成本酬金制物業(yè)管理服務(wù)在行政事業(yè)單位的若干財務(wù)風(fēng)險分析

吳葵

（廣州市留置管理中心，廣東 廣州 510520）

2003年國家發(fā)改委和建設(shè)部制定的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》中規(guī)定“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用”。不同于包干制固定收費，物業(yè)公司自負盈虧的形式，酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按一定比例或固定疏忽而支付給物業(yè)服務(wù)公司作為酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定支出，不足或結(jié)余均由業(yè)務(wù)承擔(dān)或享有。

由于酬金制可以較好規(guī)避惡意競標，更易滿足業(yè)主需求，更好的體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)水平，越來越多業(yè)主選擇簽訂酬金制物業(yè)合同。實際工作中有事業(yè)單位也做出嘗試，但酬金制計費雖然有靈活性，但是實際實行起來需要更高的財務(wù)及管理水平，也存在一定的風(fēng)險。物業(yè)管理服務(wù)包括綜合管理服務(wù)、房屋維修維護服務(wù)、設(shè)施設(shè)備維修維護服務(wù)、安保服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、停車場管理服務(wù)等等。

一、酬金制物業(yè)財務(wù)管理的特點

酬金制將業(yè)主預(yù)付款分為酬金和成本，酬金即為物業(yè)公司報酬，成本用于業(yè)主物業(yè)服務(wù)開支。成本部分由物業(yè)公司代為管理。物業(yè)公司將受托資金用于合同范圍內(nèi)開支，有實報實銷的特點。物業(yè)公司收取固定比例或者固定酬金，用于合同運營開支的受托資金不足時，業(yè)主需要補足；資金有結(jié)余時由業(yè)主享有，可退回，可結(jié)轉(zhuǎn)至下年。

由于業(yè)主和物業(yè)公司存在委托管理和受托管理資金的關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主公開費用支出情況，業(yè)主享有合法的監(jiān)督權(quán)。事業(yè)單位采取酬金制，作為單一業(yè)主，在資金使用上可以做到直接審核支出。

二、酬金制在行政事業(yè)單位實行存在的若干財務(wù)風(fēng)險

（一）預(yù)算方面

1.預(yù)算編制及執(zhí)行難以準確

由于酬金制講求據(jù)實支出，業(yè)主先按合同測算金額支付預(yù)付款，除物業(yè)公司酬金外的資金用于合同范圍內(nèi)開支，資金計劃性和準確性不足，預(yù)算編制和執(zhí)行難度較大。存在超預(yù)算的風(fēng)險。事業(yè)單位每年預(yù)算結(jié)余應(yīng)由財政回收，如果支付的預(yù)付款有結(jié)余，若申請財政回收，資金從物業(yè)公司回退事業(yè)單位零余額賬戶，再申請財政回收，程序繁瑣；若不回收又存在資金沉淀的風(fēng)險。所有酬金制合同的靈活性與事業(yè)單位預(yù)算的計劃性有一定的沖突，對預(yù)算編制和執(zhí)行的準確性要求很高，預(yù)算工作難度較大。

2.預(yù)算超定額控制風(fēng)險

一是酬金制是采取預(yù)付的形式，合同報價雖有費用測算，但實際情況會與測算存在差異。物業(yè)公司與業(yè)務(wù)部門不會了解財政預(yù)算相關(guān)規(guī)定，實際執(zhí)行過程中存在超預(yù)算定額的風(fēng)險，財務(wù)人員預(yù)算把控的難度較大。二是實際物業(yè)服務(wù)的范圍會超過財政預(yù)算物業(yè)管理服務(wù)定義的范圍，物業(yè)公司會提供消防維保、設(shè)備設(shè)施維保、房屋維修維護等服務(wù)，實際工作中專業(yè)維保服務(wù)物業(yè)公司會聘請第三方完成，物業(yè)公司本質(zhì)提供一種“代理”服務(wù)，但實際采購政策、稅收政策等都無法體現(xiàn)這種“代理”行為，這些第三方完成的服務(wù)還是由物業(yè)公司簽訂合同支付費用，整個過程還是承包再轉(zhuǎn)包。這部分轉(zhuǎn)包服務(wù)，還是由物業(yè)公司開票給事業(yè)單位入賬。實際工作中物業(yè)服務(wù)公司是不能開具消防維保等特殊維保的增值稅發(fā)票，還是會開具物業(yè)服務(wù)費增值稅發(fā)票，這會增大事業(yè)單位物業(yè)服務(wù)費的支出，增大超預(yù)算定額的風(fēng)險。

