土地財(cái)政影響房價(jià)作用機(jī)制分析

王姍

摘要：近年來，高房價(jià)及其所衍生出來的一系列問題成為兩會(huì)的熱點(diǎn)話題。在探索高房價(jià)的深層次原因時(shí)，眾多學(xué)者將矛頭指向地方政府所主導(dǎo)的“土地財(cái)政”。本文試圖通過分析土地財(cái)政對(duì)地價(jià)、投融資需求、保障房建設(shè)和中央調(diào)控政策四方面影響，從理論上分析土地財(cái)政影響房價(jià)的作用機(jī)制，并在此基礎(chǔ)上提出改善土地財(cái)政進(jìn)而穩(wěn)定房價(jià)的政策建議。

關(guān)鍵詞：高房價(jià)；土地財(cái)政；作用機(jī)制

中圖分類號(hào)：F810 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）08-0000-01

一、土地財(cái)政的內(nèi)涵分析

20世紀(jì)90年代，地方財(cái)力枯竭日益嚴(yán)重，伴隨著土地制度改革與土地市場的建立，土地逐漸成為地方政府?dāng)控?cái)?shù)闹匾ぞ?。土地?cái)政這一財(cái)政現(xiàn)象在我國獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)制度土壤下開始產(chǎn)生的，反映了在地方財(cái)力與事權(quán)失衡下，地方政府在利益分配中的重新選擇。關(guān)于土地財(cái)政的概念，學(xué)術(shù)界尚未形成統(tǒng)一的共識(shí)。從狹義上講，土地財(cái)政是指在地方財(cái)政收入中，土地使用權(quán)出讓收入即土地出讓金占較大比重，地方政府嚴(yán)重依賴土地出讓金收入來滿足財(cái)政支出需要；從廣義上講，土地財(cái)政是指地方政府過度依賴從土地資源取得的直接和間接收入來支持財(cái)政的一種特殊財(cái)政現(xiàn)象，包括土地出讓金收入、土地直接稅收、土地間接稅收以及投融資收益和其他五部分。

二、土地財(cái)政影響房價(jià)作用機(jī)制分析

分稅制集權(quán)改革迫使“土地財(cái)政”成為地方政府的救急策略。土地財(cái)政的出現(xiàn)一定程度上緩解了地方政府在收支方面長期存在的“剪刀差”，維持了地方財(cái)政正常運(yùn)轉(zhuǎn)，但地方政府在追求土地增收的同時(shí)也助長了房價(jià)與地價(jià)一路飆升，土地財(cái)政成為房價(jià)上漲的主要因素。地方政府的土地財(cái)政生存模式最終推高地價(jià)、助長投機(jī)性和投資性與融資需求、阻礙保障房建設(shè)和弱化中央調(diào)控政策，一些列傳導(dǎo)機(jī)制最終助推了房價(jià)高漲。

1.土地財(cái)政直接推高地價(jià)

在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，地價(jià)上漲具有一定的合理性，但地價(jià)的極速上漲不得不讓我們考慮到人為的推動(dòng)因素。據(jù)數(shù)據(jù)分析，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中，土地相關(guān)稅費(fèi)約占房價(jià)的50%左右（尤其是土地出讓金一般約占到樓市售價(jià)的40%），而建筑施工成本和三項(xiàng)費(fèi)用僅占房價(jià)的30%左右。目前我國土地供應(yīng)實(shí)行的是招拍掛模式，這給地方政府不斷抬高房價(jià)提供了更大的制度彈性。地方政府出于對(duì)土地財(cái)政的依賴，利用土地所有者身份，壟斷土地資源，對(duì)土地實(shí)行完全商品化經(jīng)營，在土地資源日益稀缺情況下，通過減少土地供應(yīng)規(guī)模和獨(dú)家拍賣模式促進(jìn)地價(jià)持續(xù)高位。

