基于業(yè)財(cái)融合的寫字樓租賃企業(yè)發(fā)展探析

陳曉燕

（無錫商業(yè)大廈大東方股份有限公司，江蘇 無錫 214000）

一、引言

在財(cái)務(wù)創(chuàng)新的過程中，業(yè)財(cái)融合是一個十分重要的方向，也是企業(yè)財(cái)務(wù)管理發(fā)展的趨勢，能夠有效提升企業(yè)收益。但是從現(xiàn)實(shí)情況來看，不同行業(yè)對業(yè)財(cái)融合真正含義的理解存在較大的差異。財(cái)務(wù)人員要想更好地適應(yīng)創(chuàng)新開展財(cái)務(wù)工作的需要，需要不斷提高自身的專業(yè)素養(yǎng)。對于寫字樓租賃企業(yè)的財(cái)務(wù)人員來說，其職能不僅在于對業(yè)務(wù)工作進(jìn)行事后核算和監(jiān)督，還包括主動擴(kuò)大自己的工作范圍，借助自身在稅務(wù)和財(cái)務(wù)方面的專業(yè)優(yōu)勢，參與項(xiàng)目開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等工作，為業(yè)務(wù)活動的開展提供必要指導(dǎo)。

二、業(yè)財(cái)融合的本質(zhì)

業(yè)財(cái)融合本質(zhì)是借助業(yè)務(wù)工作的開展引導(dǎo)財(cái)務(wù)工作，借助財(cái)務(wù)工作的開展推動業(yè)務(wù)工作，從企業(yè)整體思考業(yè)務(wù)開展是否符合集團(tuán)發(fā)展的方向。業(yè)務(wù)部門在業(yè)務(wù)開展過程中，需要具備較強(qiáng)的經(jīng)營思維及風(fēng)險(xiǎn)意識，能夠明確業(yè)務(wù)開展為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值及利潤，能夠有效規(guī)避及控制風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失。財(cái)務(wù)部門要深入業(yè)務(wù)活動，將財(cái)務(wù)管理移至業(yè)務(wù)前端，通過數(shù)據(jù)分析及預(yù)測，將有效信息反饋至相關(guān)的管理部門及決策部門，保障決策的準(zhǔn)確性。

（一）業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)的深度融合

只有財(cái)務(wù)管理、業(yè)務(wù)管理、管理會計(jì)三者深度融合，才能真正實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)融合。管理會計(jì)與傳統(tǒng)會計(jì)的區(qū)別在于，管理會計(jì)涵蓋會計(jì)預(yù)算、規(guī)劃、決策、編制、考核等，需要在不同的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行有機(jī)融合，能從根本上保證業(yè)務(wù)工作開展的有效性，減少業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的成本透支風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，管理會計(jì)可以幫助企業(yè)創(chuàng)造更多價(jià)值，為企業(yè)發(fā)展提供決策支持。

關(guān)于寫字樓租賃企業(yè)的發(fā)展，一方面，由于市場處于不斷變化的狀態(tài)，其業(yè)務(wù)工作開展的復(fù)雜度持續(xù)提升，需要處理好業(yè)務(wù)、客戶、市場三者之間的關(guān)系，以此為企業(yè)業(yè)務(wù)工作開展提供支持，因此需要不斷改革財(cái)務(wù)工作，使財(cái)務(wù)工作的開展能跟上業(yè)務(wù)工作的步伐；另一方面，財(cái)務(wù)工作的高質(zhì)量開展會對業(yè)務(wù)工作的順利開展具有一定的支撐作用。

首先，業(yè)財(cái)融合在概念上具有同步性，要求解決以往管理體系中財(cái)務(wù)管理滯后的問題。這一問題在寫字樓租賃企業(yè)中尤為嚴(yán)重，在租前、租中以及租后階段，業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)都需要實(shí)現(xiàn)有機(jī)整合［1］。即在寫字樓租賃企業(yè)的經(jīng)營過程中，無論是從全面預(yù)算、規(guī)劃與執(zhí)行戰(zhàn)略的角度來講，還是從業(yè)務(wù)活動開展的角度來講，業(yè)財(cái)融合都在不斷發(fā)生，且這種融合是一種天然有機(jī)的融合，而非機(jī)械的拼湊。

