大灣區(qū)核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)高端化需求分析

●羅應(yīng)駿

粵港澳大灣區(qū)是我國(guó)開放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一，它的建設(shè)既是形成全面開放新格局的一種嘗試，也是一國(guó)兩制事業(yè)的新實(shí)踐。2019年2月，國(guó)家印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，指出要將大灣區(qū)建成世界級(jí)城市群，打造出宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈，樹立高質(zhì)量發(fā)展的典范。亦因此，大灣區(qū)城市群的規(guī)劃利好也促使該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊漲的活躍市場(chǎng)狀態(tài)，尤其是從2020年開始，大灣區(qū)房地產(chǎn)變成一種特殊的“吉芬商品”現(xiàn)象（吉芬商品是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一個(gè)名詞,指在其他因素不變的情況下,當(dāng)商品價(jià)格在一定幅度內(nèi)上升時(shí),需求量增加，價(jià)格下降時(shí)，需求量減少）。商品房?jī)r(jià)格的階段性暴漲，離不開一些投機(jī)資金的炒作，也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了價(jià)格信號(hào)扭曲的異化現(xiàn)象。

近兩年，針對(duì)局部區(qū)域非理性的房地產(chǎn)交易亂象，大灣區(qū)熱門核心區(qū)域的樓市，迎來(lái)最密集、最精準(zhǔn)的一次調(diào)控周期，從頂層設(shè)計(jì)到執(zhí)行方案無(wú)不體現(xiàn)著相應(yīng)的調(diào)控影響力。筆者將結(jié)合大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，對(duì)高端需求和住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的平衡進(jìn)行探討。

一、大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及高端化需求

（一）市場(chǎng)現(xiàn)狀

縱觀大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，因城市規(guī)劃和供需分化的特殊性，城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯的分層：以平均單價(jià)3萬(wàn)、5萬(wàn)、10萬(wàn)元作為分水嶺，可分為三個(gè)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)的香港和澳門特區(qū)，準(zhǔn)第一梯隊(duì)的深圳廣州；第二梯隊(duì)的佛山、東莞；第三梯隊(duì)為大灣區(qū)其他城市。三個(gè)梯隊(duì)之間的市場(chǎng)亦存在相互滲透，譬如深圳、珠海分別作為港澳跨區(qū)域市場(chǎng)的外溢，佛山作為廣州市場(chǎng)的外溢，東莞、惠州作為深圳市場(chǎng)的外溢。這種冷熱不均的交易狀態(tài)，表現(xiàn)在土地分化、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化和住房消費(fèi)分化三個(gè)方面。

以香港、深圳、廣州為例，香港土地面積狹小，住房自有率不到50%，以二手房和公營(yíng)住房為主，二手房交易量大，但私人租賃市場(chǎng)并沒(méi)有均衡發(fā)展，公營(yíng)住房占據(jù)重要地位，約三成人口居住在公營(yíng)住房?jī)?nèi)。深圳因新房供應(yīng)數(shù)量少，供需失衡程度不亞于香港，導(dǎo)致二手房成交比例高，一二手房產(chǎn)生明顯倒掛，私人租賃市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)但缺乏配套公共住房；相比于以期房交易為主的香港、深圳，廣州以現(xiàn)房房屋交易為主，新房供給數(shù)量相對(duì)充足，市中心局部區(qū)域的價(jià)格堅(jiān)挺背后，除了完善的城市設(shè)施以外，得益于優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療教育資源?？傊鬄硡^(qū)核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背后的動(dòng)因，既有消費(fèi)結(jié)構(gòu)分化也有區(qū)域間外溢需求的相互滲透。

（二）高端化需求

大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，迅速拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)人口的持續(xù)流入。預(yù)計(jì)到2025年，大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模將達(dá)到3.7萬(wàn)億元，但居住品質(zhì)不高，后期會(huì)有高端化需求釋放出來(lái)。筆者從大灣區(qū)自身的房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，總結(jié)房地產(chǎn)的三個(gè)維度需求。

