基于因子分析法的我國房地產(chǎn)上市公司競爭力評價(jià)研究

方玉

（國父大學(xué)，菲律賓 馬尼拉 1552）

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)重要地位，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的推動作用。2018年，針對房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)政策百花齊放，在國家政策的引領(lǐng)下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來新的發(fā)展格局，相關(guān)部門加強(qiáng)了對房地產(chǎn)公司的監(jiān)管，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)必須探索全新的發(fā)展道路［1］。國家推行供給側(cè)改革，不斷調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供應(yīng)和需求不平衡的天平，打擊“炒房”“存房”行為，為民生提供更大的保障。綜合評價(jià)房地產(chǎn)上市公司競爭力情況，幫助企業(yè)規(guī)避在發(fā)展過程中的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，對促進(jìn)房地產(chǎn)公司平穩(wěn)發(fā)展［2］、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司健康經(jīng)營具有重要意義。

二、文獻(xiàn)綜述

針對房地產(chǎn)行業(yè)的研究，國內(nèi)外學(xué)者大多數(shù)采用績效評價(jià)的方式，從財(cái)務(wù)角度對其進(jìn)行競爭力或發(fā)展研究。梁惠蘭（2006）在其研究中對中國的房地產(chǎn)公司進(jìn)行時(shí)期劃分，認(rèn)為房地產(chǎn)公司在商品建造的前期、商品運(yùn)營的中期和商品零售的后期均會出現(xiàn)一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響企業(yè)競爭能力。Beaver（1966）在其研究中指出，房地產(chǎn)行業(yè)行為研究極為重要，房地產(chǎn)公司在房產(chǎn)建造過程中執(zhí)行高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的經(jīng)濟(jì)決策，在各個經(jīng)營階段均會面臨投資或經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，需要采用科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控方法、準(zhǔn)確的市場營銷手段及精準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)決策予以處理，以提升房地產(chǎn)公司的市場競爭能力。Jiang 和Ning（2010）在其研究中首次提出構(gòu)建人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，用于研究企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而評價(jià)企業(yè)競爭力，其選取了64對參照對比企業(yè)作為目標(biāo)群進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)研究。

在房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)研究方法方面，歐國良、吳剛、朱祥波（2018）在其研究中通過構(gòu)建向量自回歸模型，選取VAR 相關(guān)指標(biāo)，對我國中小型房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，認(rèn)為中小型房地產(chǎn)公司需要執(zhí)行眼光長遠(yuǎn)的經(jīng)營決策以降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提高房地產(chǎn)公司競爭能力。邵慧敏、邵喜燕（2021）在其研究中采用主成分分析法，構(gòu)建房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)競爭力評價(jià)模型，利用因子得分計(jì)算房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)競爭力排行，以求通過風(fēng)險(xiǎn)得分探尋房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，無論是國內(nèi)學(xué)者還是國外學(xué)者，對房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及競爭力的研究都已經(jīng)達(dá)到一定的高度，但仍存在局限性，大致包括以下兩個方面。其一，在樣本選取中，大多數(shù)學(xué)者選取經(jīng)營狀況較好的房地產(chǎn)公司，對經(jīng)營狀況不好的房地產(chǎn)公司予以剔除；其二，評價(jià)指標(biāo)選取較為模糊，缺乏評價(jià)指標(biāo)綜合篩選。因此，本文對此研究的不足之處開展深入研究。

三、研究設(shè)計(jì)

（一）研究方法

因子分析法是一種統(tǒng)計(jì)技術(shù)，其概念可以追溯至20世紀(jì)初，Karl Pearson 等學(xué)者最先將其應(yīng)用于智力測驗(yàn)，后經(jīng)過漫長發(fā)展，其逐漸被應(yīng)用于其他研究領(lǐng)域。因子分析法是通過對多個變量進(jìn)行研究，以降維的思想對多個指標(biāo)進(jìn)行共因子提取的一種多變量統(tǒng)計(jì)分析方法［3］。

（二）樣本選擇和數(shù)據(jù)來源

指標(biāo)選取以系統(tǒng)性、全面性、科學(xué)性為原則，首先，根據(jù)中國證監(jiān)會公布的《上市公司行業(yè)分類指引（2012年修訂）》，選取2021年我國A 股上市的房地產(chǎn)公司作為研究對象。

（三）變量與指標(biāo)選取

在指標(biāo)選取上，一方面參考王婷（2021）、藍(lán)婷（2021）、王言柯（2022）等學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)上市公司競爭力及企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的研究中的指標(biāo)選取情況［4］，另一方面結(jié)合2021年國資委頒布的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績效評價(jià)指標(biāo)。綜合篩選后，從盈利能力、償債能力、營運(yùn)能力和發(fā)展能力這4個維度選取12個指標(biāo)［5］，具體如表1所示。

