《民法典》第四百零六條淺析及新規(guī)則下公證法律服務(wù)方案初探

徐 哲

（湖南省長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙公證處，湖南 長(zhǎng)沙 410007）

一、《民法典》第四百零六條簡(jiǎn)要分析

（一）新舊規(guī)則對(duì)比

《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定，抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。根據(jù)這一規(guī)定，抵押人要實(shí)現(xiàn)抵押物交易過(guò)戶的前提一般是注銷抵押登記。在這種規(guī)則設(shè)計(jì)下，抵押權(quán)成了阻礙市場(chǎng)正常交易的因素，受讓人通過(guò)第三方“墊資贖樓”成為二手房交易中普遍的市場(chǎng)交易模式，大大提高了交易成本，并且“贖樓”后房產(chǎn)招致其他意外查封的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。而《民法典》第四百零六條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。新規(guī)則允許抵押財(cái)產(chǎn)在未注銷抵押登記的前提下進(jìn)行交易，免除了二手房交易中買(mǎi)受人的墊資成本，也避免了買(mǎi)受人墊資給出賣(mài)人提前還貸及注銷抵押登記后、辦理房產(chǎn)過(guò)戶前因出賣(mài)人的另案訴訟被法院查封的風(fēng)險(xiǎn)。新規(guī)則同時(shí)規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。這賦予了抵押權(quán)人在抵押人處分抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)可能損害抵押權(quán)情形下的相應(yīng)的救濟(jì)手段，與原規(guī)則設(shè)計(jì)中抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)情形下的規(guī)定基本一致，即抵押權(quán)人均可要求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

（二）新規(guī)則更符合物權(quán)制度的基本原理

根據(jù)物權(quán)制度的基本原理，抵押期間抵押人依然享有對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利，抵押人不因抵押權(quán)的設(shè)定而喪失對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，抵押權(quán)人對(duì)轉(zhuǎn)讓的抵押財(cái)產(chǎn)具有物上追及的法律效力。［1］眾所周知，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種，存續(xù)于抵押財(cái)產(chǎn)之上，具有對(duì)世效力，無(wú)論所有權(quán)人如何變動(dòng)，作為物權(quán)的抵押權(quán)都不會(huì)發(fā)生變化。這一基本原理為不經(jīng)抵押權(quán)人同意可轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)提供了法理支持。因此，只要不否認(rèn)抵押期間抵押人并未喪失對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)、不否認(rèn)抵押權(quán)具有物權(quán)的對(duì)世效力，就應(yīng)當(dāng)允許抵押財(cái)產(chǎn)的自由轉(zhuǎn)讓。［2］新規(guī)則確立了抵押權(quán)跟隨抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的基本規(guī)則，是我國(guó)抵押權(quán)規(guī)則的進(jìn)步，有利于促進(jìn)抵押財(cái)產(chǎn)的交易并有利于降低交易成本。

（三）新規(guī)則存在被架空的風(fēng)險(xiǎn)

《民法典》第四百零六條規(guī)定抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，同時(shí)規(guī)定當(dāng)事人另有約定的按照其約定。也就是說(shuō)，當(dāng)事人約定抵押期間抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，當(dāng)事人約定優(yōu)先，這充分體現(xiàn)了民商事領(lǐng)域意思自治的特點(diǎn)。但實(shí)務(wù)中特別是在不動(dòng)產(chǎn)交易中，絕大多數(shù)情況下抵押權(quán)人為銀行，現(xiàn)有的以房產(chǎn)作為抵押物、抵押權(quán)人為銀行的抵押合同中大多有抵押期間抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)等類似約定，《民法典》生效后銀行為維護(hù)自身利益也大概率會(huì)選擇利用優(yōu)勢(shì)地位以約定排除適用新規(guī)則。如果排除適用成為行業(yè)習(xí)慣，新規(guī)則將形同虛設(shè)，面臨被架空的風(fēng)險(xiǎn)。

二、新規(guī)則下的公證法律服務(wù)方案初探

（一）新規(guī)則下抵押權(quán)人及買(mǎi)受人風(fēng)險(xiǎn)考量

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)不受影響，但對(duì)抵押權(quán)人而言，在債務(wù)人即抵押人的情形下，債務(wù)人將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人后，抵押財(cái)產(chǎn)與債務(wù)人再無(wú)直接關(guān)聯(lián)，將削弱對(duì)債務(wù)人的約束，債務(wù)人的違約風(fēng)險(xiǎn)有可能大增。因此，處于優(yōu)勢(shì)地位的抵押權(quán)人很可能會(huì)選擇以約定排除適用新規(guī)則。而對(duì)買(mǎi)受人而言，債務(wù)人一旦違約買(mǎi)受人作為新的抵押人將承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，抵押財(cái)產(chǎn)將面臨被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，并且買(mǎi)受人以受讓的財(cái)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保進(jìn)行貸款的需求無(wú)法實(shí)現(xiàn)。如何保障抵押權(quán)人的合法權(quán)益、免除買(mǎi)受人的后顧之憂并平衡各方當(dāng)事人的利益，是設(shè)計(jì)法律服務(wù)方案首先需要考慮的問(wèn)題。

（二）交易實(shí)務(wù)中的困境及公證法律服務(wù)方案考量要點(diǎn)