（二）合同開支的固定資產(chǎn)入賬困難

事業(yè)單位采取酬金制物業(yè)管理服務(wù)，需要為物業(yè)公司提供辦公家具、設(shè)施設(shè)備、生產(chǎn)用具等固定資產(chǎn)。由于受托資金所有權(quán)依然屬于業(yè)主，合同范圍內(nèi)開支的固定資產(chǎn)所有權(quán)理應(yīng)屬于業(yè)主。實際執(zhí)行過程中，由于固定資產(chǎn)采購不在事業(yè)單位賬面直接支付，固定資產(chǎn)入賬存在困難，有國有資產(chǎn)流失的風(fēng)險。

（三）沒有相適應(yīng)的稅法政策支持，增大財政支出

理論上物業(yè)公司受托管理資金即合同成本部分，不作為物業(yè)公司收入，但當(dāng)前絕大部分地區(qū)稅收政策還無法匹配，體現(xiàn)成本概念。事業(yè)單位只要支付預(yù)付款，物業(yè)公司就要開具增值稅發(fā)票，實際使用的受托資金需扣除稅款。事業(yè)單位使用財政資金，無疑增大了財政支出。

（四）成本控制風(fēng)險

酬金制的實報實銷，錢不夠業(yè)主補，由于物業(yè)公司不存在成本壓力和資金使用效率，只需要考慮提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司在代為管理合同內(nèi)服務(wù)開支時，不會有節(jié)約意識成本意識。由于物業(yè)服務(wù)是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，主要為人工支出，由業(yè)主據(jù)實承擔(dān)。物業(yè)公司可能制定相對寬松的薪金制度、晉升制度，可能不會嚴格考核崗位工作量等。這些都不利于事業(yè)單位成本控制，不利于節(jié)約財政資金，在財政資金績效考評方面不具有優(yōu)勢。

（五）擴大支出范圍的風(fēng)險

物業(yè)管理公司在計算成本時，可能會混淆合同項目支出和物業(yè)公司本身的支出，擴大支出范圍。酬金制的開展范圍應(yīng)該為合同約定的用于業(yè)主物業(yè)項目的支出，不應(yīng)包括物業(yè)公司管理費用的開支。實際工作中會存在模糊地帶，物業(yè)管理公司也會故意混淆成本主體概念，將物業(yè)公司的內(nèi)部管理費用也計入合同成本，比如：項目人員的差旅費；物業(yè)公司財務(wù)、人事等管理人員工資；項目人員培訓(xùn)費等。現(xiàn)實中某單位簽訂合同未經(jīng)過詳細的財務(wù)咨詢，認可“既然項目團隊為我們服務(wù)、所有費用理應(yīng)屬于合同支出范圍”。行政事業(yè)單位需要執(zhí)行很多特殊的文件規(guī)定，如“三公”經(jīng)費的相關(guān)規(guī)定，“八項規(guī)定”等，物業(yè)服務(wù)公司確不需要，由于雙方執(zhí)行法律法規(guī)的差異性，“實報實銷”此類費用，勢必觸碰政策紅線，必須把此部分管理費用剔除在合同開支范圍之外，并且建立有效的內(nèi)控審批、核查機制，杜絕此類費用的發(fā)生。

（六）舞弊風(fēng)險

酬金制的資金受托管理的性質(zhì)，資金所有權(quán)和管理權(quán)分離必將產(chǎn)生舞弊風(fēng)險。一是“吃空餉”的風(fēng)險。實際工作中業(yè)主方很難核對物業(yè)公司每天實際的到崗出勤情況，特別單位大物業(yè)服務(wù)人員很多的情況下，一般只能通過考勤表去核查，物業(yè)公司可能會虛造考勤和工資記錄“吃空餉”。二是費用不真實或虛高的風(fēng)險。物業(yè)公司只是受托管理資金，公司內(nèi)部對于資金使用沒有規(guī)范內(nèi)控機制的動力，主要約束還是來自業(yè)主方。業(yè)主方的管理監(jiān)督很難滲透到物業(yè)公司方方面面，存在物業(yè)公司虛報支出、“拿回扣”等風(fēng)險。業(yè)主方審核實際發(fā)生費用時，真實性的審核難度會很高。事業(yè)單位使用財政資金，一旦發(fā)生舞弊行為，性質(zhì)更嚴重，財務(wù)風(fēng)險更大。

