企業(yè)破產(chǎn)后房屋租賃合同解除后續(xù)問(wèn)題研究

張璇

【摘要】人民法院裁定受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，對(duì)于當(dāng)事人尚未開(kāi)始履行，或者雖然已經(jīng)部分履行但雙方均未履行完畢的待履行合同，《企業(yè)破產(chǎn)法》做出了與非破產(chǎn)情形下不同的特殊處理，賦予破產(chǎn)管理人以繼續(xù)履行合同或解除合同的選擇權(quán)。本案中的《房屋租賃合同》簽訂后，當(dāng)事人雙方各自履行了部分合同義務(wù)，但租賃期限尚未屆滿，承租人也未支付全部租金，因而屬于當(dāng)事人雙方均未完全履行完畢的待履行合同。對(duì)于此種待履行的房屋租賃合同，是否應(yīng)采取特殊處理規(guī)則對(duì)管理人的選擇權(quán)加以限制等問(wèn)題，學(xué)理和實(shí)踐中認(rèn)識(shí)并不統(tǒng)一，需要加以研究。

【關(guān)鍵詞】破產(chǎn);房屋租賃合同;取回權(quán);共益?zhèn)鶆?wù)

一、百某公司案情摘要

2016年11月29日，曲某、林某、百某公司簽訂《還款協(xié)議》（編號(hào)：20161129），約定林某、百某公司應(yīng)于2016年12月底前付清100萬(wàn)元借款，否則支付30萬(wàn)違約金，及以130萬(wàn)為基數(shù)按月息2%支付利息;同時(shí)將百某公司約900平方米建筑物抵押給曲某，如逾期未付款，上述抵押物抵頂給曲某。

2018年12月16日，三方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定該借款由百某公司償還;截止2018年12月15日，百某公司未履行任何還款義務(wù)，本息合計(jì)192萬(wàn)元，按2016年11月29日協(xié)議約定：百某公司已將其坐落于福山區(qū)朝陽(yáng)路89號(hào)煙臺(tái)百某建材有限公司廠區(qū)內(nèi)東部偏北傳達(dá)室兩間①、餐廳三間②、廠區(qū)內(nèi)東部傳達(dá)室兩間③、廠區(qū)內(nèi)西部自建房④、緊臨南部廠區(qū)外側(cè)裝配式房屋一套⑤、緊臨南部廠區(qū)外側(cè)傳達(dá)室五間⑥和東南角警衛(wèi)室⑦共約900m建筑物抵押（質(zhì)押）給曲某，現(xiàn)三方共同認(rèn)可：自2019年1月1日起，百某公司將抵押物作價(jià)62.4萬(wàn)元（每平米作價(jià)約700元）用于抵償對(duì)甲方的部分欠款，抵押物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，歸曲某所有。已將上述抵押物抵頂62.4萬(wàn)元（以物抵債協(xié)議已生效），剩余130萬(wàn)元以百某公司2號(hào)廠房南一跨南二跨約3000m車間出租給甲方以每年10萬(wàn)元租金抵頂欠款。同日曲某與百某公司簽訂《租賃合同》，租期自2019年1月1日至2031年12月31日。

二、法律問(wèn)題

1.企業(yè)破產(chǎn)后，因管理人行使合同解除權(quán)導(dǎo)致租賃期間提前到期，其行為產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)？

2.曲某預(yù)付的剩余租金應(yīng)如何處理，可否認(rèn)定為共益?zhèn)鶆?wù)？

3.上述抵押物為違建建筑，其所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移到曲某名下，曲某是否能行使取回權(quán)。

