房地產(chǎn)行業(yè)融資問題研究

杜閃 易丹丹

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);龍湖集團;企業(yè)融資

【中圖分類號】F299.233.42 【文獻標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688（2021）10-0107-03

0 引言

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過40多年的發(fā)展，在我國經(jīng)濟建設(shè)中起著重要的作用。2000年開始，房地產(chǎn)呈現(xiàn)出異常火爆的趨勢，房價只漲不降，買房賣房成為熱點話題。2015年，政府為了抑制房價的飛速上漲和抵制“炒房賣房”的行為出臺了相關(guān)文件，對房地產(chǎn)企業(yè)的限制增強。面對這樣的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)想要增強盈利能力，必須重視融資問題。這是因為房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時需支付高昂成本，項目建設(shè)周期長，而且資金只能在銷售房地產(chǎn)之后才能收回，壞賬風(fēng)險大[1]。此外，近幾年總體經(jīng)濟形勢下滑，銀行和其他金融機構(gòu)的融資門檻較高，房地產(chǎn)上市公司在外部環(huán)境的影響下資金短缺的現(xiàn)象十分明顯。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)選擇合理的融資策略是很有必要的。

1 房地產(chǎn)企業(yè)融資方式分析

融資就是企業(yè)融通資金的過程。在所有融資方式中最普遍采用的就是銀行貸款，在部分房地產(chǎn)企業(yè)中銀行貸款甚至可以為企業(yè)籌集到70%左右的資金。隨著市場的不斷變化，產(chǎn)生了許多新的融資方式[2]。融資按照籌資對象可以分為外部融資和內(nèi)部融資。

1.1 內(nèi)部融資

內(nèi)部融資是企業(yè)運用自有資金籌資的方式，主要是對應(yīng)收賬款、預(yù)售賬款的抵押和出售。因為內(nèi)部融資只涉及企業(yè)，所以自主性比較高，融資成本較低。缺點在于內(nèi)部融資規(guī)模小，對于經(jīng)營情況差的企業(yè)不適合采用內(nèi)部融資。具體包括如下。

（1）留存收益。留存收益來源于企業(yè)期末的凈利潤，由盈余公積和未分配利潤組成。留存收益可以為企業(yè)提供資金，而且不需要成本。

（2）預(yù)收賬款。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是提前將沒有建設(shè)完成的房地產(chǎn)進行銷售，以定金或者購房款的方式獲取資金，借此實現(xiàn)資金快速回攏的目的，緩解企業(yè)資金壓力。

1.2 外部融資

與內(nèi)部融資相反，外部融資是向其他經(jīng)濟主體籌資的行為，在是否有金融機構(gòu)介入的基礎(chǔ)上可以分為直接融資和間接融資。具體包括如下。

（1）直接融資。直接融資是企業(yè)不通過金融機構(gòu)直接進行融資，主要有股權(quán)融資、債券融資等。股權(quán)融資和債券融資各有不同，股權(quán)融資沒有到期歸還本息的壓力，財務(wù)風(fēng)險小，但是有控制權(quán)分散的風(fēng)險。債券融資最突出的一點就是企業(yè)到期必須向債權(quán)人還本付息，因此在財務(wù)上的風(fēng)險大[3]。

（2）間接融資。間接融資是需要借助金融機構(gòu)籌集資金的融資方式，基本形式有銀行貸款、融資租賃及信托貸款等。銀行貸款的優(yōu)點是融資的金額大，融資的約束條件相對較少;缺點是容易受到市場環(huán)境和相關(guān)政策的影響。除銀行貸款外，融資租賃和信托貸款都是典型的向非銀行籌集資金的融資方式。

2 龍湖集團融資現(xiàn)狀研究

2.1 龍湖集團簡介

1993年，龍湖集團正式成立，總部設(shè)在重慶，公司主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)，也參與房屋租賃、裝修等相關(guān)業(yè)務(wù)。2009年，龍湖集團控股有限公司在香港上市。龍湖集團業(yè)務(wù)范圍廣，市場遍布全國，至今成立龍湖集團開發(fā)的項目大約有900個。多年來，龍湖堅持以客戶為中心，從客戶的視角進行項目設(shè)計，建設(shè)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)。

