變局中開新局

劉佳璇

2020年4月1日，海南生態(tài)軟件園一家企業(yè)的員工在辦公（郭程/ 攝）

經歷疫情影響后，寫字樓市場正面臨在變局中開新局的命題。當前，我國處于經濟社會復蘇起勢的開端，城市應如何定位寫字樓的功能，發(fā)揮樓宇經濟的引領作用？

中國房地產業(yè)協會商業(yè)旅游地產委員會秘書長蔡云對《瞭望東方周刊》表示，在新發(fā)展格局下，寫字樓市場處于全新的宏觀發(fā)展環(huán)境中，迸發(fā)出諸多新特點和新趨勢。未來，寫字樓應當主動求變，通過科技支撐和精細服務，為城市經濟賦能。

需求升級

《瞭望東方周刊》：目前，商業(yè)地產面臨的宏觀發(fā)展環(huán)境是怎樣的？

蔡云：從政策環(huán)境上來看，中央提出要加快構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局，這對于商業(yè)地產領域來說是利好消息。

首先，商業(yè)地產將繼續(xù)發(fā)揮商業(yè)經濟載體的作用，商業(yè)綜合體、酒店、長租公寓、辦公樓、產業(yè)園、倉儲物流、數據中心、停車場等業(yè)態(tài)的存量經營大有可為。

其次，在全球都受疫情影響的情況下，我國率先實現社會經濟的整體復蘇，在擴大內循環(huán)的背景下，國內消費市場前景可期，且消費升級態(tài)勢明顯，服務消費、健康消費、文化消費、綠色消費等領域有了強大市場基礎。

從市場環(huán)境上來看，近年來，我國第三產業(yè)增長較快，迎來全面升級，一些新興行業(yè)的發(fā)展帶動了商業(yè)地產的需求。目前，商業(yè)地產正在由投資性開發(fā)轉向消費型開發(fā)，開發(fā)商正向城市運營商轉型。從幾個細分領域來看，商業(yè)地產在城市更新、零售物業(yè)改造、保障性長租住房上，也開始發(fā)揮自身的作用，并且得到了一些政策支持。

9月14日，北京三里屯SOHO

《瞭望東方周刊》：上述背景對寫字樓市場產生了什么影響？

蔡云：一方面，第三產業(yè)的集群效應越來越明顯;另一方面，隨著知識化、全球化、信息化的滲透，金融、科技、傳媒、法律、財務咨詢等新興服務行業(yè)的租戶占比有所提升。

隨著發(fā)達大都市中新興行業(yè)的發(fā)展，企業(yè)對商務辦公環(huán)境的要求不斷提升。企業(yè)的關注點不僅在于區(qū)位、租賃成本和面積，還在于優(yōu)質的行政配套、空間設計風格、商業(yè)通信設備、內部基礎設施、物業(yè)管理和社群管理等等。

另外，在城市更新的背景下，寫字樓領域會出現更多關注存量盤活的項目，比如老舊廠房改造、傳統辦公樓改造等。

《瞭望東方周刊》：我國寫字樓市場呈現出哪些新特點、新趨勢？

蔡云：從技術上看，寫字樓已經從單純的辦公空間轉向復合型發(fā)展，開始提供專業(yè)化、精細化的服務產品，更加強調其經營性物業(yè)的屬性，通過專業(yè)化、精細化的運營服務來求得效益。

從市場上看，城市更新項目的增多，會使寫字樓的業(yè)態(tài)更加豐富、運營的重要性更加凸顯。

在空間設計上，寫字樓為了滿足企業(yè)社群運作的空間需求，開始強調大的交流空間，同時還出現了綜合辦公室、小型電話室和小型會議間兼?zhèn)涞墓蚕磙k公空間。

科技賦能

《瞭望東方周刊》：疫情最嚴重時，有很多企業(yè)安排員工居家辦公，這使得人們重新思考寫字樓的必要性。如何看待這一問題？寫字樓在當下如何找到自己的核心競爭力？

蔡云：人類是一個聚集型的群體，在VR技術還沒有達到身臨其境的技術水平時，面對面的辦公交流仍然非常重要，寫字樓作為一個聚集辦公的空間，其作用更多體現在交流創(chuàng)意上，應該提供居家辦公不能達到的。

未來，寫字樓不再是獨立的樓宇，而是要為各種經濟要素提供合理的空間配比。辦公室會成為客戶與辦公人員、企業(yè)與企業(yè)間交互聯系的主戰(zhàn)場，寫字樓的社群化和聯系性將在管理中變得更重要。

從這個角度出發(fā)，寫字樓應該從科技賦能角度去突破自身，讓樓宇變得更高效、安全。比如提供可以支持高速運算并保證安全的技術產品、可以支持線上線下會議的各類會議室、能滿足移動辦公信息交匯的設備設施等。

