì)分二級指標(biāo)，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險包括融資、通貨膨脹、利率、資金等風(fēng)險，設(shè)計裝修風(fēng)險包括消防安全、開發(fā)成本超支、設(shè)計不合理返工、施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、設(shè)計變更、供應(yīng)、工期、驗收等風(fēng)險。

以WBS最底層開發(fā)階段、運營階段的工作節(jié)點為行，以RBS最底層風(fēng)險因素為列，構(gòu)造WBS-RBS的耦合矩陣，行與列的交集即為風(fēng)險因素點[4]。例如，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、政策風(fēng)險、法律及合同風(fēng)險、不可抗力風(fēng)險、房源風(fēng)險與設(shè)計裝修階段風(fēng)險屬于項目開發(fā)階段風(fēng)險，市場風(fēng)險、贏利風(fēng)險、運營風(fēng)險和系統(tǒng)問題風(fēng)險屬于項目運營階段風(fēng)險。

通過專家調(diào)查法，確定影響因素屬性及其相互關(guān)系，同時給予風(fēng)險權(quán)重。專家建議由高校房地產(chǎn)專業(yè)從事長租公寓研究的學(xué)者教授、估價機(jī)構(gòu)經(jīng)驗人員、房地產(chǎn)公司從業(yè)人員、有一定資深工作的建筑施工公司從業(yè)人員等組成。

從影響度看，一級指標(biāo)中的運營風(fēng)險、設(shè)計裝修階段風(fēng)險、政策風(fēng)險、房源風(fēng)險相較于其他風(fēng)險因素而言，影響度較大。因為運營風(fēng)險與設(shè)計裝修階段風(fēng)險代表長租公寓項目開發(fā)過程與運營過程中的微觀風(fēng)險。這些風(fēng)險因素對其他風(fēng)險因素有較大程度的影響，決定了人們對于長租公寓的認(rèn)知、投資者成本的多少，也決定了空置率、續(xù)租率以及贏利目標(biāo)實現(xiàn)時間等。政策風(fēng)險是租賃市場一雙無形的手，在宏觀層面對其他因素影響較大。房源風(fēng)險的最基本風(fēng)險，決定了長租公寓后續(xù)發(fā)展的方向。二級指標(biāo)中的團(tuán)隊管理水平、同行競爭風(fēng)險、房源標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險、過度擴(kuò)張風(fēng)險、價格上漲風(fēng)險、資金風(fēng)險、房源成本風(fēng)險、設(shè)計變更風(fēng)險、消防安全風(fēng)險、空置率、續(xù)租率對其他風(fēng)險因素影響較大。

最后，依據(jù)計算結(jié)果分別對開發(fā)階段與運營階段提出相應(yīng)風(fēng)險應(yīng)對措施，以期促進(jìn)長租公寓項目持續(xù)健康發(fā)展。由估價機(jī)構(gòu)開展風(fēng)險評估的優(yōu)勢在于，項目的主要風(fēng)險因素大多是估價機(jī)構(gòu)擅長的專業(yè)領(lǐng)域。估價機(jī)構(gòu)可以采用定性與定量、綜合性與技術(shù)性相結(jié)合的手段，運用AHP、SWOT等多種風(fēng)險評估方法，分析各主要風(fēng)險發(fā)生的概率及影響程度。通過實時監(jiān)督，估價機(jī)構(gòu)可以根據(jù)委托方提出的訴求，進(jìn)行動態(tài)跟蹤評估。

五、結(jié)論

我國進(jìn)入存量房時代以來，租賃市場需求迅速崛起。在政策、市場、融資的風(fēng)口下，行業(yè)未來仍擁有可預(yù)期的“窗口”紅利。租住形態(tài)升級帶來巨大的發(fā)展空間，高品質(zhì)租住時代即將來臨。筆者總結(jié)了六個方面的觀點，以供參考。其一，受目前公共資源稀缺等多層因素影響，“租售同權(quán)”政策的真正“落地”依然充滿變數(shù)。政府層面除在供地階段于稅收方面給予優(yōu)惠政策激勵外，還需在“租售同權(quán)”方面落實措施，使租房者真正享受到教育與醫(yī)療等公共服務(wù)待遇的“租售同權(quán)”，用以增強(qiáng)租住業(yè)態(tài)對市場的吸引力。其二，部分國企在長租公寓類項目上已經(jīng)開始數(shù)字化探索。在數(shù)字貨幣、區(qū)塊鏈、城市更新等大政策背景下，國有資產(chǎn)如果實現(xiàn)從“實體化”到“虛擬化”、從“固定資產(chǎn)”到“運營資產(chǎn)”的轉(zhuǎn)變，則從數(shù)字化配套服務(wù)、資產(chǎn)數(shù)據(jù)更新維護(hù)的角度出發(fā)，估價機(jī)構(gòu)必將迎來新的機(jī)遇。其三，新冠肺炎疫情加速行業(yè)分化，市場新一輪洗牌使資本更加理性。專業(yè)的技術(shù)服務(wù)可以幫助委托方清晰甄別公寓企業(yè)的投資價值，同時促使企業(yè)更好地思考生存之道。其四，租賃的核心是服務(wù)，服務(wù)的核心是運營，運營好壞直接關(guān)系贏利問題。國內(nèi)長租公寓項目需要全生命周期風(fēng)險管理。其五，目前一些頭部綜合集團(tuán)型估價機(jī)構(gòu)已經(jīng)參與“類REITs”項目的評估咨詢服務(wù)。2021年6月，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品上市。雖然首批公募REITs的底層資產(chǎn)并不包括租賃住房，但可以預(yù)見，未來住房租賃REITs必將使住房租賃企業(yè)“輕裝上陣”，低金融杠桿、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)閉環(huán)模式勢必使中國住房市場完成結(jié)構(gòu)性重塑。住房租賃REITs發(fā)行的關(guān)鍵點是項目成熟（運營年限≥3年），運營主體合格，現(xiàn)金流穩(wěn)定，且凈現(xiàn)金流分派率不低于4%。同時，REITs執(zhí)行長期投資策略，其中既有前期的投資決策分析，又有后續(xù)的動態(tài)跟蹤評估業(yè)務(wù)。其六，時代的發(fā)展日新月異，估價機(jī)構(gòu)也應(yīng)立足于發(fā)展的視角，審時度勢，為匹配新業(yè)務(wù)做好資產(chǎn)、財務(wù)、金融、系統(tǒng)開發(fā)、數(shù)據(jù)管理等相關(guān)領(lǐng)域的人才儲備，建立質(zhì)量管理體系，提升企業(yè)核心競爭力與品牌影響力。

筆者相信，未來會有更多的公寓企業(yè)對新賽道進(jìn)行探索，這也將進(jìn)一步豐富租賃市場的業(yè)態(tài)。以租住鏈接城市未來，“為城市青年創(chuàng)造溫暖而明亮的節(jié)點”，以高質(zhì)量的評估、咨詢服務(wù)助力安居工程，這是估價機(jī)構(gòu)的社會責(zé)任。