其次，業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)兩者之間不僅相互制約，而且相互支撐。寫字樓租賃企業(yè)內(nèi)部通過股東價(jià)值和客戶價(jià)值的有機(jī)對應(yīng)，實(shí)現(xiàn)兩者發(fā)展的平衡。從寫字樓租賃企業(yè)自身的角度來講，在眾多利益相關(guān)者之中，客戶和股東始終處于核心地位。從某種程度來講，也可以理解為以治理框架為依托，在保證管理層主導(dǎo)作用充分發(fā)揮的基礎(chǔ)上，從股東和客戶兩個維度出發(fā)搭建財(cái)務(wù)管理體系和經(jīng)營體系。

再次，財(cái)務(wù)管理人員具有精算能力，尤其在信息時(shí)代，能為企業(yè)決策者提供數(shù)據(jù)支持。還應(yīng)具有有機(jī)融合財(cái)務(wù)信息與業(yè)務(wù)信息的能力，能從財(cái)務(wù)角度解讀業(yè)務(wù)內(nèi)容，真正實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的深度融合。

最后，寫字樓租賃企業(yè)落實(shí)業(yè)財(cái)融合的過程可以理解為組織伙伴關(guān)系在企業(yè)內(nèi)部建立的過程。為了保障企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的高效性，不同崗位之間的分工協(xié)作和明確的管理職能必不可少［2］。通常情況下，企業(yè)由總經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)經(jīng)營體系，財(cái)務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理體系，要想真正實(shí)現(xiàn)股東與客戶利益的平衡，需要盡可能實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)權(quán)力和利益的平衡。

（二）業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)目標(biāo)的統(tǒng)一

寫字樓租賃企業(yè)要想真正實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)融合，應(yīng)將業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)有機(jī)整合到一起，一方面要協(xié)同發(fā)揮兩者的作用，另一方面要體現(xiàn)兩者工作目標(biāo)的一致性。常規(guī)的寫字樓租賃企業(yè)在運(yùn)營過程中，業(yè)務(wù)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，分工的細(xì)化程度逐漸提升，這在一定程度上割裂了業(yè)財(cái)?shù)膮f(xié)同性，進(jìn)而導(dǎo)致財(cái)務(wù)組織和業(yè)務(wù)組織之間缺乏必要的交流與合作，忽視了兩者之間的信息聯(lián)動，管理效率提升困難。

因此，應(yīng)該將財(cái)務(wù)工作與業(yè)務(wù)工作有機(jī)結(jié)合到一起，管理工作的開展要充分考慮到業(yè)務(wù)發(fā)展的實(shí)際需要，融合管理要充分體現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造的基本需求，打破財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門之間的信息壁壘，使兩者能夠充分協(xié)作，真正將目標(biāo)性管理落到實(shí)處。

三、構(gòu)建業(yè)財(cái)融合體系的困境

（一）財(cái)務(wù)人員水平有待提升

寫字樓租賃企業(yè)財(cái)務(wù)人員自身存在技能和知識方面的欠缺，對業(yè)財(cái)融合的效果產(chǎn)生了一定的不良影響。要想真正實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)融合，財(cái)務(wù)人員必須提高專業(yè)技能和專業(yè)水平，不僅要具備扎實(shí)的財(cái)務(wù)技能和豐富的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)理論知識，還需要全面掌握寫字樓租賃企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)［3］。

（二）租賃企業(yè)信息基礎(chǔ)薄弱

租賃企業(yè)信息基礎(chǔ)薄弱是一個普遍存在的問題，這在一定程度上增加了業(yè)財(cái)融合相關(guān)工作的開展難度。對于寫字樓租賃企業(yè)來說，企業(yè)信息集中程度最高的部門就是財(cái)務(wù)部門，可以合理利用信息化工具，有機(jī)整合企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)信息和業(yè)務(wù)信息。同時(shí)，業(yè)財(cái)之間壁壘的打破，一方面可以保障財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的順利轉(zhuǎn)化，另一方面能有效擴(kuò)大兩者之間的共享范圍，使相關(guān)信息真正服務(wù)于企業(yè)決策。但是，租賃企業(yè)自身存在信息基礎(chǔ)薄弱的問題，財(cái)務(wù)信息和業(yè)務(wù)信息之間固有的壁壘很難被打破，由此形成惡性循環(huán)。

