商鋪租賃權(quán)質(zhì)押法律問題探析

摘 要：推動以質(zhì)押商鋪租賃權(quán)作為改善中小微型企業(yè)融資困境的新型擔保方式方法，對經(jīng)濟市場的發(fā)展有積極意義。雖然以商鋪租賃權(quán)做擔保的方式并未在《民法典》和《擔保法》中明確規(guī)定，但商鋪租賃權(quán)屬于《民法典》第440條可質(zhì)押的財產(chǎn)權(quán)利范圍，依法設(shè)立的商鋪質(zhì)押權(quán)擔保不違反物權(quán)法定原則，應(yīng)屬于權(quán)利質(zhì)權(quán)擔保。關(guān)于商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的相關(guān)法律問題與處理方式，可參照《物權(quán)法》關(guān)于權(quán)利質(zhì)權(quán)的規(guī)定。另外，因商鋪租賃權(quán)屬于債權(quán)性質(zhì)的財產(chǎn)權(quán)，會涉及債權(quán)相對方的利益，故應(yīng)對商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的相關(guān)問題進行梳理，以推動此質(zhì)押模式的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：《民法典》;商鋪租賃權(quán);債權(quán)性權(quán)利;權(quán)利質(zhì)押;制度構(gòu)建

本文索引：關(guān)晴.<變量 2>[J].中國商論，2022（06）：-117.

中圖分類號：F061.5 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2022）03（b）--03

近年來，出于融資的需要，各行業(yè)或地區(qū)實踐中出現(xiàn)了新型擔保方式，此種“新”指在不違反法律規(guī)定的前提下，以現(xiàn)行法律未明確列舉的財產(chǎn)權(quán)利作為擔保物的“新”擔保方式。本文著重以商鋪租賃權(quán)為例，探索分析其作為標的物的新型擔保方式。蘇州市中級人民法院課題組根據(jù)實際，發(fā)現(xiàn)實踐中以商鋪租賃權(quán)作擔保的操作模式主要表現(xiàn)為：由貸款人（銀行）、借款人（商戶）與商鋪所有者（管理者）簽訂三方協(xié)議，以商戶的租賃權(quán)作為優(yōu)先清償貸款人債務(wù)的擔保，在商鋪所有者處辦理質(zhì)押登記，并限制商鋪承租人將商鋪租賃權(quán)以何種形式進行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或重復(fù)質(zhì)押。商鋪承租權(quán)的價值由銀行進行評估、出租人進行確認;如果商戶到期不能歸還貸款，由商鋪所有者（管理者）處置該商鋪租賃權(quán)，所得價款用于扣除相關(guān)費用后優(yōu)先清償商戶欠款。該類新型擔保模式的出現(xiàn)，既滿足了中小微企業(yè)的融資需求，又為銀行發(fā)放貸款提供了保障，故在江浙等地由商戶和部分商業(yè)銀行所默認，但由于此種擔保并非法律規(guī)定，此種擔保的法律定位、設(shè)立方式和實現(xiàn)方法等問題需進一步進行探索分析。

1 商鋪租賃權(quán)擔保的法律效力參考

以商鋪租賃權(quán)作為非常規(guī)擔保物的法律性質(zhì)在學(xué)界和實務(wù)上有很大爭議。比較有代表性的觀點有兩種：（1）以陳本寒（2014）教授為代表的學(xué)者認為商鋪租賃權(quán)屬于《民法典》中權(quán)利質(zhì)權(quán)的客體范疇，應(yīng)當認定成立權(quán)利質(zhì)押。（2）董學(xué)立（2015）教授則從學(xué)理上提出以此種不能通過轉(zhuǎn)移占有的動產(chǎn)進行擔保的方式不應(yīng)屬于質(zhì)權(quán)，應(yīng)屬于抵押權(quán)。

以上兩種說法雖有分歧，但都認同當事人之間以商鋪租賃權(quán)進行擔保的方式應(yīng)產(chǎn)生物權(quán)上的效果。另外，有部分研究者認為基于物權(quán)法定原則的相關(guān)規(guī)則和定義，物權(quán)的種類和內(nèi)容需要由法律條款做明確規(guī)定，反之則不能認定其成立。目前，商鋪租賃權(quán)尚未在法律中獲得明確規(guī)定，物權(quán)類型較為模糊，因此實踐中質(zhì)押擔保合同不應(yīng)產(chǎn)生物權(quán)法上的效果。對于以上觀點，本文認為此種擔保模式應(yīng)認定為商鋪租賃權(quán)質(zhì)押擔保。

