老齡化背景下物業(yè)企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的模式探究

摘 要：如何破解養(yǎng)老難題，是全社會(huì)面臨的共同問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)，創(chuàng)新養(yǎng)老模式，增加養(yǎng)老服務(wù)供給方，無疑對緩解人口老齡化給社會(huì)帶來的壓力有著巨大的社會(huì)效益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)居家養(yǎng)老有重要的現(xiàn)實(shí)意義與優(yōu)勢，但是在實(shí)踐中存在專業(yè)服務(wù)人員短缺、缺乏有效的服務(wù)體系、老年人認(rèn)知度不高等問題，因此如何鼓勵(lì)更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并提供高質(zhì)量的服務(wù)，還需要各方努力。

關(guān)鍵詞：老齡化;養(yǎng)老;社區(qū)居家養(yǎng)老;物業(yè)服務(wù);養(yǎng)老模式

本文索引：蘭瑞瑞.<變量 2>[J].中國商論，2022（06）：-120.

中圖分類號：F840 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：2096-0298（2022）03（b）--03

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，我國60歲及以上人口占比達(dá)18.7%，65歲及以上人口比例已上升至13.5%，今后這個(gè)占比還會(huì)不斷上升，說明我國老齡化形勢十分嚴(yán)峻。因此，如何破解養(yǎng)老難題，已經(jīng)成為全社會(huì)面臨的共同問題。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老是老年人被動(dòng)地留在家里，存在一定的弊端，比如無法提供醫(yī)療保障及其他社會(huì)化服務(wù)。社區(qū)居家養(yǎng)老既能滿足老年人不出家門的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，又能為老年人提供更便捷、更高水平的養(yǎng)老服務(wù)。近年來，國家陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，向養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域延伸，切實(shí)增加社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)有效供給。在我國居家養(yǎng)老的大背景下，作為掌握社區(qū)居民這一終端的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，參與養(yǎng)老服務(wù)有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，當(dāng)前已有一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了探索實(shí)踐。基于此，本文通過探討物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)居家養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)意義與優(yōu)勢，并對當(dāng)前幾種典型的模式進(jìn)行總結(jié)，最后對物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)居家養(yǎng)老存在的困境提出一些可行性建議。

1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)居家養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)意義

1.1 促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、加強(qiáng)市場競爭力

傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)提供的服務(wù)比較單一，很難滿足小區(qū)老年人的多種需求，如何為小區(qū)內(nèi)的不同群體提供個(gè)性化服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展其他業(yè)務(wù)的重要方面。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域拓展，可為后續(xù)多元化增值服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。事實(shí)上，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)有意識(shí)地參與養(yǎng)老服務(wù)，想通過多種形式為老年人服務(wù)，比如南都物業(yè)聯(lián)合社區(qū)街道，打造社區(qū)老年食堂，這種多元化的服務(wù)領(lǐng)域可以增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力。

1.2 減輕政府為老年群體提供社會(huì)保障服務(wù)的壓力

我國人口基數(shù)大，老年人數(shù)量龐大，養(yǎng)老工作具有特殊性，不能僅依靠國家、依靠養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。因此，改革和創(chuàng)新傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式，是我國特殊國情和社會(huì)經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展的必然產(chǎn)物。物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)居家養(yǎng)老，增加了我國養(yǎng)老服務(wù)的供給主體，通過為老年群體提供日常生活服務(wù)、精神文化服務(wù)，甚至醫(yī)療保健服務(wù)等方面的高質(zhì)量服務(wù)，能夠減輕國家為老年群體提供社會(huì)保障服務(wù)的壓力，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

1.3 創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)居家養(yǎng)老供給模式

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)居家養(yǎng)老市場上具有天時(shí)地利的優(yōu)勢：第一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與老年業(yè)主地理位置最為接近，可以讓老年人不離開家就能享受養(yǎng)老服務(wù)。第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身就為業(yè)主服務(wù)，自身有充足的老年群體這一客戶源，同時(shí)物業(yè)對業(yè)主信息已建立檔案，能更便捷、更全面地掌握業(yè)主信息，及時(shí)為老年業(yè)主提供針對性服務(wù)。第三，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在人員方面存在優(yōu)勢，對保潔、保綠、保安、客服等服務(wù)人員，社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)同樣需要。