（三）業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)的融合欠缺

由于財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門在利益傾向方面存在一定的差異，很多寫字樓租賃企業(yè)存在業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)融合欠缺的問題。從本質(zhì)上來講，所謂的業(yè)財(cái)融合，即財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)之間的雙向聯(lián)動。但是，由于兩者隸屬于不同的部門，出于工作要求和利益傾向方面的考量，業(yè)務(wù)部門在個別時(shí)候會抗拒業(yè)財(cái)融合的實(shí)施，進(jìn)而影響到業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)之間的有機(jī)整合。

（四）業(yè)財(cái)融合推行意識淡薄

一些租賃企業(yè)在發(fā)展中看重經(jīng)濟(jì)效益，不重視業(yè)財(cái)融合及財(cái)務(wù)管理工作，管理者業(yè)財(cái)融合推行意識淡薄，員工也不重視業(yè)財(cái)融合，在這項(xiàng)工作上的積極性不足。租賃企業(yè)內(nèi)部沒有做好業(yè)財(cái)融合的宣傳工作，內(nèi)部人員不清楚業(yè)財(cái)融合對企業(yè)發(fā)展的價(jià)值，因此業(yè)財(cái)融合的推進(jìn)面臨較大的阻力。企業(yè)業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門的溝通較少，工作職能不盡相同，這會對業(yè)財(cái)融合的順利推進(jìn)產(chǎn)生消極影響。

（五）業(yè)財(cái)融合監(jiān)管缺失

當(dāng)前，大多數(shù)租賃企業(yè)推進(jìn)業(yè)財(cái)融合時(shí)，缺乏審計(jì)管理，監(jiān)管工作一般集中在事后，忽視了對財(cái)務(wù)工作全過程的監(jiān)管，相關(guān)人員不能及時(shí)識別、發(fā)現(xiàn)其中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，對開展業(yè)財(cái)融合管理工作產(chǎn)生了深刻的影響。

四、基于業(yè)財(cái)融合推動寫字樓租賃企業(yè)發(fā)展的策略

（一）財(cái)務(wù)主動嵌入模式

要想真正推動寫字樓租賃企業(yè)的發(fā)展，可以打造業(yè)財(cái)融合體系，嘗試采用財(cái)務(wù)主動嵌入的模式，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的業(yè)財(cái)融合，具體可以從以下兩個方面入手。

第一，業(yè)財(cái)融合工作的開展要合理選擇服務(wù)對象，最主要的服務(wù)對象就是業(yè)務(wù)部門，要推動業(yè)務(wù)部門工作高質(zhì)量開展，主動重構(gòu)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)組織。

第二，財(cái)務(wù)嵌入業(yè)務(wù)的過程中，要把握好相關(guān)工作開展的動因，業(yè)務(wù)工作的開展本身存在一定的財(cái)務(wù)管理需求，而現(xiàn)代信息社會也要求財(cái)務(wù)部門積極進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級。

業(yè)財(cái)融合過程中更強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)融入業(yè)務(wù)的主動性，財(cái)務(wù)人員要主動參與到業(yè)務(wù)決策相關(guān)工作中，提高業(yè)務(wù)運(yùn)作管理的精細(xì)化程度。應(yīng)在充分考慮業(yè)務(wù)發(fā)展需要的基礎(chǔ)上，合理配置財(cái)務(wù)資源，為業(yè)務(wù)發(fā)展掃清障礙。同時(shí)，在業(yè)務(wù)發(fā)生及交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)中，財(cái)務(wù)人員要在充分考量合規(guī)性要求的基礎(chǔ)上，對業(yè)務(wù)經(jīng)營行為進(jìn)行合理有效的規(guī)范。租賃企業(yè)要培養(yǎng)高素質(zhì)復(fù)合型財(cái)務(wù)人員，提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力和綜合素養(yǎng)，讓他們改變以往的思想觀念，重視業(yè)財(cái)融合工作。

