房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與風(fēng)險控制之我見

劉杰

（成都高投置業(yè)有限公司，四川 成都 610000）

目前，房地產(chǎn)企業(yè)在合理納稅籌劃的基礎(chǔ)上就能盡可能地降低稅負(fù)，這顯然有利于房地產(chǎn)企業(yè)增加利潤和可用資金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃時要盡量對可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險進(jìn)行研究，并制定行之有效的防范措施，以降低風(fēng)險發(fā)生的概率，實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的難點主要在于涉及的稅收種類比較多，如增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅等，從籌資到項目銷售等各個環(huán)節(jié)都涉及多種稅收。主要原因在于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長，期間國家相關(guān)政策以及當(dāng)?shù)氐母黜椪唠S時都可能出現(xiàn)變動。在項目開發(fā)的前期，房地產(chǎn)企業(yè)需要對建設(shè)方案進(jìn)行優(yōu)化與調(diào)整，以便盡可能地減低建設(shè)項目的各種成本；在工程建設(shè)期間要選擇供應(yīng)商、承擔(dān)單位、建設(shè)方案等控制工程建設(shè)成本，以達(dá)到納稅籌劃的目的［1］。

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的核心要素就是對潛在的各種風(fēng)險的預(yù)見性。例如，國家政策以及經(jīng)濟因素時刻影響著房地產(chǎn)企業(yè)制定的政策，國家稅法與企業(yè)的各項制度規(guī)定，財會人員的能力與素質(zhì)高低等都是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨風(fēng)險的重要因素。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在納稅籌劃時對企業(yè)可能承擔(dān)的稅負(fù)情況進(jìn)行預(yù)測，盡量在可控范圍內(nèi)開展納稅籌劃；還要與企業(yè)的項目申報、立項、建設(shè)、銷售等各個環(huán)節(jié)的具體納稅情況相結(jié)合，盡可能地規(guī)避各個環(huán)節(jié)潛在的風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的原則

（一）合法性原則

房地產(chǎn)企業(yè)項目運作資金巨大，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時會發(fā)現(xiàn)企業(yè)中潛藏的金融風(fēng)險。當(dāng)前，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已成為稅務(wù)部門在納稅籌劃中重點關(guān)注的對象，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅評估，還是對稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行的專項檢查，其中都有房地產(chǎn)企業(yè)的身影［2］。當(dāng)然，每年在稅務(wù)機關(guān)各項檢查中被查出的問題企業(yè)也不在少數(shù)，其中存在偷稅漏稅的金額有時還相當(dāng)巨大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)納稅籌劃時要依據(jù)國家稅法合理操作，要結(jié)合企業(yè)的整體經(jīng)營戰(zhàn)略，遵循合法性原則，嚴(yán)禁偷稅漏稅的行為。

（二）綜合性原則

房地產(chǎn)企業(yè)的項目包括審核資質(zhì)到商品房的銷售環(huán)節(jié)，項目周期較長，并且其中的經(jīng)營環(huán)節(jié)繁雜，整體項目的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯都會影響到下一個環(huán)節(jié)的開展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時要從全局的角度考慮和規(guī)劃，要對項目的內(nèi)容、特點、投資主體等各方面的因素進(jìn)行綜合考慮。同時，要規(guī)劃企業(yè)在不同發(fā)展階段納稅籌劃的重點及細(xì)節(jié)。

（三）技術(shù)復(fù)雜性原則

房地產(chǎn)企業(yè)項目周期長，其稅務(wù)籌劃時涉及的稅種繁多，而每個稅種計稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率都有所差別，扣除憑證的標(biāo)志也都存在著區(qū)別。這增加了房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的難度，也表明房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)高于其他行業(yè)，需要企業(yè)具備更加專業(yè)的納稅籌劃人才。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險控制的具體措施

（一）增強依法納稅的意識

房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層要提高自身對納稅籌劃相關(guān)知識的應(yīng)用能力，增強依法納稅的意識，這是企業(yè)推進(jìn)納稅籌劃工作的前提條件。從本質(zhì)上看，納稅籌劃就是根據(jù)節(jié)約稅收的方式擴大房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，而合理合法地開展相關(guān)工作是基礎(chǔ)條件，也是進(jìn)行納稅籌劃的正確方式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要對納稅的相關(guān)法律條文有一定的了解，以保證企業(yè)納稅籌劃的合理合法性。納稅籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造巨大的利潤，對于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有相當(dāng)重要的意義。然而，納稅籌劃不過是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作中的一個重要的環(huán)節(jié)，企業(yè)想要實現(xiàn)長久的經(jīng)營發(fā)展，單單依靠納稅籌劃是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還要不斷地提高財會人員的核算能力，增強財務(wù)資料的真實性、準(zhǔn)確性。相關(guān)工作人員在進(jìn)行納稅籌劃時要遵循國家稅法中的相關(guān)規(guī)定，以確保企業(yè)納稅籌劃的真實合法性。