目前，已有一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)嘗試開展社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，但現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)居家養(yǎng)老的模式仍處于探索階段，在實(shí)踐中也出現(xiàn)了一些問題，而更多的物業(yè)企業(yè)還未參與其中。因此，如何使物業(yè)服務(wù)企業(yè)真正融入社區(qū)居家養(yǎng)老中還有一段路要走，創(chuàng)新構(gòu)建社區(qū)居家養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)模式，使物業(yè)服務(wù)公司更好地對接養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

2 目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)模式

2.1 綠城物業(yè)“學(xué)院式養(yǎng)老”模式

2007年，綠城物業(yè)開始進(jìn)行養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的探索研究，2011年初步完成“學(xué)院式養(yǎng)生養(yǎng)老模式”理論研究，2014年“頤樂學(xué)院1.0”落戶烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目，2019年升級“頤樂學(xué)院2.0”。目前，綠城物業(yè)可提供的康養(yǎng)服務(wù)產(chǎn)品達(dá)23個(gè)類別、124個(gè)項(xiàng)目。

“學(xué)院式養(yǎng)老”模式采用“類老年大學(xué)”形式，以學(xué)校為組織形式為老年人提供服務(wù)，運(yùn)行思路是引入專業(yè)資源，由專業(yè)的人做專業(yè)的事，而綠城物業(yè)更多做好監(jiān)督工作和專業(yè)度不是很高的服務(wù)。“學(xué)院式養(yǎng)老”服務(wù)包括頤、樂、學(xué)、為四個(gè)方面，“頤”指通過完善的醫(yī)療團(tuán)隊(duì)使老年人老有所醫(yī)，健康管理、醫(yī)療護(hù)理和居家生活三重保障;“樂”指開展各類娛樂活動(dòng)，豐富老年人的生活;“學(xué)”指通過老年大學(xué)，老年人交流學(xué)習(xí)、健康身心;“為”指園區(qū)為老年人提供渠道，使老年人重新回到社會(huì)、發(fā)揮余熱、老有所為。園區(qū)內(nèi)的老人可以選擇居家式、集中式或混合式的居家社區(qū)養(yǎng)老模式，但是“學(xué)院式養(yǎng)老”模式不具有普遍性，一般的住宅項(xiàng)目不好實(shí)施。

值得一提的是，綠城物業(yè)新推出“9653新生活模式”，“9653”分別對應(yīng)著9個(gè)少兒服務(wù)、6個(gè)長者服務(wù)、5個(gè)健康服務(wù)、3個(gè)到家服務(wù)。長者服務(wù)具體有101項(xiàng)服務(wù)，并將頤、樂、學(xué)、為四個(gè)方面融合在一起，包括必做項(xiàng)和選做項(xiàng)兩類長者服務(wù)。

2.2 保利物業(yè)“三位一體”服務(wù)模式

2013年，保利地產(chǎn)確立將打造“三位一體”中國養(yǎng)老模式（居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老共同存在）。2015年，位于廣州保利花園小區(qū)的“和熹健康生活館”投入試營業(yè)，政府和業(yè)內(nèi)同行曾多次對保利花園項(xiàng)目進(jìn)行參觀，并對其高度評價(jià)，2017年升級為“保利和悅會(huì)”。針對老年人的不同需求，保利物業(yè)養(yǎng)老模式提供生活服務(wù)、健康服務(wù)、精神服務(wù)和價(jià)值服務(wù)四個(gè)類別及十一項(xiàng)核心服務(wù)。高齡、半自理老人主要提供生活、健康服務(wù)。精神、價(jià)值服務(wù)是精神文化類服務(wù)，比如老年大學(xué)、老年旅居等，它的客戶群主要為低齡活躍型老人。保利物業(yè)創(chuàng)造性地提出旅居養(yǎng)老服務(wù)，這種旅游和養(yǎng)老相結(jié)合的模式可以使老年人在旅游的同時(shí)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老。在健康養(yǎng)老方面，保利物業(yè)同樣注重與專業(yè)化第三方合作，謀求合作發(fā)展。

