商品房預售合同買受人承擔風險與利益保護的探究

池 君

浙江東海律師事務所，浙江 臺州 318020

隨著國家的改革開放與發(fā)展，商品房預售合同中買受人利益的保護已經(jīng)逐漸演變?yōu)楫斀裆鐣系囊粋€重要話題。而且，由于我國的人口基數(shù)龐大，且消費能力日益提升，商品房預售合同中買受人利益的保護對于每一個需要購房或者已經(jīng)購房的人而言，都有著非常重要的保障作用，其不僅能夠保護買受人的合法權(quán)益，還能維護市場環(huán)境的公正性。但是，在這一背景下，由于預售人特定的需求，以及對預售人資質(zhì)審核的要求較為嚴格，導致當前商品房預售合同的標的物存在一定的不可預見性，進而弱化了預售方對商品房預售合同義務的履行效果。

一、我國商品房預售合同中買受人所承擔的法律風險

（一）虛假宣傳導致買受人承擔的法律風險

在當前我國的房地產(chǎn)售賣行業(yè)中，有部分地產(chǎn)開發(fā)商在前期的“樓花”建設(shè)中，為獲取更多的建設(shè)資金和更大的利益，會通過設(shè)計虛假宣傳的方法對客戶群體進行承諾。這一行為就給后續(xù)買受人的房屋交付和房屋應用埋下了潛在風險。由于在施工過程中會遇到各類不可控的因素，因此能否按時交房、能否保證不爛尾等都是當前人們非常關(guān)注的問題，同時也是當前預售方難以控制的問題。特別是部分預售方，為了達到預期的銷售目標，會通過各類非法途徑來進行銷售。如：在虛假宣傳的過程中，地產(chǎn)開發(fā)商主要會針對房屋周邊的基礎(chǔ)環(huán)境建設(shè)狀況、地理位置狀況、交通狀況以及裝修狀況和物業(yè)管理狀況等下手[1]。但是，在買受人正式入住之后，會發(fā)現(xiàn)宣傳內(nèi)容與實際內(nèi)容并不相符。這一問題的發(fā)生直接導致了買受人需要承擔更多的法律風險。

（二）定金責任導致買受人承擔的法律風險

在商品房的預售過程中，需要買受人和預售方簽訂一系列的合同條款，然后制定雙方的契約準則，同時雙方在簽訂預售條款的過程中還需要對定金條款進行有效的明確和商議，通過這一商議方法的應用，對于預售方而言是判斷買受人是否具備買受能力和買受條件的一個重要準則[2]。在這一過程當中，預售方會為買受人提供商品房買受認購書，而且在認購書當中會對條款進行簡單說明，其主要內(nèi)容是針對買受人交付的定金以及相關(guān)條款內(nèi)容的明確。一般情況下，內(nèi)容為：買受人應該按照約定時間付清商品房買受尾款，并且要遵守合同與協(xié)議，如果買受人不能按照條款履行合同，就需按照《商品房預售合同》中的相關(guān)規(guī)定沒收買受人預付的定金，而且商品房的處置在將來與買受人沒有絲毫關(guān)系。

（三）欺詐行為導致買受人承擔的法律風險

當前我國對于不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移需要通過不動產(chǎn)登記的方法進行，同時需要在登記的過程中明確對不動產(chǎn)的公示環(huán)節(jié)。只有這樣，不動產(chǎn)才能實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移和調(diào)換。在這一過程中，商品房的預售工作同樣需要遵守這一環(huán)節(jié)。所以，但凡是不遵守這一環(huán)節(jié)的，均存在對客戶群體的欺詐行為。但是，在商品房尚未建成的時期，由于買受人不能馬上獲取商品房的所有權(quán)，因此為了獲取基本的保障，買受人必須要通過登記和公示不動產(chǎn)的方式來實現(xiàn)對商品房所有權(quán)的把控[3]。另外，還有部分情況是預售方為了提升業(yè)績，存在有一房多賣的情況，這一情況的發(fā)生必然是因為沒有與買受人進行不動產(chǎn)的登記而造成的情況，由此可見在避免欺詐的過程中，買受人所承擔的法律風險是非常大的，而登記制度和公示制度的應用可以有效降低這一風險的發(fā)生概率[4]。