表1 房地產(chǎn)上市公司指標(biāo)內(nèi)容

四、我國房地產(chǎn)上市企業(yè)競爭力實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)預(yù)處理

為了確保各項(xiàng)指標(biāo)能夠用于因子分析，其預(yù)處理步驟如下：首先，對流動比率、速動比率及現(xiàn)金比率適度指標(biāo)進(jìn)行正向化處理，計(jì)算公式為（i=1，2，3……，n；j=1，2，3……，m）；其次，將所有指標(biāo)正向化后，對所有指標(biāo)進(jìn)行無量綱化處理，計(jì)算公式為（i=1，2，3……，n；j=1，2，3……，m）。

（二）因子分析

1.因子分析可行性檢驗(yàn)

因子分析得以實(shí)現(xiàn)的前提是各項(xiàng)指標(biāo)通過Bartlett 球形檢驗(yàn)及KMO 檢驗(yàn)［6］。本次所選數(shù)據(jù)P 值為0.004，遠(yuǎn)小于0.05，KMO 為0.618，大于0.5，故各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)符合顯著性檢驗(yàn)要求，各指標(biāo)間具有相關(guān)性，可以進(jìn)行因子分析。

2.公共因子提取

本文以因子負(fù)荷矩陣特征值大于1的主成分確定公共因子個數(shù)，如表2所示。共提取4個公共因子，其方差累計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)到66%，表明4個因子能夠很好地評價(jià)12個指標(biāo)66%的原始信息。

表2 解釋的總方差

3.因子旋轉(zhuǎn)與命名

為了解決公因子與指標(biāo)間的荷載問題，通過因子旋轉(zhuǎn)使公因子變量更具解釋性意義［7］。本文運(yùn)用最大方差法對載荷矩陣進(jìn)行正交旋轉(zhuǎn)，旋轉(zhuǎn)后的各個因子更加接近0或1，公共因子解釋性更強(qiáng)。因子旋轉(zhuǎn)如表3所示。

表3 旋轉(zhuǎn)后因子載荷矩陣

提取方法為主成分分析法。

4.因子得分與排行

根據(jù)房地產(chǎn)公司因子得分系數(shù)矩陣，對4個因子12個指標(biāo)構(gòu)建因子得分方程，如下所示：

F1=0.108X1-0.066X2-0.001X3+…+0.007X12

F2=0.186X1+0.028X2-0.098X3+…+0.068X12

F3=0.534X1+0.420X2+0.286X3+…-0.060X12

F4=-0.272X1+0.162X2+0.180X3+…+0.676X12

根據(jù)上述4個因子得分方程，計(jì)算房地產(chǎn)公司總因子得分排行，以總方差貢獻(xiàn)率為總權(quán)數(shù)，房地產(chǎn)綜合因子得分方程如下：

F綜合=0.335F1+0.316F2+0.190F3+0.160F4

根據(jù)綜合因子得分方程計(jì)算房地產(chǎn)公司因子排行，如表4所示。

表4 2021年房地產(chǎn)公司綜合因子得分情況（前十大公司與后十大公司）

對房地產(chǎn)公司綜合因子得分情況進(jìn)行分析可知，我國A 股上市房地產(chǎn)公司整體績效水平較低，整體競爭力較弱。營運(yùn)能力差距較大，表現(xiàn)不強(qiáng)，盈利能力有待提升，以增強(qiáng)公司實(shí)力，償債能力較弱，資金利用效率較低，發(fā)展空間有待拓展。

對前十名房地產(chǎn)公司進(jìn)行分析，2021年房地產(chǎn)公司綜合因子得分最高為陽光股份，以2.23分位居第一，其償債因子得分排名第一，為6.13分，表明公司償債能力較強(qiáng)，而發(fā)展因子僅為-2.46分，排名第107位，即倒數(shù)第二，表明公司發(fā)展能力較差。其綜合因子得分較高來源于償債因子，而公司未來競爭力的提升離不開發(fā)展能力，因此亟須進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，以提高公司未來競爭力。新大正、特發(fā)服務(wù)、新光退、派斯林、南都物業(yè)、招商積余、中國國貿(mào)、天保基建、我愛我家這9家房地產(chǎn)公司位居其后，各因子排行高低不一，表明前十大企業(yè)在營運(yùn)能力、償債能力、盈利能力及發(fā)展能力方面均有所差異。例如，新大正營運(yùn)因子排名第一，為5.78分，但償債因子為-1.20分，排名第103位，位居倒數(shù)，表明公司的償債能力較弱，資金風(fēng)險(xiǎn)較大，企業(yè)容易因?yàn)闊o法償還債務(wù)出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，公司未來競爭力較弱。