2.2 龍湖集團融資描述

基于對龍湖集團2019年的財務(wù)報表進行分析，可以看出龍湖集團內(nèi)部融資和外部融資二者兼有。

（1）內(nèi)部融資現(xiàn)狀分析。我國有關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)持有資金的占有率必須高于總投入開發(fā)的30%的要求，對于內(nèi)部融資，我國的房地產(chǎn)企業(yè)一般都是以盈余公積對項目進行投資。從財務(wù)報告中可以得知，2017—2019年龍湖集團的所有者權(quán)益和未分配利潤呈上升趨勢。預(yù)收賬款是企業(yè)較快獲取資金的方式之一，2017年龍湖集團有物業(yè)銷售預(yù)收賬款為932億元，2018年和2019年沒有預(yù)收賬款。龍湖集團的內(nèi)部融資是有所減少的（見表1）。

（2）外部融資現(xiàn)狀分析。2019年12月31日，龍湖集團的銀行貸款數(shù)額為1 313億元，2018年的銀行貸款數(shù)額為1 111億元，2017年的銀行貸款數(shù)額為691億元?？梢钥闯觯埡瘓F的銀行貸款是逐年增加的，并且2018年龍湖集團銀行貸款的幅度較大。龍湖集團在2019年12月31日股份總額有每股面值0.01港元的普通股數(shù)目5 983 110 605股，價值5.2億元，相比2018年增資擴股了44 639 000股，價值增加了300萬元，2019年龍湖集團的股權(quán)融資較少。

截至2019年12月31日，龍湖集團發(fā)行有境內(nèi)公司債券、綠色債券、中期票據(jù)、住房租賃專項公司債券和優(yōu)先票據(jù)。其中，2019年發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)金額為59億元，住房租賃轉(zhuǎn)型公司債券為19億元，境內(nèi)公司債券為21億元，2019年沒有發(fā)行綠色債券和中期票據(jù)，總計發(fā)行了99億元的債券。然而相較于2018年，龍湖集團減少了綠色債券和中期債券的發(fā)放，其他債券的發(fā)行數(shù)額均有所減少（見表2）。

龍湖集團是受國家政策影響較大的企業(yè)，近年來中國人民銀行多次上調(diào)了銀行貸款準(zhǔn)備金金額及它在存款總額中所占的比重，銀行貸款的利息也逐年增加，龍湖集團、碧桂園集團等大型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率在正常情況下會以國家基準(zhǔn)利率向上浮動，所以龍湖集團的融資成本呈明顯的上升趨勢。龍湖集團2019年的定息銀行貸款利率是4.88%，浮息銀行貸款利率是4.32%。龍湖集團2019年的銀行及其他借款利息達61億元，占全部利息的93%。較高的融資成本會帶來較大的融資風(fēng)險。龍湖集團2017—2019年的資產(chǎn)負債率分別為70.73%、72.22%、74.45%（見表3）。

3 龍湖集團融資問題分析

3.1 資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)是負債較多的企業(yè)，企業(yè)運營過程中面臨著極高的經(jīng)營風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要持續(xù)運轉(zhuǎn)，就必須保持充足的資金鏈。2017—2019年，龍湖集團的資產(chǎn)負債率基本在73%左右浮動，就國內(nèi)的資產(chǎn)負債率情況來看，資產(chǎn)負債率在60%～80%的企業(yè)都需要承擔(dān)較大的融資風(fēng)險?？梢钥闯?，龍湖集團是高杠桿的運營模式，流動負債比率逐年增加。面對這樣的資本結(jié)構(gòu)，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險呈現(xiàn)出銳增狀態(tài)。

3.2 融資渠道少

采用不同的融資方式和融資方式所占的比重就是融資結(jié)構(gòu)。根據(jù)龍湖集團的融資現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn)，2019年龍湖集團銀行貸款融資就占到全部融資的76.21%，債券融資其次，股權(quán)融資最少。由此可見，龍湖集團主要依賴于銀行貸款，股權(quán)融資較少。然而銀行貸款的利率高，由此產(chǎn)生的財務(wù)費用也高，債務(wù)性融資較多，容易導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生替代行為，在資金運轉(zhuǎn)不靈的情況下，一旦集團無法償還債務(wù)，現(xiàn)金流就會出現(xiàn)問題，嚴重時可能會造成企業(yè)的財務(wù)危機[4]。2019年，為了應(yīng)對房地產(chǎn)市場泡沫現(xiàn)象，貨幣信貸的發(fā)展趨勢放緩，如果龍湖集團繼續(xù)依賴銀行貸款補充融資的需要，其風(fēng)險會劇增。