1.1 以商鋪租賃權(quán)做擔保不違反物權(quán)法定原則

正如前文提到，以商鋪租賃權(quán)作為標的物形成的擔保，其“新”是新在“法律未明確列舉”，但法律未明確列舉的財產(chǎn)權(quán)利不能成為擔保的標的嗎？我國現(xiàn)行《民法典》第395條對抵押財產(chǎn)范圍和第440條可質(zhì)押權(quán)利范圍，在立法技術(shù)上均采用列舉與概括相結(jié)合的方式。此立法方式證明在不違反法律規(guī)定的前提下，財產(chǎn)可成為擔保物權(quán)的客體。本文提及的權(quán)利即商鋪租賃權(quán)，指承租人對其承租的商鋪具有占有、使用和收益的權(quán)利，作為財產(chǎn)是可以肯定的，故以商鋪租賃權(quán)作為擔保物不違反物權(quán)法定原則。

1.2 對《民法典》第440條的解釋

以陳本寒（2014）教授為代表的學(xué)者認為以商鋪租賃權(quán)作為客體設(shè)定質(zhì)權(quán)符合法律規(guī)定。第440條對可質(zhì)押權(quán)利的客體范圍表述為明確列舉加概括相結(jié)合的方式。其中，兜底條款第7款中，其立法語言為：“法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財產(chǎn)權(quán)利”，結(jié)合大陸法系國家的立法通例和學(xué)界通說認為其表述的“可以出質(zhì)”指此類財產(chǎn)權(quán)利具有可讓與性。根據(jù)私法上法無禁止即自由的理論，商鋪租賃權(quán)當然具有可讓與性，可成為權(quán)利質(zhì)權(quán)的客體。

董學(xué)立（2015）教授不認同該解釋，認為《民法典》第440條第7款應(yīng)正確解釋為除《民法典》第440條明確列出的權(quán)利外，只有法律、行政法規(guī)明文規(guī)定可以出質(zhì)的權(quán)利才可以成為權(quán)利質(zhì)押的客體，以商鋪租賃權(quán)此種未明確規(guī)定的財產(chǎn)課題作為擔保財產(chǎn)應(yīng)屬于抵押權(quán)，原因在于：第一，我國立法將權(quán)利擔保置于質(zhì)權(quán)一節(jié)是出于因“權(quán)利”在民法理論與實踐上向來被視為動產(chǎn)，而當時理論上將抵押物限定為不動產(chǎn)上的原因，故立法傾向于將權(quán)利擔保歸于質(zhì)權(quán);但此種立法例不僅忽視了“權(quán)利”作為無形財產(chǎn)導(dǎo)致其不能通過轉(zhuǎn)移占有的方式進行公示，而只能同抵押權(quán)一般以登記的方式進行公示，還導(dǎo)致了質(zhì)權(quán)內(nèi)無法適用一套統(tǒng)一的規(guī)定。基于對我國現(xiàn)行多元動產(chǎn)擔保物權(quán)立法模式的反思和對權(quán)利擔保中與抵押權(quán)的相似之處，董教授提出權(quán)利擔保應(yīng)該屬于“抵押權(quán)”的結(jié)論。第二，根據(jù)《民法典》第395條，我國立法對抵押的財產(chǎn)范圍認定只要是法律、行政法規(guī)不禁止的財產(chǎn)都可以抵押，而不限于不動產(chǎn)物權(quán)等傳統(tǒng)擔保物，為商鋪租賃權(quán)這種廣義的財產(chǎn)可以成為抵押的客體提供了法律依據(jù)，故依法以商鋪租賃權(quán)為擔保的方式應(yīng)為“商鋪租賃權(quán)抵押”。