對后十名房地產(chǎn)公司進(jìn)行分析可知，退市中房綜合因子得分為-2.32分，排名最低，各因子分別排名108、107、108、103，均為倒數(shù)，同時(shí)，各因子得分遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于平均水平，發(fā)展情況不容樂觀，企業(yè)隨時(shí)可能因?yàn)橘Y金問題面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。南國置業(yè)的綜合得分排名倒數(shù)第二，發(fā)展因子為-4.07分，排名倒數(shù)第一，雖然償債因子排名第20位，表明公司在資金償還和舉債方面具有一定的優(yōu)勢，但盈利能力、運(yùn)營能力和發(fā)展能力均較低，企業(yè)可能存在資金無法有效利用、存貨積壓等問題。財(cái)信發(fā)展、萬通發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、海南高速、順發(fā)恒業(yè)、美好置業(yè)、鳳凰股份及華夏幸福各因子排名差距較大，表明公司管理層或經(jīng)營者對盈利能力、發(fā)展能力、償債能力及營運(yùn)能力的注重程度有所不同，未實(shí)現(xiàn)有效平衡，導(dǎo)致企業(yè)整體績效較差，公司競爭力較弱。

五、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論

本文以我國A 股上市的108家房地產(chǎn)公司為研究對象，運(yùn)用因子分析法對其財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行深入分析，從財(cái)務(wù)角度評價(jià)房地產(chǎn)公司的競爭力，結(jié)論如下。

其一，房地產(chǎn)行業(yè)整體績效水平較差，整體競爭力水平較低，營運(yùn)能力差距較大，表現(xiàn)不佳，盈利能力有待提升以增強(qiáng)公司實(shí)力，償債能力較弱，資金利用效率較低，發(fā)展空間有待拓展。其二，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在盈利、發(fā)展、償債及營運(yùn)能力方面高低不一，容易受到市場環(huán)境的影響而面臨資金風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致發(fā)展受到阻礙。

（二）建議

1.制定科學(xué)的營運(yùn)策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)制定科學(xué)的營運(yùn)策略，以提高自身的營運(yùn)能力，根據(jù)企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢和環(huán)境特點(diǎn)，不斷提高企業(yè)市場競爭力。對房地產(chǎn)公司來說，競爭力的提高需要依靠精細(xì)的營運(yùn)管理，必須充分把握企業(yè)現(xiàn)有資源，科學(xué)處置存貨、流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)等，在國家政策的引導(dǎo)下應(yīng)對市場需求變化。例如，及時(shí)清理閑置固定資產(chǎn)，入庫和售賣存貨等，提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率、存貨周轉(zhuǎn)率及固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，提高流動資產(chǎn)在企業(yè)所占比例，減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提高企業(yè)競爭力。

2.優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，減少企業(yè)在籌資過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專門的資金管理部門，加強(qiáng)企業(yè)存量資金管理，減少資金調(diào)配風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)還要拓寬融資渠道，擴(kuò)大融資規(guī)模，確保能夠獲得充足的資金以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，提升企業(yè)融資競爭力，最終提升企業(yè)整體競爭力。

3.實(shí)施全生命周期財(cái)務(wù)管理

房地產(chǎn)公司資金流量較大，開發(fā)、規(guī)劃、建造及綠化階段均涉及大量資金，如何科學(xué)有效地實(shí)施財(cái)務(wù)管理是亟須研究的課題。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)以凈利潤為全生命周期財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)，將房地產(chǎn)涉及的各項(xiàng)成本、費(fèi)用及稅費(fèi)作為全生命周期財(cái)務(wù)管控的重點(diǎn)，以順利達(dá)成財(cái)務(wù)管控目標(biāo)。

六、結(jié)語

本文以我國A 股上市的114家房地產(chǎn)公司為研究對象，運(yùn)用因子分析法對其財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行深入分析，從財(cái)務(wù)角度評價(jià)房地產(chǎn)公司競爭力情況，發(fā)現(xiàn)存在整體績效水平較差、競爭力水平較弱、盈利能力偏低、容易受到市場環(huán)境的影響而面臨資金風(fēng)險(xiǎn)等問題?；诖?，提出制定科學(xué)的營運(yùn)策略、優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、實(shí)施全生命周期的財(cái)務(wù)管理等建議，以期為房地產(chǎn)公司競爭力的提升提供有效的經(jīng)驗(yàn)，為行業(yè)發(fā)展提供可行的路徑。