（四）預售方不履行合同導致買受人承擔的法律風險

在我國很多的商品房預售過程中，絕大部分商品房都是處于在建的過程中，因此距離工程完工還有很長的時間需要買受人等待。在這一過程當中，由于各類因素的影響，買受人所承擔的風險性就會不斷加大，而且面對諸多不確定性，買受人并不能做出任何有效的行動。而且，在面對“爛尾”以及推遲交房的情況時，預售方會采取各種手段和說法來搪塞買受人，而且會一直對工程進行拖延。而在這一過程中，預售方必然會采取各種可以免于責任的說辭對買受人進行承諾[5]。這一問題換言之也被稱為是豆腐渣工程，或者是黑心工程。而且這一風險性無法從表面上直接進行控制和管理，且在入住之后難以對其進行有效解決。因此該風險的發(fā)生會伴隨著買受人后期的長期居住，且會時刻影響買受人的生命和財產(chǎn)安全。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在宣傳的過程中所明確的房屋面積與實際建成之后的房屋面積存在有較大的出入。這一問題是設(shè)計師在繪制圖紙的過程中出現(xiàn)問題而導致的，或者是在房屋建設(shè)中由于計算不準確而產(chǎn)生的。針對這一問題，買受人便會承擔相應的法律風險，且需要通過維權(quán)等方法來索要超出部分的房屋購買資金。造成這一問題的主要原因有以下幾點：第一是開發(fā)商對公攤面積會進行隨意調(diào)整和設(shè)計；第二是開發(fā)商會通過降低套內(nèi)使用面積的方法來進行整體面積的計算[6]。比如封閉式陽臺或者設(shè)備間等就是一個典型的案例；第三是開發(fā)商在進行宣傳的時候存在有較大的水分，且存在虛假宣傳的行為與現(xiàn)象。

二、我國商品房預售合同中買受人應受的法律保護欠缺分析

（一）法律保護機制對于虛假宣傳的懲戒力度薄弱

進行廣告宣傳的主要目的是實現(xiàn)對客戶群體的有效邀約。因此法律法規(guī)中對于廣告的應用做出了明確的要求。但是，在開發(fā)商實際應用的過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)打擦邊球或者鉆空子的行為。針對廣告法的漏洞和不足，對其大做文章，最終導致廣告成為開發(fā)商售賣房屋的一種有力工具[7]。一般情況下，預售廣告都會存在一定的夸大問題和虛假問題，與實際入住的房屋不相符、不相稱的現(xiàn)象較為普遍。歸根結(jié)底，出現(xiàn)上述問題的主要因素是政府對于廣告認定的嚴格程度較低，且對于廣告應用的控制能力較弱。為了讓房子賣得更多、賣得更好，開發(fā)商一般對于樓盤的地理位置、交通狀況以及周邊基礎(chǔ)設(shè)施會進行重點宣傳和設(shè)計，同時會對樓盤存在的隱性問題以及弊端閉口不談。這樣，買受人所看到的、所聽到的都是好的一面，而對于房屋的缺點了解得不夠深入。這一問題從本質(zhì)上分析是由于預售廣告在法律監(jiān)督方面存在有一定的盲區(qū)，導致宣傳只有優(yōu)勢沒有劣勢。從本質(zhì)上分析，這也屬于一種不實的宣傳方法與宣傳手段。

（二）法律保護機制對于預售登記制度的監(jiān)督缺失

結(jié)合《民法典》物權(quán)編的相關(guān)規(guī)定來看，不動產(chǎn)在進行預售登記的時候，需要確保對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效保護，同時需要向政府機構(gòu)做申請，以此來實現(xiàn)買受人對物權(quán)的有效獲取。但是，在現(xiàn)實的預售登記工作開展中，很多開發(fā)商會將這一工作省略，或者會刻意規(guī)避這一環(huán)節(jié)。最后導致買受人在獲取房屋之后，依然無法辦理物權(quán)的轉(zhuǎn)移和交接[8]。這就導致了法律保護機制對于預售登記制度的管理力度弱化，且導致了政府對物權(quán)管理工作監(jiān)督能力的下降。在雙方簽訂預售合同之后，合同會即時生效。但是在此需要思考的是，買受人在這一過程中能夠享受到什么權(quán)利，且能夠做什么主張。結(jié)合預售合同的約定來分析，買受人能夠享有的權(quán)利為：第一是在房屋在建過程中，可以提前獲取房屋的所有權(quán)；第二是在合同簽訂之后，需要嚴格履行房款支付的義務。但是，由于買受人一般情況下會選擇按揭方式進行購房。因此需要涉及銀行和金融機構(gòu)的參與才能實現(xiàn)對房屋所有權(quán)的獲取。在這一背景下，買受人成為地產(chǎn)開發(fā)商和銀行之間最弱小的力量。

（三）法律保護機制對于合同備案的規(guī)定有所缺失

結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定來分析，我國不同地區(qū)在國家法律的支撐下，還有不同的地方法律法規(guī)，各個地方在法律應用方面均有一定的差異性。因此在對合同備案進行法律保護機制應用的過程中，會產(chǎn)生相應的問題。如：首先是商品房的備案是否能夠即時生效；其次是商品房的備案是否需要與各類外來因素做對抗；最后是商品房的預售是否能夠在不登記的情況下對第三人進行對抗。