第一維度是“剛需”，其中，首套自住屬于第一維度需求；第二維度是“投資增值需求”，具體表現(xiàn)為，由于杠桿套利空間的客觀存在，加之金融機(jī)構(gòu)作為理性經(jīng)濟(jì)人的利益驅(qū)動(dòng)，消費(fèi)者除了將房子作為一種生活剛需，也同時(shí)將其作為一種具有預(yù)期抵抗通脹、具有預(yù)期收益的金融產(chǎn)品或投資工具，進(jìn)行短周期的套利；然而，隨著城市公共資源成本進(jìn)一步抬高，高端住宅區(qū)域性板塊化集結(jié)特征明顯，在大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃下，新興居民聚集區(qū)一般具備成熟的城市公共資源吸引力。從區(qū)位來(lái)看，高端住宅分布于中央商務(wù)區(qū)、金融中心、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、自然景觀資源稀缺地帶等，這些區(qū)域都具有較高市場(chǎng)認(rèn)可度，符合高端客戶需求。因此，第三維度是“資源適配性需求”。如果說(shuō)初次購(gòu)房解決的是即期的居住需求。那么房地產(chǎn)消費(fèi)需求的高端化，則裂變出一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的多元需求，從第一維度的“住所”到第二維度的“資產(chǎn)增值”，到第三維度的“公共資源適配性居住載體”，已經(jīng)突破了常規(guī)交換價(jià)值的商品屬性，也是目前產(chǎn)生新市場(chǎng)規(guī)律的根源所在。

二、大灣區(qū)核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題

結(jié)合貝殼研究院發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)白皮書》，大灣區(qū)核心城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，主要是外來(lái)流動(dòng)人口和年輕人口在住房上存在困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)出現(xiàn)一系列不健康的問(wèn)題。

（一）地理環(huán)境受限

以深圳為例，2017年土地開發(fā)強(qiáng)度達(dá)到46.7%，而國(guó)際警戒線是30%，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)警戒標(biāo)準(zhǔn)，如此造成的后果是無(wú)地可供。常住人口逐年增加，但新房供應(yīng)量很少，嚴(yán)重的供需矛盾也增加了消費(fèi)者的購(gòu)房焦慮。

（二）供給結(jié)構(gòu)單一

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，供給結(jié)構(gòu)單一表現(xiàn)在：土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和商品房用地來(lái)源單一，基本以招拍掛為主，近年來(lái)炙手可熱的城市更新周期太長(zhǎng)，此外，還缺乏統(tǒng)一規(guī)劃的保障房、人才房，目前存量住房中，以經(jīng)濟(jì)適用房和公租房為代表的保障房，占比不足5%。

（三）利用效率較低

存量房屋利用效率較低。局部區(qū)域因住房產(chǎn)權(quán)不清晰，導(dǎo)致市場(chǎng)流通時(shí)受阻，一些產(chǎn)權(quán)清晰、質(zhì)量好、可進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的房屋占比僅25%左右。另外，城市化發(fā)展過(guò)程中，因房?jī)r(jià)持續(xù)升高，導(dǎo)致拆遷成本提高，通過(guò)項(xiàng)目重建、提高容積率的方式也遇到阻礙，進(jìn)一步削弱現(xiàn)行公共資源與住房規(guī)劃的匹配。

（四）過(guò)度市場(chǎng)化、金融化

房地產(chǎn)過(guò)度市場(chǎng)化、金融化，會(huì)造成居民的杠桿高企，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)泡沫增加。以2018年深圳的交易數(shù)據(jù)為例，二手房交易中貸款成交比例達(dá)到92%，幾乎每一個(gè)購(gòu)房者都在用杠桿。低收入群體難以進(jìn)入杠桿成本較高的房地產(chǎn)市場(chǎng)中。

三、住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)平衡經(jīng)驗(yàn)啟示

據(jù)統(tǒng)計(jì)，大灣區(qū)平均每年約增加150萬(wàn)人口，人口流動(dòng)時(shí)從以往的個(gè)人流動(dòng)，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的家庭流動(dòng)。個(gè)人流動(dòng)時(shí)，對(duì)居住環(huán)境的要求尚且不高；但舉家流動(dòng)時(shí)，對(duì)居住品質(zhì)的要求明顯提升。因此，一個(gè)均衡的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，對(duì)維護(hù)人口持續(xù)流入、促進(jìn)本地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展具有必要性。廣州和新加坡的做法，為大灣區(qū)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的平衡發(fā)展帶來(lái)一些啟發(fā)和借鑒。

