房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理與風險防范措施分析

陳一戈

（招商局地產(chǎn)〔杭州〕有限公司，浙江 杭州 321000）

一、前言

稅務風險已經(jīng)逐漸成為影響房地產(chǎn)企業(yè)正常發(fā)展運營的重要因素之一，因此企業(yè)需要對稅務管理與風險問題進行深入分析。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國重要支柱產(chǎn)業(yè)，在實際發(fā)展中面臨諸多內(nèi)外部財務風險挑戰(zhàn)，如果稅務管理問題處理不當，就會導致企業(yè)正常穩(wěn)定運營受到嚴重影響，造成企業(yè)經(jīng)濟效益與綜合管理效率低下等。因此，利用科學有效的稅務風險管理手段，增強房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險應對解決能力十分重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理的主要特點

（一）種類多

房地產(chǎn)企業(yè)在稅務管理過程中涉及許多稅務費用，包括企業(yè)所得稅、土地增值稅、附加稅費、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和增值稅等。在項目開發(fā)預售階段，企業(yè)需要依據(jù)預期收納款項及時繳納增值稅以及相關附加稅費，依據(jù)預期企業(yè)盈利金額繳納企業(yè)所得稅。在房地產(chǎn)項目開發(fā)竣工后，需要依據(jù)房產(chǎn)售賣面積與合同內(nèi)容繳納增值稅以及附加稅費，依據(jù)實際銷售情況、項目開發(fā)投資成本、相關費用適當調整變動企業(yè)所得稅。因此，企業(yè)在實際工作中需要對諸多稅務費用進行科學管理，以保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的合理性、合法性與穩(wěn)定性。

（二）稅負高

從整體角度來講，我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務壓力增長極快，與其他行業(yè)相比有較高的稅負率。從產(chǎn)權角度分析，國有房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅費和營業(yè)稅費明顯超出私人企業(yè)，其主要原因是土地增值稅的變化，這與我國宏觀調控優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的政策并不相符，會導致企業(yè)陷入房價過高與庫存過剩的困境。因此，監(jiān)管部門需要重點關注房地產(chǎn)企業(yè)，可利用“營改增”政策改善稅負過高的現(xiàn)象，幫助房地產(chǎn)企業(yè)清理庫存，降低房價，減少項目開發(fā)成本，進而提高企業(yè)稅務管理質量。

（三）難度大

房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理模式具有一定特殊性，相關稅務計算方法與常規(guī)計算方法不盡相同，比如增值稅計算，針對自行開發(fā)的舊房地產(chǎn)項目，可利用簡單計算方法或者普通計算方法計算增值稅，但是針對新型房地產(chǎn)項目，只能使用一般計稅方法。房地產(chǎn)項目使用簡單稅費計算方法時，進項稅費無法進行抵扣，而使用一般稅費計算方法時，進項稅費可以通過多種憑證或者相關證明資料進行抵扣，包括項目設計費、工程建設安裝費、拆遷補償證明以及土地出讓票據(jù)等［1］。由于稅務管理難度較大，針對不同類型房地產(chǎn)項目，需要科學選擇稅費計算方法，因此稅務人員必須具有極強的專業(yè)能力與綜合作業(yè)能力。除此之外，在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設過程中會涉及諸多其他行業(yè)企業(yè)，投入成本包含的內(nèi)容較為復雜，比如前期建設費用、項目建設成本、土地成本、基礎設備費用以及日常支出等，各項費用與其他企業(yè)間具有緊密關聯(lián)，導致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算、稅務管理工作量巨大，且各項票據(jù)憑證繁多，進一步增加了稅務管理難度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理與風險分析

（一）制度風險

房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理工作通常由內(nèi)部財務部門負責，企業(yè)會在財務部門內(nèi)設置專門負責相關事宜的稅務崗位，由專業(yè)財務人員負責實施稅務管理。但是，分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理情況能夠發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理制度不完善，對稅務風險缺少足夠科學有效的防范控制措施，進而導致企業(yè)稅務管理風險系數(shù)大幅提升。完善的管理制度是保證企業(yè)稅務管理工作順利有效開展的重要前提。企業(yè)內(nèi)部稅收管理工作如果缺少標準規(guī)范的指導性條例，會導致稅務人員在處理稅務籌劃、稅費計算、稅務資料收集分析等工作時難以保證相關信息數(shù)據(jù)的精確性與真實性，需要花費大量時間開展稅務基礎工作，進而導致稅務風險管理工作效率低下。同時，財務部門各員工負責不同的財務工作，專門用于稅務風險管理的時間相對較少，難以在第一時間及時發(fā)現(xiàn)稅務風險，嚴重威脅企業(yè)的正常安全發(fā)展經(jīng)營。