2.3 長城物業(yè)“共享之家”模式

長城物業(yè)從2009年開始涉及養(yǎng)老服務(wù)，2011年旗下養(yǎng)老品牌“共享之家”成立，深圳百花園3H養(yǎng)康復(fù)中心是其試點(diǎn)示范項(xiàng)目。長城物業(yè) “共享之家”更為注重醫(yī)療護(hù)理康復(fù)服務(wù)，具有“港式”養(yǎng)老服務(wù)特色，客戶群體是有一定經(jīng)濟(jì)水平和消費(fèi)能力的老年人。“共享之家”長者服務(wù)商業(yè)平臺(tái)通過三個(gè)階段開展：第一階段，在長城物業(yè)服務(wù)社區(qū)的基礎(chǔ)上，建立老年人護(hù)理康復(fù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，為老年人提供專業(yè)化的老年服務(wù)。第二階段，引入加盟機(jī)構(gòu)，形成品牌效應(yīng)，通過加盟連鎖的方式，讓更多的人認(rèn)識(shí)“共享之家”，更多的老年人享受其提供的老年服務(wù)。第三階段，將投資商、供應(yīng)商、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、老年人培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等整合在一起，最終形成一個(gè)綜合性、全方面的長者服務(wù)商業(yè)平臺(tái)。

2.4 卓達(dá)物業(yè)“物業(yè)+全齡化社區(qū)養(yǎng)老”服務(wù)模式

2007年，卓達(dá)物業(yè)開始推行“全齡化社區(qū)養(yǎng)老”服務(wù)模式，為所在社區(qū)65歲及以上的老年人提供服務(wù)，打造的石家莊卓達(dá)太陽城為行業(yè)所關(guān)注和借鑒。卓達(dá)物業(yè)“全齡化社區(qū)養(yǎng)老”的具體做法如下：（1）在組織框架設(shè)立社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)部，落實(shí)人員安排。（2）開展老年人生活需求調(diào)查，推出老年人菜單服務(wù)。（3）醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)駐社區(qū)、保障醫(yī)療服務(wù)。（4）社區(qū)居民共同參與，豐富完善養(yǎng)老服務(wù)。（5）建設(shè)老年公共建設(shè)（如老年大學(xué)），健全生活保障網(wǎng)絡(luò)。“全齡化社區(qū)養(yǎng)老”服務(wù)模式利用卓達(dá)地產(chǎn)在硬件設(shè)施方面的優(yōu)勢及卓達(dá)物業(yè)自身的服務(wù)優(yōu)勢，充分調(diào)動(dòng)整合各類資源，為老年人提供更好、更專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)。隨著互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來，2012年卓達(dá)物業(yè)在原有的基礎(chǔ)上搭建了卓達(dá)智能養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)。

以上開展養(yǎng)老服務(wù)的企業(yè)基本都是大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，發(fā)展的規(guī)模極其有限，且提供的內(nèi)容單一，而更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有向養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域拓展。因此，如何鼓勵(lì)激發(fā)更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與到養(yǎng)老領(lǐng)域是關(guān)鍵。

3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)存在的問題

3.1 政策法規(guī)尚不完善

近年來雖然國家陸續(xù)出臺(tái)了一些政策，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)提供了政策支持，但是政策只是鼓勵(lì)探索物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與到社區(qū)居家養(yǎng)老中來，對于后續(xù)如何對其進(jìn)行監(jiān)督、服務(wù)規(guī)范還沒有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，而且物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與養(yǎng)老領(lǐng)域需要資金的投入，對小型的物業(yè)企業(yè)來說比較困難。因此，政府可以通過稅收優(yōu)惠、購買服務(wù)、發(fā)放政府補(bǔ)貼等形式予以資金支持，這些政策的完善能提高那些處于觀望狀態(tài)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與的積極性。