（二）制度化模式

在發(fā)展過程中，寫字樓租賃企業(yè)應(yīng)注重建立健全業(yè)財(cái)融合發(fā)展制度，企業(yè)自身要能夠合理、有效地優(yōu)化相關(guān)的管理制度，針對相關(guān)細(xì)節(jié)問題作出明確規(guī)定，在搭建業(yè)財(cái)融合體系的過程中，要真正做到頂層統(tǒng)籌。在具體工作實(shí)踐中，財(cái)務(wù)人員要主動參與其中，從自身的專業(yè)優(yōu)勢出發(fā)，針對業(yè)務(wù)部門產(chǎn)品方案的設(shè)計(jì)提出更專業(yè)的意見，使業(yè)財(cái)融合在寫字樓租賃企業(yè)內(nèi)部能夠真正有效落實(shí)。例如，業(yè)務(wù)流程規(guī)范制度條例、財(cái)務(wù)管理制度、不相容崗位分離制度、監(jiān)督考核制度等，使業(yè)財(cái)融合過程中各項(xiàng)工作的落實(shí)有據(jù)可依。總而言之，制度不僅具有約束作用，而且具有較強(qiáng)的引導(dǎo)作用。在業(yè)財(cái)融合過程中，要鼓勵財(cái)務(wù)人員與業(yè)務(wù)人員充分協(xié)作，從制度上規(guī)定兩者之間的協(xié)作模式。在這一過程中，業(yè)財(cái)融合的積極效益能真正得到有效發(fā)揮。

同時(shí)，計(jì)算寫字樓的出租率，即已經(jīng)出租的寫字樓÷（已出租寫字樓+未出租寫字樓），以此平衡出租率和出租價(jià)格。寫字樓出租率的高低與交通、位置等相關(guān)。為平衡出租率，可以傾斜管理政策，多關(guān)注出租率低的寫字樓；在設(shè)計(jì)階段開展品牌打造工作，以縮短招租時(shí)間；在建設(shè)階段預(yù)售，以鎖定大客戶；采用靈活性較強(qiáng)的方式租賃，比如為客戶抵消早期租金、以返傭的模式與商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)合作等。還應(yīng)做好價(jià)格平衡工作，對于位置偏遠(yuǎn)、交通不便的地域，應(yīng)適當(dāng)降價(jià)。

（三）信息化模式

信息技術(shù)的快速發(fā)展對推進(jìn)業(yè)財(cái)融合有十分重要的作用，它使開展財(cái)務(wù)工作的信息化水平得到有效提升，使財(cái)務(wù)人員逐漸脫離煩瑣的財(cái)務(wù)核算，節(jié)約了大量時(shí)間來鉆研業(yè)務(wù)。管理會計(jì)的信息質(zhì)量會在一定程度上影響財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。由于是手工操作，管理會計(jì)工作效率較低，分析維度有待細(xì)化，數(shù)據(jù)精準(zhǔn)度有待提升，而搭建管理會計(jì)信息系統(tǒng)可以有效提升財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)之間轉(zhuǎn)化的流暢度，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)分析的精細(xì)化共享，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)信息的經(jīng)營決策支持作用。企業(yè)在構(gòu)建業(yè)財(cái)融合系統(tǒng)時(shí)，為了保障其適宜性，需要及時(shí)做好市場調(diào)動工作，結(jié)合各部門日常工作需求，在市場中選擇適宜的軟件系統(tǒng)。企業(yè)管理者需重視軟件系統(tǒng)的二次開發(fā)，增強(qiáng)其適用性，同時(shí)保障各部門之間的系統(tǒng)的集合度，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理。企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極引入信息化技術(shù)手段，合理運(yùn)用大數(shù)據(jù)及云計(jì)算技術(shù)，實(shí)現(xiàn)海量數(shù)據(jù)的收集及分析，及時(shí)預(yù)測市場環(huán)境變化情況，便于提前制定各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動防范策略。要開辟信息溝通渠道，讓業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門能夠無障礙溝通，消除信息壁壘，深入推進(jìn)業(yè)財(cái)融合進(jìn)程。