（二）信息安全風險

部分房地產(chǎn)企業(yè)未依據(jù)標準規(guī)范的稅務管理制度開展工作，導致稅務信息的真實性與安全性無法得到保障。信息安全管理是企業(yè)稅務管理中的重要內(nèi)容，實施稅務風險管理，需要企業(yè)各部門精準反饋涉稅信息，以此幫助管理部門對企業(yè)的具體情況進行評估判斷，優(yōu)化稅務信息使用效果［2］。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)稅務相關部門存在稅務信息不對等、傳遞不及時等問題，導致稅務信息安全風險在信息傳遞過程中大幅增加，且信息不對等會導致稅務人員難以正常開展管理工作，造成稅務數(shù)據(jù)不準確、時效性不強等問題，進一步增加了稅務管理信息安全風險。

（三）管理風險

房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理工作涉及許多專業(yè)性較強的內(nèi)容，包括稅務計算、資金配置、財務管理等，因此，高質量、高水準的專業(yè)財務人員是保障稅務管理工作順利落實的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)對稅務管理人員專業(yè)能力與綜合素質具有較高要求，不僅要掌握企業(yè)財務具體情況、稅務相關基礎知識以及項目業(yè)務流程等，而且還要具備較高的職業(yè)素養(yǎng)、認真負責的態(tài)度以及問題綜合處理能力等，以此推動稅務管理工作順利穩(wěn)定地開展，確保稅務數(shù)據(jù)的精確性，降低稅務風險發(fā)生概率。但是，現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)稅務人員的綜合能力不強，稅務管理工作實際執(zhí)行效率與質量難以得到有效保障，稅務管理過程中存在許多管理風險，阻礙了企業(yè)的健康發(fā)展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理與風險防范措施

（一）增強成本意識，做到全程監(jiān)督

為優(yōu)化稅務風險管理效果，房地產(chǎn)企業(yè)應當增強財務成本管理意識，構建科學的監(jiān)督管理機制，以此對稅務管理工作進行有效的監(jiān)督控制。例如，杭州市某房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化稅務風險監(jiān)管制度應用效果，從以下幾方面進行了改革：首先，加大財務部門對稅務管理的監(jiān)管力度，財務部門與稅務管理有緊密關聯(lián)，使企業(yè)對稅務管理有更精細化的認知，能夠起到良好的指導作用，從財務部門至企業(yè)領導層，科學設計多級監(jiān)督管理部門，以此對稅務管理風險進行有效把控，做到對稅務管理全過程的精細化監(jiān)控；其次，從企業(yè)高層領導中選取人員對稅務管理進行全面監(jiān)督，從宏觀角度把控稅務管理發(fā)展方向；最后，通過外聘第三方機構對稅務管理工作進行監(jiān)管控制，包括稅務咨詢機構與稅務事務所，從客觀的角度優(yōu)化企業(yè)的稅務監(jiān)管工作，并提出專業(yè)、科學的整改建議，幫助企業(yè)解決現(xiàn)階段潛在的稅務風險隱患，保證企業(yè)稅務管理質量與安全［3］。

（二）加強稅票控制，提升財務管理水平

我國推出增值稅制度后，增值稅抵扣情況與項目購進票據(jù)情況具有密切關聯(lián)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重稅務票據(jù)管理控制，優(yōu)化企業(yè)財務管理效果。企業(yè)在項目開展中要注重增值稅專票的管理工作，與材料供應商合作時要全面了解其運營資質等情況，確認每筆交易業(yè)務都能夠開具相關票據(jù)證明，使企業(yè)擁有完善的抵扣憑證。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要注重票據(jù)異常管理，現(xiàn)階段我國稅務部門已經(jīng)發(fā)布異常票據(jù)專項管理公告，企業(yè)應當嚴格遵守相關法律政策，針對異常情況及時與稅務部門交流確認，防止在后續(xù)稅務抵扣環(huán)節(jié)出現(xiàn)爭議，導致稅務風險發(fā)生，增加稅務成本。例如，增值稅票據(jù)電子化政策推行后，重慶市某房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)政策標準，重點對電子發(fā)票保存管理工作進行了調整控制，在稅務中心安排專員對電子發(fā)票進行管理，重點監(jiān)控發(fā)票領取、開具以及綜合管理等過程，同時明確劃分電子發(fā)票各管理環(huán)節(jié)，防止出現(xiàn)工作交叉或空白漏洞問題。

（三）注重網(wǎng)絡安全，規(guī)避信息風險

隨著信息化時代的到來，各行業(yè)領域運營管理模式均發(fā)生了極大的改變，房地產(chǎn)企業(yè)應當注重信息技術的有效應用，引進大數(shù)據(jù)、云計算等先進技術，優(yōu)化稅務管理效果。同時，企業(yè)要重視互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境中財務稅務信息的安全問題，防止發(fā)生稅務信息泄露的狀況，對企業(yè)造成嚴重經(jīng)濟損失。企業(yè)必須保證數(shù)據(jù)信息存儲系統(tǒng)的安全性，可以構建防火墻，增強整個數(shù)據(jù)系統(tǒng)的使用安全性［4］。企業(yè)對內(nèi)部系統(tǒng)可以設置多級密鑰模式，對稅務信息進行等級劃分，依據(jù)等級設置不同級別的安全管理手段，工作人員想要越級調取數(shù)據(jù)信息時，需要向上級部門申請，在申請得到正式批復后方可利用密鑰調取文件，以此保證稅務信息的安全性，減少稅務管理風險。