3.3 融資風(fēng)險大

龍湖集團的融資成本較高，其中利息費用就達到65億元，融資成本升高，會增加融資風(fēng)險。較高的利息費用會給企業(yè)帶來利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險。龍湖集團會受到銀行和金融機構(gòu)利率變動的影響。截至2019年末，龍湖集團的短期借款有139億元。此外，龍湖集團浮息貸款有927億元，占全部貸款的比重達70.61%。這意味著在沒有其他影響因素的情況下，利率變化會直接影響企業(yè)的財務(wù)費用。因此，如果龍湖集團對固定利率和浮動利率的借款數(shù)額配置不合理，會導(dǎo)致企業(yè)的利率風(fēng)險增大。

4 龍湖集團融資對策

4.1 優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

龍湖集團資產(chǎn)負債率較高，而且短期負債占比比較大。一旦短期負債的償債能力下降，可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈?zhǔn)軗p，遭受財務(wù)危機。此外，龍湖集團的外部融資較大，外部融資耗費的資金成本較多[5]。因此，龍湖集團必須未雨綢繆，兼顧短期負債和長期負債，保證資金的穩(wěn)定性。為了優(yōu)化企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，龍湖集團可以改善企業(yè)經(jīng)營模式，增加企業(yè)資金積累，通過加快資金周轉(zhuǎn)速度、及時處理閑置設(shè)備等方式提高資金利用率，可以提高內(nèi)部融資的力度，減少對外部融資的需求。內(nèi)部融資的加大在改善融資結(jié)構(gòu)的同時，也可以提升企業(yè)的盈利能力。

4.2 加強融資創(chuàng)新

在科技日新月異的今天，利用互聯(lián)網(wǎng)平臺，加大信息交互，加快信息流動，傳統(tǒng)實體行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，可以創(chuàng)造新的發(fā)展機會。據(jù)此，銀行業(yè)、基金業(yè)等相繼推出了互聯(lián)網(wǎng)新商品。互聯(lián)網(wǎng)在為房地產(chǎn)企業(yè)提供新的運營可能的同時，也為其融資提供了新的渠道。在房地產(chǎn)行業(yè)中具有代表性的龍湖集團有著良好的品牌優(yōu)勢，集團可以借此在互聯(lián)網(wǎng)上建立融資平臺，發(fā)展“房地產(chǎn)+證券”“房地產(chǎn)+基金”等，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”的新業(yè)態(tài)增加房地產(chǎn)的融資渠道，發(fā)展多元化融資。

4.3 控制融資成本

龍湖集團的融資成本較高是因為集團的利息費用較高，從之前對龍湖集團的融資現(xiàn)狀進行分析的基礎(chǔ)上可以發(fā)現(xiàn)，在龍湖集團的多種融資方式中，利用銀行貸款進行融資的力度最大，這也是造成企業(yè)融資成本高的原因。事實上，銀行近年來對放貸的要求愈發(fā)嚴格，一些銀行甚至縮小了合作的房地產(chǎn)企業(yè)的范圍。同樣，2017年開始房地產(chǎn)行業(yè)減少了發(fā)放債券的規(guī)模，現(xiàn)階段發(fā)行的債券數(shù)量有所減少。相對于債券融資，股權(quán)融資不需要還本付息，因此龍湖集團可以加強股權(quán)融資，采用增資擴股、夾層融資等方式外引優(yōu)質(zhì)股東，優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，將債權(quán)人轉(zhuǎn)為股東，降低融資成本。

5 總結(jié)

融資是企業(yè)財務(wù)管理的活動之一，龍湖集團又是資金需求量大、建設(shè)成本高的企業(yè)，因此對融資活動的要求十分嚴格。根據(jù)龍湖集團的融資現(xiàn)狀，針對龍湖集團融資渠道少、融資成本高等問題，提出加強內(nèi)部融資、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、控制融資成本的對策，從而提高企業(yè)的融資水平，提升企業(yè)盈利能力，更好地發(fā)展企業(yè)。

參 考 文 獻

[1]邵名童，張丹陽.房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究[J].商，2016（8）：152.

[2]石密艷，孟繁兵.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題探析[J].中國市場，2021（8）：78-79.

[3]王春英.房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險研究[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)，2013（10）：81-82.

[4]陳紫艷.W房地產(chǎn)公司融資存在的問題及對策研究[J].科技經(jīng)濟導(dǎo)刊，2019（33）：210-211.

[5]高佳薇.房地產(chǎn)企業(yè)融資困境與對策——以LD公司為例[J].區(qū)域治理，2019（44）：203-205.