1.3 權(quán)利質(zhì)權(quán)的客體范圍不應(yīng)局限于法律明確規(guī)定

對于董教授的第一步論證，本文是贊同的。但在現(xiàn)行法下，以質(zhì)權(quán)做擔保被放置在質(zhì)權(quán)下是沒有疑問的，且權(quán)利擔保雖被歸為質(zhì)權(quán)，但因目前我國依一般動產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)其概念及設(shè)定、公示、效力等區(qū)分規(guī)定來適配因財產(chǎn)性質(zhì)不同而造成的差異，董教授對動產(chǎn)擔保物權(quán)體系結(jié)構(gòu)提出的建議應(yīng)當是值得思考的問題，但在當前學(xué)理研究和司法實踐下，將財產(chǎn)權(quán)利擔保納入質(zhì)權(quán)擔保研究符合當前習(xí)慣。最重要的是對《民法典》第440條第7款的解釋，本文認為立法規(guī)定該兜底條款的目的在于依法擴大權(quán)利質(zhì)權(quán)的范圍，為社會中出現(xiàn)的新型擔保提供依據(jù)。按照董教授的解釋，只有被明確規(guī)定的財產(chǎn)權(quán)利才能成為權(quán)利質(zhì)權(quán)的客體范圍，但時至今日，法律、行政法規(guī)未曾明確增加“可質(zhì)押權(quán)利”，兜底條款失去了意義。為增加財產(chǎn)的利用方式和緩解社會融資的需要，本文認為《民法典》第440條第7款作為兜底條款可成為擴大權(quán)利質(zhì)權(quán)客體范圍的依據(jù)。

2 商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的法律構(gòu)成

2.1 商鋪租賃權(quán)質(zhì)押須簽訂合同

商鋪租賃權(quán)屬于可質(zhì)押的財產(chǎn)權(quán)利，預(yù)使民事主體間產(chǎn)生合法的權(quán)利質(zhì)押效果，需要符合《物權(quán)法》關(guān)于權(quán)利質(zhì)權(quán)的規(guī)定。依照法律規(guī)定，設(shè)立權(quán)利質(zhì)權(quán)需要民事主體之間的合意即訂立質(zhì)押合同，值得注意的是，因商鋪租賃權(quán)是基于商鋪管理者與商鋪租賃人之間的租賃合同而產(chǎn)生的，故商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的設(shè)立除了商戶與貸款人的合意外，還需得到商鋪管理人的合意。目前，實踐中由貸款方、借款人（承租人）和商鋪管理人簽訂多方合同的模式值得借鑒。關(guān)于質(zhì)押合同的內(nèi)容，可參照《物權(quán)法》質(zhì)押權(quán)一節(jié)關(guān)于質(zhì)押合同的規(guī)定，對相關(guān)內(nèi)容進行約定。

2.2 商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的公示問題

對以商鋪租賃權(quán)此種新權(quán)利進行質(zhì)押是否需要公示及如何公示因法律未規(guī)定，理論界觀點不一。認為需要進行公示的理由分為兩類：一類認為權(quán)利質(zhì)權(quán)生效必須進行一定方式的公示。以董學(xué)立教授為代表的學(xué)者認為債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利為擔保標的物的擔保。債權(quán)人實現(xiàn)質(zhì)押的方式必須經(jīng)過物權(quán)人的同意，以商鋪租賃權(quán)質(zhì)押為例，商鋪租賃權(quán)人的轉(zhuǎn)讓行為須經(jīng)過商鋪管理人的同意，以達到對抗善意第三人的目的。另一類為陳本寒教授提出權(quán)利質(zhì)權(quán)是否需要公示應(yīng)分別討論，其將權(quán)利分為物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利和債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。在是否需要公示的問題下，物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利需要公示，而債權(quán)性質(zhì)的擔保性質(zhì)上屬于債權(quán)，債權(quán)為請求權(quán)沒有排他效力，公示對第三人來說毫無意義，故不需要公示。對于上述觀點，本文認為其實質(zhì)含義是相似的，產(chǎn)生不同結(jié)果的原因在于兩方對“公示”的方式有不同的理解。陳教授提出不需要公示指不須向第三人進行公示。以商鋪租賃權(quán)做擔保的操作模式是由質(zhì)押雙方與商鋪管理者共同達成合意，包括了“經(jīng)商鋪管理人同意”。為保護和對抗善意第三人，認為需要公示的觀點提出的公示方法是“在商鋪管理人處公示”。故上述觀點實質(zhì)上是相似的。對商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的具體公示方法，本文認為因公示對債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利不具有排他效力，公示對第三人無意義，故無需向社會公示。但為保護商鋪管理人和可能與商鋪租賃權(quán)有利益關(guān)系的相對人，應(yīng)對這兩類人公示。因目前法律未明文規(guī)定商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的公示方法，本文認為實踐中只要此權(quán)利質(zhì)押設(shè)立時對商鋪管理人和已存在或?qū)砜赡芘c此質(zhì)押財產(chǎn)有利益管理的民事主體進行公示，都應(yīng)當承認其質(zhì)權(quán)效果，使商鋪租賃權(quán)質(zhì)押生效。