3.2 專業(yè)人才較為缺乏

目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅項(xiàng)目中幾乎沒有一家配備專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)人員，一般的做法是基礎(chǔ)的養(yǎng)老服務(wù)由物業(yè)服務(wù)人員提供，而專業(yè)的服務(wù)則由第三方提供。一線的物業(yè)服務(wù)人員實(shí)際上對社區(qū)居家養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和項(xiàng)目不熟悉，也不清楚物業(yè)具體開展了哪些養(yǎng)老服務(wù)。大部分物業(yè)公司沒有系統(tǒng)的養(yǎng)老服務(wù)體系，沒有明文規(guī)定，只是在日常物業(yè)管理中老年業(yè)主提出具體需求，物業(yè)才會(huì)提供相應(yīng)的服務(wù)，比如清掃房屋、代買菜等。養(yǎng)老服務(wù)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，具有專業(yè)性，比如醫(yī)療和護(hù)理，尤其對一些小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，項(xiàng)目人手本身就不夠，培養(yǎng)這方面的高素質(zhì)專業(yè)人員更是不易。

3.3 缺乏有效的服務(wù)體系

事實(shí)上，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)或多或少都開展了一些養(yǎng)老服務(wù)，但是這些服務(wù)只是浮于表面，業(yè)主對其開展的服務(wù)也不了解，業(yè)主對養(yǎng)老服務(wù)的理解是有專業(yè)人員提供的服務(wù)。目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是在日常提供一些生活照顧類服務(wù)，或者在特定的節(jié)日為了迎合業(yè)主舉辦一些養(yǎng)老活動(dòng)，而精神文化或法律援助、康復(fù)保健、醫(yī)療健康等專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)則很少涉及。因此，可以構(gòu)建一個(gè)完整的養(yǎng)老服務(wù)體系供老年人選擇，滿足他們差異化的養(yǎng)老需求，比如可以提供“子女關(guān)愛服務(wù)”，在當(dāng)代人工作繁忙，與父母不經(jīng)常聯(lián)系的情況下，可以定期向子女通報(bào)老年人的情況，也可以代子女定期家訪看望老人。

3.4 老年人認(rèn)知度不高

很多業(yè)主對物業(yè)公司的印象還停留在傳統(tǒng)服務(wù)中，比如保潔、保綠、保安等，尤其是低端物業(yè)，他們對日常的物業(yè)服務(wù)可能存在不滿意的現(xiàn)象，因此擔(dān)心物業(yè)公司參與提供的養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量。同時(shí)，對他們來說，社區(qū)居家養(yǎng)老是一個(gè)新的名詞，對此并不熟悉，在他們的觀念中要么是在家養(yǎng)老，要么是到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，對社區(qū)居家養(yǎng)老存在疑惑，大部分人不了解社區(qū)居家養(yǎng)老，因此需要提高老年人對社區(qū)居家養(yǎng)老的參與度和認(rèn)知度。

4 相關(guān)建議

4.1 構(gòu)建社區(qū)居家養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)模式

切實(shí)了解老年群體需求，建立系統(tǒng)性社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)體系，構(gòu)建服務(wù)模式，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)的關(guān)鍵所在。老年人因文化水平、消費(fèi)能力和身體健康狀況等因素的不同，對養(yǎng)老服務(wù)有不同的需求。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開展養(yǎng)老服務(wù)時(shí)，應(yīng)構(gòu)建多層次的養(yǎng)老服務(wù)體系。

4.2 借助新技術(shù)搭建智慧物業(yè)平臺(tái)