（四）增強風險意識，保障有序運作

房地產(chǎn)企業(yè)應增強稅務風險管理意識，對稅務風險形成全面清晰的認知，從傳統(tǒng)的事后控制思想轉變?yōu)樽⒅厥虑胺治鲱A測、事中有效控制、事后總結變革的思想理念，注重對稅務管理全過程的監(jiān)督控制，增強稅務風險管理與防控意識。與此同時，要深化企業(yè)領導層的思想認知。對房地產(chǎn)企業(yè)來講，稅務管理工作涉及數(shù)目較大的稅務項目，如果發(fā)生事故，就會對企業(yè)發(fā)展造成嚴重影響，因此企業(yè)領導層必須對稅務管理引起高度重視，充分發(fā)揮領導帶頭作用，為下級稅務管理工作順利開展和各部門相互配合創(chuàng)造良好的環(huán)境。此外，企業(yè)可以讓財務部門參與戰(zhàn)略規(guī)劃制定，從財務部門專業(yè)角度對企業(yè)發(fā)展中可能遇到的稅務風險進行預測，出示清晰明確的文件資料，依據(jù)企業(yè)實際發(fā)展情況提供一定參考意見，幫助企業(yè)領導者進一步了解稅務風險，降低稅務風險發(fā)生概率。

（五）加強隊伍建設，發(fā)揮人力優(yōu)勢

房地產(chǎn)企業(yè)要培養(yǎng)員工的綜合能力與素養(yǎng)，為稅務管理提供專業(yè)人才。革新企業(yè)領導者的思想理念，使其重視稅務管理工作，清楚地認識到稅務管理對企業(yè)發(fā)展的重要作用；對稅務管理人員開展專業(yè)強化培訓，不僅要培養(yǎng)其財務稅務管理能力、相關政策條例認知理解能力，而且還要培養(yǎng)其綜合管理能力、籌劃分析能力、職業(yè)道德素養(yǎng)以及人際溝通能力等，全面提高稅務管理人員的綜合素養(yǎng)，使其能夠高質量開展稅務管理工作，保證企業(yè)稅務安全［5］。

（六）強化制度建設，起到保障作用

管理制度的缺失是導致房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理工作質量與效率低下的重要因素。企業(yè)必須結合自身具體發(fā)展情況、稅務管理需求以及社會政策條例等內(nèi)容，建立完善的管理制度，覆蓋企業(yè)各部門、各級別業(yè)務項目，以此實現(xiàn)全面監(jiān)督控制。在企業(yè)現(xiàn)有監(jiān)督制度的基礎上進行適當優(yōu)化，對各崗位的職責、義務與權限進行明確劃分，將項目職責具體落實到個人，以此保證各項稅務管理工作的順利開展。同時，企業(yè)要注重對各項目合同的深入分析，以此規(guī)避合同中潛在的稅務風險。

（七）優(yōu)化稅務籌劃，達成管理目標

房地產(chǎn)企業(yè)要認識到日常管理工作的重要性，重點關注稅務管理工作，將稅務風險的影響降低至可控范圍內(nèi)。稅收籌劃工作對內(nèi)容的專業(yè)性與制定時間的周期性有較高要求，因此企業(yè)要依據(jù)自身實際發(fā)展情況與稅務繳納需求等，科學開展稅務籌劃工作，可選擇與可靠的稅務中介部門或者稅務顧問機構聯(lián)合開展稅收籌劃工作。例如，具有較大市場競爭壓力的大型房地產(chǎn)企業(yè)可以聘請專業(yè)能力強、具有豐富稅收籌劃經(jīng)驗的稅務機構協(xié)助實施稅務管理，科學分析企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)特征、經(jīng)營現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)相關法律政策等，制定可操作性強的稅收籌劃規(guī)劃，同時保證工作內(nèi)容與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃相契合。還可以將企業(yè)制訂的稅收籌劃方案交給稅務中介部門進行專業(yè)權威的科學評估，依據(jù)其提出的真實有效的修改意見，對稅收籌劃方案進行優(yōu)化完善，減少企業(yè)的稅收風險［6］。如果房地產(chǎn)業(yè)無法快速找到合適的稅務中介部門，或者自身資金有限，則可以聘請專業(yè)的稅務籌劃顧問開展稅收工作，以此保證稅務籌劃的科學性與針對性，這種方式通常適用于規(guī)模相對較小的房地產(chǎn)企業(yè)。

五、結語

房地產(chǎn)企業(yè)在運營發(fā)展過程中不可避免地會產(chǎn)生一些稅務風險問題，因此開展稅務管理與風險防范工作具有十分重要的現(xiàn)實意義，能夠幫助企業(yè)清楚地掌握常見稅務風險及其發(fā)生原因，依據(jù)企業(yè)實際情況制定有效應對措施，如完善稅務管理制度、增強企業(yè)稅務風險管理意識、提高工作人員專業(yè)素養(yǎng)等，能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)有效應對稅務風險，將稅務風險損失降至最低，推動房地產(chǎn)行業(yè)進一步創(chuàng)新發(fā)展。