城市經(jīng)濟(jì)晴雨表

劉佳璇　李瀟

上海陸家嘴

早上9點(diǎn)，一批又一批的上班族不斷從北京國(guó)貿(mào)地鐵口涌出，面色匆忙地疾步行走。他們的目的地是國(guó)貿(mào)商圈的寫字樓。

每一個(gè)工作日，城市白領(lǐng)的足跡都在住處和寫字樓之間往復(fù)。

作為承載、傳遞和催化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的平臺(tái)，我國(guó)寫字樓市場(chǎng)的故事與改革開放同軌，也遵循著社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的規(guī)律。

大浪涌動(dòng)，將一幢幢氣派的寫字樓托了起來(lái)。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求牽引著寫字樓的進(jìn)化史，樓宇經(jīng)濟(jì)成為一種新型城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)。如今，寫字樓市場(chǎng)在一座城市的興旺與否，也往往被視作當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活力的晴雨表。

酒店辦公往事

1984年，一座深褐色外立面的29層大廈在北京建國(guó)門外大街上建成。

在當(dāng)年的長(zhǎng)安街沿線，這座高101米的新建筑格外顯眼，路過(guò)的北京人覺得它像一個(gè)巨大的巧克力板，都稱其為巧克力大廈。

巧克力大廈的正式名稱是北京國(guó)際大廈，由中國(guó)國(guó)際信托投資公司出資建設(shè)。如今，與周邊一些新建寫字樓相比，巧克力大廈已稍顯過(guò)時(shí)，但它卻是一幢具有里程碑意義的建筑，正是它的出現(xiàn)讓北京有了第一座正式對(duì)外出租的涉外辦公大樓。

根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2021中國(guó)辦公樓市場(chǎng)白皮書》， 平均來(lái)看，GDP排名前30位的中國(guó)城市中， 第三產(chǎn)業(yè)增加值每增長(zhǎng)1億元人民幣， 將推動(dòng)優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)需求增加547平方米。

1982年開工建設(shè)之初，巧克力大廈就吸引了諸多企業(yè)的目光，尤其是外企。原因很簡(jiǎn)單：中國(guó)很大，但能讓他們辦公的地方太少。

“中國(guó)改革開放初期，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相似度較高，基本上是以第二產(chǎn)業(yè)為主，城市經(jīng)濟(jì)還是以制造業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，一、二線城市的差異不大，服務(wù)經(jīng)濟(jì)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的需求還未成熟?！鄙虾Ｘ?cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院常務(wù)副院長(zhǎng)余典范對(duì)《瞭望東方周刊》說(shuō)。

寫字樓誕生于19世紀(jì)末。第二次工業(yè)革命之后，社會(huì)分工愈加細(xì)化、社會(huì)運(yùn)行愈加復(fù)雜，企業(yè)需要對(duì)文案工作集中管理、快速交換信息，寫字樓由此應(yīng)運(yùn)而生。它在建筑結(jié)構(gòu)和物業(yè)管理上不斷適應(yīng)企業(yè)高效辦公、人性化辦公的需求。

但直到上世紀(jì)80年代初，寫字樓對(duì)大部分中國(guó)人還是個(gè)陌生概念，用于辦公的樓宇都是機(jī)關(guān)單位的行政辦公樓，例如長(zhǎng)安街上每到整點(diǎn)便發(fā)出鐘聲的電報(bào)大樓。這些辦公樓實(shí)際上是封閉式的單位空間，不對(duì)外出售和租賃，也不會(huì)提供現(xiàn)代化商業(yè)辦公服務(wù)。

隨著改革開放的推進(jìn)，現(xiàn)代化商業(yè)辦公的服務(wù)需求逐漸誕生。

當(dāng)松下、可口可樂(lè)、皮爾·卡丹、摩托羅拉等外資企業(yè)帶著資金和技術(shù)來(lái)到中國(guó)開拓市場(chǎng)時(shí)，企業(yè)駐華代表被一個(gè)共同的問(wèn)題困擾：無(wú)論是北京、上海，還是廣州、深圳，都找不到合適的辦公地點(diǎn)。