蔡云

《瞭望東方周刊》：新趨勢下，寫字樓的精細化發(fā)展具體應該怎么做？

蔡云：在規(guī)劃選址上，寫字樓要適應城市當前的產業(yè)發(fā)展，特別是在一些城市新區(qū)，寫字樓是城市產業(yè)升級和經濟增長的載體和平臺，更需要明確自身在城市產業(yè)中的定位。

在開發(fā)建設上，寫字樓要對標周圍的基礎設施，布局合理的商業(yè)配套。

在樓宇內部設備設施上，寫字樓要助力企業(yè)發(fā)展，有發(fā)揮智慧化、節(jié)能化等科技賦能手段。

在運營管理上，寫字樓要精耕細作，為企業(yè)提供符合需求的人性化定制服務和社群管理服務。

《瞭望東方周刊》：目前，寫字樓市場處于供應高峰，在新項目入市的同時，有不少閑置的舊寫字樓已經不適應新需求，面臨被淘汰的危險，這些存量要如何消化？

蔡云：這類存量資源要實現盤活，還是需要摸準市場規(guī)律，適應市場需求將其調整為其他的對路產品。比如，有的區(qū)域對租房需求較高，區(qū)域里一些符合標準的閑置寫字樓和園區(qū)，就可以通過“非改租”來進行存量消化。

在規(guī)劃選址上，寫字樓要適應城市當前的產業(yè)發(fā)展，特別是在一些城市新區(qū)中，寫字樓是城市產業(yè)升級和經濟增長的載體和平臺，更需要明確自身在城市產業(yè)中的定位。

防范風險

《瞭望東方周刊》：從市場需求來看，不同層級的城市呈現出何種特點？

蔡云：近幾年來，城市之間正在進行“搶人大戰(zhàn)”，戰(zhàn)場主要集中在一二線城市?？梢哉f，城市對于人才和優(yōu)質企業(yè)的引入是不惜血本的，不少城市都提供了支持性政策，強調優(yōu)質營商環(huán)境的打造，二線城市的寫字樓市場也進入了發(fā)展期。

整體而言，企業(yè)辦公需求仍在向頭部城市集中，二線城市的需求規(guī)模受其資訊發(fā)達程度影響較大。隨著科技互聯網的發(fā)展，一些信息要素較為發(fā)達的強二線城市已可以從一線城市分一杯羹。互聯網企業(yè)更加關注信息要素是否能流暢地交互起來，并不像傳統行業(yè)一樣強調辦公區(qū)位性，因此，一些互聯網企業(yè)的辦公需求就下沉到了二線城市。

不同層級城市的產業(yè)發(fā)展路徑與特征是不同的，這也形成了不同城市間寫字樓需求的差異性。有的地方在產業(yè)能級和辦公需求上達不到一線城市和強二線城市的水平，寫字樓高空置率問題引發(fā)了擔憂。城市在布局寫字樓時，只有對標自身產業(yè)優(yōu)勢、明確寫字樓的定位，才能讓寫字樓與城市發(fā)展動能產生實質性互動，發(fā)揮更大效能。

《瞭望東方周刊》：如何衡量一座城市需要多少寫字樓？

蔡云：市場需求的變化系數受多方面影響，很難一言以蔽之。城市對于寫字樓需求量的衡量是動態(tài)的，往往會隨著城市中產業(yè)的發(fā)展而變化，以達到供需平衡。過去寫字樓的增量常常是“一窩蜂”出現，會造成短期的供應過剩問題;另一方面，一些園區(qū)或商圈又常常一房難求。要實現動態(tài)平衡、防范風險，關鍵還是要合理布局城市產業(yè)、完善寫字樓運營能力。

《瞭望東方周刊》：近年來，樓宇經濟受到了城市決策者的普遍推崇，對此你怎么看？

蔡云：樓宇經濟的特點是集約性、高密度，在集約的空間中，實現人才、資金、信息等要素的密集性交互，持續(xù)創(chuàng)造就業(yè)和稅收，是城市經濟發(fā)展的一個重要方向。

諸多城市持續(xù)發(fā)力樓宇經濟，但真正要做好，還是要看樓宇能否發(fā)揮出關聯性和輻射性，產生實質上的聚集作用。樓宇本身產生不了效益，只有作為商業(yè)活動載體提供平臺服務時，才能發(fā)揮出經濟效能。如果打著樓宇經濟的旗號蓋樓，盲目地期待把企業(yè)總部拉來，最后卻沒有人辦公，沒有真正產生經濟要素的實質性交互，那和空置的“鬼樓”又有什么區(qū)別呢？

要發(fā)展樓宇經濟，就需要設置一個“要引領何種產業(yè)發(fā)展”的鮮明主題。城市首先要明確自身在新發(fā)展格局下的產業(yè)定位，以此為基礎去明確樓宇經濟的功能，做好詳細的建筑規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃和配套服務規(guī)劃，配備切實可行的企業(yè)入駐福利，才能發(fā)揮出樓宇經濟的引領作用。