一二三線風(fēng)景異

劉佳璇　何欣　李瀟

顧客在上海中心大廈的朵云書院內(nèi)閱讀（劉穎/攝）

一座城市的代表性寫字樓集群，就像城市的封面。當(dāng)寫字樓組成的鋼筋叢林出現(xiàn)在電影、城市宣傳片里，總能給人帶來(lái)強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊。

寫字樓也是城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的舞臺(tái)，承載著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的夢(mèng)想與雄心：在2018年和2019年，諸多城市持續(xù)發(fā)力樓宇經(jīng)濟(jì)，以期催生行業(yè)聚合效應(yīng)，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

因城市整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力、發(fā)展?jié)摿σ约爱a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同，中國(guó)各級(jí)城市的寫字樓市場(chǎng)發(fā)展差異巨大。在疫情變局中，各地城市的寫字樓市場(chǎng)也展現(xiàn)出不同程度的市場(chǎng)波動(dòng)。

爭(zhēng)奇斗艷的城市天際線，只構(gòu)成表面的風(fēng)景，能否找到城市經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能，“吞下”一座座新建的摩天大樓，才真正考驗(yàn)一座城市統(tǒng)籌發(fā)展的能力。

成都街頭寫字樓

強(qiáng)者北上廣深

在寫字樓市場(chǎng)上，穩(wěn)穩(wěn)坐在頭部位置的四座城市是北上廣深。

背后的原因不難理解——有產(chǎn)業(yè)，才有需求。寫字樓市場(chǎng)的需求端主要來(lái)自于第三產(chǎn)業(yè)。改革開(kāi)放后，率先發(fā)展起金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)并構(gòu)筑起產(chǎn)業(yè)聚集態(tài)勢(shì)的，便是北京、上海、廣州和深圳。

以北京為例，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院常務(wù)副院長(zhǎng)余典范對(duì)《瞭望東方周刊》分析：“北京是典型的服務(wù)經(jīng)濟(jì)的城市，其服務(wù)業(yè)占比已經(jīng)在80%以上，通過(guò)疏解傳統(tǒng)制造業(yè)，北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)‘輕型化，主要以金融、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)為主?！?/p>

如今，北上廣深已各自形成城市內(nèi)部的多個(gè)核心商圈：在北京，有中關(guān)村、金融街和CBD;在上海，有陸家嘴、南京西路和新天地;在廣州，有珠江新城、越秀和天河北;在深圳，有福田、后海和車公廟。

根據(jù)仲量聯(lián)行《2021中國(guó)寫字樓市場(chǎng)白皮書》的數(shù)據(jù)，在中國(guó)內(nèi)地城市中，優(yōu)質(zhì)辦公樓日均租金超過(guò)5元/平方米的，僅有這四座城市。

在北上廣深四城中，又?jǐn)?shù)北京的平均日租金最高，達(dá)到11元/平方米，躋身全球城市的前三位，上海則排名第14位。從市場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，北京、上海和深圳的優(yōu)質(zhì)辦公樓體量超過(guò)1000萬(wàn)平方米，在全國(guó)一騎絕塵。

仲量聯(lián)行對(duì)全國(guó)超過(guò)200座城市的辦公樓市場(chǎng)進(jìn)行了深入調(diào)查，與一線城市相比，大多數(shù)新一線或強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)辦公樓日均租金為每平方米2元至3元，其中超過(guò)30%的城市甚至低于1元/平方米。

“和住宅領(lǐng)域不同，商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫字樓領(lǐng)域，在全國(guó)不同能級(jí)的城市中呈現(xiàn)較為明顯的馬太效應(yīng)?！必悮ぱ芯吭荷虡I(yè)地產(chǎn)分析師鄭中對(duì)《瞭望東方周刊》說(shuō)。

疫情陰云下，全球?qū)懽謽鞘袌?chǎng)都有所波動(dòng)，北上廣深寫字樓均出現(xiàn)一定程度上的空置率上漲與租金下降，但是具體表現(xiàn)卻仍有不同。高和資本地產(chǎn)科技基金合伙人李慧忠對(duì)《瞭望東方周刊》表示，這和城市不同的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、要素構(gòu)成有關(guān)，京滬兩地就是較為典型的例子。