三、我國商品房預售合同中買受人法律保護機制的完善建議

（一）逐步優(yōu)化預售廣告法

通過對廣告宣傳方法的優(yōu)化、完善、控制和管理，能夠有效降低買受人在簽訂商品房預售合同過程中的法律風險性。而且，該方法的應用還能有效地凈化行業(yè)的發(fā)展空間和發(fā)展路徑，實現(xiàn)未來行業(yè)發(fā)展和商品房售賣的公開程度與透明程度提升。另外，在這一背景下，還需要基于廣告法的應用對宣傳廣告進行嚴格的把控。特別是針對“樓花”售賣的時候，務必要對后期的房屋周邊基礎(chǔ)建設(shè)、交通建設(shè)狀況以及醫(yī)療、教育和娛樂設(shè)施的建設(shè)等做重點分析與研究。一旦發(fā)現(xiàn)存在有不合理、不健全的地方，需要及時叫停，且需要督促或者勒令其進行改正。

（二）有效完善預售登記制度

有效的完善預售登記制度，能夠降低買受人所承擔的法律風險。因此，需要結(jié)合《城市商品房預售管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定和制度對預售登記制度的應用和執(zhí)行展開深入研究與探索。首先，需要結(jié)合權(quán)屬登記的過程進行設(shè)計，確保預售方能夠為買受人提供及時的、有效的和必要的幫助與服務。同時還需要明確限定責任日期，確保在100天之內(nèi)能夠獲取房屋產(chǎn)權(quán)證。如果無法在承諾的時間內(nèi)獲取相關(guān)證件，預售方需要根據(jù)合同約定，對買受方提供相應的賠償，或者滿足雙方約定的其他條件。其次，需要結(jié)合商品房相關(guān)司法解釋的規(guī)定對買受人與地產(chǎn)開發(fā)商之間的協(xié)商結(jié)果進行研究與判斷，確保買受人能夠在100天之內(nèi)達成開發(fā)商提出的資金要求或者各項證明要求。通過上述方法的應用，能夠有效平衡兩者之間的法律風險承擔關(guān)系，且能夠進一步降低買受人承擔的風險，且可以有效強化買受人在合同簽訂中的地位，突顯買受人在合同簽訂中的作用與價值。

（三）進一步加強預售合同備案管理

首先，需要針對申請登記的主體對合同備案管理工作進行設(shè)計，通過對預售方備案信息的有效監(jiān)督，實現(xiàn)對申請主體個人權(quán)益的有效保護。其次，需要針對預售人的登記備案對商品房預售的不同環(huán)節(jié)進行考察與研究，確保每個環(huán)節(jié)都不出問題，或者確保對各個環(huán)節(jié)中的問題做及時快速的解決。最后，對商品房的預售合同進行材料的申請和報備，以此實現(xiàn)對商品房登記制度的進一步完善，以及對備案質(zhì)量的有效提升。

（四）對預售資金做強力管控和監(jiān)督

我國的商品房預售合同設(shè)計需要綜合國外發(fā)達國家的經(jīng)驗教訓來分析，以此作為研究背景，能夠有效發(fā)展我國的商品房預售合同風險控制體系。在部分發(fā)達國家，為了確保商品房預售合同的風控更加嚴格，會采取征收貸款手續(xù)費的方式對其進行制約。通過該方法能夠有效降低風險的發(fā)生。而且，在買受人進行貸款的時候，手續(xù)費會在短期內(nèi)攤還。這樣可以增加每一期的還款額度，而且還能實現(xiàn)貸款利率的不斷上升，進而可以穩(wěn)定借款人的成本。在這一過程中，若市場利率下降，那么已經(jīng)確定的抵押利率將會隨著市場利率的變化進行調(diào)整，進而可以有效遏制借款人提前還款的意圖，且能夠在一定程度上降低借款人提前還款對自己造成的影響。

四、總結(jié)

通過該選題能夠有效探索當前我國商品房預售合同的基本特征，同時能夠結(jié)合我國商品房預售合同的買受人所承擔的法律風險做深入論述與分析，進而明確預售過程中以及合同履行過程中存在的違規(guī)性、欺詐性和風險性。此外，還可以針對我國現(xiàn)行的商品房預售合同中買受人的基本權(quán)益，對法律保護范疇做出明確界定，討論法律保護程序中的優(yōu)勢與欠缺，進而基于買受人和預售方的現(xiàn)實需求和基本利益訴求，實現(xiàn)對商品房預售合同權(quán)益的有效平衡、有效保護。