2.土地財(cái)政助長房地產(chǎn)投資性、投機(jī)性需求和融資需求

目前，在我國證券投資市場不發(fā)達(dá)，金融產(chǎn)品單一情況下，房地產(chǎn)逐漸失去其本身的住房意義，成為重要的投資品和持幣保值的首選。一方面，隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)業(yè)人口大量向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，市場剛性需求依然強(qiáng)勁；另一方面以第二套房或第二套以上房作為資本增值的投資性住房彈性需求不斷高漲。在土地財(cái)政的刺激和制約下，地方政府長期將房地產(chǎn)投機(jī)成本維持在較低水平，導(dǎo)致住房的投機(jī)性需求擠出了消費(fèi)性需求，設(shè)法維護(hù)房價(jià)上漲，維持自己的土地收益，尋求財(cái)政收入增加。

3.土地財(cái)政阻礙保障房建設(shè)

土地財(cái)政下地方政府逐利的動(dòng)機(jī)誘發(fā)了保障房建設(shè)的道德風(fēng)險(xiǎn)，大大降低了保障房對(duì)商品房市場的價(jià)格調(diào)控。保障房的建設(shè)擠占大量土地，并且降低對(duì)住房的需求，這樣會(huì)使地方政府喪失本應(yīng)用于商品房建設(shè)所帶來的高額土地出讓金收入，地方政府迫于地方財(cái)政和中央的壓力，往往采取打“擦邊球”的方式，將保障房建于偏遠(yuǎn)地段，以此實(shí)現(xiàn)響應(yīng)中央號(hào)召的同時(shí)保障土地出讓收益。

4.土地財(cái)政弱化中央房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

地方政府為了維護(hù)房地產(chǎn)收益，對(duì)保障房建設(shè)工程采取“敷衍”態(tài)度，不積極全力配合中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策。一方面，地方政府政府需要房地產(chǎn)市場繁榮來維持財(cái)政收入，缺乏配合中央政策的激勵(lì)機(jī)制。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)日益成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，占地區(qū)生產(chǎn)總值比重逐年加大，地方政府有激勵(lì)去維持房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，維持房價(jià)上漲。在這兩方面作用激勵(lì)下，地方政府在執(zhí)行中央房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)具有不徹底性。

三、解決土地財(cái)政問題，增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控效力

土地財(cái)政與房價(jià)具有高度相關(guān)性，可以說土地財(cái)政是推高房價(jià)的“隱形殺手”。地方政府在追逐土地財(cái)政市場份額時(shí)，抬高土地價(jià)格，其短期逐利行為支撐了房價(jià)攀升。破解土地財(cái)政對(duì)房價(jià)的推動(dòng)力，消除誘使房價(jià)升高的路徑依賴和傳導(dǎo)機(jī)制，需要從源頭上對(duì)土地財(cái)政進(jìn)行政策設(shè)計(jì)。

第一，加快財(cái)稅體制改革，建立財(cái)力與事權(quán)相匹配的財(cái)政體制。在財(cái)政收入方面，改革現(xiàn)行稅制，加快房產(chǎn)稅、營改增、資源稅和消費(fèi)稅改革步伐，努力從稅收上增加地方財(cái)政收入，建設(shè)地方主體稅種，構(gòu)建完善的地方稅收體系；在財(cái)政支出方面，按照收益范圍，明確劃分中央和地方政府的支出責(zé)任。同時(shí)，完善轉(zhuǎn)移支付制度，優(yōu)化轉(zhuǎn)移支付結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)借鑒德國和日本的轉(zhuǎn)移支付模式進(jìn)行制度化改革。

第二，完善土地出讓和管理制度。改革現(xiàn)行的土地出讓金收取方式，將一次征收制改為出讓與年租混合制，先一次征收適當(dāng)土地出讓金，其余部分在規(guī)定使用年限內(nèi)按年收?。煌晟啤罢信膾臁蓖恋爻鲎屇Ｊ?，明晰土地出讓流程，嚴(yán)格按照章程辦事；建立土地收益基金制度，努力化解土地財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。

第三，改革住房政策，建立完善的住房保障體系。加快財(cái)產(chǎn)公示進(jìn)程，將官員等財(cái)產(chǎn)“陽光化”；加快保障房建設(shè)，完善配套機(jī)制；努力建立低收入群體一保障房、中等收入群體—有限制商品房和高收入群體—完全商品房住房機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)在消費(fèi)和投資之間的平衡。

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作者簡介：王 姍（1989-），女，河南安陽人，職稱：無，學(xué)歷：碩士，研究方向：財(cái)政學(xué)。