2020年，上海的寫字樓空置率曾一度超過(guò)歷史高點(diǎn)，全年空置率在20%左右。“上海外資占比較高，另外還有很多以外資企業(yè)為主要客戶的律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所。疫情影響下，外資企業(yè)營(yíng)商壓力較大，這在一定程度上影響了上海的寫字樓市場(chǎng)?！崩罨壑艺f(shuō)。

相比之下，北京是一個(gè)以國(guó)企、央企以及金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)為需求方“班底”的特殊市場(chǎng)，城市中內(nèi)資非私營(yíng)企業(yè)的占比較其他三座一線城市更高。李慧忠認(rèn)為，北京寫字樓市場(chǎng)雖然也受到了一定沖擊，但由于有“國(guó)字號(hào)”企業(yè)和機(jī)構(gòu)的集聚，整體抗壓力更強(qiáng)。

空置率高不一定代表某座城市經(jīng)濟(jì)活力不強(qiáng)， 而是和短期寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量有較大關(guān)系?？罩寐矢哂锌赡苁且?yàn)槌鞘袃?nèi)部正在發(fā)生一些經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型， 或發(fā)展策略進(jìn)行必要的調(diào)整。

廣深各有不同

《瞭望東方周刊》綜合多方數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近一年來(lái)，四座一線城市里，上海的寫字樓空置率約為20%，北京則在16%上下波動(dòng)，空置率最高的是深圳，約為23%，廣州最低，僅在10%左右。

廣深兩地為何空置率差異這么大？一個(gè)主要原因在于供給的節(jié)奏不同。

2016年，廣州的寫字樓市場(chǎng)曾出現(xiàn)供應(yīng)高峰，此后供給節(jié)奏明顯減緩。目前，在四座一線城市中，廣州是唯一將空置率保持在10%左右的城市。

與此同時(shí)，廣州的甲級(jí)寫字樓存量為675萬(wàn)平方米，在四座城市中最低。有機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為，這和廣州的經(jīng)濟(jì)體量不夠匹配，如在珠江新城這樣的核心商圈里，甲級(jí)寫字樓基本滿租，出現(xiàn)了明顯的供應(yīng)偏緊，導(dǎo)致企業(yè)難以找到合適的辦公點(diǎn)。

廣州“裝不下”，深圳則“沒(méi)填滿”。

2020年，廣州寫字樓新增供應(yīng)量為36.1萬(wàn)平方米，已是最近四年以來(lái)的新高，但同一時(shí)間內(nèi)，深圳則有130萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量，相當(dāng)于廣州的3.6倍。

受疫情影響，需求放緩成為深圳寫字樓市場(chǎng)面臨的重要問(wèn)題。2020年，深圳市有23.25萬(wàn)戶企業(yè)退出市場(chǎng)，絕大多數(shù)為私營(yíng)企業(yè)，導(dǎo)致深圳的寫字樓市場(chǎng)需求明顯疲軟，再疊加供應(yīng)高峰，讓深圳寫字樓空置率偏高的問(wèn)題引起外界關(guān)注。

近年來(lái)，深圳正在建設(shè)前海等新興片區(qū)，寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了大量的新入市項(xiàng)目，供應(yīng)量猛增之下，2015年到2020年，深圳的寫字樓空置率總體呈上升趨勢(shì)。多個(gè)分析機(jī)構(gòu)都預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年里，深圳的寫字樓供應(yīng)仍然會(huì)增加。

在存量已然夠大的情況下，深圳為何還在興建更多的寫字樓？

一個(gè)重要原因是，深圳希望用增量來(lái)抑制租金上漲，降低企業(yè)的營(yíng)商成本，減少產(chǎn)業(yè)外遷的壓力。

增量策略確實(shí)讓深圳的寫字樓“物美價(jià)廉”起來(lái)：在深圳灣區(qū)域，很多甲級(jí)寫字樓的租金不及廣州珠江新城的一半?！斑@對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是好的。”李慧忠認(rèn)為，深圳的高供應(yīng)量意味著企業(yè)有更多房源可選擇。

綜合深圳人口增長(zhǎng)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的整體趨勢(shì)，高空置率并不意味著深圳寫字樓市場(chǎng)缺乏潛力。2021年第二季度開(kāi)始，深圳甲級(jí)寫字樓平均空置率回落，逐漸恢復(fù)至疫情暴發(fā)前的水平。