駐華代表們只能選擇在酒店里完成在華事務(wù)的協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)工作。北京的建國(guó)飯店、北京飯店，上海的東風(fēng)飯店、錦江飯店，還有廣州的白天鵝賓館，也就成了不少外企辦事處的所在地。

這一時(shí)期，也有一些新建辦公樓在城市中出現(xiàn)，受“酒店式辦公”的影響，其建筑結(jié)構(gòu)和模式也與酒店相似。尷尬的是，全國(guó)有資格提供涉外服務(wù)的酒店并不多，酒店客房還要用于外事接待、服務(wù)海外旅游者，加之建筑老舊、電梯等硬件設(shè)施落后，駐華代表們只得把“酒店式辦公”作為權(quán)宜之計(jì)，但也盼望著在現(xiàn)代化寫字樓里擁有一間正式的辦公室。

1985年巧克力大廈交付使用前，已有超過(guò)200多家中外公司等著進(jìn)駐，他們?cè)缭诳⒐r(shí)就預(yù)租了房間。

由此，巧克力大廈成了一座名副其實(shí)的“國(guó)際大廈”，去大廈頂層的世界之窗餐廳吃一頓飯，成了北京當(dāng)時(shí)最時(shí)髦的事。

春江水暖樓先知

巧克力大廈交付使用的1985年，在上海，毗鄰?fù)鉃┑牡貕K上出現(xiàn)了一座在陽(yáng)光下閃閃發(fā)光的大樓，那是上海首座滬港合資的外銷寫字樓，也是這座城市第一幢采用大面積玻璃幕墻的建筑——聯(lián)誼大廈。

聯(lián)誼大廈成為上海改革開放的一處地標(biāo)，很快就吸引了花旗銀行、三洋電機(jī)、法國(guó)達(dá)飛輪船等眾多外資企業(yè)入駐。

巧克力大廈在北，聯(lián)誼大廈在南，見證著京滬兩座城市在改革開放中的脈動(dòng)。

同一時(shí)間點(diǎn)上，北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院首任院長(zhǎng)柯煥章正帶領(lǐng)規(guī)劃師們經(jīng)略一份全新的北京市城市總體規(guī)劃。

在當(dāng)時(shí)的中國(guó)，柯煥章是為數(shù)不多的感知過(guò)樓宇經(jīng)濟(jì)能量的人。

上世紀(jì)80年代，柯煥章走遍了紐約、巴黎和東京，他發(fā)現(xiàn)這些國(guó)際都市都有一個(gè)“能量極”，那就是中央商務(wù)區(qū)——那里的寫字樓鱗次櫛比，云集著金融、保險(xiǎn)、高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)，商務(wù)精英們喝一杯咖啡的工夫，就不知有多少經(jīng)濟(jì)效能從那些寫字樓里釋放出來(lái)。

寫字樓是人類現(xiàn)代商業(yè)文明與社會(huì)經(jīng)濟(jì)變革的產(chǎn)物。同時(shí)，寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)的一部分，成為了一門大生意。

1988年，第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)第一次會(huì)議通過(guò)了憲法修正案，并對(duì)土地管理法作出修改，土地使用權(quán)可以合法轉(zhuǎn)讓，商用房地產(chǎn)市場(chǎng)正式起步，寫字樓市場(chǎng)也開始形成。

“寫字樓市場(chǎng)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是同步的。經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展下，整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)對(duì)辦公、對(duì)人與人的交往產(chǎn)生了強(qiáng)烈需求，帶動(dòng)了寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云告訴《瞭望東方周刊》。

1992年春，鄧小平同志南巡并發(fā)表重要談話，改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)入了新的發(fā)展階段。社會(huì)上涌起下海經(jīng)商的熱潮，民營(yíng)企業(yè)數(shù)量增加，寫字樓隨之成為商務(wù)辦公的剛需，一些城市出現(xiàn)了辦公商業(yè)一條街和代表性的寫字樓。