同時(shí)，需要結(jié)合信息化模式，以保本點(diǎn)測算的方式開展核算。保本點(diǎn)是指銷售總成本與銷售收入相等，保本銷售的模式既不虧損，又不盈利。寫字樓租賃企業(yè)的收入與全部成本相等，是一種不虧不贏的狀態(tài)，也可以達(dá)到一定的業(yè)務(wù)量。公式如下：租賃的成本總額÷（固定成本－變動成本）=保本點(diǎn)。

（四）增強(qiáng)租賃企業(yè)業(yè)財(cái)融合的推廣意識

業(yè)財(cái)融合對寫字樓租賃企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，租賃企業(yè)要重視它。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)，做好業(yè)財(cái)融合的推廣工作，可以從以下方面出發(fā)：一是企業(yè)管理者要充分了解業(yè)財(cái)融合的價(jià)值，樹立正確的工作價(jià)值觀，在內(nèi)部做好宣傳工作，加深員工對業(yè)財(cái)融合的理解，使其主動參與到業(yè)財(cái)融合工作中，配合相關(guān)的工作；二是財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門要加強(qiáng)溝通，根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)選擇合適的業(yè)財(cái)融合管理方法，如標(biāo)準(zhǔn)成本法、作業(yè)成本法等，將兩者更好地融合在一起，解決發(fā)展問題；三是企業(yè)可開展培訓(xùn)，邀請相關(guān)的專家、學(xué)者對內(nèi)部員工開展業(yè)財(cái)融合知識的培訓(xùn)，讓員工對寫字樓的業(yè)財(cái)融合知識有更深入的理解。

（五）做好審計(jì)監(jiān)管工作

租賃企業(yè)實(shí)施業(yè)財(cái)融合要做好監(jiān)管工作，監(jiān)管財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)工作，使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確、真實(shí)。租賃企業(yè)需要成立監(jiān)督審計(jì)小組，明確其職責(zé)劃分，負(fù)責(zé)監(jiān)督審計(jì)制度的完善及業(yè)財(cái)融合工作的全過程監(jiān)督，要看到當(dāng)前自身在審計(jì)方面出現(xiàn)的問題，改變現(xiàn)狀，不能為了迎接檢查而開展審計(jì)工作，要改變形式主義思想，認(rèn)真完成審計(jì)工作，引導(dǎo)財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門共同制訂審計(jì)方案，并保證方案具有合理性。將監(jiān)督考核結(jié)果與業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)部門員工績效相掛鉤，加大行為約束力度，使員工行為得到規(guī)范。在這一過程中需要細(xì)化績效考核指標(biāo)，確保其能夠量化，以公平公正的形式對業(yè)財(cái)融合實(shí)際效果展開評價(jià)，對存在問題的環(huán)節(jié)進(jìn)行針對性改進(jìn)。同時(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制也必不可少，企業(yè)管理者、業(yè)務(wù)人員及財(cái)務(wù)人員均需具備風(fēng)險(xiǎn)識別意識，能有效識別業(yè)財(cái)融合中存在的風(fēng)險(xiǎn)要素，并具備應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的能力，針對性防控各種風(fēng)險(xiǎn)因素，有效減少企業(yè)因風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失。

五、結(jié)語

在業(yè)財(cái)融合過程中，寫字樓租賃企業(yè)需要重新構(gòu)建相關(guān)組織，重新定義財(cái)務(wù)職能。在設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)部門崗位時(shí)，企業(yè)要充分考慮業(yè)務(wù)需要和業(yè)務(wù)類型，將業(yè)務(wù)工作和財(cái)務(wù)工作有效銜接在一起，真正打破業(yè)財(cái)壁壘，實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)融合。