“需要指出，空置率高不一定代表某座城市經(jīng)濟(jì)活力不強(qiáng)，而是和短期寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量有較大關(guān)系。空置率高有可能是因?yàn)槌鞘袃?nèi)部正在發(fā)生一些經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，或發(fā)展策略進(jìn)行必要的調(diào)整?！比~檀財(cái)經(jīng)創(chuàng)始人葉檀對(duì)《瞭望東方周刊》說(shuō)。

二線城市亮眼

2017年初開(kāi)始，一場(chǎng)城市間的“搶人大戰(zhàn)”拉開(kāi)帷幕。成都、重慶、杭州、武漢、西安、長(zhǎng)沙、鄭州、濟(jì)南等二線城市一面推出優(yōu)惠政策發(fā)力培育新動(dòng)能，一面紛紛出臺(tái)人才新政。

與此同時(shí)，樓宇經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)成為城市政策中的熱詞——強(qiáng)二線城市不僅要和一線城市“搶人”，也希望用新建的城市新區(qū)和高端寫字樓將尋求擴(kuò)張的企業(yè)拉入自己的懷抱。

成都是一個(gè)典型。早在2013年，已擁有30座超200米建筑的成都市正式發(fā)文支持樓宇經(jīng)濟(jì)。不久后，成都市樓宇經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會(huì)成立，以期實(shí)現(xiàn)“以樓聚產(chǎn)，以產(chǎn)興城，以城悅?cè)恕钡哪繕?biāo)。

那時(shí)的成都寫字樓市場(chǎng)，還處在一個(gè)令人憂慮的供應(yīng)高峰，全市寫字樓空置率達(dá)到40%以上。但與此同時(shí)，由于租金比一線城市更低，且城市區(qū)位處于華西地區(qū)的核心位置，成都成為不少企業(yè)設(shè)立區(qū)域總部或地區(qū)性分公司的熱門城市。2014年，成都新增世界500強(qiáng)企業(yè)14家，外國(guó)常駐機(jī)構(gòu)超25個(gè)，總數(shù)位于中西部城市第一。

過(guò)去8年里，成都的寫字樓市場(chǎng)仍有較大規(guī)模的供應(yīng)增量。不過(guò)，憑借政府優(yōu)惠政策、較低的人力成本和運(yùn)營(yíng)成本，成都近年來(lái)陸續(xù)承接了不少科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和金融企業(yè)的“西進(jìn)”，使得成都的寫字樓市場(chǎng)空置率從8年前的40%，下降到目前的22%左右。

自2018年以來(lái)，四座一線城市和重慶、寧波、合肥、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、廈門、珠海、天津等二線城市已試點(diǎn)“非改租”。此舉被視為增加保障性租賃住房的重要舉措，同時(shí)，也是盤活空置或低效寫字樓、酒店的一種手段。

除成都之外，在非一線城市中，杭州寫字樓市場(chǎng)也頗為活躍。目前，杭州的寫字樓空置率為18%左右，日均租金達(dá)到3.9元/平方米，在非一線城市中表現(xiàn)亮眼。

這和杭州蓬勃的數(shù)字經(jīng)濟(jì)相關(guān)。近幾年，杭州不僅電商資源集聚，還逐漸成為了“直播第一城”。在疫情籠罩下，杭州的直播電商、大數(shù)據(jù)、大健康等產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)反而加快，使得未來(lái)科技城及濱江等新興商圈的寫字樓市場(chǎng)租賃活躍度變高、受益明顯。

相比之下，成都寫字樓市場(chǎng)在疫情突襲之時(shí)，租金曾出現(xiàn)較大幅度的跌落，這和當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)占比較高有關(guān)。

余典范認(rèn)為，宏觀來(lái)看，近年來(lái)新一線或強(qiáng)二線城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型步伐的加速、第三產(chǎn)業(yè)占比的上升，帶動(dòng)了這些城市寫字樓市場(chǎng)的需求。