1988年10月4日發(fā)，左側(cè)的最高建筑，是外商稱之為“巧克力大廈”的中國(guó)國(guó)際信托投資公司辦公大樓（薛鐵軍/攝）

左圖：1989年4月9日發(fā)，上海聯(lián)誼大廈是錦江集團(tuán)和香港商人合作建造的一幢現(xiàn)代化寫字樓，共28層，設(shè)備一流，供外商租用（夏道陵/ 攝）。右圖：上世紀(jì)90 年代的地王大廈（盧漢欣/攝）

在深圳速度的加持下，深圳地王大廈于1996年拔地而起，成為彼時(shí)的亞洲第一高樓。

在北京，金融街已開始建設(shè)，CBD進(jìn)入了規(guī)劃的最后階段。

在上海，站在聯(lián)誼大廈頂層眺望黃浦江對(duì)岸的浦東新區(qū)，便可看見陸家嘴如火如荼的建設(shè)工地，那里的摩天高樓今后會(huì)爭(zhēng)奇斗艷，組成上海最著名的夜景。

1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，新生的中國(guó)寫字樓市場(chǎng)第一次感受到危機(jī)的波動(dòng)，外資企業(yè)的撤離一度影響了香港寫字樓市場(chǎng)，也波及到上海、深圳的寫字樓市場(chǎng)。

北京的CBD建設(shè)也不得不停下來(lái)，但柯煥章知道這只是暫時(shí)的。當(dāng)時(shí)CBD區(qū)域不僅已有建國(guó)飯店、巧克力大廈，還建成了209米高的京廣中心，這片曾被稱為“大北窯”的區(qū)域脫掉了工業(yè)區(qū)的舊衣裳，成為北京“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域。

在1992年的北京城市總體規(guī)劃里，北京作為工業(yè)基地的功能悄然消失，首都醞釀著巨大的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，那些CBD里建設(shè)中的寫字樓，即將迎接北京所需要的新產(chǎn)業(yè)——高端商務(wù)。

彼時(shí)上海浦東新區(qū)正向著金融、貿(mào)易、高新技術(shù)的產(chǎn)業(yè)方向前進(jìn)，在陸家嘴的寫字樓中，面向全球的金融生態(tài)圈漸漸有了雛形。在深圳，沿著深南大道，從東向西直到粵海街道，不少前沿科技企業(yè)正在寫字樓里孵化著新技術(shù)。

一線城市中率先出現(xiàn)了現(xiàn)代商務(wù)集聚區(qū)，以及各類對(duì)商務(wù)辦公服務(wù)有需求的新產(chǎn)業(yè)，這意味著寫字樓市場(chǎng)有了真正的舞臺(tái)。

“在我國(guó)加入WTO以后，改革開放進(jìn)一步深入推進(jìn)，北上廣深等一線城市率先發(fā)力，加速邁向服務(wù)經(jīng)濟(jì)，在GDP中占比一路向上。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)、金融、商務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)業(yè)等首先在一線城市集聚成勢(shì)，帶動(dòng)了寫字樓市場(chǎng)的快速發(fā)展。”余典范說(shuō)。

2001年，中國(guó)加入世界貿(mào)易組織，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迎來(lái)全新機(jī)遇，亞洲金融危機(jī)對(duì)個(gè)別城市的影響也漸漸消退。加之房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了市場(chǎng)化改革探索階段，資本通過(guò)直接買入、入股、合資、注資、獨(dú)資方式參與到其中，由開發(fā)商整體開發(fā)經(jīng)營(yíng)、分層分區(qū)租售的寫字樓商業(yè)化運(yùn)營(yíng)逐步成熟起來(lái)。

北京奧運(yùn)會(huì)舉辦前，信息技術(shù)、國(guó)際金融、國(guó)際傳媒等產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，北京寫字樓市場(chǎng)已形成較為穩(wěn)定的供需關(guān)系。國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)企在北京聚集，也構(gòu)成了寫字樓的購(gòu)買主力。

第三產(chǎn)業(yè)GDP中占比的增加，使得一線城市的寫字樓市場(chǎng)火熱。2007年時(shí)，上海寫字樓甚至因需求旺盛出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，甲級(jí)寫字樓空置率僅為1.6%。

筑巢引鳳來(lái)