（七）稅務(wù)風(fēng)險

一是物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行過程中，也會采購少量物資，物資部分也是“實報實銷”，按照稅法解釋，混合銷售物資單獨計費時應(yīng)視同銷售貨物開具13%的增值稅實際操作物業(yè)管理公司會按服務(wù)一并開具6%的增值稅。這其中隱含的稅務(wù)風(fēng)險也是需要重視。二是由物業(yè)服務(wù)公司委托第三方完成的各類特殊維保服務(wù)，物業(yè)公司開具物業(yè)服務(wù)費或其他服務(wù)費給事業(yè)單位入賬，增值稅票開具是否規(guī)范，也需要充分咨詢稅務(wù)機關(guān)。

三、行政事業(yè)單位采取酬金制的建議

（一）充分咨詢

事業(yè)單位與物業(yè)公司執(zhí)行的法律法規(guī)存在很大差異，事業(yè)單位簽訂酬金制合同需要財務(wù)、內(nèi)審深度參與，在充分了解事業(yè)單位政府采購、預(yù)算、財務(wù)、稅務(wù)等相關(guān)規(guī)定的前提下進行?，F(xiàn)行采購和稅務(wù)方面法律法規(guī)，也沒有特別針對酬金制這種形式的，應(yīng)充分咨詢采購和稅務(wù)部門，在招標、發(fā)票開具方面得到認可。

（二）合同需要非常詳盡劃分“成本”范圍

由于酬金制受托管理資金所屬權(quán)依舊是事業(yè)單位，就應(yīng)該嚴格按照事業(yè)單位執(zhí)行的相關(guān)政策管理。成本開支范圍應(yīng)嚴格限定，只能開支服務(wù)項目的成本，不能擴大到物業(yè)公司服務(wù)團隊。把物業(yè)公司項目團隊產(chǎn)生的內(nèi)部管理費用嚴格分開。不能開支物業(yè)公司管理人員（非合同需求崗位）工資、差旅費、打車費、餐費等。

（三）建議有獨立賬戶

為方便管理監(jiān)督，建議合同預(yù)付款“成本”部分，即受托管理的資金應(yīng)建立獨立賬戶進行開支。

（四）詳盡的費用測算和相對固定的單價

酬金制合同一般會有相對詳細的費用測算，但是實際執(zhí)行時，只能作為事業(yè)單位預(yù)算編制的參考，并不能作為合同執(zhí)行依據(jù)。由于合同執(zhí)行的“據(jù)實性”，費用測算的人工費用，人工工資可能隨物業(yè)公司內(nèi)部政策進行調(diào)整。各類轉(zhuǎn)包服務(wù)費用，也是根據(jù)實際采購價格結(jié)算。甚至各類崗位數(shù)量也會調(diào)整，按實結(jié)算。如果是一般業(yè)主是可以操作，作為事業(yè)單位，各類費用報價不固定，隨意性高，容易成本虛高，財政預(yù)算編制準確度不夠，預(yù)算執(zhí)行可控性不足。事業(yè)單位簽訂酬金制合同建議約定相對固定的薪金水平和制度，轉(zhuǎn)包服務(wù)約定最高限價，與財政資金預(yù)算的計劃性相匹配。

（五）必須建立緊密的內(nèi)控機制

事業(yè)單位作為業(yè)主將財政資金交由物業(yè)公司代管，應(yīng)與物業(yè)公司建立一套緊密的內(nèi)控機制，審批資金支出，還需要適當(dāng)“參與”物業(yè)公司內(nèi)部管理。

（六）聘請第三方審核

酬金制物業(yè)服務(wù)費用，一般年末或季度末交由業(yè)主審核。建議可以聘請專業(yè)第三方進行年度結(jié)算，一方面利用第三方的專業(yè)性，另一方面是避免雙方爭議。

四、結(jié)束語

綜上所述，酬金制在提高物業(yè)服務(wù)水平方面有很強的優(yōu)勢，費用結(jié)算也具有靈活性。事業(yè)單位采取酬金制，現(xiàn)行采購、預(yù)算、財務(wù)、稅務(wù)方面規(guī)定還不能完全與之適應(yīng)，酬金制的靈活性與財政預(yù)算的計劃性也有一定的沖突，需要事業(yè)單位充分了解政策規(guī)定，有較高的財務(wù)、管理水平，對合同執(zhí)行方式和范圍做相應(yīng)的改進。財政資金委托代管，需要建立非常緊密嚴格的內(nèi)控機制規(guī)避風(fēng)險，但也不能完全消除舞弊風(fēng)險，執(zhí)行過程需要花很大的精力進行監(jiān)管，事業(yè)單位應(yīng)該做好充分準備根據(jù)實際情況進行選擇實行。