（一）以公共社區(qū)為導(dǎo)向的“廣州經(jīng)驗(yàn)”

在政府和市場(chǎng)的雙重作用下，廣州市場(chǎng)狀態(tài)整體健康。居住方面，租房和購(gòu)房比例維持在45%和55%，且租賃以私人租賃為主；供給方面，新房和二手房的供給數(shù)量相對(duì)均衡，兩者比例基本維持在50%和50%；尤其保障性住房，房屋數(shù)量占比保持在15%以上。廣州多樣化的、高品質(zhì)的住房產(chǎn)品市場(chǎng)背后，有賴于公共社區(qū)治理結(jié)構(gòu)的完善。一貫有著濃厚“街坊鄰里文化”的廣州住房周邊自發(fā)形成了人文氛圍濃厚的公共社區(qū)，街道辦、志愿者團(tuán)隊(duì)、小區(qū)物管等多個(gè)主體相互交織，形成了一種隱形的公共資源，在廣州一些樓齡較長(zhǎng)的存量市場(chǎng)形成穩(wěn)固健康的鄰里組團(tuán)，既有便利的交通、教育、醫(yī)療、綠化景觀等設(shè)施，還有具人情味的公共空間，讓居住者充滿歸屬感和認(rèn)同感。

（二）新加坡成熟的“組屋”管理模式

在新加坡，政府提供的公共住房稱為“組屋”。新加坡嚴(yán)厲打擊公共住房的市場(chǎng)投機(jī)行為，通過(guò)嚴(yán)格的分配政策和管控政策，將住房從商品變成公共品，使得住房自有率常年超過(guò)90.3%，可以說(shuō)在解決居民住房問(wèn)題的措施和治理方面堪稱全球范例。新加坡的住房政策以建屋發(fā)展局為主導(dǎo)，通過(guò)設(shè)立“中央公積金”制度，由于組屋的價(jià)格不與市場(chǎng)掛鉤，且產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家，新購(gòu)組屋5年內(nèi)不許出售，對(duì)空置率的行為也有相應(yīng)的法制處罰。因此，新加坡將住房問(wèn)題作為一種“社會(huì)帳”而不是“經(jīng)濟(jì)賬”來(lái)算，實(shí)行行政干預(yù)為主、市場(chǎng)調(diào)節(jié)為輔的原則，建立多層次的住房供應(yīng)體系。組屋分配制度加上中央公積金的組合拳，使得新加坡在平衡住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而推動(dòng)優(yōu)質(zhì)城市化方面有了更多的主動(dòng)權(quán)。為了讓居民積極參與社區(qū)的建設(shè)，新加坡于2013年推出“自行車居民巡邏隊(duì)”計(jì)劃，每個(gè)小區(qū)都有“居民巡邏隊(duì)”，充當(dāng)一種類網(wǎng)格員但又不失人文特色的社區(qū)治理者角色，使得組屋的管理成為居民自我治理的試驗(yàn)場(chǎng)，從資源適配性角度，房屋及其所形成的社區(qū)升級(jí)成為公共服務(wù)配套的綜合體，消費(fèi)者的需求從標(biāo)準(zhǔn)化走向高端化。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口聚集的角度看，大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有良好的發(fā)展前景。結(jié)合當(dāng)前大灣區(qū)核心城市的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，那么，它的多元價(jià)值需要政策合理規(guī)劃和健康的市場(chǎng)治理雙管齊下的結(jié)果。要滿足大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高端化需求，一方面要統(tǒng)籌規(guī)劃，盤活存量資源，另一方面，要強(qiáng)化保障作用，進(jìn)一步發(fā)展貨幣補(bǔ)助和公平配給相結(jié)合的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)體系，譬如當(dāng)租金超過(guò)收入的30%，為保障對(duì)象發(fā)放租房券，來(lái)降低人們的租房壓力。展望未來(lái)，不僅要警惕房地產(chǎn)泡沫對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊，在新的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)價(jià)值要回歸到真正的本位。