搭建智慧物業(yè)平臺(tái)，引入新技術(shù)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)的重要支撐。2020年，《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務(wù)的意見》提到，要以智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)為支撐來發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老。通過運(yùn)用科學(xué)技術(shù)，對老年業(yè)主實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)分析、實(shí)行健康動(dòng)態(tài)監(jiān)測、專業(yè)醫(yī)療平臺(tái)對接等。

4.3 打造優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍

打造優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)可持續(xù)發(fā)展的根本保證。養(yǎng)老服務(wù)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，是一個(gè)新的領(lǐng)域，如何為老年人提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，依賴于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)人員。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從多渠道打造養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍：一是挑選現(xiàn)有員工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。二是和學(xué)校建立校企合作，吸納物業(yè)管理、護(hù)理、老年服務(wù)等專業(yè)的畢業(yè)生。三是搭建平臺(tái)，引入第三方，通過資源整合的方式提供多元化、專業(yè)化的服務(wù)。

5 結(jié)語

國家政策鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展養(yǎng)老服務(wù)，物業(yè)服務(wù)與養(yǎng)老服務(wù)的結(jié)合是一種創(chuàng)新，是政府、社區(qū)、企業(yè)、家庭、個(gè)人的多方共贏，也需要多方的共同努力。

現(xiàn)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)還處于探索階段，提供的社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容單一，沒有形成完整的居家養(yǎng)老服務(wù)體系，缺乏專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)人員，老年人對社區(qū)居家養(yǎng)老的認(rèn)知度和參與度不夠，也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展這方面的養(yǎng)老服務(wù)增加了難度。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還需要更好地與養(yǎng)老服務(wù)融合，借助第三方或社區(qū)的力量，不斷完善解決實(shí)際操作過程中的困難。

參考文獻(xiàn)

董獻(xiàn)文，汪桂琴，李立國，等.中國老齡化社會(huì)下主動(dòng)式居家養(yǎng)老醫(yī)療保障探究[J].保健醫(yī)學(xué)研究與實(shí)踐， 2021，18（1）：5-11.

王錦成.居家養(yǎng)老：中國城鎮(zhèn)老人的必然選擇[J].人口學(xué)刊，2000（4）：19-22.

劉玲玲.不以平凡頤養(yǎng)，只為品質(zhì)人生：綠城養(yǎng)老服務(wù)探索之路[J].城市開發(fā)，2019（17）：60-61.

卓達(dá)物業(yè).卓達(dá)：創(chuàng)建以物業(yè)服務(wù)為平臺(tái)的養(yǎng)老社區(qū)[J].城市開發(fā)，2015（19）：38-39.

徐青山.科技助力，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)再升級：卓達(dá)物業(yè)全齡化社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)實(shí)踐分享[J].中國物業(yè)管理，2014（8）：12-13.

保利物業(yè).保利物業(yè)深耕社區(qū)居家養(yǎng)老，打造社群服務(wù)生態(tài)圈[J].城市開發(fā)，2018（5）：44-49.

李志建.長城物業(yè)：構(gòu)建長者服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)[J].城市開發(fā)，2014（14）：40.

陳薔.“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2021（3）：10-12.

Research on the Model of Property Enterprises Participating in Elderly Care Service Industry under the Background of Aging

Zhejiang Dongfang Polytechnic? Wenzhou， Zhejiang? 325025

LAN Ruirui

Abstract： How to solve the problem of providing service for the aged is a common problem faced by the whole society. Property service enterprises participate in elderly care service， innovate elderly care models and increase the supply of elderly care service， which will undoubtedly have huge social benefits to alleviate the pressure brought by the aging of the population. There are important practical significance and advantages for property service enterprises to participate in community home care for the aged， but there are some problems in practice， such as shortage of professional service personnel， lack of effective service system， low awareness of the elderly and so on. Therefore， how to encourage more property service enterprises to participate in the elderly care service industry and provide high-quality services still needs the efforts of all parties.

Keywords： ageing; providing service for the aged; community home care for the aged; property service; elderly care model