（二）掌握納稅籌劃的相關(guān)法律

從國家征收稅務(wù)的角度看，稅法是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的重要法律依據(jù)。在納稅籌劃時，企業(yè)要對國家稅法規(guī)定有一定的了解，以確保企業(yè)的納稅籌劃工作具有有效性與合法性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強學(xué)習(xí)國家稅收的政策，保證納稅籌劃在國家稅收的規(guī)章制度范圍內(nèi)進(jìn)行［3］。同時，要關(guān)注企業(yè)所在地的稅收優(yōu)惠政策，并在納稅籌劃過程中要充分利用，及時調(diào)整企業(yè)的納稅籌劃工作。

（三）提升稅務(wù)籌劃人員的籌劃能力和素質(zhì)

納稅籌劃及其風(fēng)險控制是非常精細(xì)和復(fù)雜的工作，它對工作人員的籌劃能力的要求比較高。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的實際效果是由企業(yè)籌劃人員的專業(yè)性決定的，所以籌劃人員要充分掌握國家稅法的相關(guān)規(guī)章制度，同時還要具備極高的專業(yè)知識水平和依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟因素作出合理預(yù)測的能力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)籌劃人員的專業(yè)能力和綜合素質(zhì)，提升企業(yè)納稅籌劃的效果。

企業(yè)可以定期為籌劃人員開設(shè)專業(yè)培訓(xùn)課程，對其進(jìn)行國家稅法及地方稅收政策的培訓(xùn)，以便其及時掌握相關(guān)法規(guī)和政策，從而提高其專業(yè)水平以及工作能力，這有利于房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的順利開展。例如，土地增值稅籌劃會受多種因素的影響，如普通住宅和非普通住宅的劃分、工程規(guī)劃許可辦理、精裝成本劃分等。由于涉及成本、費用、稅金及附加等多個要素，具體計算時需要籌劃人員根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行深入分析。

納稅籌劃會帶來很大的風(fēng)險。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建立體系完整的財會核算管理制度以及規(guī)范化的稅務(wù)核算體系，還要設(shè)置完整的稅務(wù)核算流程，以減少在納稅籌劃過程中因財務(wù)人員出現(xiàn)工作疏漏、核算錯誤以及稅務(wù)工作延時等因素帶來的稅務(wù)方面的風(fēng)險。其次，工作人員要增強納稅風(fēng)險的意識，利用稅法的相關(guān)規(guī)定合理分配房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)資金。在納稅過程中要把房地產(chǎn)企業(yè)的成本及利潤、房地產(chǎn)企業(yè)的項目周期等因素都考慮進(jìn)去，然后根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況及其發(fā)展前景等合理開展相應(yīng)的納稅籌劃。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要在內(nèi)部建立相對完善的納稅風(fēng)險預(yù)警制度，以防范和管控納稅籌劃中可能出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險，以便企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警出現(xiàn)的第一時間就能察覺并采取有效手段對納稅風(fēng)險進(jìn)行有針對性的監(jiān)控和防范。這些措施有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃水平［4］。

（四）建立房地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)機關(guān)的溝通渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作是由企業(yè)的實際發(fā)展情況決定的，毫無疑問，納稅籌劃與稅務(wù)機關(guān)有關(guān)聯(lián)，稅務(wù)機關(guān)都是依據(jù)國家稅法開展有關(guān)房地產(chǎn)的稅務(wù)活動的。而在納稅籌劃過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)機關(guān)對稅法的理解不同，二者可能出現(xiàn)認(rèn)知偏差。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要和當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機關(guān)保持良好的溝通，就有關(guān)稅法的理解及其具體實務(wù)展開交流合作。

四、結(jié)語

納稅籌劃是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化、降低企業(yè)稅負(fù)的重要環(huán)節(jié)，也是影響企業(yè)長久發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)是以地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售為主的企業(yè)，其行業(yè)整體的成本資金需求量較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中涉及的風(fēng)險也比較大，需要增強納稅籌劃風(fēng)險防控意識，以實現(xiàn)企業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展。