3 商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的實現(xiàn)

3.1 成立商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的條件

商鋪租賃權(quán)質(zhì)押作為擔保行為，擔保行為實現(xiàn)的前提需要存在有效的借款合同和質(zhì)權(quán)協(xié)議。對商鋪租賃權(quán)質(zhì)押合同的設(shè)立應(yīng)符合《民法典》第427條對質(zhì)權(quán)合同設(shè)立的規(guī)定。另外，商鋪租賃權(quán)可作為權(quán)利質(zhì)權(quán)的客體的條件包括此權(quán)利的可讓與性，故商鋪經(jīng)營者將商鋪租賃權(quán)用于質(zhì)押擔保時，應(yīng)通知商鋪管理者在無禁止讓與約定的前提下設(shè)立。在借貸合同和擔保協(xié)議合法有效的前提下，當出現(xiàn)質(zhì)押權(quán)實現(xiàn)事時，質(zhì)權(quán)人（即銀行）或出質(zhì)人（商戶）均可要求履行質(zhì)押擔保，以實現(xiàn)商鋪租賃權(quán)質(zhì)押擔保。此情況包括當已到達債務(wù)清償約定的時間時，貸款人（商鋪租賃權(quán)人）無力還款、或故意不履行、故意延遲履行債務(wù)。

3.2 商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的實現(xiàn)方法

根據(jù)《民法典》第436條第2款質(zhì)押權(quán)實現(xiàn)的規(guī)定，當發(fā)生可以實現(xiàn)質(zhì)權(quán)的事由時，質(zhì)權(quán)人和出質(zhì)人可協(xié)商處置質(zhì)權(quán)財產(chǎn)，如采用折價、拍賣和變賣的方式償還債務(wù)。故當債務(wù)人（商鋪經(jīng)營者）的行為滿足可實現(xiàn)商鋪租賃權(quán)質(zhì)押擔保的情形時，質(zhì)權(quán)人（銀行）按照民法典規(guī)定，以多種方法實現(xiàn)其對商鋪租賃者的質(zhì)權(quán)。但由于商鋪租賃權(quán)質(zhì)押未轉(zhuǎn)移占有涉及第三方（商鋪管理人），故實現(xiàn)方式與傳統(tǒng)擔保方式有多不同。

因出質(zhì)人以商鋪租賃權(quán)設(shè)立質(zhì)押仍可行使此債權(quán)，即質(zhì)押權(quán)利實際上由出質(zhì)人支配。出現(xiàn)應(yīng)當實現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形時，為質(zhì)權(quán)的實現(xiàn)，質(zhì)權(quán)人可通過合法手段要求商鋪管理人協(xié)助其收回出質(zhì)人的商鋪租賃權(quán)，通過限制出質(zhì)人對商鋪租賃權(quán)的使用保障對此質(zhì)押財產(chǎn)的處理來償還債務(wù)。