受政策鼓勵(lì)推動(dòng)，以成都、杭州、重慶、西安、武漢、南京為代表的新一線或強(qiáng)二線城市在城市服務(wù)業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)等方面迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇期，當(dāng)?shù)氐膶懽謽鞘袌?chǎng)也成長(zhǎng)起來(lái)。

不過(guò)，由于這些城市普遍處于開(kāi)發(fā)階段，不斷入市的新增供應(yīng)會(huì)使寫字樓空置率在短期內(nèi)持續(xù)偏高，租金也呈現(xiàn)波動(dòng)，面臨一定的下行壓力。

警惕“消化不良”

疫情只是影響寫字樓市場(chǎng)的宏觀因素，具體到不同級(jí)別的各個(gè)城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)能級(jí)與供需關(guān)系，才是影響寫字樓市場(chǎng)的核心因素。

實(shí)際上，在疫情發(fā)生以前，一線城市（除廣州外）及大部分二三線城市的寫字樓空置率就處于一個(gè)較高水平，主要原因在于中國(guó)寫字樓市場(chǎng)整體處在供應(yīng)高峰期。

“鑒于寫字樓行業(yè)從拿地到項(xiàng)目入市的時(shí)間較長(zhǎng)，以一線城市為主的寫字樓市場(chǎng)近年來(lái)大量入市新項(xiàng)目，用一個(gè)詞來(lái)形容，就是‘整體承壓?！编嵵姓f(shuō)。

在這樣的局面下，遇到疫情這一“黑天鵝”，一線城市在過(guò)去一年出現(xiàn)的高空置率就引人關(guān)注。

那么，一線城市的寫字樓市場(chǎng)是否真的面臨“消化不良”？

“寫字樓是服務(wù)業(yè)的重要載體。受益于較為發(fā)達(dá)的三產(chǎn)占比和對(duì)企業(yè)總部的強(qiáng)吸引力，以京滬為首的一線城市寫字樓市場(chǎng)需求較為旺盛，能夠快速去化新入市項(xiàng)目，形成良性循環(huán)?！编嵵姓f(shuō)。

上海中原地產(chǎn)的工商鋪寫字樓部營(yíng)業(yè)董事吳翔對(duì)《瞭望東方周刊》描述了他對(duì)上海寫字樓市場(chǎng)的整體觀察：“我認(rèn)為現(xiàn)在上海市場(chǎng)比較健康，新入市項(xiàng)目仍然很受歡迎?！?/p>

吳翔舉例說(shuō)：“從去化速度上看，過(guò)去一些新樓盤入市可能要兩三年才能租滿，而現(xiàn)在很多樓盤在一年左右就能租滿;另外，在供應(yīng)量遠(yuǎn)大于前的情況下，我手上的樓盤雖然更多，但整體仍然能保持和過(guò)去一樣的高出租率，這就說(shuō)明客戶是在增加的?！?/p>

相比之下，“消化不良”更多體現(xiàn)了在二三線城市之中。

有多名機(jī)構(gòu)分析師對(duì)本刊記者表示，企業(yè)辦公需求與人口等生產(chǎn)要素的流動(dòng)方向一致，更多都聚集到一線城市和區(qū)域中心城市，因此在城市層面上，寫字樓市場(chǎng)會(huì)顯示出“強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱”的趨勢(shì)。

然而，一些市場(chǎng)需求潛力并不強(qiáng)的城市，在近十年也興建了不少寫字樓項(xiàng)目。仲量聯(lián)行的分析報(bào)告認(rèn)為，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量前50大城市中，已有17個(gè)城市在宏觀層面處于“供應(yīng)過(guò)剩”狀態(tài)，這些城市追隨一線城市的發(fā)展模式，對(duì)自身的發(fā)展?jié)撃茏鞒隽溯^為樂(lè)觀的估計(jì)，一定程度上透支了未來(lái)的增長(zhǎng)空間，短期內(nèi)將面臨較大的去化壓力。

2021年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策，其中包括允許將非住宅類存量房屋合規(guī)改建為保障性租賃住房，即“非改租”。

本刊記者注意到，自2018年以來(lái)，四座一線城市和重慶、寧波、合肥、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、廈門、珠海、天津等二線城市已試點(diǎn)“非改租”。此舉被視為增加保障性租賃住房的重要舉措，同時(shí)，也是盤活空置或低效寫字樓、酒店的一種手段。