三、問(wèn)題解答

管理人行使合同解除權(quán)的底層邏輯為確保債務(wù)人財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化，維護(hù)債權(quán)人整體利益，擺脫對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)不利的合同負(fù)擔(dān)。這顯然是從有利于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的保值增值，進(jìn)而有利于債權(quán)人整體利益最大化所作出的制度安排，但卻在一定程度上犧牲了被解除方的個(gè)別利益。雖然被解除方可以對(duì)其因此而遭受的損失申報(bào)債權(quán)，通過(guò)破產(chǎn)程序受清償，但由于債務(wù)人已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)程序，債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)狀況決定了被解除方債權(quán)人往往不能獲得全額賠償，遭受損失通常在所難免。賦予管理人對(duì)待履行合同的選擇權(quán)，是破產(chǎn)法堅(jiān)持債權(quán)人整體利益優(yōu)先于個(gè)別債權(quán)人利益，確保債權(quán)人整體利益最大化的制度選擇。

（一）企業(yè)破產(chǎn)后，因管理人行使合同解除權(quán)導(dǎo)致租賃期間提前到期，其行為產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)？

首先，根據(jù)《合同法》第97條規(guī)定，租賃合同作為繼續(xù)性合同，管理人依據(jù)法定解除（《破產(chǎn)法》第18條）解除租賃合同的，造成當(dāng)事人損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。該部分損失應(yīng)僅限于直接財(cái)產(chǎn)損失，并考慮租賃協(xié)議解除后仍實(shí)際占用場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所應(yīng)攤?cè)氲某杀荆ǎ?019）豫0721民初81號(hào)判決書原文引用）。筆者認(rèn)為，《破產(chǎn)法》中明文規(guī)定的損害賠償義務(wù)不應(yīng)當(dāng)包括因解除合同產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)返還義務(wù)，但是對(duì)于損害賠償?shù)姆秶矝](méi)有作出明確規(guī)定。實(shí)踐中對(duì)于是否將可得利益損失作為賠償范圍存在不同的做法，實(shí)際上規(guī)定損害賠償?shù)哪康募丛谟趶浹a(bǔ)承租人的損失，因此其范圍應(yīng)當(dāng)盡可能補(bǔ)償承租人的損失，承租人可以對(duì)其因合同解除所產(chǎn)生的實(shí)際損失和可得利益損失申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)。故本案中因管理人行使合同解除權(quán)而產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用應(yīng)當(dāng)破產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)。另，賠償請(qǐng)求權(quán)在《破產(chǎn)法》中有明確規(guī)定，屬于普通的債權(quán)，在清償順序中屬于最后的序列，故搬遷費(fèi)用屬于普通債權(quán)。

（二）曲某預(yù)付的剩余租金應(yīng)如何處理，可否認(rèn)定為共益?zhèn)鶆?wù)？

第一，租賃房屋不為違章建筑。

《民法典》第566條的規(guī)定是法律對(duì)合同解除的后果及合同解除后如何清理所作的基本規(guī)定。本案中房屋租賃合同為繼續(xù)性合同。出租人將房屋交付承租人使用收益是其主給付義務(wù)，承租人支付的租金并非房屋價(jià)值的對(duì)價(jià)，而是取得房屋使用權(quán)的對(duì)價(jià)。在出租人破產(chǎn)而房屋租賃合同租期尚未屆滿的情況下，管理人選擇解除合同并通知承租人之后，出租人繼續(xù)提供房屋供承租人使用收益的合同義務(wù)以及承租人支付相應(yīng)租金的合同義務(wù)均歸于消滅。既然合同解除后出租人不再負(fù)有為承租人提供房屋供其使用的合同義務(wù)，則其當(dāng)然可以基于房屋所有權(quán)人的身份主張承租人返還房屋。承租人預(yù)付的租金是其為履行將來(lái)居住使用房屋的合同權(quán)利而預(yù)先支付的價(jià)款，但在管理人行使選擇權(quán)而解除（下轉(zhuǎn)第頁(yè)）（上接第頁(yè)）租賃合同的情況下，承租人繼續(xù)支付租金的合同義務(wù)已經(jīng)消滅，承租人當(dāng)然有權(quán)要求返還。從出租人角度看，其收回房屋后再占有承租人預(yù)付的租金則無(wú)法律上的根據(jù)，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，因而承租人有?quán)基于不當(dāng)?shù)美畟蟪鲎馊朔颠€。由于出租人的該項(xiàng)不當(dāng)?shù)美麄鶆?wù)發(fā)生于人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)之后，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第42條的規(guī)定，該債務(wù)的性質(zhì)應(yīng)屬于共益?zhèn)鶆?wù)，承租人有權(quán)要求從作為出租人的破產(chǎn)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)中隨時(shí)優(yōu)先清償。但考慮到管理人應(yīng)當(dāng)立足以所有債權(quán)人的利益最大化來(lái)決定合同是繼續(xù)履行還是解除，筆者認(rèn)為法院將預(yù)付租金認(rèn)定為共益?zhèn)鶆?wù)的可能性不高。