以二手房交易為例，實(shí)務(wù)中比較普遍的情形為：出賣(mài)人的房屋原系按揭貸款購(gòu)買(mǎi)，房屋已抵押給銀行；銀行在抵押合同中約定了未經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物；買(mǎi)受人需要以該房屋作為抵押物按揭貸款購(gòu)買(mǎi)該房屋。在原規(guī)則設(shè)計(jì)下，即使銀行同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，因法律未明確規(guī)定抵押權(quán)跟隨抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，因此銀行必然要求清償債務(wù)消滅抵押權(quán)后才能辦理過(guò)戶。而新規(guī)則明確規(guī)定，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán)不受影響，這就為“帶押過(guò)戶”提供了可能。因此最簡(jiǎn)單的方案為：出賣(mài)人先將房屋“帶押過(guò)戶”給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人以首付款及銀行貸款歸還出賣(mài)人未清償?shù)馁J款后剩余價(jià)款支付給出賣(mài)人。但這一方案如果沒(méi)有公證機(jī)構(gòu)的介入是不可能實(shí)現(xiàn)的。第一，銀行已在抵押合同中約定了未經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物，在風(fēng)險(xiǎn)得不到有效控制的情況下銀行不可能同意出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓抵押物。第二，出賣(mài)人也不可能在毫無(wú)保障的情況下將房屋過(guò)戶給買(mǎi)受人。第三，買(mǎi)受人以受讓的房屋作為抵押物向銀行貸款的需求很難實(shí)現(xiàn)。要實(shí)現(xiàn)買(mǎi)受人不經(jīng)“墊資贖樓”、注銷抵押登記，抵押物即“帶押過(guò)戶”至其名下并滿足其貸款需求，最關(guān)鍵的無(wú)疑是銀行。公證機(jī)構(gòu)需要設(shè)計(jì)既能避免銀行的風(fēng)險(xiǎn)，又可以為銀行帶來(lái)新的貸款業(yè)務(wù)的法律服務(wù)方案來(lái)說(shuō)服銀行同意出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，同時(shí)保障各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

（三）公證法律服務(wù)方案具體步驟

以下方案的前提為：買(mǎi)受人征信良好，銀行在出賣(mài)人提前還貸后有意愿就同一抵押物再以買(mǎi)受人為借款人和抵押人開(kāi)展一筆新的放貸業(yè)務(wù)；買(mǎi)受人也認(rèn)可該銀行，愿意在該銀行辦理貸款。具體方案如下：

第一步，出賣(mài)人、買(mǎi)受人與出賣(mài)人原辦理按揭貸款的銀行簽訂三方協(xié)議，約定買(mǎi)受人以按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)出賣(mài)人的房屋并以該房屋向銀行提供抵押擔(dān)保，買(mǎi)受人將首付款、銀行將買(mǎi)受人按揭貸款提存至公證機(jī)構(gòu)。

第二步，買(mǎi)受人將首付款提存至公證機(jī)構(gòu)后買(mǎi)受人與銀行簽訂借款合同，同時(shí)辦理公證并賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力，如買(mǎi)受人不按期還款銀行可直接申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

第三步，出賣(mài)人、買(mǎi)受人分別辦理委托公證機(jī)構(gòu)工作人員代辦相關(guān)手續(xù)的委托公證。公證機(jī)構(gòu)工作人員代辦過(guò)戶，變更不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記至買(mǎi)受人名下，同時(shí)抵押人變更為買(mǎi)受人。

第四步，銀行將買(mǎi)受人按揭貸款提存至公證機(jī)構(gòu)，同時(shí)公證機(jī)構(gòu)將出賣(mài)人未清償?shù)馁J款支付給銀行，剩余價(jià)款支付給出賣(mài)人，交易完成。

三、結(jié)語(yǔ)

《民法典》第四百零六條創(chuàng)設(shè)了抵押財(cái)產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓的新規(guī)則，但在不動(dòng)產(chǎn)交易中，現(xiàn)有的以房產(chǎn)作為抵押物、抵押權(quán)人為銀行的抵押合同中大多有抵押期間抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物等類似約定，《民法典》生效后銀行也大概率會(huì)選擇利用優(yōu)勢(shì)地位以約定排除適用新規(guī)則，如此一來(lái)“帶押過(guò)戶”依舊難以實(shí)現(xiàn)，二手房交易中“墊資贖樓”的模式仍將延續(xù)，《民法典》第四百零六條這一促進(jìn)交易及降低交易成本的規(guī)則設(shè)計(jì)將形同虛設(shè)。筆者認(rèn)為，公證機(jī)構(gòu)可抓住機(jī)遇，充分發(fā)揮職能作用，通過(guò)設(shè)計(jì)完善的法律服務(wù)方案，綜合運(yùn)用提存、賦強(qiáng)、委托、代辦等多種手段降低各方當(dāng)事人的風(fēng)險(xiǎn)，在保障出賣(mài)人和抵押權(quán)人的合法權(quán)益的前提下，實(shí)現(xiàn)買(mǎi)受人不經(jīng)“墊資贖樓”及注銷抵押登記即可將抵押物“帶押過(guò)戶”至其名下并滿足其貸款需求，促進(jìn)抵押財(cái)產(chǎn)的自由轉(zhuǎn)讓并保障交易秩序。