商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的實現(xiàn)，應(yīng)適用《民法典》第436條關(guān)于質(zhì)權(quán)實現(xiàn)的規(guī)定，對以商鋪租賃權(quán)為標的的質(zhì)押，具體實現(xiàn)方法包括：（1）由貸款人與借款人協(xié)商，以商鋪租賃權(quán)折價來清償債務(wù)。（2）當質(zhì)權(quán)人欲實現(xiàn)質(zhì)押擔保時，可以通過公開拍賣的方式。根據(jù)《民事訴訟法》第197條規(guī)定，經(jīng)審查如果符合實現(xiàn)擔保物權(quán)的事由，人民法院可裁定拍賣、變賣擔保財產(chǎn)。根據(jù)以上法規(guī)規(guī)定，銀行可以委托第三方商場管理者進行商鋪租賃權(quán)的拍賣工作，也可以申請法院進行拍賣處置。實踐中，可通過發(fā)布公告的方式進行公開拍賣，以《拍賣法》為依據(jù)來保證拍賣的合法性。質(zhì)權(quán)人委托第三方商場管理者進行拍賣，商場管理者先收回商鋪的租賃權(quán)再進行公開拍賣，將拍賣所得扣除相關(guān)拍賣費用后優(yōu)先償還其對銀行的債務(wù)。同時，為避免債權(quán)人（銀行）怠于行使自己的權(quán)利，導(dǎo)致可能影響商鋪租賃權(quán)價值的，出質(zhì)人（商鋪租賃人）可以請求人民法院進行拍賣商鋪租賃權(quán)用以清償債務(wù)。（3）商鋪管理者收回出質(zhì)人的租賃權(quán)另行出租取得的價款優(yōu)先清償債務(wù)。具體操作方法是由第三方（商鋪管理者）發(fā)布消息或?qū)ふ移渌虘纛A(yù)轉(zhuǎn)讓商鋪租賃權(quán)，由商鋪管理者與新承租人簽訂新的商鋪租賃合同，在合同訂立后，利用新承租人交付的租金優(yōu)先償還商鋪經(jīng)營者對銀行的欠款。

另外，商鋪租賃權(quán)質(zhì)押應(yīng)屬于質(zhì)押，物權(quán)編禁止流質(zhì)的規(guī)定對此種質(zhì)押具有拘束力。銀行和商鋪租賃者在債務(wù)履行期屆滿前，互相約定不履行到期債務(wù)時，商鋪租賃權(quán)歸債權(quán)人（銀行）所有的規(guī)定應(yīng)無效。

4 結(jié)語

商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的出現(xiàn)，增加了中小企業(yè)的融資路徑，對其經(jīng)濟發(fā)展有積極的幫助作用。《民法典》第440條第7款為商鋪租賃權(quán)作為可質(zhì)押權(quán)利提供了法律依據(jù)，但因立法語言的多義性，導(dǎo)致有學(xué)者質(zhì)疑商鋪租賃權(quán)擔保的質(zhì)押性質(zhì)，為統(tǒng)一觀點與實務(wù)裁判，本文建議立法機關(guān)應(yīng)盡快對權(quán)利質(zhì)押的范圍作進一步規(guī)定或解釋，以推動新型擔保方式的多元立體發(fā)展。商鋪租賃權(quán)質(zhì)押在債權(quán)性質(zhì)結(jié)合當下市場經(jīng)濟體制的復(fù)雜性還有很多需要思考的地方，也推動商鋪租賃權(quán)質(zhì)押作為一種具有推廣價值的新型權(quán)利質(zhì)押形式，繼續(xù)開拓待解決和構(gòu)建提升的空間，仍需經(jīng)過系統(tǒng)考慮后加以構(gòu)建。

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Analysis on Legal Issues of the Pledged Shop Lease Right

Beijing University of Chemical Technology? Beijing? 100000

GUAN Qing

Abstract： Promoting the use of pledged shop lease right as a new type of guarantee method to improve the financing difficulties of small， medium and micro enterprises is of positive significance to the development of the economic market. Although the method of using the right to lease a shop as a guarantee is not clearly stipulated in the Civil Code and the Security Law， the pledged shop lease right falls within the scope of the property rights that can be pledged in Article 440 of the Civil Code. The legal issues related to the shop lease right and the ways to deal with them can refer to the provisions on the pledge of rights in the Property Law. In addition， since the shop lease right is a property right of creditor’s right， it will involve the interests of the other party of the creditor， so it is necessary to sort out the issues related to the pledged shop lease right， so as to promote the development of this pledge mode.

Keywords： Civil Code; shop lease right; creditor’s right; right pledge; institutional construction