第二，租賃房屋若為違章建筑。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。

根據(jù)《民法總則》第155條、《合同法》第56條的規(guī)定，租賃合同無(wú)效是自始無(wú)效，而根據(jù)《民法總則》第157條、《合同法》第58條，合同無(wú)效取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還;不能返還的應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，有過(guò)錯(cuò)的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。但破產(chǎn)程序中的合同無(wú)效和合同解除不同，合同解除是破產(chǎn)管理人基于法定解除權(quán)在法院受理破產(chǎn)后產(chǎn)生的，而合同無(wú)效則是自始無(wú)效而非法院受理破產(chǎn)后產(chǎn)生的，所以合同無(wú)效的不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)不適用《破產(chǎn)法》第42條關(guān)于共益?zhèn)鶆?wù)的規(guī)定。[]故房屋租賃合同無(wú)效因?yàn)槭亲允紵o(wú)效，所以不適用《破產(chǎn)法》第42條的規(guī)定，因而租金的返還不屬于共益?zhèn)鶆?wù)，而應(yīng)當(dāng)屬于普通債務(wù)。

上述抵押物為違建建筑，其所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到曲某名下，曲某是否能行使取回權(quán)。

2018年12月16日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中以物抵債行為系雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，故抵押物的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移到曲某名下。但是上述抵押物為違章建筑，那本案的焦點(diǎn)問(wèn)題為該以物抵債行為是否因違章建筑而自始無(wú)效。根據(jù)最高院（2013）民申字第50號(hào)裁定裁判觀點(diǎn)：雖然涉案房屋建成后多年，滕州市規(guī)劃局出具的《關(guān)于對(duì)滕州市百貨總公司商務(wù)辦公樓違法建設(shè)的性質(zhì)認(rèn)定意見(jiàn)》與滕州市城市管理局出具的《責(zé)令限期拆除決定書》認(rèn)定涉案土地系國(guó)有劃撥土地，涉案房屋未取得規(guī)劃許可證，房屋為違章建筑，但不能以此作為認(rèn)定該案房屋買賣協(xié)議無(wú)效的依據(jù)。由于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的分類是依據(jù)財(cái)產(chǎn)的物理屬性，即使建造行為違法，也不能改變違章建筑的不動(dòng)產(chǎn)屬性，雖然違章建筑不能辦理所有權(quán)登記，但建造人可以遵循基于事實(shí)行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則而取得所有權(quán)，涉案公司在房屋建設(shè)過(guò)程中未履行相關(guān)手續(xù)，未辦理規(guī)劃許可證，并非當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)。因此，即使涉案房屋被人民政府認(rèn)定為違章建筑，建造人涉案公司對(duì)該建筑也享有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。綜上，上述建筑的所有權(quán)不歸曲某所有，故曲某無(wú)法行使取回權(quán)。

綜上，若法院認(rèn)定該以物抵債合同無(wú)效，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)合同無(wú)效承擔(dān)賠償或補(bǔ)償?shù)呢?zé)任。