一面連著房地產(chǎn)，一面連著全球化，寫字樓對(duì)全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)格外敏感。

2008年下半年開始，受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，我國(guó)寫字樓市場(chǎng)再次受到?jīng)_擊，租金與售價(jià)雙雙下降，空置率也一舉陡增。

隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和城鎮(zhèn)化的加速，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)我國(guó)寫字樓市場(chǎng)的影響逐漸消退，辦公需求再次升溫。這一市場(chǎng)整體恢復(fù)的過(guò)程持續(xù)了三四年，一線城市寫字樓的空置率逐步下降，租金售價(jià)回升，刺激了地方政府和開發(fā)商推動(dòng)新一輪的建設(shè)浪潮。于是，在北上廣深就形成了寫字樓市場(chǎng)的周期性循環(huán)，并在一次次循環(huán)中，實(shí)現(xiàn)了租金和市場(chǎng)體量的雙重增長(zhǎng)。

同一時(shí)期，二線城市也開始發(fā)力建設(shè)寫字樓。

在2013年前后，成都寫字樓空置率一度達(dá)到40%以上， 但隨著需求潛力的釋放，在寫字樓供給持續(xù)增加的情況下，其空置率在8 年后下降至21.9%， 是國(guó)內(nèi)空置率較低的非一線城市。

“大多數(shù)二線城市在2013年后三產(chǎn)占GDP比超過(guò)了50%，比一線城市晚了10年左右，這給寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的需求?！庇嗟浞侗硎?，隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，一批代表性二線城市的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度甚至超越了一線城市。

根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2021中國(guó)辦公樓市場(chǎng)白皮書》，平均來(lái)看，GDP排名前30位的中國(guó)城市中，第三產(chǎn)業(yè)增加值每增長(zhǎng)1億元人民幣，將推動(dòng)優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)需求增加547平方米。

在這樣的背景下，二線城市建起一座座高級(jí)寫字樓，期待著達(dá)到筑巢引鳳的效果。

這種前置建設(shè)的策略曾讓一線城市受益匪淺。北上廣深誕生了樓宇經(jīng)濟(jì)，在這種經(jīng)濟(jì)形態(tài)下，寫字樓儼然已是城市的“垂直印鈔機(jī)”。

2020年，在上海陸家嘴金融城的285幢寫字樓中，稅收達(dá)億元的有110幢，超10億元的32幢，超20億元的20幢，還有4幢稅收超60億元。在深圳粵海街道，有超過(guò)100家上市公司分布在不同的寫字樓里，這個(gè)面積不到20平方公里的區(qū)域，年GDP總量便超過(guò)了3000億元。

近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)企業(yè)不斷下沉到二線城市布局，“栽好梧桐樹”更加成為二線城市招商引資的籌碼之一。到2019年時(shí)，國(guó)內(nèi)已有不少于200個(gè)城市或城區(qū)發(fā)布了樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)規(guī)劃或政策。

不過(guò)，一座城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)需要時(shí)間。集中放量后，寫字樓的空置率往往會(huì)處在一個(gè)較高的位置。根據(jù)《2021中國(guó)辦公樓市場(chǎng)白皮書》，目前內(nèi)地共有19個(gè)城市正處于“栽好梧桐樹”的建設(shè)期內(nèi)，這些城市優(yōu)質(zhì)辦公樓平均日租金約2.2元/平方米，空置率近40%。

“筑巢引鳳”下的高空置率，頻頻招致一些“供給過(guò)剩”的批評(píng)。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，一座城市的寫字樓是否存在“供給過(guò)?！保⒉荒軆H看短期空置率，而是要從城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和勞動(dòng)力人口等多方面去衡量市場(chǎng)的需求上限。

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，栽好了梧桐樹，鳳凰能不能來(lái)，關(guān)鍵還要看城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量以及潛力。在2013年前后，成都寫字樓空置率一度達(dá)到40%以上，但隨著需求潛力的釋放，在寫字樓供給持續(xù)增加的情況下，其空置率在8年后下降至21.9%，是國(guó)內(nèi)空置率較低的非一線城市。